Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 23525 del 09/10/2017

Cassazione civile, sez. II, 09/10/2017, (ud. 02/12/2016, dep.09/10/2017),  n. 23525

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente –

Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10430-2011 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA BALDO

DEGLI UBALDI 250, presso lo studio dell’avvocato MARCELLO CORRADI,

che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato LUIGI GALLONI;

– ricorrente –

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GIOVANNI

DE CALVI 6, presso lo studio dell’avvocato ROBERTO TOMBOLINI, che lo

rappresenta e difende;

– controricorrente incidentale –

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA BALDO

DEGLI UBALDI 250, presso lo studio dell’avvocato MARCELLO CORRADI,

che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato LUIGI GALLONI;

– controricorrente all’incidentale –

avverso la sentenza n. 926/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 03/03/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

02/12/2016 dal Consigliere Dott. D’ASCOLA PASQUALE;

uditi gli Avvocati CORRADI Marcello, GALLONI Luigi, difensori del

ricorrente e controricorrente incidentale, che hanno chiesto

l’accoglimento del ricorso e condanna alle spese;

udito l’Avvocato TOMBOLINI Roberto, difensore del resistente che si

riporta agli atti;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SGROI CARMELO che ha concluso per l’accoglimento 1^ motivo del

ricorso principale, rigetto ricorso incidentale.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1) E’ controverso tra i due condomini romani, che sono posti a dislivello di 2,30 circa, l’onere di manutenzione del muro che sorregge il terrapieno del condominio posto più in alto, quello di via (OMISSIS).

Dopo una fase pretorile chiusasi nel 1994 con sentenza di incompetenza per valore, il (OMISSIS) ha riassunto la causa, chiedendo la condanna del condominio sottostante al rifacimento del muro o in subordine a contribuire per il 50% alle spese.

Il Condominio di (OMISSIS) ha svolto domanda riconvenzionale per addossare il costo a controparte.

Il tribunale di Roma ha ritenuto che il muro sia di proprietà del Condominio soprastante e che le lesioni sono site nella parte superiore del muro (in mattoni; quella inferiore è in scapoli di tufo), avente funzione divisoria oltre l’altezza del suolo del condominio più alto; ai sensi dell’art. 887 c.c., ha quindi condannato la parte convenuta a contribuire per metà.

Con atto di appello il sottostante Condominio di (OMISSIS) ha chiesto in via principale la condanna del (OMISSIS) ad eseguire in ogni caso a sue spese le opere di eliminazione dei dissesti e di ripristino.

L’appellato (OMISSIS) in via incidentale ha chiesto la condanna di controparte perchè il muro sarebbe di proprietà del Condominio di (OMISSIS).

1.1) La Corte di appello di Roma, con sentenza 3 marzo 2010, in orza di diversa motivazione ha posto a carico di entrambi in parti uguali l’onere di rifacimento.

Il Condominio di (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione il 15 aprile 2011.

Il Condominio (OMISSIS) oltre a resistere ha svolto ricorso incidentale, resistito da controricorso.

Con ordinanza interlocutoria n. 7045 del 2016 è stato dato termine al Condominio di (OMISSIS) per produrre delibera condominiale di autorizzazione a resistere e proporre ricorso incidentale.

Rifissata la pubblica udienza, la causa è stata assegnata a decisione.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

2) Secondo la Corte di appello di Roma, poichè del muro si

“avvantaggiano entrambi i Condomini” ed il dissesto da mancata manutenzione è addebitabile ad entrambi i contendenti, le spese di manutenzione devono essere sopportate in pari misura.

La Corte ha contraddetto la tesi del Condominio di (OMISSIS), secondo il quale il dissesto del muro sarebbe addebitabile interamente al condominio superiore a causa della tecnica di costruzione, della presenza di un’aiuola piantumata e della mancanza di un sistema di raccolta di acqua.

Ha smentito anche la tesi del condominio di via (OMISSIS), cioè che obbligato sia esclusivamente il condominio inferiore perchè il muro era di sua esclusiva proprietà, i terreni sarebbero stati originariamente allo stesso livello e il terreno inferiore sarebbe stato sbancato e scavato per 5 metri dal costruttore di (OMISSIS).

2.1) Ha affermato (pag. 13) che, secondo risultanze non meglio precisate, il muro sarebbe stato costruito intorno agli anni ‘50 dal Condominio superiore su terreno di proprietà del condominio avversario di (OMISSIS), per sostenere il salto del terrapieno formatosi ad opera di due interventi: a) il reinterro operato da via (OMISSIS); b) lo sbancamento operato da (OMISSIS), essendo entrambi i costruttori interessati a una migliore utilizzazione delle rispettive aree mediante queste opere di terrazzamento (pag. 12).

3) Con il primo motivo il Condominio di (OMISSIS) denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 887 c.c..

Il ricorso lamenta che non sarebbe stato applicato il criterio legislativo fissato da tale norma, secondo cui nei fondi a dislivello il fondo superiore sopporta per intero il costo del muro che deve essere costruito per metà su un fondo e per metà sull’altro. La ratio della norma tutelerebbe chi sta a valle e sarebbe posta come eccezione alla regola generale di cui all’art. 882 c.c., secondo la quale il muro di confine tra due proprietà deve essere costruito e mantenuto da entrambi i proprietari.

Il motivo è infondato. Esso invoca l’applicazione della norma sulla base del presupposto di fatto che il muro de quo sia stato costruito da entrambi i confinanti, su area – per metà ciascuno – dei due condomini e per contenere soltanto il fondo superiore.

Tutte queste circostanze non solo non sono state provate, ma risultano smentite dal testo della sentenza d’appello.

In particolare, nella parte in cui si dice che il Condominio sorge su terreno appartenente al condominio di (OMISSIS), si individua un presupposto estraneo e in contrasto con l’invocato art. 887 c.c..

Va infatti ricordato che di regola la disciplina prevista dall’art. 887 c.c., con riguardo al regime delle spese relative al muro di confine, non trova applicazione qualora il muro sia stato costruito esclusivamente sul suolo di uno dei due fondi, superiore od inferiore, nel qual caso sussiste la proprietà esclusiva del muro in capo al proprietario del fondo (Cass. n. 9368 dell’08/06/2012).

3.1) Cass. 4924/80 ha stabilito che l’art. 887 disciplina il regime delle spese di costruzione e conservazione del muro di confine tra fondi a dislivello negli abitati quando esso sia comune.

Ha chiarito che il muro deve sorgere a cavallo della linea di confine per metà sul fondo a valle e per metà sul fondo a monte e che di qui nasce la comunione; ha aggiunto che la spesa deve gravare interamente sul proprietario del fondo sopraelevato per tutto il tratto che va dalle fondazioni fino al livello del suo fondo (senza che per questo il muro cessi di essere comune tra i confinanti); ha aggiunto che per l’eventuale tratto in sopraelevazione la spesa graverà in parti uguali sui due comproprietari.

Tale disciplina discende dalla presunzione semplice di comproprietà di detto muro, salva la prova del contrario e cioè che risulti la proprietà esclusiva a favore di uno dei due fondi a seconda che il muro sia stato costruito direttamente sul suolo di uno soltanto dei due confinanti, allo scopo, rispettivamente, di contenere il fondo sopraelevato o di realizzare una struttura necessaria o utile per il fondo a valle.

Queste considerazioni, che porteranno anche all’accoglimento del primo motivo del ricorso incidentale (di via (OMISSIS)) sono sufficienti per vanificare, alla luce delle enunciazioni della Corte di appello, le pretese di parte ricorrente.

4) Oltre al primo motivo va infatti respinto anche il secondo, che lamenta “in subordine, violazione e/o falsa applicazione dell’art. 882 c.c.”, nella parte in cui la Corte di appello non ha rilevato che la spesa per la manutenzione sarebbe stata cagionata esclusivamente da condotte addebitabili al condominio di via (OMISSIS).

Anche questa tesi è smentita dagli accertamenti di fatto effettuati dalla Corte di appello, di cui si chiede un riesame senza neppure enunciare in dettaglio, con la specificità necessaria nel ricorso per cassazione, quali siano le risultanze decisive per smentire le conclusioni raggiunte dai giudici capitolini.

Questi ultimi hanno attribuito il deterioramento del muro “a vetustà e alla mancanza, per decenni, di interventi di manutenzione” (pag. 13) e hanno specificato che la presenza degli alberi del Condominio (OMISSIS) non è del tutto irrilevante nel determinare lo stato attuale del muro, ma non incide sensibilmente sulla attribuzione complessiva del 50% dell’onere di manutenzione su entrambi i condomini.

In sostanza gli accertamenti tecnici eseguiti hanno indotto la Corte ad escludere che originaria tecnica di realizzazione (che va sempre commisurata alle competenze ed esigenze del tempo) o la presenza di alberi incidano significativamente. Un’adeguata manutenzione, coerente – va qui chiarito – con la crescente vetustà e il modificarsi dell’ambiente circostante (crescita di alberi, uso di veicoli etc.), avrebbe consentito, secondo quanto la Corte di merito ha ritenuto, di prevenire i dissesti verificatisi.

Questo apprezzamento di fatto, incensurabile in questa sede, smentisce la censura sub 2.

5) Il terzo motivo espone “insufficiente e contraddittoria motivazione”. In realtà esso si risolve in una critica ai criteri giuridici prescelti, giacchè parte ricorrente sostiene che erroneamente sarebbe stata data rilevanza alle circostanze (movimentazione del terreno, esigenze di sostegno) verificatesi anteriormente alla costruzione del muro. Sostiene che la Corte avrebbe dovuto aver riguardo alla funzione del muro di sostegno e all’obbligo di contenimento del terreno sovrastante, cosicchè solo su quest’ultimo, al quale sarebbe addebitabile anche in esclusiva la spesa di rimozione degli alberi, dovrebbe gravare ogni spesa.

La tesi è in aperto contrasto con i criteri corretti di riparto dei costi a carico di chi sia proprietario del muro, secondo quanto sopraindicato sub p.3.1. Oltre quanto ivi detto, va ricordato che la proprietà del muro di confine può discendere, per accessione, dall’essere proprietario dell’area su cui sorge; ma anche dall’essere un confinante costruttore del muro con il consenso di altri che gli abbia ceduto l’area; possibile è anche che un muro di confine ricada in comunione perchè costruito a spese di più soggetti i quali abbiano deciso di creare una comunione su una cosa specifica, ancorchè solo uno di essi abbia messo a disposizione l’area di sedime.

6) L’accoglimento del primo motivo del ricorso incidentale è giustificato già da quanto esposto nei paragrafi che precedono.

Il condomino di via (OMISSIS) ha denunciato la violazione degli artt. 934 e 936 c.c., proprio in relazione al fatto che la Corte di appello non abbia attribuito alcun rilievo alla circostanza, accertata dal ctu, che il fabbricato fosse stato costruito su area del condominio sottostante.

Il ricorso lamenta pertanto fondatamente che la Corte di appello non abbia tratto le conseguenze codicistiche indicate in ricorso. La censura è per questa parte fondata, dovendosi nuovamente ribadire che in realtà l’accertamento da cui muove non esaurisce il compito del giudice di rinvio. Questi dovrà ricostruire lo statuto proprietario del bene sia sulla base di questo presupposto, sia sulla base delle altre evenienze rilevanti che possono superare le indicazioni delle norme indicate in ricorso, come pure si è detto nei paragrafi che precedono.

A tal fine sarà indispensabile una indagine, anche mediante ricorso alle presunzioni, sulle circostanze di fatto, in gran parte risalenti nel tempo, che possono dar corpo all’attribuzione della proprietà singola o comune del bene.

7) Restano assorbiti da quanto sopra statuito e dal conseguente compito del giudice di rinvio, il secondo e il terzo motivo di ricorso, relativi rispettivamente alla motivazione adottata per addebitare a entrambe le parti i costi di manutenzione e alla violazione degli artt. 880 e 882, per l’ipotesi in cui si fosse ritenuto che a tali norme si sia riferita la Corte di appello.

Discende da quanto esposto l’accoglimento in parte qua del ricorso incidentale. La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Roma per il riesame della vicenda alla luce dei principi indicati sub p. 3.1 e p. 4 e la liquidazione delle spese di questo giudizio.

PQM

La Corte rigetta il ricorso principale.

Accoglie il primo motivo del ricorso incidentale; assorbiti il secondo e il terzo motivo.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 2^ sezione civile, il 2 dicembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 9 ottobre 2017