Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 23668 del 21/11/2016

Cassazione civile sez. II, 21/11/2016, (ud. 21/06/2016, dep. 21/11/2016), n.23668

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere –

Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere –

Dott. FALABELLA Massimo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3761/2012 proposto da:

G.L., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA,

PIAZZA DI PIETRA 63, presso lo studio dell’avvocato MARENGHI

GHERARDO MARIA, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato

LUISA MARRONE;

– ricorrente –

contro

P.O., elettivamente domiciliata in ROMA, P.ZZA CAVOUR

presso la CORTE di CASSAZIONE rappresentata e difesa dall’avvocato

DANTE DE SIO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 633/2011 della CORTE D’APPELLO di SALERNO,

depositata il 05/09/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

21/06/2016 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

G.L., promissario acquirente di un fondo rustico in comune di (OMISSIS), in forza di un contratto preliminare di vendita dell'(OMISSIS), conveniva in giudizio innanzi al tribunale di Salerno P.O., promittente venditrice, per la risoluzione del contratto e la condanna di quest’ultima ai danni e alle restituzioni. A base della domanda, l’inadempimento della P., che entro il termine contrattuale del (OMISSIS) non era stata in grado di stipulare il definitivo per carenza della documentazione tecnica.

Nel resistere in giudizio la convenuta deduceva che il problema era sorto a causa di una porzione del fondo promesso che era posseduta terzi, ma aggiungeva che l’attore prima della conclusione del preliminare aveva verificato la consistenza del fondo e ne era entrato in possesso, accettandolo nella sua effettiva consistenza così come promessa a corpo e non a misura. Pertanto, domandava in via riconvenzionale la condanna del G. all’adempimento del contratto.

Accolta dal Tribunale, la domanda principale era respinta dalla Corte d’appello di Salerno con sentenza n. 633/11, che dichiarava, altresì, inammissibile, perchè proposta per la prima volta in appello, la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto. Osservava la Corte territoriale, per quanto ancora rileva in questa sede di legittimità, che delle tre particelle catastali identificative del fondo promesso in vendita, una, la n. (OMISSIS) del f. (OMISSIS), aveva presentato due problemi. Il primo, di pura numerazione e derivante da un errore dell’UTE, era stato corretto con tabella di variazione n. 8618 del 9.5.1994 su istanza della P. (sicchè il mappale (OMISSIS) era stato rinumerato in (OMISSIS)); il secondo, relativo non alla mera identificazione catastale della particella ma alla sua estensione, poichè una parte del terreno promesso in vendita era in realtà occupata e posseduta da terzi. Per ovviare a ciò, proseguiva la Corte distrettuale, la P. aveva provveduto a frazionare il fondo. suddividendolo nelle particelle (OMISSIS), di 6,92 are, corrispondente alla porzione posseduta da terzi, e (OMISSIS), di 2,08 are corrispondente alla parte posseduta dalla promittente venditrice.

Quindi, la Corte salernitana osservava che dalle deposizioni raccolte era emerso che tale situazione di fatto (id est, la circostanza che la promittente venditrice possedesse solo la parte di terreno poi identificata dalla particella (OMISSIS)) era esistente al momento della stipula del contratto preliminare; che il fondo era stato promesso a corpo, e non a misura, in base ai confini di fatto; e che questi ultimi erano stati accettati dal promissario acquirente, peraltro subito dopo immesso nel possesso del fondo così come posseduto fino a quel momento dalla P..

Pertanto, concludeva la Corte, la suddetta riduzione solo catastale non era ostativa alla stipula del definitivo di vendita, essendo stato promesso il fondo a corpo e non a misura.

Per la cassazione di tale sentenza G.L. propone ricorso affidato a cinque motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso P.O..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Col primo motivo è dedotta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1537, 1538, 1476 e segg., artt. 1477 e segg., artt. 1321 e segg., artt. 1350, 1372 e segg., artt. 1453 e seggs. e artt. 1470 e segg., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione.

Sostiene il ricorrente che la vendita a corpo rileva ai fini della determinazione del prezzo, non dell’identificazione del bene che ne forma oggetto.

2. – Col secondo motivo è dedotta la violazione degli artt. 1476 e segg., artt. 1321 e segg., artt. 1350, 1372 e segg., artt. 1453 e segg., artt. 1218 e segg. e artt. 1470 e segg., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Parte ricorrente lamenta che la Corte territoriale non abbia considerato il fatto che il definitivo di vendita non è stato stipulato entro il termine convenuto per mancanza continuità delle trascrizioni relativamente alla particella (OMISSIS), il cui frazionamento, che per di più ha comportato una sensibile riduzione della superficie del bene, è stato eseguito dopo la scadenza del termine pattuito per la conclusione del definitivo di vendita. Ragion per cui la censura interpella questa Corte sul carattere rilevante dell’inadempimento della prominente venditrice, circa l’obbligo di presentare in tempo utile la documentazione propedeutica al rogito notarile.

3. – Il terzo motivo espone, ancora, la violazione o falsa applicazione degli artt. 1476 e segg., artt. 1321 e segg., artt. 1350, 1372 e segg., artt. 1453 e segg., artt. 1218 e segg., artt. 1470 e segg., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Sostiene parte ricorrente che la venditrice, una volta accortasi che la particella (OMISSIS) promessa in vendita era in gran parte posseduta da un terzo, avrebbe dovuto recuperarla da quest’ultimo e non già sottrarla al promittente acquirente sol perchè il corrispettivo della vendita figurava determinato a corpo, così modificando unilateralmente il contratto.

4. – Il quarto mezzo denuncia la violazione dell’art. 2722 c.c. e artt. 116 e 244 c.p.c., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in quanto la Corte territoriale ai fini dell’identificazione del bene promesso ha attribuito rilievo ai confini di fatto, ancorchè il contratto non vi si riferisca in alcun modo.

5. – Il quinto mezzo deduce la violazione degli artt. 91 c.p.c. e segg. e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, perchè la Corte territoriale non compensato integralmente le spese di giudizio, data la reciproca soccombenza delle parti, avendo dichiarato inammissibile la domanda di esecuzione del contratto in forma specifica.

6. – Il primo motivo è fondato.

La giurisprudenza di questa Corte è costante nell’affermare che nel caso di vendita di un immobile a corpo, anzichè a misura, l’irrilevanza dell’estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo, secondo il diverso regime di cui agli artt. 1537 e 1538 c.c., ma non alla identificazione del bene effettivamente venduto. Pertanto, se nel contratto risultano insieme indicate una certa particella catastale senza limitazioni ed una superficie inferiore alla reale estensione di essa, il fatto che si tratti di vendita a corpo non può indurre il giudice del merito identificare sic et simpliciter il bene venduto con l’estensione corrispondente alla intera particella, dovendosi, invece, stabilire, con i consueti criteri ermeneutici, se questa sia stata soltanto richiamata come dato catastale entro cui dover intendere ricompresa la minor superficie pattuita, o sia stata indicata come oggetto stesso della vendita, ossia per tutta la sua estensione (Cass. n. 3042/87; in senso conforme, v. anche Cass. n. 7720/00).

Dunque, le disposizioni degli artt. 1537 e 1538 c.c., sulla disciplina della vendita a corpo e della vendita a misura sono applicabili quando sorga contestazione sul prezzo del fondo in rapporto alla sua superficie e non anche quando, essendo stata alienata una parte certa e determinata del fondo stesso, occorra procedere alla sua identificazione per poi poter individuare materialmente detta parte sul terreno, in quelli che sono i suoi dati di riconoscimento e, cioè, nei suoi confini a norma dell’art. 950 c.c.: in tal caso, perciò. qualora le parti, nel contratto di compravendita, abbiano identificato la porzione di immobile che ne formava oggetto facendo specifico riferimento ai dati catastali e al tipo di frazionamento, il giudice deve tener conto necessariamente di tali elementi, che, per espressa volontà delle parti, perdono l’ordinaria natura di elemento probatorio di carattere sussidiario per assurgere ad elemento fondamentale per l’interpretazione dell’effettivo intento negoziale delle parti (Cass. n. 5045/78; analogamente, v. Cass. n. 91/76).

E in applicazione di tali enunciati è stato anche affermato che siccome il principale elemento di identificazione degli immobili è rappresentato dai confini indicati nell’atto, qualora le parti abbiano descritto l’immobile compravenduto con esclusivo riferimento alla consistenza della particella fondiaria, nei suoi confini risultanti in catasto, non può ritenersi, per il solo fatto che si sia trattato di una vendita a corpo, che le parti abbiano, invece, inteso riferirsi soltanto all’estensione visibile del fondo quale risulta delimitata da un muro, così da escludere dall’oggetto del trasferimento la zona posta al di la del muro stesso. A questo risultato può, pervenirsi, soltanto ove si accerti, sulla base di una prova rigorosa, che l’indicazione per relationem dei confini catastali non corrisponda all’effettiva volontà delle parti e sia, invece, frutto di un mero errore bilaterale nella manifestazione della volontà, che, in quanto tale, non darebbe luogo all’annullamento del negozio, ma alla sua rettifica in sede di interpretazione dell’atto (Cass. n. 3352/73).

6.1. – La Corte d’appello è incorsa in un triplice errore, perchè a) ha ritenuto che la vendita a corpo fosse criterio anche di identificazione del bene venduto; oltre a ciò b) ha ritenuto che poichè ciò di cui la P. era proprietaria era solo la part. (OMISSIS) e non anche la (OMISSIS), ella aveva venduto solo la prima delle due; conclusione, questa, del tutto illogica ove si consideri che è ben possibile promettere erroneamente più di quanto in realtà si abbia; e c) ha opinato che i confini di fatto identificassero il bene, senza considerare che quando le parti indicano i mappali con cui i terreni sono catastalmente designati anche i confini possono non essere decisivi, in base alla complessiva interpretazione contrattuale.

7. – L’accoglimento del primo motivo assorbe l’esame delle restanti censure, atteso che una volta annullata la parte della sentenza relativa all’individuazione dell’oggetto del contratto preliminare, qualsiasi questione logicamente successiva resta assorbita nella necessità di procedere ad una nuova individuazione dell’oggetto negoziato, come l’inadempimento contrattuale (2 e 3 motivo) e la motivazione svolta dalla Corte distrettuale sul presupposto interpretativo errato (4 motivo). Mentre la statuizione sulle spese di lite (5 motivo) è travolta, infine, dall’effetto espansivo interno della cassazione ai sensi dell’art. 336 c.p.c., comma 1.

8. – Pertanto, la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Salerno, che provvederà ad un rinnovato esame di merito attenendosi ai principi di diritto richiamati nel paragrafo 6. che precede.

8.1. – Ai sensi dell’art. 385 c.p.c., comma 3, al giudice di rinvio è rimesso anche il regolamento delle spese di cassazione.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti i restanti, e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Salerno, che provvederà anche sulle spese di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 21 giugno 2016.

Depositato in Cancelleria il 21 giugno 2016