Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2347 del 31/02/2017

Cassazione civile, sez. III, 31/01/2017, (ud. 22/11/2016, dep.31/01/2017),  n. 2347

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SPIRITO Angelo – Presidente –

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere –

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere –

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere –

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12998-2012 proposto da:

CAFFE’ DEL PRESIDENTE SRL, in persona del suo legale rappresentante

pro tempore, S.D.T.M.G., considerata domiciliata

ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE,

rappresentata e difesa dall’avvocato ROBERTO BUONANNO giusta procura

in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

M.N. & C SAS, in persona del socio accomandatario

M.N., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA COLA DI RIENZO

28, presso lo studio dell’avvocato ROBERTO ZAZZA, che la rappresenta

e difende unitamente all’avvocato RENATO VENERUSO giusta procura a

margine del controricorso;

– controricorrente –

e contro

AGENZIA DEL DEMANIO, COMUNE DI POZZUOLI, REGIONE CAMPANIA, MINISTERO

ECONOMIA FINANZE (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 932/2012 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

depositata il 24/04/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

22/11/2016 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI;

udito l’Avvocato ROBERTO BUONANNO;

udito l’Avvocato RENATO VENERUSO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SOLDI ANNA MARIA che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La soc. M.N. & C. s.a.s. agì in giudizio per sentir dichiarare la risoluzione per morosità di un contratto di affitto di azienda avente ad oggetto un esercizio pubblico corrente in Pozzuoli.

La convenuta soc. Caffè del Presidente s.r.l. eccepì la nullità del contratto in quanto l’oggetto principale dell’azienda era costituito da un immobile compreso nel demanio marittimo, di cui la società M. non aveva la legittima disponibilità, neppure di fatto.

Nel giudizio furono chiamati in causa l’Agenzia del Demanio, la Regione Campania e il Comune di Pozzuoli.

Il primo giudice dichiarò la risoluzione del contratto e ordinò alla società convenuta l’immediato rilascio di tutti i beni mobili ed immobili compresi nel contratto.

La Corte di Appello di Napoli ha rigettato il gravame principale proposto dalla soc. Caffè del Presidente, mentre ha accolto l’impugnazione incidentale della soc. M., condannando l’originaria affittuaria al pagamento di canoni scaduti per 10.850,00 Euro e di un’indennità di occupazione – ragguagliata al canone – dal luglio 2009 fino alla data del rilascio.

Ricorre per cassazione la soc. Caffè del Presidente, affidandosi a sette motivi; resiste la sola M.N. e C. s.a.s. a mezzo di controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Col primo e col secondo motivo (che denunciano l’illogicità, l’inadeguatezza e l’insufficienza della motivazione), la ricorrente assume che “le motivazioni… non consentono di ricostruire in alcun modo l’iter logico ed argomentativo seguito onde pervenire alla decisione” e contesta che in atti vi fosse la prova che tale Ma.Um. – già concessionario dell’immobile demaniale – avesse effettivamente conferito alla s.a.s. M. la disponibilità anche solo materiale del bene.

1.1. Il motivo è infondato: la motivazione basata sulla considerazione che il bene demaniale era ricompreso nell’affitto di azienda e che la soc. M. ne aveva la disponibilità di fatto non acquisita in modo illecito (in quanto, pur essendo scaduta la concessione, il Ma. era rimasto nel godimento dell’immobile) è sufficiente e non illogica; per il resto le censure si risolvono nella inammissibile richiesta di una diversa ricostruzione della vicenda.

2. Il terzo e il quarto motivo deducono la violazione di norme di diritto (artt. 1346 e 1418 c.c., artt. 36, 45 bis, 46, 47 e 1161 c.n. e art. 650 c.p.) e censurano la Corte per non avere ritenuto la nullità del contratto di affitto in relazione alla normativa che vieta al concessionario di sostituire altri – senza autorizzazione – nel godimento della concessione e che – per di più – considera abusiva e sanzionabile penalmente l’occupazione con titolo scaduto.

Il quinto motivo censura – sotto il profilo dell’omessa motivazione su un punto decisivo – l’affermazione secondo cui, non trattandosi di locazione di un immobile, ma di affitto di azienda, la demanialità dell’immobile compreso fra i beni aziendali, non avrebbe potuto comportare la nullità del contratto.

Il sesto motivo (violazione degli artt. 1571, 1575 e 1585 c.c. e artt. 36, 45 bis, 47 e 1161 c.n.) censura la sentenza per non avere considerato che la detenzione del bene da parte del Ma. – a partire dal momento della scadenza della concessione – e – successivamente – quella della soc. M. risultavano abusive e non avrebbero potuto essere equiparate ad una disponibilità di fatto idonea a giustificare l’affitto dell’azienda a terzi.

2.1. I motivi – da esaminare congiuntamente – sono infondati alla luce del principio secondo cui “i beni demaniali possono formare oggetto di diritti obbligatori tra privati e, quindi, anche di locazione, senza che il carattere eventualmente abusivo dell’occupazione del terreno demaniale da parte del locatore comporti l’invalidità del contratto di locazione del bene, il quale vincola reciprocamente le parti contraenti all’adempimento delle obbligazioni assunte, escluso ogni pregiudizio per la P.A., a cui spetta(no) le eventuali iniziative a tutela della particolare destinazione del bene” (Cass. n. 4902/2016; cfr. anche Cass. n. 8705/2015), principio che risulta evidentemente applicabile all’ipotesi dell’affitto di azienda che comprenda, fra i beni aziendali, la disponibilità di un immobile demaniale.

3. Il settimo motivo, che denuncia la violazione dell’art. 81 c.p.c. rilevando come solo l’Amministrazione Demaniale avesse titolo per pretendere la restituzione dei beni, è infondato atteso che la risoluzione del contratto di affitto non poteva che essere richiesta dalla parte locatrice, ossia dalla soc. M..

5. Le spese di lite seguono la soccombenza.

PQM

la Corte rigetta il ricorso, condannando la ricorrente a rifondere alla controricorrente le spese di lite, liquidate in Euro 10.200,00 (di cui Euro 200,00 per esborsi), oltre rimborso delle spese forfettarie e accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 22 novembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 31 gennaio 2017