Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 23237 del 15/11/2016

Cassazione civile sez. II, 15/11/2016, (ud. 21/06/2016, dep. 15/11/2016), n.23237

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. MANNA Felice – Consigliere –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere –

Dott. FALABELLA Massimo – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 5720-2012 proposto da:

V.S., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA,

PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso

dall’avvocato ELVIRA MACHI’;

– ricorrente e controricorrente all’incidentale –

contro

FERROVIE STATO ITALIANE SPA, (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, PIAZZA CAVUOR 17, presso lo studio dell’avvocato MICHELE ROMA,

che lo rappresenta e difende;

– ricorrente e controricorrente incidentale –

e contro

FERSERVIZI SPA;

– intimato –

avverso la sentenza n. 1309/2011 della CORTE D’APPELLO di PALERMO,

depositata il 19/10/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

21/06/2016 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;

udito l’Avvocato Francesca RAUSO, con delega depositata in udienza

dell’Avvocato Michele ROMA, difensore del ricorrente inc. che si è

riportata alle difese depositate;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento per quanto di

ragione del primo e del secondo motivo, per l’assorbimento del terzo

motivo del ricorso principale e per il rigetto del ricorso

incidentale.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Assegnatario ex lege n. 560 del 1993 d’un alloggio delle Ferrovie dello Stato s.p.a., di cui era conduttore, V.S. agiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. innanzi al Tribunale di Palermo nei confronti di detta società e della Metropolis s.p.a., che ne aveva gestito il patrimonio immobiliare in qualità di mandataria.

Nel resistere in giudizio Ferrovie dello Stato s.p.a. deduceva che l’attore non aveva diritto al trasferimento della proprietà dell’immobile, essendogli stata revocata l’assegnazione con provvedimento del 14.7.1994 in quanto aveva mutato la propria sede lavorativa da (OMISSIS). In via riconvenzionale domandava l’annullamento del contratto di locazione per errore ex art. 1429 c.p.c., n. 3.

Contumace Metropolis s.p.a., il Tribunale con sentenza n. 1224/07 rigettava la domanda ritenendo non provata la regolarità urbanistica dell’alloggio.

Adita da V.S., la Corte d’appello di Palermo con sentenza n. 1309/11 riformava la decisione di primo grado e compensava per 1/2 le spese (inoltre, dichiarava inammissibile l’appello incidentale di Ferrovie dello Stato, in merito al rigetto della domanda d’annullamento del contratto di locazione, domanda su cui non v’è più questione tra le parti). La Corte territoriale osservava che la L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 59, aveva disposto che le disposizioni di cui ai commi quinto e sesto della L. n. 47 del 1985, art. 40 si applicavano anche ai trasferimenti previsti dalla L. n. 560 del 1993, con la conseguenza che erano inapplicabili le sanzioni di nullità previste dal 2 comma predetto articolo.

Quindi, rilevava che il V. aveva dimostrato di essere assegnatario dell’alloggio in questione, che conduceva in locazione da oltre un quinquennio a decorrere dalla data di presentazione della domanda d’acquisto, di non essere moroso nel pagamento dei canoni e di averlo utilizzato di fatto quale effettiva e duratura sua abitazione. Tuttavia, riteneva che non potesse essere emessa la sentenza costitutivo – esecutiva di cui all’art. 2932 c.c. perchè la domanda includeva anche il trasferimento di una cantina, che sebbene menzionata nel verbale di consegna dell’alloggio non era indicata nè nell’atto d’assegnazione nè nel precedente contratto di locazione.

Quanto ai danni, riteneva risarcibili (nella misura complessiva di Euro 377,83) solo quelli derivanti dagli oneri sostenuti dall’attore per l’atto di diffida e per la redazione del verbale notarile di mancata stipulazione del contratto definitivo; non anche quelli ulteriori domandati per il ritardo, poichè il V. aveva continuato nelle more a godere dell’immobile a titolo di locazione, corrispondendo l’equo canone e conservando la disponibilità del prezzo di vendita; e non aveva dimostrato alcun lucro cessante.

Infine, rilevava il difetto di legittimazione passiva di Metropolis s.p.a.

Per la cassazione di tale sentenza V.S. propone ricorso, affidato a tre motivi.

Resiste con controricorso Ferrovie dello Stato Italiane s.p.a. (già Ferrovie dello Stato s.p.a.), che propone altresì ricorso incidentale, affidato anch’esso a tre motivi, cui ha fatto seguito il deposito di memoria.

Ferservizi s.p.a. (nuova denominazione di Metropolis s.p.a.) è rimasta intimata.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – E’ preliminare l’esame del ricorso incidentale, siccome diretto a contestare il diritto del V. all’acquisto della proprietà dell’alloggio.

1.1. – Il primo motivo deduce la violazione della L. n. 560 del 1993, art. 1 e l’omessa od insufficiente motivazione su di un fatto controverso e decisivo, perchè la Corte d’appello non avrebbe verificato il requisito di fatto relativo all’effettivo utilizzo abitativo dell’immobile.

Atteso che il diritto dell’assegnatario di acquistare la proprietà dell’alloggio locato richiede un presupposto di diritto (l’essere conduttore da oltre un quinquennio) e uno di fatto (l’effettiva e personale utilizzazione del bene condotto in locazione), è su quest’ultimo, sostiene parte ricorrente incidentale, che avrebbe errato la Corte d’appello, le cui conclusioni al riguardo sono del tutto apodittiche, oltre che insufficienti. Essa non avrebbe tenuto conto della circostanza, suffragata da molti elementi, che al momento della presentazione della domanda il V. non abitava più nell’alloggio di Palermo, via Cimarosa, 35, avendo trasferito la propria sede lavorativa in (OMISSIS).

1.2. – Il motivo è inammissibile.

Va richiamato il noto e costante indirizzo di questa Corte (formatosi vigente il testo dell’art. 360 c.p.c., n. 5 anteriore alla modifica apportatavi dal D.L. n. 83 del 2012, convertito in L. n. 134 del 2012, testo applicabile ratione temporis alla fattispecie), in base al quale il ricorso per cassazione conferire al giudice di legittimità non il potere di riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale sottoposta al suo vaglio, ma solo la facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale, delle argomentazioni svolte dal giudice di merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di controllarne l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge. Ne consegue che il preteso vizio di motivazione sotto il profilo della omissione, insufficienza, contraddittorietà della medesima, può legittimamente dirsi sussistente solo quando, nel ragionamento del giudice di merito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato (o insufficiente) esame di punti decisivi della controversia, prospettati dalle parti o rilevabili d’ufficio, ovvero quando esista insanabile contrasto tra le argomentazioni complessivamente adottate, tale da non consentire l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione (così e per tutte, Cass. n. 2357/04).

Conseguentemente, alla cassazione della sentenza per vizi di motivazione si può giungere solo quando tale vizio emerga dall’esame del ragionamento svolto dal giudice, quale risulta dalla sentenza, che si riveli incompleto, incoerente e illogico, non già quando il giudice abbia semplicemente attribuito agli elementi valutati un valore e un significato difformi dalle aspettative e dalle deduzioni di parte (Cass. nn. 15805/05, 23079/05 e 9243/07).

Nello specifico la sentenza impugnata non ha per nulla disatteso l’indagine sul possesso da parte dell’attore dei requisiti per l’assegnazione dell’alloggio. ma ha valorizzato, nell’ambito d’un apprezzamento di puro merito non sindacabile in questa sede di legittimità, le deposizioni dei testi che hanno dichiarato che il V. aveva continuato ad abitare nell’alloggio in questione nonostante i suoi trasferimenti di lavoro (a Catania e a Caltanissetta).

2. – Il secondo motivo di ricorso incidentale deduce che se l’attore non aveva diritto alla prelazione sull’immobile non poteva nemmeno avere diritto al risarcimento del danno.

2.1. – Il motivo è inammissibile, perchè suppone un effetto espansivo interno di cassazione (sul capo dipendente relativo alla condanna al risarcimento del danno), escluso a termini delle considerazioni appena svolte sul primo motivo.

3. – Il terzo mezzo lamenta la violazione o falsa applicazione della L. n. 560 del 1993, art. 1, comma 6, e art. 2932 c.c., in quanto il diritto previsto dalla predetta legge gode di tutela solo obbligatoria e non reale.

3.1. – Il motivo è manifestamente infondato.

Il precedente di legittimità citato dalla ricorrente incidentale (Cass. n. 19928/08) si riferisce ad un caso in cui non solo la Corte d’appello e questa Corte di cassazione avevano escluso l’applicabilità della L. n. 560 del 1993, art. 1 trattandosi della locazione d’una casa per villeggiatura, ma altresì la domanda dell’attore era diretta a tutt’altro altro, ossia a dichiarare la nullità della vendita all’asta del medesimo immobile, aggiudicato ad un terzo.

4. – In conclusione il ricorso incidentale va respinto.

5. – Il primo motivo del ricorso principale denuncia la violazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c. e artt. 817, 818, 1367, 1477, 1617 e 2932 c.c. Sostiene, in particolare, parte ricorrente che ai sensi dell’art. 818 c.c. la cosa venduta, salvo diversa volontà delle parti, va consegnata insieme con le pertinenze; e che anche in materia di locazione vige il medesimo principio per cui le pertinenze seguono la sorte della res principalis. Pertanto, nella specie, la circostanza per cui nel contratto di locazione non fosse menzionata anche la cantina, a sua volta, però, inclusa nel verbale di consegna, non era ostativa l’emissione della domandata pronuncia costitutivo-esecutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c.

5.1. – Il motivo è fondato.

Ai sensi dell’art. 818 c.c. gli atti e i rapporti giuridici che hanno ad oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto (comma 1); ed esse possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici (comma 2). Pertanto, gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli (v. Cass. n. 634/03, relativa ad un caso in cui si lamentava la mancata menzione, nell’atto di ratifica della promessa di vendita del rappresentante senza poteri, della cantinola e del box dell’unità immobiliare oggetto del preliminare di vendita).

Allo stesso modo, anche la locazione immobiliare, ove non diversamente convenuto, include le pertinenze del fondo principale, salvo diversa ed esplicita disposizione.

Nel caso in esame la Corte d’appello ha supposto che la locazione non comprendesse la cantina perchè, sebbene menzionata nel verbale di consegna dell’alloggio, non era stata espressamente menzionata nell’atto d’assegnazione; e ha escluso l’emissione di sentenza ex art. 2932 c.c. perchè la relativa domanda includeva anche il trasferimento di tale porzione immobiliare.

In ciò risiede la violazione degli artt. 112 c.p.c. e art. 818 c.p.c., comma 1. Infatti, la domanda di emissione di sentenza ai sensi della citata, forma non si sottrae alla possibilità d’un accoglimento parziale al pari d’ogni altra domanda. Una cosa è la non corrispondenza di tale pronuncia al contenuto dell’obbligo di trasferimento così come accertato dal giudice, altra è la non conformità di essa al maggior quantum domandato. L’una vietata, l’altra (ricorrendone le condizioni) doverosa.

Oltre a ciò, la Corte territoriale non ha considerato che la cantina, proprio perchè consegnata insieme con l’alloggio ben potrebbe costituirne pertinenza. seguendone le vicende traslative in base alla citata norma sostanziale. Negando in radice che anche la cantina potesse essere trasferita in una con l’alloggio, sol perchè non menzionata nel contratto di locazione, nella comunicazione delle condizioni d’acquisto inviata da Metropolis e nella dichiarazione d’impegno del V., la Corte palermitana non ha affermato o negato alcunchè sul fatto che detta cantina abbia o non natura di pertinenza rispetto all’alloggio, nè tanto meno ha ritenuto che quest’ultima sia stata oggetto di un negozio separato, ma puramente e semplicemente non ha considerato tale profilo della questione mancando, così, ogni accertamento in proposito.

6. – Il seconde motivo del ricorso principale denuncia la violazione degli artt. 1218, 1223, 1224 e 2932 c.c. e L. n. 560 del 1993, art. 1 nonchè il vizio di motivazione sulla domanda di risarcimento dei danni, poichè a causa del ritardo nel trasferimento dell’immobile l’attore ha continuato a pagare canoni di locazione che, diversamente, non avrebbe dovuto corrispondere.

6.1. – Il motivo è fondato.

La Corte territoriale non avrebbe dovuto esclude il risarcimento del danno da ritardo, ma semmai avrebbe dovuto operare d’ufficio la compensatio lucri cum damnis per il fatto che l’attore ha potuto nelle more continuare a godere della somma costituente il prezzo di cessione (in generale, sull’ammissibilità della compensatio lucri cum damnis d’ufficio, v. Cass. nn. 991/14, 20111/14 e 533/14).

7. – Il terzo motivo del ricorso principale, che lamenta la compensazione per 1/2 delle spese, è assorbito dall’accoglimento delle predette due censure, e dal conseguente effetto espansivo interno della cassazione della sentenza, ai sensi dell’art. 336 c.p.c., comma 1.

8. – La sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Palermo, che nel rinnovare parzialmente il proprio esame di merito si atterrà ai seguenti principi di diritto:

a) la domanda di emissione di sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c., ferma la corrispondenza tra il contenuto della pronuncia e quello dell’obbligazione di trasferimento, non si sottrae alla possibilità d’un accoglimento parziale al pari d’ogni altra domanda; pertanto, la circostanza che l’attore abbia chiesto il trasferimento di una porzione immobiliare che il giudice ritenga non inclusa nell’obbligo di cessione non legittima la reiezione totale della domanda ovvero la sostituzione della pronuncia costitutivo-esecutiva con una di condanna al facere corrispondente;

b) anche in materia di alienazione di alloggi di proprietà delle Ferrovie dello Stato s.p.a., in base alla L. n. 560 del 1993, art. 1, commi 2, lett. b), e art. 6 è applicabile l’art. 818 c.c., di guisa che la cessione in proprietà dell’alloggio comprende le eventuali sue pertinenze, salvo sia stato diversamente disposto in maniera esplicita;

c) il danno da ritardo nel trasferimento della proprietà di un alloggio di edilizia residenziale pubblica, di cui il conduttore abbia chiesto l’alienazione ricorrendone le condizioni di legge, non è escluso dal corrispondente vantaggio di aver continuato a godere dell’immobile a titolo di locazione senza versare il prezzo di cessione, ma è oggetto di compensatio lucri cum damnis, che il giudice deve rilevare anche d’ufficio.

8.1. – Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso principale, assorbito il terzo e respinto il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Palermo, che provvederà anche sulle spese di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della sezione seconda civile della Corte Suprema di Cassazione, il 21 giugno 2016.

Depositato in Cancelleria il 15 novembre 2016

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