Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2368 del 31/01/2017


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Cassazione civile, sez. III, 31/01/2017,  n. 2368

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SPIRITO Angelo – Presidente –

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere –

Dott. RUBINO Lina – Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. D’ARRIGO Cosimo – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 29756/2014 proposto da:

B.G., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ALFREDO

FUSCO 113, presso lo studio dell’avvocato CARLO FERRUCCIO LA PORTA,

che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato FILIPPO CAPRARA

giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

M.D., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSTANTINO

MORIN 1, presso lo studio dell’avvocato MASSIMILIANO SCARINGELLA,

che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato GREGORIO

ZAMBRIN giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1326/2014 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA,

depositata il 01/08/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

06/12/2016 dal Consigliere Dott. COSIMO D’ARRIGO;

udito l’Avvocato CARLO FERRUCCIO LA PORTA;

udito l’Avvocato MASSIMILIANO SCARINGELLA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

BASILE Tommaso, che ha concluso per l’accoglimento anche per le

spese.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 2 febbraio 2012, il Tribunale di Verona accertava la cessazione del rapporto di locazione a uso abitativo, risalente all’ottobre del 2002, avente ad oggetto un immobile di proprietà di M.D. e condotto da B.G., condannando quest’ultima al pagamento della differenza fra l’importo dei canoni non versati e quanto dovuto dal locatore per la restituzione del deposito cauzionale.

Avverso tale sentenza proponeva appello la B., lamentando – fra l’altro e per quanto qui d’interesse – la violazione della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, consistita nell’omessa rilevazione d’ufficio della nullità conseguente all’omessa registrazione del patto con cui si stabiliva un canone superiore rispetto a quello indicato nel contratto di locazione registrato.

Il M. proponeva appello incidentale.

La Corte d’appello di Venezia, con sentenza del 28 maggio 2014, in parziale accoglimento dell’appello principale e dell’appello incidentale, accertava che alla B. era dovuta in restituzione la somma di Euro 1.136,21 (anzichè il minore importo risultante dal contratto di locazione) e che al M. era invece dovuto l’importo di Euro 3.000,00. Per il resto, confermava la sentenza di primo grado.

Contro la sentenza d’appello ricorre per la cassazione la B., allegando tre motivi. Il M. resiste con controricorso. La B. ha altresì depositato due memorie ex art. 378 c.p.c..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo di ricorso, la B. ripropone la questione della nullità del patto aggiunto contenente la previsione di un maggior canone locativo rispetto a quello, simulato, risultante dal contratto di locazione registrato.

2 – Va premesso, in proposito, che la L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, sancisce la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

La L. 28 dicembre 2015, n. 208, (in vigore dal 10 gennaio 2016), ha modificato tale disposizione prevedendo che “è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio”. Tale previsione, però, non si applica al caso in esame, non essendo prevista la retroattività o l’applicabilità ai patti più risalenti.

L’obbligo di registrazione risulta altresì dalla L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, a mente del quale “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Neppure questa norma, però, si applica ai contratti preesistenti, qual è quello per cui è causa, non avendo efficacia retroattiva, in base all’art. 11 preleggi.

3. – In conclusione, tutte le norme che prevedono la nullità dei patti aggiunti per omessa registrazione sono successive alla stipulazione del contratto oggetto di lite e non si applicano allo stesso.

In difetto di una previsione di segno contrario, trova applicazione – piuttosto – il principio generale oggi sancito nella L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 10, comma 3, (Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente), secondo cui “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributarlo non possono essere causa di nullità del contratto”.

E’ appena il caso di aggiungere che la Corte costituzionale, con la sentenza n. 333 del 2011, in applicazione di tale principio, ha ritenuto costituzionalmente illegittimo la L. n. 431 del 1998, art. 7, (che poneva quale condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato, adibito ad uso abitativo, la dimostrazione, da parte del locatore, della regolarità della propria posizione fiscale quanto al pagamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione, dell’ICI e dell’imposta sui redditi relativa ai canoni), perchè l’onere ivi previsto, imposto al locatore a pena di improcedibilità dell’azione esecutiva, aveva finalità esclusivamente fiscali, prive di qualsivoglia connessione con il processo esecutivo e con gli interessi che lo stesso è diretto a realizzare, traducendosi così in una preclusione o in un ostacolo all’esperimento della tutela giurisdizionale, in violazione dell’art. 24 della Costituzione.

4. – Non sussiste, dunque, la causa di nullità dedotta dalla ricorrente per violazione dell’obbligo di registrazione del patto contenente il canone dissimulato.

5. – Nondimeno va dichiarata d’ufficio la contrarietà dell’accordo dissimulato al divieto posto dalla L. n. 431 del 1998, art. 13, anche nella versione applicabile ratione temporis.

Sul punto, le Sezioni Unite di questa Corte hanno recentemente chiarito che la nullità prevista dalla L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 1, sanziona il patto occulto di maggiorazione del canone, che, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità dell’atto (Sez. U, Sentenza n. 18213 del 17/09/2015, Rv. 636471). Consegue che resta valido il solo contratto registrato ed quindi dovuto solamente il canone apparente.

In particolare, stata disattesa l’interpretazione secondo cui soltanto all’esito dell’entrata in vigore della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, la norma tributaria sarebbe stata elevata al rango di norma imperativa, con conseguente nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c., in caso di relativa violazione.

6. – Nella specie, va dunque dichiarata la nullità del patto contenente la previsione di un canone di locazione maggiore di quello risultante dal contratto registrato.

Poichè la compensazione c.d. impropria, disposta dai giudici di merito fra i canoni dovuti dalla B. e la restituzione del deposito cauzionale da parte del M. si basa sull’erroneo presupposto che il contenuto di quel patto aggiunto facesse stato fra le parti, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio.

Tale decisione comporta l’assorbimento di ogni altra censura dedotta in ricorso.

7. – Il giudice del merito provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri motivi, cassa, in relazione alla censura accolta, la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Venezia anche per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 6 dicembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 31 gennaio 2017

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