Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 23719 del 11/11/2011

Cassazione civile sez. II, 11/11/2011, (ud. 07/10/2011, dep. 11/11/2011), n.23719

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – rel. Presidente –

Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere –

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere –

Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere –

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 83-2009 proposto da:

B.S. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, V. DELL’ALPINISMO 10, presso lo studio dell’avvocato GUACCERO

ANDREA, rappresentato e difeso dall’avvocato CANNAROZZO ANTONELLA;

– ricorrente –

contro

S.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA ALBERICO II, 33, presso lo studio dell’avvocato FEDERICI

ROBERTA, rappresentato e difeso dall’avvocato BASSO ITALO SANDRO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 788/2008 della CORTE D’APPELLO di CATANIA,

depositata il 10/06/2008;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

07/10/2011 dal Presidente Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 27 febbraio 1998 B. S. conveniva S.G. davanti al Tribunale di Siracusa ed esponeva:

– che con contratto preliminare in data 3 febbraio 1987 aveva promesso di vendere al convenuto un appartamento seminterrato ed un garage in un edificio in corso di costruzione in (OMISSIS), per il prezzo di L. 67.000.000, di cui L. 37.000.000 versate alla stipula del contratto, mentre la somma residua avrebbe dovuto essere corrisposta entro il 31 ottobre 1987;

che era stato convenuto che la consegna dell’appartamento e del garage sarebbe avvenuta entro il 31 marzo 1987 e che il mancato pagamento del prezzo avrebbe comportato la risoluzione del contratto;

– che nel mese di marzo del 1987 aveva consegnato l’appartamento ed il garage al promissario acquirente, che però non aveva versato il residuo prezzo e non sì era accollato le rate di mutuo per l’importo corrispondente;

-che con lettera raccomandata del 14 agosto 198 9 aveva dichiarato a S.G. di voler risolvere il contratto;

sulla base di tali premesse l’attore chiedeva l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, dichiarando la propria disponibilità alla stipula del contratto definitivo subordinatamente al pagamento del prezzo; in subordine chiedeva che venisse pronunciata la risoluzione del contratto alla data del 14 agosto 1989.

S.G., costituitosi, deduceva che non si era addivenuti alla stipula del contratto definitivo per gravi illeciti edilizi e per avere il promittente venditore trasformato, senza autorizzazione, i locali seminterrati in appartamento, per cui esso convenuto aveva provveduto ad ottenere la concessione m sanatoria, e che il garage, gravato di ipoteca, era stato sottoposto a pignoramento. In via riconvenzionale, pertanto, chiedeva l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di stipulare il contratto definitivo, dichiarando la disponibilità a pagare il residuo prezzo, detratte le spese sostenute e la somma necessaria per liberare il garage dall’ipoteca ove nel corso del giudizio il bene non fosse stato venduto; in quest’ultimo caso l’azione ex art. 2932 c.c. doveva riguardare unicamente l’appartamento. Chiedeva inoltre la compensazione del debito per il prezzo residuo con il credito per le spese della sanatoria ed il risarcimento del danno, con condanna dell’attore al pagamento del residuo.

In corso di causa il garage veniva aggiudicato in sede di vendita forzata ed il convenuto concludeva per l’esecuzione parziale del preliminare con riduzione del prezzo.

Con sentenza in data 11 febbraio 2004 il Tribunale di Siracusa accoglieva sostanzialmente la domanda del convenuto.

B.S. proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Catania con sentenza in data 10 giugno 2008, sulla base della seguente motivazione:

Risulta altresì che il garage promesso in vendita era gravato da ipoteca ed acquistato dall’appellato in sede di espropriazione immobiliare, nel corso del giudizio di primo grado, mentre l’appartamento era stato realizzato in difformità alle prescrizioni della concessione edilizia, per abusivo mutamento di destinazione d’uso del piano seminterrato, il progetto destinato a magazzino, di fatto utilizzato come residenza (ved. CTU) tant’è che con ordinanze n. 34 e 35 emesse in data 11/9/87 il Sindaco di (OMISSIS) aveva disposto la sospensione dei lavori e la demolizione.

Sulla scorta di questi dati processuali, l’appellante va ritenuto inadempiente alle obbligazioni assunte per aver, in relazione al garage violato l’obbligo ex art. 1477 cod. civ. di consegnare la cosa promessa in vendita nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto. (Cass. sent. N. 14532 del 8/1. 1/2000 – sent. N. 1107 del 9/5/1965).

Riguardo all’appartamento, l’inadempimento consiste nella consegna di “aliud pro alio”. La contestata violazione edilizia non consente il rilascio della licenza di abitabilità che incide sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone illegittimo godimento e la commerciabilità, condizione questa che non può essere sostituita dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile ha diritto alla consegna di un bene in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia. (Cass. Sent. N. 8880 del 3/7/2000;

sent. N. 1391 del 11/2/1998; sent. N. 2 729 del 25/2/2009).

Tenuto conto dell’inadempimento dell’appellante, l’eccezione ex art. 1460 c.c. sollevata dalla controparte non può considerarsi inammissibile, in ragione dei diversi termini di adempimento fissati contrattualmente per le reciproche prestazioni, come prospettato dallo stesso appellante.

Va rilevato che “l’exceptio inadimpleti contractus” di cui all’art. 1460, benchè, di regola, presupponga che le reciproche prestazioni siano contemporaneamente dovute, è tuttavia opponibile alla parte che debba adempiere entro un termine diverso qualora questa abbia dichiarato di non volere adempiere ovvero sia certo o altamente probabile che essa non sia in grado di adempiere, indipendentemente dall’imputabilità dell’inadempimento. (Cass. sent. N. 3787 del 14/3/2003).

Nella fattispecie l’inadempimento dell’appellante, che era tenuto ad adempiere per primo alla propria prestazione, rende ammissibile l’exceptio inadimpleti contractus ex art. 1460 c.c. sollevata dall’appellato che era tenuto a pagare il residuo pezzo successivamente in data 31/10/87.

Infine l’appellante non può supera re il proprio inadempimento prospettando che era possibile addivenire alla stipula dell’atto definitivo, anche in assenza della concessione in sanatoria, non ostandovi la disposizione normativa di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 che disciplina la nullità degli atti giuridici relativi ad edifici costruiti abusivamente dopo il 17/3/1985, mentre la costruzione dell’immobile de quo era iniziata nel 1983.

Tenuto conto che secondo la prospettazione dell’appellante l’immobile era stato consegnato nei mese di marzo 1983, m forza delle disposizioni normative di cui alla L. 26 febbraio 1985, n. 47, artt. 31 e 40 – che regolano le costruzioni abusive ultimate entro l’1/10/1983 – per addivenire alla stipula del definitivo era necessaria la concessione in sanatoria che l’appellato ha chiesto ed ottenuto invitando controparte alla stipula dei definitivo non avvenuta per la mancata presentazione dell’appellante nel giorno fissato davanti al notaio.

Con il secondo motivo di gravame l’appellante ha rilevato l’inammissibilità e l’infondatezza della domanda ex art. 2932 c.c. deducendo che, m assenza di un termine fissato per la stipula del definitivo, egli non era inadempiente al momento in cui è stato invitato dalla controparte a comparire presso il notaio, nè l’appellato poteva fissargli “motu proprio” la data della stipula del definitivo giacchè a norma dell’art. 1183 c.c. avrebbe dovuto rivolgersi al giudice per ottenere la fissazione del termine; che l’invito formale a stipulare l’atto definitivo non esonerava l’appellato a eseguire la propria prestazione presso il domicilio del creditore entro il termine essenziale contrattualmente convenuto.

Il motivo è infondato.

Avuto riguardo all’inadempimento dell’appellante per avere consegnato un immobile difforme alle prescrizioni della concessione edilizia e per avere promesso in vendita un garage gravato da ipotesa, lo stesso non può invocare a suo favore l’omessa pattuizione del termine per la stipula del definitivo. Tale termine, in quanto costituisce nel preliminare un elemento accidentale, può essere fissato dal giudice a norma dell’art. 1183 e la relativa istanza va ritenuta implicita nella domanda di adempimento in forma specifica ex art. 2932 c.c., come nel caso in esame. Per le considerazioni esposte in precedenza, l’inadempimento dell’appellante legittimava la controparte a non eseguire la propria obbligazione presso il domicilio del creditore entro il termine pattuito.

Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione Santo B., con sette motivi.

Resiste con controricorso S.G..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con i primi due motivi del ricorso B.S. denuncia rispettivamente violazione dell’art. 1477 c.c. (per non avere la Corte di appello tenuto conto che l’art. 1477 c.c. non trova applicazione al contratto preliminare che comunque il garage, come il resto dell’edificio, era già gravato da ipoteca al momento in cui era stato promesso i n vendita) e contraddittoria motivazione (per non avere la Corte di appello considerato che l’espropriazione del garage era ricollegabile all’inadempimento di S.G. che non aveva pagato le rate di mutuo gravanti sul garage, che, come era pacifico, si era accollate).

I motivi sono infondati.

Da un lato, non viene indicato da quali elementi, non presi in considerazione dai giudici di merito, risultava pacifico l’accollo (non previsto da contratto preliminare) da parte di S.G. delle rate di mutuo; dall’altro, l’errore in cui è incorso la Corte di appello nel fare riferimento all’art. 1477 c.c. risulta ininfluente ai fini del giudizio, avendo S.G. rinunciato a chiedere la sentenza ex art. 2932 c.c. anche per il garage e non risultando che B.S. sia stato condannato al risarcimento dei danni per l’affermato inadempimento del contratto preliminare relativamente al mancato trasferimento del garage.

Con il terzo motivo il ricorrente deduce che la Corte di appello avrebbe del tutto apoditticamente affermato che le violazioni edilizie fossero insanabili e non consentivano il successivo rilascio della licenza di abitabilità e deduce che comunque aveva contestato davanti al TAR la legittimità dei provvedimenti con i quali gli erano state contestate tali presunte violazioni e gli era stata negata la variazione di destinazione d’uso dell’appartamento.

La Corte di appello sarebbe, inoltre, incorsa in contraddizione, in quanto prima avrebbe considerato insanabili gli abusi edilizi commessi dall’attuale ricorrente e poi li ha considerati sanati.

Il motivo è infondato.

Va, in primo luogo, rilevato che non è esatto che la Corte di appello abbia ritenuto insanabili gli abusi edilizi di cui si discute, ma ha semplicemente ritenuto che gli stessi non consentivano il rilascio della licenza di abitabilità.

Per il resto occorre considerare che l’individuazione di quale parte fosse inadempiente andava riferita al momento in cui è stata chiesta l’esecuzione del contratto preliminare.

A tale data è pacifico che l’appartamento non era in regola con la normativa urbanistica e che, inoltre, per lo stesso non sarebbe stato possibile il rilascio del certificato di abitabilità.

Ne consegue che l’inadempiente era il promittente venditore non il promissario acquirente, per cui quest’ultimo legittimamente, ai sensi dell’art. 1460 c.c., si è rifiutato di stipulare il contratto definitivo e di pagare il residuo prezzo, il che è quanto, in sostanza, anche se con non molta chiarezza, ha affermato la sentenza impugnata.

Con il quarto motivo il ricorrente denuncia violazione o falsa applicazione della L. n. 47 del 1985, artt. 17, 30 e 40 e D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e deduce, in primo luogo, che erroneamente la Corte di appello ha affermato che l’edificio di cui facevano parte i garage e l’appartamento promessi in vendita erano stati realizzati nel 1983 (invece che nel 1987) ed in secondo luogo che la L. n. 47 del 1985, artt. 31 e 40 non potevano applicarsi al caso di specie in quanto tali norme comminano la nullità degli atti tra vivi con i quali si trasferiscono diritti reali su immobili ove non contengano gli estremi della concessione, mentre non prendono in considerazione l’ipotesi della conformità o meno della realizzazione rispetto all’atto concessorio. Il motivo si conclude con la formulazione del seguente quesito di diritto: “con riferimento a costruzione dell’immobile iniziata nel 1983 sulla base di regolare concessione edilizia e ultimata nel 1987, poteva pervenirsi alla stipula dell’atto definitivo pur essendo in corso l’esame autorizzativo di variante in sanatoria ?” Il motivo non può trovare accoglimento.

L’errore commesso dalla Corte di appello è, infatti, irrilevante, in quanto non è contestato che, al momento in cui B.S. ha preteso l’adempimento da parte di S.G., l’appartamento non era in regola dal punto di vista urbanistico, per cui il promissario acquirente (alla cui iniziativa, in seguito, si deve il conseguimento della sanatoria) del tutto legittimamente ha opposto l’inadempimento del promittente venditore.

Con il quinto motivo il ricorrente denuncia violazione o falsa applicazione dell’art. 1460 c.c., censurando la motivazione con cui la Corte di appello ha ritenuto che correttamente S.G., nel rifiutarsi di stipulare il centrato definitivo, ha invocato l’art. 1460 c.c. e formula il seguente quesito di diritto: “qualora in un preliminare di compravendita le parti prevedano la consegna anticipata dell’immobile da parte del promittente venditore ed il successivo pagamento del prezzo entro un certo termine da parte del promittente acquirente e non sia fissato un termine per la stipula del definitivo, può il promittente acquirente, dopo l’avvenuta consegna, rifiutarsi di pagare al domicilio del creditore e solleva re l’eccezione di cui al l’art. 1460 c.c. con riferimento ad una obbligazione non ancora scaduta (stipula del definitivo)?”.

Il motivo è infondato.

Il ricorrente, infatti, ancora una volta trascura che i giudici di merito hanno ritenuto che correttamente S.G. si era rifiutato di stipulare il contratto definitivo, in considerazione delle irregolarità urbanistiche dell’appartamento promesso in vendita.

Con il sesto motivo il ricorrente, sulla base della asserita fondatezza del precedente motivo, afferma che erroneamente la Corte di appello ha accolto la domanda ex art. 2932 c.c. proposta da S.G., dovendosi questi considerare inadempiente.

Il motivo è infondato, quale conseguenza della infondatezza del motivo precedente.

Con il settimo motivo il ricorrente denuncia contraddittoria motivazione circa un atto decisivo per il giudizio e deduce testualmente:

Nel rigettare il terzo motivo di gravame proposto dal B. e, conseguentemente, nel confermare l’accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da S. al fine di ottenere il pagamento delle spese sostenute per la sanatoria dell’appartamento, la Corte contraddice se stessa, avendo prima dichiarato che il presunto abuso edilizio era insanabile e che,

per tale motivo

essere dichiarato inadempiente all’obbligo di consegna. Orbene, o la illegittima contestazione mossa dal Comune era superabile facendo ricorso a quanto previsto dagli stessi strumenti urbanistici (e ad essi soli, visto che all’epoca non vi erano altre possibilità di sanatoria), che consentivano, a sistemazione realizzata dell’intero edificio, che i piani seminterrati fossero destinati ad abitazione, ovvero la violazione contestata non era sanabile, ed allora a nulla sarebbe valsa la pratica di condono presentata da S., peraltro sulla base di una legge intervenuta solo successivamente.

Anche tale motivo è infondato, in quanto la Corte di appello non ha ritenuto insanabili le irregolarità urbanistiche, ma le ha semplicemente ritenute esistenti, per cui ha correttamente concluso che le spese della sanatoria (che ha consentito l’emanazione della sentenza ex art. 2932 c.c.) dovevano essere rimborsate dal promittente venditore al promissario acquirente, che aveva curato la relativa pratica, a nulla rilevando che tale sanatoria fosse stata ottenuta sulla base di una normativa sopravvenuta.

In definitiva, il ricorso va rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida nella complessiva somma di Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

Così deciso in Roma, il 7 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 11 novembre 2011