Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 23257 del 15/11/2016


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Cassazione civile sez. II, 15/11/2016, (ud. 11/10/2016, dep. 15/11/2016), n.23257

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente –

Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere –

Dott. ORILIA Lorenzo – rel. Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4770/2014 proposto da:

S.C., Avv. S.R., rappresentati e difesi da

quest’ultimo, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA NOMENTANA 251,

presso lo studio GRILLO SIBILLA & PARTNERS;

– ricorrenti –

contro

M.L., T.P., P.F., elettivamente

domiciliati in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 38, presso lo studio

dell’avvocato MASSIMO BOGGIA, rappresentati e difesi dall’avvocato

NICOLA MAZZIA;

– controricorrenti –

e contro

CONDOMINIO (OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 332/2013 della CORTE D’APPELLO DI LECCE

sezione distaccata di TARANTO, depositata il 09/07/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

11/10/2016 dal Consigliere Dott. LORENZO ORILIA;

udito l’Avvocato MASCIA Giammarco, con delega depositata in udienza

dell’Avvocato S.R., difensore del ricorrente che si

riporta agli atti depositati;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PEPE Alessandro, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza ex art. 702 bis c.p.c., depositata il 3.10.2011, il Tribunale di Taranto, accogliendo il ricorso proposto da P.F., T.P., M.L. nei confronti del Condominio di (OMISSIS), dichiarava la nullità della Delib. Assembleare 25 marzo 2011, con cui era stata posta a carico dei ricorrenti – in sede di approvazione del piano di riparto della spesa per i lavori straordinari da eseguire sul lastrico solare – l’importo di 1/3, sull’erroneo presupposto della proprietà esclusiva del lastrico solare in capo agli stessi, dichiarando altresì l’inesistenza della “riserva della proprietà del lastrico” in loro favore, come erroneamente ritenuto dall’assemblea nella stessa delibera al punto n. 3. Avverso detta ordinanza proponevano tempestivo appello i condomini S.R. e S.C., nella qualità di partecipanti al Condominio di (OMISSIS), nei confronti di P., T., M., nonchè del Condominio in persona dell’amministratore, chiedendo riformarsi in toto l’impugnata ordinanza e, per l’effetto: a) dichiarare l’improponibilità ed improcedibilità dell’impugnazione della Delib. 25 marzo 2011, per inosservanza del termine decadenziale di cui all’art. 1137 c.c., trattandosi di delibera annullabile e non nulla; b) sancire la sussistenza del diritto di proprietà esclusiva in favore dei proprietari del quarto piano (vale a dire, degli appellati); 3) annullare la condanna alle spese ed onorari di primo grado a carico del Condominio e porre le spese di entrambi i gradi a carico degli odierni appellati, ricorrenti in primo grado.

Il Condominio restava contumace, mentre si costituivano P., T. e M., contestando gli avversi motivi di appello e chiedendone il rigetto.

La Corte d’Appello di Lecce, con sentenza del 9.7.2013, ha rigettato l’appello sulla base, per quanto qui ancora rileva, delle seguenti considerazioni:

1) la delibera impugnata era nulla, in quanto nel ripartire la spesa per i lavori straordinari da eseguire sul lastrico solare in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c. (sul ritenuto presupposto dell’esistenza di una riserva di proprietà del lastrico a favore del M. del P.), aveva modificato, senza il consenso di tutti i condomini, il criterio di riparto adottabile ai sensi dell’art. 1123 c.c., ed in precedenza adottato, disponendo l’applicazione di un nuovo e diverso criterio di ripartizione delle spese;

2) era da escludersi una implicita riserva di proprietà del lastrico solare in capo, dapprima, all’originario proprietario e, dei suoi aventi causa (da identificarsi negli appellati), non emergendo da un titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al proprietario originario la proprietà esclusiva di un bene che, per la sua struttura e la sua ubicazione, doveva considerarsi comune;

3) la previsione, contenuta nell’atto pubblico del 6.7.1940, di una riserva, in favore dei proprietari dell’ultimo piano, del diritto di sopraelevazione implicava al più l’operatività dell’art. 1127 c.c., ma non certamente dell’art. 1126 c.c..

Per la cassazione della sentenza hanno proposto ricorso S.R. e C., sulla base di due motivi. P., T. e M. si sono difesi con controricorso illustrato da memoria. Il Condominio di (OMISSIS) non ha svolto difese.

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo i ricorrenti denunciano l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che era stato oggetto di discussione tra le parti (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5) e la “falsa applicazione della norma”, per non aver la Corte d’Appello considerato che la documentazione prodotta con riferimento alle singole compravendite dimostrava in modo inequivoco che del terrazzo era stato trasferito agli acquirenti dei vari appartamenti solo l’uso del terrazzo per lo sciorinio dei panni, e non anche la proprietà, essendo questa rimasta in capo all’originario proprietario, avv. V.L., e poi ai suoi aventi causa.

1.1. Il motivo è infondato.

Premesso che, in palese violazione dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 4), i ricorrenti hanno omesso di indicare la norma di diritto che la Corte di merito avrebbe violato e quale sia il passaggio ove tale violazione sarebbe stata commessa, gli stessi, quanto al dedotto vizio motivazionale, avrebbero dovuto, nel rispetto delle previsioni dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6 e art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4, indicare non solo il “fatto storico”, il cui esame era stato omesso, ed il “dato”, testuale extratestuale, da cui esso risultava esistente, ma anche il “come” e il “quando” tale fatto fosse stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sè, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo, qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorchè la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014).

Viceversa, dalla sentenza impugnata si evince che la Corte salentina ha analizzato la documentazione in atti, valorizzando altresì, in senso contrario alla tesi degli appellanti, l’atto pubblico del 6.7.1940.

1.2. In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall’originario unico proprietario altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Sez. 2, Sentenza n. 26766 del 18/12/2014). Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni (nella specie, portico e cortile) risulti riservata uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni (Sez. 2, Sentenza n. 11812 del 27/05/2011; conf. Sez. 2, Sentenza n. 16915 del 19/08/2015).

In particolare, con l’avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni. La presunzione di condominialità di beni e servizi comuni non può essere superata per via induttiva o per fatti concludenti (Sez. 2, Sentenza n. 3257 del 19/02/2004).

Il lastrico solare, ai sensi dell’art. 1117 c.c., quindi, oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo (per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, delle altre unità immobiliari, nonchè il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini; Sez. 2, Sentenza n. 3102 del 06/02/2005).

Orbene, nel caso di specie, nei contratti di compravendita posti in essere dall’originario unico proprietario dello stabile con i vari acquirenti degli appartamenti non è previsto espressamente che il lastrico solare restasse in proprietà del primo, potendosi ciò desumere, in modo solo implicito ed incerto (di ciò ne sono consapevoli gli stessi ricorrenti; cfr. pag. 4 del ricorso: “…l’originario proprietario V.L. ha concesso solo l’uso del terrazzo e quindi implicitamente ha riservato per sè il diritto di proprietà dello stesso”, dalla circostanza che egli avesse riconosciuto ai secondi l’uso dello stesso per sciorinare i panni.

D’altra parte, in senso contrario, come rilevato dalla Corte leccese alle pagine 6 e 7 della sentenza impugnata, si pone la riserva del diritto di sopraelevazione contenuta nell’atto pubblico di compravendita del (OMISSIS), la quale, se da un lato implica, a tutto concedere, l’operatività dell’art. 1127 c.c., dall’altro, non avrebbe avuto ragion d’essere qualora l’originario proprietario si fosse già riservata la proprietà esclusiva del lastrico solare. Invero, in base al primo comma, seconda parte, dell’art. 1127 c.c., la facoltà di costruire sopra l’ultimo piano dell’edificio spetta, oltre che al proprietario dell’ultimo piano, a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

Pertanto, a ben vedere, i ricorrenti mirano a sollecitare una diversa valutazione delle risultanze istruttorie, non consentita in sede di legittimità.

2. Con il secondo motivo i ricorrenti deducono la falsa applicazione dell’art. 1137 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3), per aver la corte territoriale ritenuto che nella fattispecie si fosse realizzata una violazione dell’art. 1123 c.c., laddove, per la ripartizione delle spese di manutenzione al lastrico solare, andava applicato esclusivamente l’art. 1126 c.c., erroneamente omesso nella delibera impugnata.

La censura, così come formulata è inammissibile per difetto di specificità.

Il ricorso per cassazione è una domanda impugnatoria che può proporsi per certi particolari motivi e come tale necessariamente si deve sostanziare, per il concetto stesso di impugnazione, in una critica alla decisione impugnata, il che impone di prospettare alla Corte, nell’atto con cui viene proposta, perchè la decisione è errata secondo il paradigma dell’art. 360 c.p.c. e, quindi, di dirlo argomentando dalle risultanze processuali del merito, siano esse documenti o atti processuali (v. Sez. 6-3, Ordinanza n. 7455 del 25/03/2013 Rv. 625596 in motivazione).

Ebbene, nel caso in esame, la censura è diretta contro l’assemblea e contro la Delib., ma non contro la sentenza che non viene neppure menzionata.

3. In conclusione, il ricorso va rigettato con addebito di ulteriori spese ai ricorrenti soccombenti.

Considerato inoltre che il ricorso per cassazione è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è stato rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato-Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto del T.U. di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti al rimborso, in favore dei resistenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre accessori come per legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 11 ottobre 2016.

Depositato in Cancelleria il 15 novembre 2016

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