Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 23195 del 15/11/2016


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Cassazione civile sez. III, 15/11/2016, (ud. 06/05/2016, dep. 15/11/2016), n.23195

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ARMANO Umana – Presidente –

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere –

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – rel. Consigliere –

Dott. RUBINO Lina – Consigliere –

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27210/2013 proposto da:

M.G., (OMISSIS), MO.GI. (OMISSIS), elettivamente

domiciliati in ROMA, MAGNA GRECIA 39, presso lo studio dell’avvocato

FRANCESCA SCARFOGLIO, rappresentati e difesi dall’avvocato ADRIANO

POLICICCHIO giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

V.C., P.G., nella loro qualità di unici eredi di

PA.GI., P.P., elettivamente domiciliati in

ROMA, VIA SILVIO PELLICO 2 INTERNO A/7, presso lo studio

dell’avvocato FRANCESCA CRIMI, che li rappresenta e difende

unitamente all’avvocato ERNESTO CACCIUTTOLO giusta procura speciale

a margine del controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1991/2012 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA,

depositata il 17/10/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

06/05/2016 dal Consigliere Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO;

udito l’Avvocato ADRIANO POLICICCHIO;

udito l’Avvocato GIUSEPPE CRIMI per delega;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CELESTE Alberto, che ha concluso per l’accoglimento del 1 motivo,

assorbito il 2 motivo.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 17/10/2012 la Corte d’Appello di Venezia ha respinto il gravame interposto dai sigg. M.G. e Gi. in relazione alla pronunzia Trib. Chioggia n. 140/10, di parziale accoglimento della domanda proposta nei confronti dei sigg. Pa.Gi. e P. di accertamento della nullità della clausola del contratto di locazione ad uso commerciale del (OMISSIS), prevedente l’aggiornamento del canone nella misura del 100% – anzichè del 75% – dell’indice Istat, e l’aumento del canone nella misura del 10% a partire dal sesto anno, e cioè dal 1/12/2004.

Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito i M. propongono ora ricorso per cassazione, affidato a 2 motivi, illustrati da memoria.

Resistono con controricorso i P..

Con atto denominato “Comparsa di costituzione volontaria ex art. 300 c.p.c.” depositata in Cancelleria le sigg. V.C. e P.G. si sono costituite nel presente giudizio, quali eredi del nel frattempo deceduto sig. Pa.Gi..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il 2 motivo le ricorrenti denunziano violazione e falsa applicazione “dell’art. 2 del contratto di locazione”, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Si dolgono che la corte di merito abbia erroneamente escluso l’illegittimità della previsione dell’aumento del 10% del canone, non avendo i locatori acconsentito ad alcun rinnovo automatico (con possibilità pertanto di comunicare il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza per i motivi di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 29) e non risultando indicati “elementi predeterminati” desumibili dal contratto idonei ad influire sull’equilibrio economico del rapporto.

Il motivo è fondato e va accolto nei termini di seguito indicati.

Giusta principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità, per effetto della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso diverso da abitazione, è legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, purchè ancorata ad elementi certi e predeterminati (idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta), e sempre che non risulti una sottostante volontà delle parti volta, in realtà, a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, e ad eludere pertanto i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della Legge c.d. “sull’equo canone”, incorrendo conseguentemente nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79 (v. in particolare Cass., 5/3/2009, n. 5349. Cfr. altresì, da ultimo, Cass., 24/3/2015, n. 5849; Cass., 5/8/2016, n. 16604).

Orbene, la clausola di cui all’art. 3 del contratto di locazione de quo (secondo cui “Il canone annuo iniziale è di Lire 36.000.000 (trentaseimilioni) da pagarsi in contanti al domicilio dei locatori, o su richiesta dei locatori tramite bonifico bancario, in quattro rate trimestrali anticipate, scadenti il 1 dicembre, il 1 marzo, il 1 giugno ed il 1 settembre di ciascuna anno. A far data dal 1 dicembre 1999 il canone sarà aggiornato automaticamente ogni anno al 100% delle variazioni dell’indice del costo della vita Istat per uffici, negozi etc., contestualmente alla pubblicazione dello stesso sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana anche senza alcuna richiesta dei locatori”), l’affermazione del giudice dell’appello che “nel caso di specie, il Tribunale di Chioggia non aveva affatto apoditticamente ed acriticamente giustificato la clausola… bensì aveva motivato il punto, argomentando sulla plausibilità del predetto aumento dopo il primo periodo di 6 anni, laddove un aggiornamento dello stesso, pur non essendo espressamente detto dalle parti, andava ragionevolmente e sulla scorta dell’id quod plerumque accidit messo in relazione con l’avviamento e la stabilizzazione dell’attività commerciale e con la fidelizzazione della clientela, che si realizzano per l’appunto con la prosecuzione della vendita di abbigliamento sempre in quel locale”) risulta violativa del suindicato principio.

In particolare là dove ai fini dell’aggiornamento del canone in argomento ritiene sufficiente che esso possa “ragionevolmente” desumersi dall’id quod plerumque accidit, invero del tutto prescindendo dai viceversa indefettibilmente necessari elementi certi e predeterminati.

Dell’impugnata sentenza, assorbito l’altro motivo, s’impone pertanto la cassazione in relazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Venezia, che in diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo del suindicato disatteso principio applicazione.

Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il 2 motivo di ricorso, assorbito il 1^. Cassa in relazione l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Venezia, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 6 maggio 2016.

Depositato in Cancelleria il 15 novembre 2016

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