Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2324 del 01/02/2010

Cassazione civile sez. II, 01/02/2010, (ud. 15/12/2009, dep. 01/02/2010), n.2324

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente –

Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere –

Dott. ATRIPALDI Umberto – Consigliere –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 28483/2004 proposto da:

C.V. C.F. (OMISSIS), elettivamente

domiciliato in ROMA, VIALE ANGELICO 35, presso lo studio

dell’avvocato DI TULLIO Claudio, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

CAPITOLO SAN PIETRO IN VATICANO C.F. (OMISSIS), P.M.

C.F. (OMISSIS);

– intimati –

sul ricorso 2653/2005 proposto da:

CAPITOLO SAN PIETRO IN VATICANO C.F. (OMISSIS) in persona del

Camerlengo Mons. B.G., elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA TACITO 39, presso lo studio dell’avvocato FAVINO GIULIO,

che lo rappresenta e difende;

– controricorrente ric. incidentale –

e contro

C.V. C.F. (OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 4781/2003 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 13/11/2003;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del

15/12/2009 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;

udito l’Avvocato CLAUDIO DI TULLIO difensore del ricorrente che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avvocato GIULIO FAVINO difensore del controricorrente

ricorrente incidentale che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per previa riunione

accoglimento del ricorso principale in ordine alla statuizione sulla

nullità del preliminare e sui miglioramenti; inammissibilità ed in

subordine accoglimento del ricorso incidentale.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 19-7-1989 il Capitolo di S. Pietro in Vaticano conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma C.V. e P.M. e, premesso che con scrittura del (OMISSIS) il proprio Beneficio Parrocchiale aveva promesso di vendere rispettivamente al C. un appezzamento di terreno sito in (OMISSIS), in N.C.T. al foglio (OMISSIS) particelle (OMISSIS), ed al P. l’appezzamento di cui alla particella (OMISSIS), deduceva la sopravvenuta ineseguibilità del preliminare a seguito della condanna del proprio rappresentante legale per il reato di lottizzazione abusiva con sentenza passata in giudicato ed il diniego del benestare dell’autorità tutoria;

chiedeva quindi annullarsi ovvero risolversi il contratto suddetto per impossibilità sopravvenuta, con conseguente ordine di rimessa in pristino e rilascio dei beni a fronte della restituzione delle somme ricevute.

Si costituivano in giudizio i convenuti facendo offerta del saldo del prezzo e chiedendo emettersi sentenza che tenesse luogo del contratto non concluso; in subordine chiedevano risolversi il preliminare “de quo” per fatto e colpa della controparte con rimborso della caparra versata, rivalutazione ed interessi oltre il risarcimento dei danni diretti e indiretti per le opere di bonifica e miglioria eseguite.

Con sentenza dell’11-2-2000 il Tribunale adito dichiarava la risoluzione del contratto preliminare predetto, ordinava ai convenuti il rilascio degli immobili a favore dell’attore, accoglieva le domande riconvenzionali proposte da essi in via subordinata e per l’effetto condannava il Capitolo di S. Pietro al pagamento del doppio della caparra versata ed al risarcimento dei danni subiti maggiorati degli interessi, liquidati in L. 40.296.850 in favore del P. ed in L. 461.591.323 in favore del C..

Proposto gravame da parte da parte del Capitolo di S. Pietro cui resistevano il C. ed il P. che formulavano appello incidentale la Corte di Appello di Roma con sentenza del 13-11-2003 ha accolto parzialmente l’appello principale, ha respinto gli appelli incidentali, ha dichiarato la nullità del contratto preliminare per cui è causa ed ha condannato l’appellante principale alla restituzione in favore delle controparti in solido della somma di Euro 13556.99 con gli interessi legali dalla domanda al saldo.

Avverso tale sentenza il C. ha proposto un ricorso articolato in tre motivi cui il Capitolo di S. Pietro in Vaticano ha resistito con controricorso proponendo altresì un ricorso incidentale condizionato basato su di un unico motivo; il P. non ha svolto attività difensiva in questa sede; il ricorrente incidentale ha successivamente depositato una memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la medesima sentenza.

Venendo quindi all’esame del ricorso principale, si rileva che con il primo motivo il C., denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 1418 c.c., L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 28, L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 18 e vizio di motivazione, assume che erroneamente il giudice di appello ha dichiarato la nullità del contratto preliminare di vendita del (OMISSIS) essendo il terreno oggetto del preliminare stesso compreso nella lottizzazione abusiva della Tenuta di (OMISSIS) come accertato in sede penale con sentenza passata in giudicato e, riformando la sentenza di primo grado, ha negato il diritto dei promissari acquirenti al risarcimento dei danni subiti stante la comune consapevolezza dell’abusiva lottizzazione.

Il ricorrente principale rileva in proposito che, avendo la Corte territoriale richiamato la disciplina di cui alla L n. 47 del 1985, non ha considerato che tale normativa era successiva alla conclusione del suddetto contratto e non poteva trovare applicazione nella fattispecie; aggiunge che comunque la sanzione di invalidità degli atti di compravendita di terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale prevista dalla L. n. 1150 del 1942, art. 31, comma 4, non integra una ipotesi di nullità ma di annullabilità del negozio, invocabile solo dall’acquirente, mentre nella specie l’eccezione di invalidità del preliminare era stata sollevata solo dall’alienante e non già dagli acquirenti.

Il C. sostiene che, pur qualora non si condividessero le enunciate considerazioni, dovrebbe comunque riconoscersi all’esponente il diritto al ristoro di tutti i danni subiti in considerazione delle opere di bonifica eseguite sul terreno agricolo oggetto del preliminare dopo essere stato immesso nel possesso del bene da parte del promittente venditore a seguito della stipula del preliminare stesso.

Con il secondo motivo il C., deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1375 e 1417 c.c., nonchè vizio di motivazione, afferma che nella specie da un lato era evidente la mala fede del promittente venditore (già a conoscenza al momento della stipula del preliminare di un procedimento penale per il reato di lottizzazione abusiva in ordine al terreno “de quo”), e dall’altro era stata dimostrata la buona fede dell’esponente; il Capitolo di S. Pietro aveva quindi assunto un comportamento non improntato agli obblighi contrattuali di diligente correttezza e di solidarietà sociale che integrano appunto il contenuto della buona fede, ed era pertanto tenuto a risarcire l’istante dei danni subiti.

Le enunciate censure, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono fondate.

La Corte territoriale ha riscontrato la nullità del contratto preliminare stipulato il 3-7-1980 ai sensi dell’art. 1418 c.c., L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 28 e L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 18, essendo il terreno oggetto del preliminare incluso nella lottizzazione abusiva della Tenuta di (OMISSIS) accertata in sede penale con sentenza passata in giudicato; ha quindi rilevato l’obbligo del promittente venditore di restituire al C. ed al P. le somme da essi versate, mentre ha escluso il diritto dei promissari acquirenti al risarcimento dei danni subiti, attesa la comune causa illecita e non rivestendo essi la qualità di terzi a norma dell’art. 936 c.c..

Tale convincimento non può essere condiviso non avendo il giudice di appello attribuito rilievo alla circostanza che il preliminare “de quo” è stato concluso in epoca antecedente alla entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 18, con la conseguenza che tale normativa – che vieta gli atti di trasferimento di immobili da cui derivino lottizzazioni abusive – non comporta la nullità dei contratti preliminari o definitivi stipulati prima della sua entrata in vigore, non svendo la norma richiamata efficacia retroattiva (Cass. 2-4-1996 n. 3028), e che quindi la disposizione ora menzionata, se impedisce, in caso di inadempimento di un contratto preliminare stipulato antecedentemente alla sua vigenza, l’emissione di una sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c., operando come impossibilità oggettiva di concludere il contratto definitivo (Cass. 21-2-2008 n. 4522), non determina l’invalidità delle reciproche promesse di vendita e di acquisto per cui la tutela del contraente non è limitata alle azioni restitutorie, ma si estende a quelle risolutorie e risarcitorie (Cass. 28-3-1997 n. 2776).

Alla luce di tali affermazioni sono infondati i rilievi espressi dalla sentenza impugnata per escludere il diritto del C. ad esperire una azione risarcitoria nei confronti del promittente venditore, posto che il riferimento alla comune causa illecita è superato dal fatto che il preliminare “de quo”, come si è osservato, non è invalido, e che inoltre l’attuale ricorrente principale ha posto a base della sua pretesa risarcitoria un titolo contrattuale, e che quindi è irrilevante il richiamo all’art. 936 c.c..

Con il terzo motivo il C., deducendo violazione e falsa applicazione dell’art. 654 c.p.p., nonchè vizio di motivazione, censura la sentenza impugnata per aver dichiarato la nullità del preliminare per cui è causa in quanto compreso in una lottizzazione abusiva avendo erroneamente applicato nella fattispecie il giudicato penale.

Il motivo resta assorbito all’esito dell’accoglimento dei primi due motivi di ricorso principale.

Resta infine da esaminare l’unico motivo del ricorso incidentale condizionato con il quale il Capitolo di S. Pietro in Vaticano assume che la sentenza impugnata non ha esaminato il motivo di appello con il quale l’esponente aveva rilevato che le costruzioni eseguite dal C. sul fondo oggetto del preliminare per cui è causa costituivano una violazione delle pattuizioni previste nel preliminare medesimo, essendo ivi stato concordato che il possesso del terreno sarebbe stato trasferito al promissario acquirente all’atto della stipula dell’atto pubblico di vendita; pertanto l’abusiva presa di possesso del bene da parte del C. escludeva in radice la fondatezza di qualsiasi pretesa risarcitoria in suo favore.

Tale censura resta assorbita all’esito dell’accoglimento dei primi due motivi del ricorso principali, posto che in sede di rinvio il ricorrente incidentale potrà far valere la questione sollevata in questa sede e non esaminata dal giudice di appello che aveva escluso, come si è esposto, l’ammissibilità di ogni pretesa risarcitoria da parte del C..

In definitiva la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti, e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame dei profili della controversia sopra richiamati ad altra sezione della Corte di Appello di Roma anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

LA CORTE Riunisce i ricorsi, accoglie i primi due motivi del ricorso principale, dichiara assorbito il terzo ed il ricorso incidentale condizionato, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Roma.

Così deciso in Roma, il 15 dicembre 2009.

Depositato in Cancelleria il 1 febbraio 2010