Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 23674 del 31/08/2021

Cassazione civile sez. II, 31/08/2021, (ud. 08/04/2021, dep. 31/08/2021), n.23674

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GORJAN Sergio – Presidente –

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22767/2016 R.G. proposto da:

R.C. E L.G., rappresentati e difesi dagli avv.ti

Luisa Bachmann e Enzo Fogliani, con domicilio eletto in Roma, alla

Via Prisciano n. 52;

– ricorrenti –

contro

T.C., rappresentata e difesa dagli avv.ti Luisa Volpi e

Maria Teresa Pagano, con domicilio eletto in Roma, alla Via Giovanni

Nicotera n. 29;

– controricorrente/ricorrente incidentale –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 772/2016,

pubblicata in data 26.2.2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno

8.4.2021 dal Consigliere FORTUNATO Giuseppe.

Fatto

FATTI DI CAUSA

T.T. e T.V.G. hanno adito il tribunale di Milano, in qualità rispettivamente di nuda proprietaria ed usufruttuario dell’unità abitativa, facente parte del complesso sito in Vittuone, avente accesso da (OMISSIS), munita di una piccola area cortilizia, di un vano ripostiglio e un vano wc, esponendo che R.C. e L.G., proprietari di un appartamento confinante, aveva contestato il diritto degli attori ad utilizzare liberamente gli immobili, acquistati dalla Immobiliare S. Carlo s.a.s con rogito del (OMISSIS).

Hanno chiesto di accertare la loro piena ed esclusiva proprietà sui beni, con esclusione di ogni concorrente pretesa dei convenuti e con condanna di questi ultimi al risarcimento del danno.

R.C. e L.G. hanno contestato la domanda, spiegando riconvenzionale per far dichiarare l’intervenuta usucapione decennale dello spazio cortilizio e del locale ripostiglio. Acquisita documentazione ed espletata c.t.u., all’esito il tribunale ha accolto la domanda principale, ha dichiarato l’esclusiva proprietà dell’immobile in capo agli attori, condannando i convenuti al risarcimento del danno, liquidato in Euro 65970,15, oltre accessori, con rigetto delle riconvenzionali ed aggravio di spese processuali. La sentenza è stata parzialmente riformata dalla Corte territoriale di Milano.

Il giudice d’appello ha respinto l’eccezione di carenza di legittimazione passiva dei convenuti, rilevando che, avendo casi contestato la titolarità dell’immobile, dovevano esser necessariamente convenuti per l’accertamento dei diritti vantati dai proprietari, osservando, quanto alla domanda riconvenzionale di usucapione abbreviata, che il titolo invocato in giudizio riguardava beni diversi da quelli asseritamente posseduti dagli appellanti.

Ha infine ridotto l’importo del risarcimento, escludendo la risarcibilità del danno per il mancato godimento dell’immobile, per i maggiori costi sostenuti per la ristrutturazione del bene e per quelli relativi alla locazione di un deposito, confermando la condanna dei convenuti al rimborso del canone versato a terzi per la locazione di altro immobile, per un importo complessivo di Euro 14.800,00, oltre accessori.

La cassazione della sentenza è chiesta da R.C. e L.G. con ricorso in tre motivi.

T.C. resiste con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale le parti hanno depositato memorie illustrative.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. L’eccezione di inammissibilità del ricorso è infondata.

L’atto enuncia chiaramente le questioni in diritto sottoposte al vaglio di legittimità, esponendo in modo sufficientemente argomentato le singole critiche alla pronuncia di appello, con un puntuale richiamo agli atti di merito.

Risulta tempestivamente depositata anche la sentenza impugnata, con l’acclusa relata di notifica della decisione.

2. Il primo motivo del ricorso principale contesta, letteralmente, la violazione di legge in tema di legittimazione passiva sostanziale e processuale, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4. Si sostiene che le domande di cui alla citazione introduttiva andavano proposte nei confronti dell’Immobiliare S. Carlo s.a.s., atteso che, al momento della compravendita, in data (OMISSIS), gli acquirenti erano pienamente consapevoli del fatto che i diritti sull’immobile erano contestati, potendo quindi proporre le sole azioni contrattuali verso la società venditrice.

Il motivo è infondato.

E’ indiscusso che le contestazioni sollevate dai ricorrenti in merito alla titolarità della porzione immobiliare in capo alla società alienante persistevano anche allorquando i T., con il rogito del (OMISSIS), hanno acquisito, rispettivamente, la proprietà e l’usufrutto sull’immobile.

Tale consapevolezza, oltre a non influire sulle facoltà della titolare di disporre liberamente del bene, non privava i resistenti, quali acquirenti dei beni, della legittimazione ad esercitare le azioni a tutela della proprietà, in alternativa (o cumulativamente) all’azione contrattuale verso l’alienante.

L’esistenza di una controversia sulla proprietà non ostava – in definitiva – alla cessione del bene, né impediva agli acquirenti di agire per ottenere l’accertamento dell’acquisto del diritto nei confronti di coloro che ne contestassero la legittimità, trasferendosi in capo ai compratori tutte le facoltà sostanziali e processuali ricomprese nel diritto oggetto di vendita.

Peraltro, come già affermato da questa Corte, le azioni a tutela della proprietà competono solo al compratore che sia ancora titolare dei beni al momento della proposizione della domanda, mentre ne è precluso l’esercizio da parte del venditore nei confronti dei terzi rivendicanti (Cass. 4421/1994).

La tesi esposta in ricorso, nel sostenere che i compratori potessero agire solo con le azioni contrattuali verso i venditori, condurrebbe, quindi, all’illogica conseguenza di precludere ad entrambe le parti del contratto di vendita l’esercizio delle azioni reali.

3. Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 1159 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, sostenendo che l’astratta idoneità del titolo, richiesta ai fini dell’usucapione abbreviata, andava sondata in astratto e non in concreto e comunque, per escludere che i beni pervenuti per donazione ai resistenti fossero i medesimi da essi liberamente posseduti non era sufficiente l’identificazione dei confini catastali, occorrendo un’indagine storica dei successivi passaggi, cui il giudice di merito non aveva ritenuto di dar corso.

Il motivo è infondato.

E’ principio costantemente affermato da questa Corte che per aversi l’usucapione abbreviata ex art. 1159 c.c., occorre la perfetta corrispondenza tra il contenuto del titolo e l’oggetto del possesso e poiché, secondo l’accertamento del giudice di merito, il titolo di acquisto dei convenuti – ossia la donazione del 30.9.1993 riguardava beni diversi da quelli che questi ultimi sostenevano di aver posseduto, l’usucapione abbreviata non poteva ritenersi maturata (Cass. 10873/2018; Cass. 24929/2018 in motivazione; Cass. 3362/1985).

Quanto alla necessità che per l’identificazione dei beni occorresse nello specifico – la ricostruzione delle vicende che avevano interessato il compendio, l’accertamento svolto dalla Collegio giudicante, essendo logicamente motivato sulla scorta delle disposizioni contenute nei diversi rogiti di trasferimento (cfr. sentenza, pag. 5 e ss. e 14), appare insindacabile, non potendo neppure negarsi, come, invece, pare sostengano i ricorrenti, che i confini risultanti dalla mappe catastali siano elementi di cui il giudice può tener conto nell’identificazione degli immobili, pur se aventi valore essenzialmente sussidiario.

4. Il terzo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo,

ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per aver la Corte liquidato il danno senza considerare le condizioni di inabitabilità dell’immobile controverso, costituito da un piccolo locale privo di servizi, avendo inoltre attribuito ai resistenti un importo del tutto sproporzionato rispetto alla reale entità del pregiudizio, se rapportato al valore locatizio del bene conteso.

Il motivo è infondato.

Ai fini della quantificazione del risarcimento, veniva in considerazione il pregiudizio derivante dall’aver i ricorrenti ritardato, con le proprie contestazioni, l’effettuazione di talune riparazioni straordinarie, da ultimare nel termine contrattuale dei tre mesi dalla consegna, volte a rendere l’immobile utilizzabile a fini abitativi (cfr., sentenza, n. 17).

Proprio per l’impossibilità di godere del bene a causa del protrarsi dei lavori, il T. aveva dovuto locare altro immobile e sostenere un canone di locazione di Euro 400,00, sicché il risarcimento è stato parametrato sull’ammontare di tale esborso, sostenuto dall’usufruttuario con decorrenza dalla scadenza del trimestre. Va, in proposito, ribadito che il giudizio di congruità dell’importo attribuito a titolo risarcitorio attiene al merito e che, in ogni caso, la misura dell’equivalente pecuniario volto a compensare gli esborsi sostenuti dal danneggiato non doveva esattamente corrispondere al valore abitativo dell’immobile conteso, fatto salvo il necessario rapporto di adeguatezza e proporzionalità, da valutare in relazione alle circostanze del caso concreto, con apprezzamento sottoposto al solo controllo di correttezza della motivazione.

5. Il primo motivo del ricorso incidentale denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Secondo la ricorrente, nel liquidare il risarcimento del danno, occorreva considerare che T.V. era deceduto nell’ottobre 2010 e che i convenuti avevano continuato ad occupare il bene, dovendosi risarcire anche il danno maturato nel periodo successivo. Il motivo non merita accoglimento.

Già il tribunale aveva, in effetti, riconosciuto a titolo di risarcimento l’importo complessivo di Euro 65.970,15, che comprendeva anche il costo della locazione per il solo periodo compreso tra la stipula del contratto e il decesso di T.V., avvenuto nell’ottobre 2010, e poiché la pronuncia è stata impugnata solo da R.C. e L.G., sostenendo l’impossibilità di cumulare tali voci risarcitorie al danno da mancato utilizzo dell’immobile, era preclusa ogni questione pertinente al pregiudizio maturato per il periodo successivo (quale effetto del protrarsi dell’inutilizzabilità del bene), in mancanza di appello incidentale.

Di conseguenza neppure in questa sede di legittimità può farsi questione del pregiudizio causato dal protrarsi dell’occupazione abusiva oltre la data di decesso dell’usufruttuario.

Sono respinti sia il ricorso principale che quello incidentale, con compensazione delle spese di legittimità.

Si dà atto, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e della ricorrente in via incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso principale e quello incidentale e compensa le spese del presente giudizio di legittimità.

Dà atto, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e della ricorrente in via incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda sezione civile, il 8 aprile 2021.

Depositato in Cancelleria il 31 agosto 2021