Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 23424 del 19/09/2019

Cassazione civile sez. VI, 19/09/2019, (ud. 18/04/2019, dep. 19/09/2019), n.23424

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DE STEFANO Franco – Presidente –

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere –

Dott. D’ARRIGO Cosimo – Consigliere –

Dott. PORRECA Paolo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 13756-2018 proposto da:

T.G., domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la

CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato GALATI

ANGELO;

– ricorrente –

contro

CARRERA SPA, in persona del Presidente pro tempore, domiciliata in

ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e

difesa dall’avvocato CHIODELLI GUIDO;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2173/2017 della CORTE D’APPELLO di PALERMO,

depositata il 20/02/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

partecipata del 18/04/2019 dal Consigliere Relatore Dott.sa SCRIMA

ANTONIETTA.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., T.G. espose di avere concesso in locazione, per uso non abitativo, alla Carrera S.p.a., a decorrere dal 1 ottobre 2011, un proprio immobile sito in Trapani, come da contratto registrato in Trapani il 19 luglio 2011 al n. 3888; rappresentò che la conduttrice aveva prima richiesto una riduzione del canone pattuito e poi, con lettera ordinaria del 24 aprile 2012, aveva comunicato la propria volontà di recedere dal contratto a decorrere dal 31 luglio 2012 ed aveva rilasciato l’immobile il successivo 20 agosto.

La T. dedusse la nullità del recesso, perchè non comunicato con lettera raccomandata ma con semplice missiva; il mancato rispetto del termine di preavviso di sei mesi previsto dalla legge; chiese, pertanto, la condanna della Carrera S.p.a. al pagamento di Euro 12.600,00 corrispondenti a canoni per n. 7 mensilità (canone per il mese di agosto 2012, data del rilascio) e indennità per ulteriori n. 6 mensilità per il mancato preavviso; chiese, inoltre, la condanna della controparte al risarcimento dei danni arrecati all’immobile e al pagamento delle spese di registrazione inerenti alla stipula e alla risoluzione del contrattoinonchè degli oneri accessori (marche da bollo per la stipula, canoni condominiali, costi di fornitura idrica e di smaltimento); in subordine, chiese che fosse accertato che la Carrera S.p.a. era tenuta al pagamento, in favore della locatrice, delle mensilità di agosto, settembre ed ottobre 2012, oltre alle spese di ripristino dell’immobile e agli ulteriori oneri e costi già sopra indicati.

Si costituì la conduttrice, che evidenziò, per quanto ancora rileva in questa sede, che il diritto di recesso era stato esercitato in conformità ai patti negoziali e chiese il rigetto delle domande e, in via riconvenzionale, la restituzione della somma di Euro 7.500,00 versata a titolo di deposito cauzionale all’inizio del rapporto.

Il Tribunale di Trapani, con sentenza n. 78/2016, pubblicata in data 5 febbraio 2016, accolse parzialmente le domande della locatrice, accolse la domanda riconvenzionale della conduttrice e, dopo avere compensato i reciproci crediti, condannò la T. al pagamento, in favore della Carrera S.p.a., della somma di 1.760,79, oltre interessi, e compensò le spese di lite.

Avverso tale sentenza la T. propose gravame, chiedendo la parziale riforma della sentenza appellata.

La società appellata resistette all’impugnazione, della quale chiese il rigetto, e propose, a sua volta, appello incidentale.

La Corte di appello di Palermo, con sentenza n. 2173/2017, pubblicata in data 20 febbraio 2018, rigettò l’appello principale; in parziale accoglimento dell’appello incidentale, rigettò la domanda della locatrice volta alla condanna della società conduttrice al risarcimento dei danni arrecati all’immobile e al pagamento dei canoni di locazione relativi alle mensilità di agosto, settembre e ottobre 2012 e degli oneri condominiali; condannò la T. al pagamento della somma di Euro 5.389,99, oltre interessi legali, confermò nel resto la sentenza impugnata; condannò l’appellante principale alle spese di quel grado e diede atto della sussistenza dei presupposti di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 comma 1-quater, come inserito dalla L. 24 dicembre 2002, n. 228, art. 1, comma 17 per il versamento, da parte dell’appellante principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Avverso la sentenza della Corte di merito T.G. ha proposto ricorso per cassazione basato su un unico motivo e illustrato da memoria, cui ha resistito Carrera S.p.a. con controricorso.

La proposta del relatore è stata ritualmente comunicata, unitamente al decreto di fissazione dell’adunanza in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo, rubricato “Violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 27 con specifico riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1 n. 3)” (v. ricorso p. 7 e sgg.), la ricorrente lamenta che erroneamente la Corte di merito abbia ritenuto che le parti di un contratto di locazione possano derogare al termine semestrale di preavviso in caso di recesso del conduttore L. n. 392 del 1978, ex art. 27.

Ad avviso della T., la norma di cui all’art. 27 citato sarebbe “norma inderogabile che, se sostituita da diversa pattuizione delle parti, viene ricondotta alla previsione normativa” e, quindi, “sebbene le parti abbiano previsto ex art. 5 del contratto di locazione un termine di preavviso inferiore, cioè di tre mesi, a quel contratto si applica il termine di preavviso semestrale previsto dalla legge”.

Sostiene la ricorrente che, essendo stato il recesso comunicato dalla conduttrice “con una missiva ricevuta alla fine del mese di aprile 2012 per pacifica ammissione della proprietaria, evidente appare come il termine di preavviso non potesse che essere semestrale e che il conduttore fosse obbligato a versare un importo pari a n. 06 mensilità, ciò ovviamente a partire dal mese di maggio 2012, con scadenza ottobre 2012”.

A parere della T., “se il conduttore non versava altri canoni dal mese di luglio 2012 per sua specifica ammissione (rec. “non contestazione”), rimaneva comunque obbligato al pagamento delle mensilità di agosto, settembre e ottobre 2012, per Euro 1.800,00 ciascuna e per un totale di Euro 5.400,00″, sicchè erroneamente la Corte territoriale aveva rigettato il ricorso introduttivo del giudizio e, ritenendo che la locatrice non vantasse alcun credito per canoni, aveva poi condannato quest’ultima a versare alla conduttrice l’importo della cauzione decurtato dei soli oneri ritenuti allegati.

La ricorrente, richiamando anche precedenti giurisprudenziali, censura la sentenza impugnata anche nella parte in cui la Corte di merito ha affermato che in seguito “al recesso legittimamente esercitato, il corrispettivo per il mese di agosto riveste natura di indennità di occupazione ex art. 1592 c.c. e non di canone” e sostiene di vantare, nei confronti della conduttrice, un credito pari di Euro 5.400,00, pari a tre mensilità, oltre al credito di Euro 349,21 (di cui Euro 282,21 per rimborso spese di marche da bollo e di registrazione del contratto ed Euro 67,00 quale quota della tassa per la risoluzione del contratto).

1.1. Va pure evidenziato che a p. 2 del ricorso, laddove è riportata la sintesi dell’unico motivo, la ricorrente ha dedotto che la Corte territoriale avrebbe “erroneamente riten(uto) efficace il recesso esercitato dal conduttore senza l’ossequio alla formalità della raccomandata a/r in spregio alle prescrizioni dell’art. 5 del contratto di locazione e della L. n. 392 del 1978, art. 27)”. Si evidenzia che la censura, sotto tale profilo, non viene poi specificamente riproposta nelle p. 7 e sgg. del ricorso dedicate, sotto la rubrica “motivi di impugnazione”, all’illustrazione del motivo proposto.

1.3. Il motivo va disatteso.

1.3.1. Ed invero la censura, neppure illustrata, relativa al profilo da ultimo ricordato, con cui si lamenta che la conduttrice abbia esercitato il recesso senza il rispetto della formalità della raccomandata a/r di cui all’art. 5 del contratto e alla L. n. 392 del 1978, art. 27, è inammissibile, non avendo la ricorrente riportato se e in quali termini tale questione sia stata riproposta alla Corte di merito, evidenziandosi che la stessa non risulta compresa nelle doglianze proposte in appello, così come riferite dalla ricorrente a p. 5 e 6 del ricorso, nè nella sentenza impugnata si fa cenno a motivi di appello ad essa relativa; anzi, la medesima ricorrente a p. 5 del ricorso, nel richiamare la decisione del Tribunale, afferma che il Giudice di primo grado “faceva correttamente decorrere il preavviso da recesso del conduttore dalla missiva del 24 aprile 2012 per un termine semestrale”, il che induce a ritenere che non fosse più in contestazione la questione della forma della comunicazione del recesso. Peraltro, sotto tale profilo la censura, è comunque infondata, atteso che, secondo la giurisprudenza di legittimità, il recesso deve essere comunicato dal conduttore al locatore a mezzo raccomandata o con altre modalità equipollenti, con modalità, cioè, che possano garantire idoneamente la certezza dell’avvenuta comunicazione (Cass. 14/05/1997, n. 4238; Cass. 12/11/2003, n. 17042; Cass. 17/01/2012, n. 5491); e, nella specie, la stessa T. ammette di aver ricevuto la missiva relativa al recesso alla fine di aprile 2012 (v. ricorso p. 8), sicchè non vi è dubbio sull’avvenuta ricezione della comunicazione in parola.

1.3.2. Quanto all’altro profilo di censura proposto con il mezzo all’esame, si osserva che non solo sul punto la doglianza non si confronta specificamente con le argomentazioni poste dalla Corte di merito a fondamento della ritenuta, in sostanza, validità di un termine convenzionale di preavviso pari a mesi tre e della debenza del canone sino al compimento del predetto termine (v. sentenza impugnata in questa sede, p. 3 e 4), ma è, comunque, infondata, dovendosi ritenere, alla luce di quanto già indicato dalla giurisprudenza di legittimità, che ben possono le parti, nella loro autonomia negoziale, fissare un termine di tre mesi, inferiore a quello semestrale previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, per l’esercizio del diritto di recesso del conduttore e che il conduttore è tenuto a versare i canoni sino al compimento del periodo del preavviso stesso, così come fissato convenzionalmente (arg. ex Cass.

27/04/2011, n. 9415; v. anche Cass. 16/01/2007, n. 831, in motivazione p. 5 e 6).

1.3.3. Alla luce di quanto evidenziato nel p. 1.3.1. (in relazione alla data di avvenuta comunicazione del recesso) e nel p. 1.3.2. e tenuto, altresì, conto che la ricorrente non ha censurato quanto affermato dalla Corte di merito in relazione alla imputabilità alla locatrice della mancata riconsegna dell’immobile in questione nel giorno fissato per la consegna delle chiavi (30 luglio 2012, ore 9) ed il successivo 3 agosto, e alla conseguente non debenza di alcunchè a titolo di canone per i primi venti giorni di agosto 2012, la doglianza relativa al mancato riconoscimento dei ratei inerenti al mese di agosto risulta aspecifica.

1.3.4. Resta conseguentemente assorbita la censura riportata nella prima parte del primo capoverso di p. 5 della presente sentenza, precisandosi soltanto che la Corte territoriale ha fatto riferimento nella sentenza impugnata all’art. 1591 c.c. e non – come invece sostenuto dalla ricorrente – all’art. 1592 c.c..

1.3.5. Infine, si evidenzia che il credito di Euro 349,21 accertato dalla Corte di merito risulta essere stato da tale Corte già detratto da quanto dovuto dalla T. alla conduttrice (v. sentenza impugnata p. 8).

2. Il ricorso va, pertanto, rigettato.

3. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

4. Va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in Euro 2.300,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge; ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Sesta Civile – 3 della Corte Suprema di Cassazione, il 18 aprile 2019.

Depositato in Cancelleria il 19 settembre 2019