Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 24131 del 24/10/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 24131 Anno 2013
Presidente: GOLDONI UMBERTO
Relatore: NUZZO LAURENZA

SENTENZA —

sul ricorso 21662-2009 proposto da:
PIRAINO

GIUSEPPE

PRNGPP55A01F158I,

elettivamente

domiciliato in ROMA, P.ZZA CAVOUR 17, presso lo
studio dell’avvocato MAURIZIO CANFORA, rappresentato
e difeso dall’avvocato ARENA LETTERIO;
– ricorrente contro

COSMOTIR SRL 02091090833, elettivamente domiciliato
in ROMA,

VIALE ERITREA 9,

dell’avvocato PICICHE’

GERARDO,

presso lo studio
rappresentato e

difeso dall’avvocato LICORDARI GIROLAMO;

Data pubblicazione: 24/10/2013

IMPRESE ASSOCIATE SRL COSTITUITA IN SEGUITO AD
ACQUISTO PROPRIETA’ IMMOBILI COSMOTIR SRL
02922950833, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE
ERITREA 9, presso lo studio dell’avvocato PICICHE’
GERARDO, rappresentato e difeso dall’avvocato

– controri correnti –

avverso la sentenza n. 260/2009 della CORTE D’APPELLO
di MESSINA, depositata il 06/04/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 24/09/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA
NUZZO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. COSTANTINO FUCCI che ha concluso per
il rigetto del ricorso.

LICORDARI GIROLAMO;

Svolgimento del processo
Con sentenza in data 2.12.2005 il Tribunale di Messina
disponeva, ex art. 2932 c.c., il trasferimento alla s.r.l.

Piraino Giuseppe,oggetto del preliminare di vendita
21.6.2000, condizionando l’effetto traslativo al pagamento del residuo prezzo, pari ad C 154.937,06; rigettava le
domande riconvenzionali avanzate dal convenuto Piraino
Giuseppe e condannava lo stesso al pagamento, in favore
della Cosmotir s.r.1., di C 100.000,00, a titolo di risarcimento danni, oltre al pagamento delle spese processuali.
Avverso tale sentenza proponeva appello Piraino Giuseppe chiedendo l’accoglimento delle domande riconvenzionali proposte in primo grado, relative
all’annullamento per violenza del contratto preliminare,
ai sensi dell’art. 1438 c.c.;alla rescissione per lesione
del contratto; alla risoluzione per grave inadempimento
della società acquirente;alla inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c., per avere la istante omesso di
eseguire la prestazione e di fare l’offerta di pagamento
nei modi legali. Resisteva la s.r.l. Cosmotir chiedendo la
conferma della sentenza impugnata con la sola modifica
della distrazione delle spese di causa.
Con sentenza depositata il 6.4.2009 la Corte d’appello di
Messina, in parziale riforma della sentenza di primo gra-

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Cosmotir della proprietà degli immobili appartenenti a

do, riduceva ad C 50.000,00 la somma dovuta dal Piraino
a titolo di risarcimento danni e disponeva la distrazione
delle spese di causa in favore del procuratore della so-

do nella misura di 1/3, ponendo la residua parte a carico
del Piraino.
Osservava la Corte di merito, per quanto ancora rileva
nel presente giudizio, che: a) quanto alla domanda di rescissione per lesione, le risultanze della C.T.U. , escludevano la sussistenza di una sproporzione superiore alla
metà tra le reciproche prestazioni contrattuali a carico
delle parti in causa; b) quanto alla domanda di risoluzione per inadempimento del contratto, il mancato pagamento di alcune rate di prezzo, da parte della società acquirente, era giustificato dal pericolo di evizione del bene
proveniente dal fratello del promittente venditore in relazione alla possibile esercizio del diritto di prelazione
sul bene in questione e dalla condotta del Piraino che
non aveva aderito all’invito di stipulare il contratto definitivo; inoltre, l’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli
sul bene oggetto del preliminare comportava la possibilità che la promessa di vendita restasse inadempiuta per
responsabilità del promittente venditore; c) non era ravvisabile la inammissibilità della domanda ex art. 2932
c.c. dovuta a mancanza di un’offerta reale del residuo

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cietà appellata; compensava fra le parti le spese del gra-

prezzo, avuto riguardo alla serietà dell’istanza e
dell’impegno a versare il residuo corrispettivo, al cui
concreto versamento il Tribunale aveva condizionato

care, peraltro, un termine per il pagamento per mancanza
di una richiesta in tal senso.
Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso Piraino
Giuseppe sua base di quattro motivi.
Resistono con distinti controricorsi e memorie la Cosmotir s.r.l. e “Le Imprese Associate s.r.1., quale acquirente degli immobili oggetto di causa con atto pubblico
30.7.2009.
Motivi della decisione
Il ricorrente deduce:
1)omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione
circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio,
stante il mancato rinnovo della C.T.U. richiesto per
l’omessa documentazione delle asserite indagini sul valore di mercato dell’immobile, rappresentate da “consultazioni di operatori immobiliari di rilevanza nazionale
nonché quotidiani e giornali specializzati”; tale omissione aveva comportato l’impossibilità di verificare
l’assunto del C.T.U.; questi, inoltre, non aveva tenuto
conto della circostanza, acquisita con la prova testimoniale, che la società “Le Serre” aveva offerto in permuta

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l’effetto traslativo della sentenza costitutiva, senza indi-

al Piraino un appartamento del valore di £ 400.000.000
solo per poter esercitare il diritto di passaggio sulla
stradina di accesso al terreno confinante oggetto di sti-

del C.T.U. avendo egli attribuito al terreno edificabile
oggetto di causa un valore complessivo pari alla somma
offerta per detto diritto di passaggio;
2)violazione degli artt. 1481 e 2697 c.c. in relazione agli
artt. 1482 e 2645 bis c.c., laddove la Corte di merito aveva giustificato il mancato pagamento dei ratei del
prezzo di vendita ed aveva rigettato la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita per grave inadempimento, non considerando che, contrariamente a
quanto affermato in sentenza, a) non sussisteva in concreto pericolo di evizione del bene; b) la facoltà di sospendere il pagamento del corrispettivo della vendita era
prevista solo per l’ipotesi di rivendica e non anche in caso di minaccia di prelazione agraria da parte di un terzo;
c) non sussisteva alcun pregiudizio per effetto della trascrizione del sequestro conservativo contro il ricorrente
eseguita nell’ottobre 2000;
3) violazione dell’art. 2932, co. 2° c.c., nella parte in cui
la Corte d’appello aveva escluso l’inammissibilità della
domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di
concludere il contratto, non tenendo conto che, nella

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ma; ne conseguiva la contraddittorietà delle conclusioni

specie, il residuo prezzo doveva essere corrisposto non
contestualmente alla stipula del contratto definitivo, ma
prima della data fissata per la stipula dell’atto di trasfe-

va,peraltro, alcun apprezzamento sulla gravità
dell’inadempimento che, comunque, non poteva ritenersi
di non scarsa importanza, trattandosi di una parte rilevante della prestazione, da eseguirsi anticipatamente per
assicurare alla promittente venditrice la fruizione anticipata del prezzo;
4) violazione e falsa applicazione degli artt. 2932 e 1224
c.c. nella parte in cui la sentenza impugnata, nel confermare la sentenza di primo grado sul trasferimento
dell’immobile ex art. 2932 c.c., non aveva fissato il termine per l’adempimento della prestazione corrispettiva,
in

relazione

alla

configurabilità

della

mora

dell’acquirente.
Il ricorso è infondato.
Col primo motivo il ricorrente

addebita alla C.T.U.

lacune di accertamento e errori di valutazione, censurandone il mancato rinnovo e contrapponendo alle valutazioni di merito del giudice di appello, aderenti alle
conclusioni dell’elaborato peritale di ufficio e di cui ravvisava la corretta ed adeguata indagine svolta “con il
metodo sintetico — comparativo utilizzato come mezzo di

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rimento; il disposto dell’art. 2932 c.c. non prevede-

verifica e non come mezzo di stima” del prezzo del
suolo convenuto fra le parti.
E’ evidente che il dedotto vizio di motivazione si ri-

delle circostanze esaminate dal C.T.U. e condivise dalla
Corte di merito, basato su generici riferimenti probatori
e soggettive interpretazioni esulanti dal sindacato di legittimità ( Cfr. Cass. n. 17369/2004; n. 70782006).
Il secondo motivo è infondato in quanto non è rapportato
alle ragioni della decisione sui punti investiti da impugnazione, in violazione della giurisprudenza di questa
Corte che, con riguardo alla denuncia del vizio di violazione e falsa applicazione di norme di diritto, richiede,a pena di inammissibilità,secondo il disposto dell’art.
366 ,1° co. n. 4 c.p.c., non solo l’indicazione

delle

norme di legge asseritamente violate ma anche la specifica indicazione delle affermazioni in diritto contenute
nella sentenza impugnata, che si assumano essere contrastanti

con le norme regolatrici del caso di specie o

con l’interpretazione

giurisprudenziale in materia, non

risultando altrimenti consentito alla S.C. di verificare il
fondamento della denunciata violazione ( Cass. n.
3010/2012; n.16038/2013).
In ogni caso la Corte di appello ha chiarito come la
minaccia del retratto agrario proveniente dal fratello

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solve nella prospettazione in un diverso apprezzamento

del ricorrente integrasse un concreto pericolo di evizione del bene oggetto del preliminare e come la esistenza
di inscrizioni pregiudizievoli su di esso “rendesse con-

inadempiuta per responsabilità della parte promittente
venditrice”, circostanze giustificatrici della sospensione
della società Cosmotir s.r.l. Va ribadito, in particolare,
che l’interpretazione dell’art. 1481 c.c., secondo cui la
sospensione del pagamento del prezzo sarebbe possibile
solo a tutela del rischio che la cosa possa essere rivendicata da terzi, contraddice la giurisprudenza sul punto
della S.C. che ha ravvisato nell’esercizio del riscatto,
da parte del titolare del diritto di prelazione violato, la
responsabilità per evizione del venditore nei confronti
del terZo acquirente;l’evizione deve intendersi, infatti,
come l’effetto dell’esercizio di “diritti”, senza altra
qualificazione, del terzo che possano essere fatti valere
sulla cosa e, quindi, va rapportata a qualsiasi diritto, anche di carattere personale, come il diritto di riscatto agrario( Cass. n. 1140/90).
Il terzo ed il quarto motivo possono essere esaminati
congiuntamente per la loro connessione; al riguardo è
sufficiente ribadire che,ai fini dell’ammissibilità della
domanda ex art. 2932 c.c., rileva la serietà dell’impegno
a versare il residuo corrispettivo, non richiedendosi

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creta la possibilità che la promessa di vendita restasse

un’afferta reale

di

esso(

Cass.

n.

59/2002;

n.

12556/2000) né si richiede necessariamente la fissazione di un termine per detto pagamento, difettando, peral-

dizio di primo grado ed essendo stato, comunque, subordinato l’effetto traslativo della proprietà del bene al
versamento del residuo prezzo. Il ricorso, per quanto osservato, va rigettato. Consegue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali del presente giudizio in favore di Cosmotir s.r.1., liquidate come da dispositivo.
Ricorrono giusti motivi, considerato che la s.r.l. Imprese
Associate è subentrata nella medesima posizione della
Cosmotir/ svolgendo identica attività difensiva, per compensare tra le società stesse le spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al
pagamento delle spese processuali in favore di Cosmotir
s.r.1., liquidate in C 3.700,00 di cui C 200,00 per esborsi
oltre accessori di legge.
Dichiara interamente compensate le spese medesime fra
il ricorrente e le Imprese Associate s.r.l.
Così deciso in Roma il 24.9.2013

tro, nella specie un’istanza in tal senso in sede di giu-