Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 23070 del 11/11/2016

Cassazione civile sez. I, 11/11/2016, (ud. 28/09/2016, dep. 11/11/2016), n.23070

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SALVAGO Salvatore – Presidente –

Dott. GIANCOLA Maria Cristina – rel. Consigliere –

Dott. GENOVESE Francesco Antonio – Consigliere –

Dott. SAMBITO Maria Giovanna – Consigliere –

Dott. VALITUTTI Antonio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 7176-2012 proposto da:

G.F., (c.f. (OMISSIS)), G.R. (c.f.

(OMISSIS)), elettivamente domiciliate in ROMA, PIAZZA DELLA LIBERTA’

20, presso l’avvocato FRANCESCO CAROLEO, che le rappresenta e

difende unitamente all’avvocato EMILIANO CAMPI, giusta procura a

margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

COMUNE DI LIMBIATE;

– intimato –

Nonchè da:

COMUNE DI LIMBIATE, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA DI PORTA PINCIANA 6, presso l’avvocato

GIOVANNI CRISOSTOMO SCIACCA, che lo rappresenta e difende unitamente

all’avvocato CARLO CERAMI, giusta procura a margine del

controricorso e ricorso incidentale;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

contro

G.F., G.R.;

– intimate –

avverso la sentenza n. 2488/2011 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 07/09/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

28/09/2016 dal Consigliere Dott. MARIA CRISTINA GIANCOLA;

udito, per le ricorrenti, l’Avvocato LAVIENSI MARIA, con delega avv.

CAROLEO, che si riporta;

udito, per il controricorrente e ricorrente incidentale, l’Avvocato

SCIACCA che si riporta;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CARDINO Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso

principale, rigetto del ricorso incidentale.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Dall’impugnata sentenza emerge anche che:

Con deliberazione giuntale n. 164 del 27.7.2005, il Comune di Limbiate approvava il progetto definitivo di un nuovo centro natatorio polifunzionale, da realizzarsi su un complesso immobiliare che includeva anche l’area (al catasto sub foglio (OMISSIS), con una superficie di 11.770 mq) di proprietà delle sorelle R. e G.F.E.; in questa deliberazione (impugnata da G.F. con ricorso al TAR Lombardia) si dava pure atto che l’approvazione equivaleva a dichiarazione di pubblica utilità.

Successivamente, in data 5.12.2005. il comune di Limbiate emetteva il decreto n. 212 (impugnato da G.F. con ricorso al TAR Lombardia) con il quale, ritenuta l’edificabilità dell’area G., determinava l’indennità a titolo provvisorio, ove si fosse convenuta la cessione volontaria, in Euro 452.085,70, pari a 127,42 C/mq per il terreno, oltre a Euro 9.000 per la esistente recinzione (nulla invece per i quattro fabbricati rustici insistenti sull’area e ritenuti abusivi). Data la mancata accettazione dell’indennità provvisoria, il Comune, depositato presso la cassa depositi e prestiti l’importo complessivo di Euro 461.085.70, disponeva l’espropriazione dell’area con decreto n. 64 notificato il 3.4.2006 (dalle sorelle G. impugnato dinanzi al Tar) e in data 11.4.2006 veniva redatto il verbale d’immissione in possesso e lo stato di consistenza, in cui si dava atto dell’esistenza di quattro immobili che, iniziati i lavori, venivano demoliti, insieme alla recinzione, ritenuta non più compatibile con il progetto. In data 16.5.2007, la Commissione provinciale espropri (CPE) inviava al Comune il provvedimento n. 734 con il quale attribuiva all’area delle attrici il valore venale di Euro 33,03 per mq e liquidava quindi l’indennità definitiva in Euro 116.840,79, tenendo conto dei criteri di cui al D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37.

Nel 2007, con distinti atti di citazione notificati al comune di Limbiate e alla società Turra s.r.l. (concessionaria dei lavori), le G., comproprietarie in ragione del 50% ciascuna del compendio espropriato, proponevano, dinanzi alla Corte di appello di Milano, opposizione alla stima definitiva espressa dalla CPE col provvedimento n. 734; chiedevano che l’indennità spettante per l’esproprio de quo fosse determinata nella maggior somma di Euro 3.030.875 o in quella diversa indicata dal nominando CTU, “con conseguente condanna del comune di Limbiate”, “in via esclusiva ed eventualmente alternativa o solidale con l’altra convenuta” Turra s.r.l., al pagamento, a favore di ciascuna di loro, della metà dell’indennità, oltre “interessi legali dalla data di occupazione dell’immobile al saldo… ”

In entrambi i giudizi si costituivano sia il comune di Limbiate che la Turra s.r.l., chiedendo il rigetto delle domande avversarie e la seconda instando in subordine per la condanna del Comune a rifonderle ogni importo che, a qualsiasi titolo, fosse stata condannata a versare alle attrici.

Riuniti i giudizi, l’adita Corte di appello di Milano, con sentenza del 22.06-7.09.2011, in parziale accoglimento dell’opposizione proposta dalle G., rideterminava nella maggiore somma complessiva di Euro 597.693.75 l’indennità definitiva per l’espropriazione dell’area con la relativa recinzione: per l’effetto, ordinava alla convenuta amministrazione il deposito. presso la cassa depositi e prestiti, della somma differenziale di Euro 136.608,05, oltre interessi legali a far tempo dal 11.4.2006. Infine condannava il Comune convenuto a rifondere alle attrici le spese del giudizio, e le attrici a rifondere le medesime spese alla convenuta Turra s.r.l., reputata priva di legittimazione passiva.

La Corte territoriale osservava e riteneva pure che:

il giudizio ordinario di cognizione, affidato alla competenza in unico grado della corte d’appello, era rigorosamente circoscritto alla congruità della stima dell’area oggetto di espropriazione e ai rapporti tra soggetto espropriante, tenuto al pagamento dell’indennità, e soggetti espropriati, aventi diritto alla stessa, e ogni altra questione (legittimità della procedura di espropriazione, presenza dei presupposti di espropriabilità ecc) appariva estranea all’ambito del giudizio stesso e alla sua speciale competenza funzionale (risultando peraltro, su tali questioni, già adito il Tar competente);

trattandosi nella specie, pacificamente, di area edificabile, doveva aversi riguardo al “valore venale del bene” (D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 1), “alle possibilità legali ed effettive di edificazione”, escludendosi in ogni caso “il rilievo di costruzioni realizzate abusivamente” (art. 37, comma 3 D.P.R. cit.), e dunque dovevano considerarsi le “caratteristiche del bene… valutando l’incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa” (art. 32, comma 1 D.P.R. cit.). In effetti, la CPE aveva stimato il valore dell’immobile secondo i canoni normativi, considerando cioè l’azzonamento dell’area e la destinazione d’uso prevista dal PRG (zona F, con vincolo conformativo di destinazione ad aree a standard ed altre aree pubbliche e precisamente a verde e sport, nonchè i segni grafici che contraddistinguevano l’area in questione e la legenda di quasi tutte le mappe depositate in causa) e utilizzando il metodo estimativo definito analitico o a costo di trasformazione, che stabiliva il valore venale in base al prezzo di trasformazione del bene, ricavato dalla differenza tra il probabile valore e il probabile costo degli immobili realizzabili sull’area interessata. Ben poteva essere seguito il metodo sopra indicato, impiegato sia dalla CPE, sia dal CTU, che, utilizzando valori e parametri diversi, erano giunti a risultati sensibilmente differenti: la CPF a valori di poco superiori (33,03 C/mq) alla metà di quelli poi raggiunti dal CTU (50,00 e/mq, ovvero 60,00, nell’ipotesi teorica, non condivisa dal CTU, di rilevanza attribuita al costruibile, piuttosto che al costruito).

In particolare, per evidenziare la specifica utilità nella fattispecie del detto metodo estimativo, il CTU aveva osservato che se un immobile “si colloca entro un mercato diffuso, nell’ambito del quale sussiste una corrente commercializzazione di beni (per es. residenza), esiste un’ampia possibilità di reperimento di informazioni per operare una sintesi comparativa. Se invece l’immobile si pone in un mercato particolare, la stima risulta complicata dalla difficoltà di reperire un sufficiente ventaglio d’informazioni analogiche”.

Vero era che sull’area in questione, in base all’art. 20 delle NTA sarebbe stato possibile realizzare qualsivoglia attrezzatura o impianto pubblico (centro sportivo, scuola, municipio, attrezzatura religiosa ecc), ma era anche vero che l’indicazione a verde e sport era stata confermata dall’effettiva edificazione di un centro sportivo natatorio (con impianti al coperto e all’aperto) proprio in prossimità di campi sportivi preesistenti, così da realizzare un quartiere dello sport molto ben attrezzato (campi da calcio, calcetto, pista di atletica, palestra, piscine coperte e scoperte, ecc). Il che dimostrava che quell’area aveva le caratteristiche più appropriate per quell’uso e quindi “non ha senso, nell’ambito della ricerca del più probabile prezzo dell’area, ipotizzare una destinazione d’uso differente.

Si era dunque realizzato un bene che faceva parte, evidentemente, “di un mercato particolare. per il quale non è possibile reperire facilmente dati di mercato”. Di qui l’impiego del metodo di stima a costo di trasformazione, che, come precisava il CTU non riguardava soltanto la trasformazione di una costruzione, ma più in generale quella di un immobile (da area nuda ad area edificata).

Andava allora seguita la CTU, che aveva determinato il valore del bene con riferimento al complesso delle aree interessate dalla sua realizzazione e quindi anche a quelle non di proprietà delle attrici.

Il CTU aveva preso le mosse dalle superfici coperte realizzate (piscine, palestra, bar, parrucchiere, centro estetico ecc, escludendo soltanto quelle dei locali tecnologici), aveva attribuito ad esse i prezzi di mercato degli immobili adibiti a destinazione commerciale nella periferia di Limbiate (desunti dal listino della borsa immobiliare di Milano) e aveva aggiunto le dotazioni relative alle zone all’aperto attrezzate e ai parcheggi (valorizzate con opportuni coefficienti). Tenuto conto anche dei costi (importo lavori. oneri di sicurezza, spese tecniche) era giunto a indicare il valore del bene all’epoca dell’esproprio in 50 Euro/mq e dunque in complessivi Euro 588.500,00. Valore poi tenuto fermo, anche con le correzioni apportate a seguito dei rilievi delle parti riconosciuti fondati. nel successivo supplemento. E tuttavia, in tale sede il CTU, per completezza e pur non condividendola, aveva considerato anche l’ipotesi astratta di una stima a costo di trasformazione, limitandola al solo terreno di proprietà delle attrici e sfruttando l’intero indice di rapporto di copertura previsto dal PRG, pari a 1/3. Così ottenendo. come già accennato, un prezzo parametrico di 60 Euro/mq e un prezzo complessivo di Euro 706.200 ed offrendo anche tale dato alla valutazione del giudice.

Del resto, non parivano condivisibili le soluzioni alternative proposte dalle parti al metodo estimativo utilizzato. Da parte attrice, si erano ovviamente indicati valori superiori. quali 250 Euro/mq, 153 Euro/mq e 110 Euro/mq e 127,42 Euro/mq. L’ultimo valore (127,42 E/mq) era quello stimato dal Comune con il decreto n. 212 relativo all’indennità provvisoria, e, anche a prescindere dalla correttezza della sua determinazione (che verosimilmente teneva conto delle norme, che prevedevano sensibili decurtazioni rispetto al valore venale. norme poi travolte dalla pronuncia di incostituzionalità di cui alla sentenza n. 348/2007). risultava comunque irrilevante, posto che, se l’espropriato non l’aveva accettato, nè si era avvalso del procedimento ex art. 21 DPR 327/01, l’autorità espropriante era tenuta (art. 21, comma 15) a chiedere la determinazione dell’indennità definitiva alla CPE. Con la conseguenza che il CTU del giudizio di opposizione era chiamato a effettuare un nuovo calcolo dell’indennità e del valore di mercato sulla base dei parametri ritenuti congrui, a prescindere sia dall’indennità provvisoria indicata in precedenza dall’autorità espropriante (indicazione che aveva perso ogni rilievo), sia dall’indennità definitiva indicata dalla CPE (che era appunto oggetto di opposizione e contestazione).

Da parte della difesa del Comune. come pure risultava ovvio, si erano invece indicati valori inferiori, che il CTU aveva sostenuto inattendibili e ciò sulla base di rilievi che parevano senz’altro condivisibili.

Le conclusioni della CTU, già sopra riportate, erano state fatte oggetto di numerose (ma infondate) critiche, in particolare in ordine:

1. alle superfici complessivamente considerate nella stima. In ogni caso era rimasta incontrastata in causa l’affermazione del CTU circa il fatto che il dato numerico relativo alla superficie effettivamente interessata dall’intervento immobiliare realizzato (mq 33.751) “non è stato contestato da nessuno dei due CTP in sede di osservazioni alla bozza di relazione di consulenza” a suo tempo trasmessa ai medesimi E, si poteva aggiungere sin da ora. gli ulteriori e (in parte) diversi valori (in ordine a superfici, ma anche a costi e tempi) risultanti dal collaudo definitivo delle opere approvato il 6.8.2006 non erano stati considerati dal CTU, semplicemente perchè nessuna delle parti lo aveva invitato a esaminarli o comunque aveva ritenuto di sottoporglieli, essendosi svolti i lavori di CU 1 sulla base dei dati risultanti dagli atti comunali, senza alcuna contestazione o richiesta ulteriore da parte dei CTP.

2. Al fatto che il CTU, nel calcolare il costo di trasformazione, aveva valutato l’opera in concreto-realizzata e non quella potenzialmente edificabile. Il CTU aveva congruamente motivato tale scelta rilevando che le NTA del PRG del comune di Limbiate non prevedevano per le aree per cui era causa, destinate a verde e sport, come del resto per tutte le aree a standard e aree pubbliche, una capacità edificatoria massima, ma soltanto un (modesto) rapporto di copertura (Re), pari a un terzo della superficie complessiva. Ed era ovvio che mentre talune destinazioni richiedevano superfici coperte anche ampie (per es, istruzione e attrezzature collettive, municipio ecc.), le aree a verde e sport erano destinate ad essere edificate con densità anche inferiori. sia perchè gran parte degli impianti sportivi non necessitava di alcuna particolare edificazione (piste di atletica, campi da calcio e calcetto, piscine all’ aperto, campi da beach volley ecc), sia perchè la specifica destinazione delle aree a verde e sport postulava la salvaguardia di una presenza significativa degli spazi verdi. Poichè dunque “l’area in esame si è trovata a far parte del quartiere dello sport di Limbiate, attrezzato con diversi impianti sportivi…”, il CTU aveva ritenuto “corretto determinare il valore del terreno sulla base di quanto è stato realmente realizzato. Ciò in quanto, sebbene non sia stata sfruttata tutta l’edificabilità potenziale, il centro sportivo attuato rappresentava la soluzione più adeguata in relazione alla destinazione d’uso”. Per completezza il CTU aveva tuttavia ritenuto di effettuare lo stesso calcolo di stima a costo di trasformazione, limitandolo al solo terreno delle attrici e sfruttando l’intero indice del rapporto di copertura. pari a un terzo. E aveva così ottenuto il valore parametrico di 60 E/mq, rilevando peraltro che “questa scelta non consente spazi all’aperto attrezzati con altri impianti natatori e rende minimali gli spazi esterni utilizzabili come solarium durante l’estate quando la piscina viene parzialmente scoperta” e che dunque “si tratta di una soluzione del tutto teorica, in quanto nessun investitore privato – potendo operare nell’ambito di un’area a destinazione verde e sport molto più ampia – avrebbe concentrato la realizzazione in uno spazio così limitato”. Così come del tutto teorica – tenuto conto dell’avvenuta realizzazione del complesso (compreso il già approvato ampliamento del centro natatorio rispetto al progetto iniziale), della sua particolare destinazione (a verde e sport) e della durata trentennale della concessione superficiaria (che, trascorrendo il tempo, rendeva sempre meno remunerativi gl’investimenti del concessionario) – sembrava l’ipotesi avanzata dalla difesa attorea di ulteriori modifiche e ampliamenti degli impianti, intesi a uno sfruttamento più intenso dell’area, che sarebbero avvenuti a costo zero, in relazione al terreno, e a detrimento delle parti espropriate.

3. Al prezzo dell’area utilizzato dal CTU come base del calcolo. Lamentava la difesa attorea che il prezzo “non sarebbe derivato da una contrattazione fra acquirente e venditore, ma da un accordo tra due parti acquirenti”. Se ben si comprendeva la contestazione, con essa ci si doleva dell’asserita, sostanziale estromissione della parte venditrice, risultando la stima da un computo che avrebbe considerato esclusivamente impegni, ricavi e costi dell’autorità espropriante e della concessionaria. Ovvero, ci si doleva nuovamente della scelta del metodo di stima a costo di trasformazione, applicato alle opere effettivamente eseguite. Ma tale scelta trovava giustificazione, da un lato, nella destinazione urbanistica del terreno e nel mercato particolare in cui la prima necessariamente poneva il secondo; dall’altro lato, nella natura delle opere realizzate, opere pubbliche eseguite in regime di finanza di progetto e intese quindi sia alla soddisfazione di un pubblico interesse, sia al conseguimento di utili che consentissero la remunerazione dell’investimento effettuato direttamente dal privato. Del resto. la valutazione del probabile valore dell’opera realizzata, in quanto desunta da listini della borsa immobiliare per esercizi commerciali, rappresentava comunque un dato estraneo e indipendente al rapporto tra autorità espropriante e concessionaria e la valutazione dei costi non risultava effettuata dal CTU in termini che prescindessero dall’apprezzamento della loro congruità in relazione all’appropriato prezzo di vendita, anche considerando che i rilievi della difesa attorea (circa lussi, megalomanie, eccessi, sprechi nelle costruzioni e finanche ingordigie ed eventuali collusioni dei costruttori, che avrebbero potuto aver gonfiato i costi con ricaduta sui proprietari espropriati) erano rimasti in causa a livello di meri e astratti enunciati, sforniti di qualsiasi elemento di prova a sostegno.

4. Al rilievo delle dotazioni esterne funzionali al calcolo dei ricavi e dei costi. Diversamente da quanto lamentato dalle attrici. il CTU aveva considerato anche i ricavi ottenibili dalle attrezzature esterne, in particolare dalla piscina all’aperto, applicando alle rispettive superfici (indicate in mq 23.000) adeguati coefficienti (5%) e sommando il risultato (1.150) alle superfici coperte (2.890), così ottenendo (e valutando) una superficie complessiva di 4.040 mq. Nè poteva fondatamente sostenersi che in tal modo i calcoli ‘non torninò. La somma delle superfici (3.150 mq di spazi coperti, 23.000 scoperti. 6.000 di parcheggi) arrivava a 32.150 mq e. rispetto all’area considerata (33.751). contava in meno una superficie limitata (circa 1.600 mq), pari al 5% del totale e, come tale, rientrava in un margine di tolleranza senz’altro accettabile. Quanto al valore della vasca esterna, indicato in 800.000 tra i costi, lo stesso risultava altresì ricompreso nella superficie convenzionale di mq 1.150 indicata tra i ricavi, mentre, per i parcheggi, il CTU aveva riconosciuto di averli “dimenticati… nella stesura della prima bozza e quindi (di averli) aggiunti nella stesura definitiva. Tale dichiarazione trovava conferma documentale in atti e non era stata validamente contrastata dalle parti. Quanto infine all’IVA. andava rilevato, in generale, che la sua omessa considerazione da parte del CTU pariva corretta, trattandosi non di un costo, ma di una partita di giro; nello specifico, e con riguardo alla detta somma di Euro 800.000, che neppure risultava con certezza che la stessa comprendesse anche l’IVA o, comunque e soprattutto, non risultava che la sua eventuale (ed erronea) considerazione nel computo del valore si fosse in concreto tradotta in una difformità rilevante.

5. Al computo degli anni necessari per la trasformazione ed evidentemente incidenti sui ricavi finanziari. Affermavano le attrici che si trattava di un solo anno, compreso tra l’immissione in possesso dell’area (11.4.2006) e l’inaugurazione della piscina (28.4.2007), momento rilevante per l’inizio della gestione della concessionaria e dunque della remuneratività dell’investimento. Il CTU sosteneva invece trattarsi di due anni (dalla data – aprile 2005 – di aggiudicazione della progettazione esecutiva, alla ricordata inaugurazione della piscina) e lo stesso affermava il Comune (partendo tuttavia dalla consegna dell’area all’operatore, 2.5.2006, e giungendo sino alla data di approvazione del collaudo, 6.8.2008). Era preferibile la tesi del CTU. Trattandosi infatti di un calcolo di natura finanziaria. appariva opportuno avere riguardo al momento in cui diveniva certa la necessità dell’impegno finanziario, momento come sopra ben individuato dal CTU nell’aggiudicazione della progettazione esecutiva, sino al momento della messa a reddito. correlata all’inaugurazione e all’inizio della gestione della piscina.

6. Al prezzo parametrico da assumere nella determinazione dei ricavi. Il CTU, peraltro, nel supplemento di relazione aveva accolto il rilievo concernente la necessità di applicare il listino della borsa immobiliare del primo e non del secondo semestre 2006 (erroneamente applicato nella prima relazione), posto che il decreto di esproprio risultava emanato il 3.4.2006 (cfr D.P.R. n. 327 del 2001, art. 32). Ne risultava un valore di 1.600 Euro/mq, che corrispondeva al valore (massimo) dei negozi di periferia di Limbiate, opportunamente giustificato. in luogo di quello (medio) richiesto dalla difesa del Comune, con riferimento alla capacità attrattiva correlabile alla buona realizzazione del complesso sportivo e al suo contesto globale.

7. al rilievo riconosciuto ai costi di acquisizione dell’area. Il CTU, invero, aveva prima considerato. poi escluso (suppl. pagg. 7, 12 e 13) nel computo dei costi complessivi quelli di acquisizione dell’area (per circa il 10%). In ciò, diversamente da quanto sostenuto dalla difesa del Comune. aveva operato in modo corretto, dal momento che le aree non erano state acquistate, ma espropriate, che nella fattispecie si trattava di concessione, non di acquisto e infine dal momento che gli eventuali oneri (notarili, imposta di registro. ecc) risultavano compresi nelle spese tecniche e negli oneri di convenzione, già considerati a parte.

Restava da dire dell’indennità per i fabbricati insistenti sull’area espropriata e la recinzione della stessa e, infine, restava da esaminare la posizione dell’altra convenuta, Turra srl.

Quanto ai fabbricati, le attrici si dolevano che essi fossero stati considerati abusivi e dunque non suscettibili d’indennizzo, se non con riferimento alla sola area di sedime (cfr D.P.R. n. 327 del 2001, art. 37, comma 3, e art. 38, comma 2). In proposito, li affermavano realizzati ai primi anni 60 del secolo scorso, quando la concessione non esisteva ancora, e in area nella quale la regolamentazione del comune di Limbiate non prevedeva l’obbligo di richiesta del nullaosta; lamentavano altresì che il Comune li avesse ritenuti abusivi soltanto in sede di espropriazione e determinazione della relativa indennità, senza aver prima accertato l’abuso, così privando le interessate di garantirsi tutela giudiziale (contro tale accertamento) e amministrativa (condono).

Ma si trattava di doglianze che non apparivano fondate.

Per un verso, l’assenza di provvedimenti autorizzativi o di pratiche in sanatoria, relativamente agli edifici in questione, risultava da idonea certificazione comunale.

Per altro verso, la possibilità di riportarne la costruzione ai primi anni 60 sembrava esclusa dai documenti versati in atti, che non rivelavano la presenza di tali edifici anche in epoca successiva agli anni 60 (cfr le foto aeree scattate dall’istituto dei rilievi terrestri ed aerei nel 1972, sub docc. 17/A e 17/B, e nel 1975, sub doc. 18; anche i rilievi effettuati per il PRO del 1975, cfr sub doc. 19, evidenziavano la mancata rilevazione dei fabbricati in questione, che, dunque, erano ragionevolmente da ricondurre ad epoca successiva, almeno, al 1972, quando già era in vigore la legge n. 765/1967 e l’obbligo della licenza edilizia per le nuove costruzioni edificate all’interno dell’intero territorio comunale).

Tali documenti, interpretati nel senso sopra descritto anche dal CTU, valevano a superare e smentire le dichiarazioni scritte di segno contrario rilasciate da tale I.R., soggetto che, presente all’immissione in possesso, si era dichiarato in quella sede affittuario – (pur senza delega delle proprietarie, assenti), ma che, tra l’altro, essendo nato il (OMISSIS), nei primi anni 60 doveva essere poco più che infante.

In ogni caso, anche a voler considerare non sufficientemente chiare le fotografie aeree in atti, non si sarebbe potuto poi giungere a conclusioni diverse.

Ricordava infatti la difesa del Comune che già la L. n. 1150 del 1942 richiedeva la licenza edilizia per realizzare nuove costruzioni nel centro abitato di un comune e che il regolamento edilizio del Comune di Limbiate, approvato il 4.5.1936, esigeva che per le nuove costruzioni venisse richiesta al podestà apposita autorizzazione (art. 1) e prevedeva l’obbligatorietà del regolamento per le zone indicate del centro e in genere per le costruzioni che “dovessero sorgere in fregio alle strade pubbliche, alle strade private con caratteristiche di uso pubblico, a distanza di 100 metri dalle stesse” (art. 7). Considerato quindi:

che l’area in questione era sempre stata servita da una strada, che prese il nome di (OMISSIS) già nel 1958 con provvedimento del Comune di Limbiate inteso a denominare 167 nuove vie ancora prive di nome, con apposizione della targa identificativa a cura e spese del Comune (cfr Delib. 15 gennaio 1958, sub doc. 21 Comune);

che anche successivamente, con il piano di fabbricazione 1.12.1972, tale strada era stata ricompresa nell’ambito delle “zone inedificabili destinate alle vie o comunicazioni e spazi pubblici accessibili” (doc. 22) e poi, con il PRG del 1975, indicata come “viabilità in progetto” (doc. 23):

che dunque poteva dirsi che tale strada era destinata ad uso pubblico almeno dal 1958 e che rientrava nella categoria delle strade con caratteristiche di uso pubblico di cui all’art. 7 del citato regolamento edilizio 1936 (che, data la genericità della formulazione, neppure sembrava richiedere particolari caratteristiche dimensionali);

– che le costruzioni erano state erette pressochè al centro dell’area in questione e dunque a circa 70 – 80 mt. dalla (OMISSIS); tutto ciò considerato, sembrava doversi concludere per l’applicabilità alla specie degli artt. 1 e 7 del regolamento edilizio del 1936 e dunque per la necessità di acquisire uno specifico titolo abilitativo ai fini della costruzione degli edifici de quibus. In difetto, i medesimi non potevano che considerarsi abusivi ai fini dell’applicazione del D.P.R. n. 327 del 2001, artt. 37 e 38.

Agli stessi fini, ma sotto altro profilo, doveva osservarsi che il riconoscimento del carattere abusivo non presupponeva l’instaurazione e la conclusione di un apposito procedimento amministrativo, con applicazione di eventuali sanzioni, posto che le norme in esame non richiedevano siffatti requisiti, limitandosi a escludere, ai fini indennitari, “il rilievo di costruzioni realizzate abusivamente”.

Nè ciò ledeva un qualsivoglia diritto delle attrici, la cui possibilità di agire o resistere in giudizio non risultava in alcun modo ostacolata e la cui possibilità di fruire di provvedimenti di condono o simili andava rapportata alla compatibilità con la disciplina urbanistica applicabile (nella specie esclusa per l’inserimento dell’area nella zona a verde e sport, che non consentiva la costruzione di edifici privati con destinazione residenziale, cfr. D.P.R. n. 380 del 2001, art. 36 TU edilizia e art. 20 NTA, sub doc. 14 Comune) e con il decorso, al tempo del decreto di espropriazione (3.4.2006), dei termini utili alla presentazione della relativa istanza (cfr. D.L. n. 269 del 2003, convertito nella L. n. 326 del 2003 e successive modificazioni).

Quanto alla recinzione, non ne risultava in causa il carattere abilitativo, tanto che anche nel decreto n. 212/2005 (relativo alla determinazione dell’indennità provvisoria) la recinzione veniva riscontrata, esaminata e valutata in Euro 9.000. Quindi, risultando ovviamente irrilevante che la stessa, dopo l’esproprio, fosse apparsa non funzionale al progetto approvato e fosse stata demolita, doveva essere comunque riconosciuto alle attrici il valore ad essa attribuito dal CTU, pari a E 9.193.75 e dunque sostanzialmente coincidente con quello già attribuito dal Comune.

Quanto infine alla posizione Turra, doveva riconoscersi, con la difesa di tale convenuta, che la stessa non risultava legittimamente e fondatamente evocata in giudizio.

Quanto alle spese del giudizio, le stesse seguivano la soccombenza e pertanto andavano poste a carico del Comune nei rapporti con le attrici e a carico di queste ultime nei rapporti con Turra s.r.l.. Tali spese, tenuto conto dell’accoglimento solo parziale delle domande delle attrici, del valore della causa, della quantità e qualità delle questioni trattate e dell’impegno difensivo in concreto richiesto e prestato, parivano congruamente liquidabili a favore delle attrici in complessivi Euro 13.750 (di cui 10.000 per onorari, 3.024 per diritti, 726 per spese), oltre spese di CTU, come liquidate in corso di causa e per la parte effettivamente rimasta a carico delle attrici, spese generali e oneri di legge”.

Avverso questa sentenza le G. hanno proposto ricorso per cassazione affidato a tre articolati motivi e notificato il 9.03.2012 al Comune di Limbiate che ha resistito con controricorso e proposto ricorso incidentale per un motivo con atto notificato il 18.04.2012 anche alla società Turra s.r.l. che non ha svolto difese. Sia le G. che il Comune di Limbiate hanno successivamente depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

A sostegno del ricorso principale le G. denunziano in sintesi:

“Illegittimità e nullità della impugnata sentenza della Corte di Appello di Milano del per la violazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 del Testo Unico 8 giugno 2001, n. 327, in particolare:

1 a1) dell’art. 8, comma 1, lett. a T.U., con riguardo alla legittimità della procedura espropriativa, alla volontà di espropriare ed alla ricorrenza del vincolo espropriativo, in tesi insussistenti ed invece apoditticamente affermate, pure valorizzando erroneamente la tipologia di zonizzazione prevista dal PRG per le aree espropriate, implicante vincolo non espropriativo ma conformativo, e così negando immotivatamente rilievo alle costruzioni abusive.

1a2) dell’art. 37, comma 3 T.U. Le ricorrenti sostengono che il valore di mercato delle aree è stato illegittimamente sottovalutato, perchè illogicamente determinato sulla base del valore delle opere edificate dal concessionario, quando invece si sarebbero dovute considerare le (non saturate) potenzialità edificatorie del terreno acquisito, contemplate e disciplinate dalle NTA vigenti all’epoca dell’esproprio e segnatamente dal relativo art. 20 o comunque il valore delle opere che per contratto/convenzione il concessionario avrebbe potuto edificare anche nel tempo a venire.

1a3) (cfr anche pagg 97 e ss del ricorso) dell’art. 6, commi 5 e 6 T.U..”, con riguardo sia alla mancata considerazione e valorizzazione del valore di mercato unitario stabilito in 127,42 nella stima provvisoria dell’indennità di esproprio espressa dal comune tramite il Dirigente del competente ufficio municipale ed unico responsabile del relativo procedimento, e sia al diniego d’indennizzo per i fabbricati abusivi.

2. “Illegittimità e nullità della impugnata sentenza della Corte di Appello di Milano per la violazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5:

2a1) per motivazioni omesse, insufficienti. illogiche e contraddittorie in merito ad un fatto controverso e decisivo per il giudizio;

2a2) (cfr anche pag 32 e ss del ricorso) per la scelta fatta della formula “a valore di trasformazione” per la valutazione dell’area acquisita abusivamente alle ricorrenti e per gli errori, nelle modalità di applicazione e nei calcoli contenuti in detta formula “a valore di trasformazione -, con recepimento acritico delle erronee affermazioni e stime astratte espresse dal CUI, quali anche desunte in termini probabilistici ed inappropriati, col predetto metodo estimativo e riportate pure nelle note “a chiarimento”. Reiterano poi numerose altre critiche a vari passi della sentenza impugnata, inerenti anche alla stima dei fabbricati, ed aggiungono che l’inaffidabilità ed inutilizzabilità degli esiti della consulenza d’ufficio sarebbero emerse dimostrate dai dati del collaudo approvato il 6.08.2006. i cui atti però, pur potendo esserlo, non erano stati acquisiti.

3. “Illegittimità e nullità della impugnata sentenza della Corte di Appello di Milano per la violazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 per omessa rilevabilità d’ufficio e conseguente inutilizzabilità della tardiva produzione documentale del Comune di Limbiate effettuata solo con la memoria ex art. 183 c.p.c., comma 6, n. 3 (cfr anche pagg 103 e ss del ricorso) in riferimento alla reputata abusività delle costruzioni apprese ed al conseguente diniego d’indennità espropriativa per esse.

Tutte le censure dedotte con i tre motivi del ricorso principale, che non involgono pure questioni sulla legittimazione processuale del Comune di Limbiate, non meritano favorevole sorte, posto anche che si sostanziano prevalentemente in inammissibili, generiche e non decisive critiche di merito, in parte assertive e prive di autosufficienza, avverso le valutazioni espresse dai giudici della Corte distrettuale e puntualmente argomentate. Come detto, è emerso che con Delib. consiliare n. 4 del 2004 venne approvato dal Comune di Limbiate un progetto per la costruzione di un centro sportivo con impianto natatorio su aree urbanisticamente site in zona F con destinazione di “aree a standard ed altre aree pubbliche”(cfr anche pag. 95 del ricorso), secondo le indicazioni fornite dall’art. 20 delle NTA (verde e sport). Ciò malgrado la Corte di Appello su parere del c.t.u. e sulla non sostanziale opposizione del comune ha reputato il terreno “pacificamente” edificabile e lo ha valutato in Euro 50 al mq. disattendendo sia le considerazioni delle G., che quelle opposte dell’ente municipale nonchè quelle della Commissione Provinciale che lo aveva valutato in Euro 33 al mq.: la Corte ha fondato la stima sul criterio analitico del costo di trasformazione che tuttavia ha investito il progetto già realizzato. Proprio per sottolineare tale errore le ricorrenti evidenziano tutte le illogicità di quest’indice parametrico che vorrebbero sostituire con altri a loro più favorevoli (già disattesi dalla sentenza impugnata) ricavandoli tuttavia da quelli del vero criterio analitico-ricostruttivo fondato sui costi di costruzione, invece applicabile esclusivamente alle aree realmente edificabili.

A) Le critiche non sono perciò accettabili in radice perchè seppure a questa Corte di Cassazione fosse nella specie precluso di riconsiderare la natura edificatoria del terreno espropriato, non impugnata dal comune, le è certamente inibito di applicare – per estensione o equiparazione – ad una zona destinata ad aree a standard, a verde ed a sport, i criteri peculiari delle zone A-D destinate ad edilizia privata e presupponenti i dati ad esse relativi (indici territoriali, oneri di urbanizzazione ecc.), in quanto si otterrebbe il valore venale L. n. 2359 del 1865, ex art. 39 di un terreno ubicato in dette zone e non certamente di quello ubicato nella zona F di Limbiate “per legge destinato a servizi di interesse collettivo” (cfr anche pag.91 ric.); per cui sotto questo profilo non è ravvisabile l’interesse delle G. a contestare alla Corte di Appello un errore che ha comportato una sovrastima dell’indennità di esproprio e che non potrebbe essere corretto sommando allo stesso quelli ulteriori derivanti dall’applicazione di un criterio di stima inapplicabile in radice per valutare le aree a standard ecc.

B) Del pari non è ravvisabile alcun interesse delle G. ad eccepire la mancanza del vincolo preordinato all’esproprio che, in base agli art. 8 e segg. TU n. 327 del 2001, travolgerebbe sia la dichiarazione di p.u. che il decreto di esproprio, perciò escludendo l’esperibilità di qualsiasi stima della indennità ablativa, quale richiesta con l’opposizione.

C) Tutta la ricostruzione-contestazione delle G. muove da alcuni presupposti ritenuti pacifici, ma in realtà assolutamente erronei: il più rilevante dei quali (pag. 85 segg. ric.) è che le zone F non costituiscono un corpo autonomo e separato rispetto alle zone edificabili, ma ne sono parte essenziale e necessaria per i noti rapporti tra di esse istituiti dal D.M. n. 1444 del 1968. E’ questa la nota teoria del comparto ripetutamente smentita dalla giurisprudenza di legittimità (in tema cfr anche Cass. n. 12318 del 2015; n. 26964 e 14840 del 2013: n. 11408 del 2012; n. 15682 e 15007 del 2011) nonchè dal citato T.U., art.37. che invece incentrano le possibilità legali di edificazione esclusivamente sulla destinazione legale della zona omogenea; per cui quella F destinata a standard e non all’edificabilità privata è espressamente definita inedificabile dal medesimo art. 37, comma 4.

D) Altro errore è richiamare la conclusione del c.t.u. che l’area destinata a standard e nel caso utilizzata per realizzarvi una piscina doveva essere equiparata per via dell’edificato alla costruzione di negozi; per trarne la conseguenza che la stessa doveva di conseguenza essere valutata come i terreni su cui possono costruirsi i negozi (pag. 42 segg.; 93 ric.). L’errore infatti della Corte di Appello è invece quello di avere avallato detta conclusione del c.t.u., in palese contrasto con il sistema degli art. 32 e 37 T.U.; che impone la ricognizione “legale” e non ammette utilizzazioni equiparabili per rinvenire il valore di un suolo: l’utilizzazione (ed il conseguente valore) sono soltanto quelli legali derivanti dalla destinazione – legale” del suolo, insostituibile dal c.t.u. e dall’interprete. Per cui se il terreno è destinato dal PRG a standard ovvero ad interventi pubblicistici, lo stesso va valutato in base a queste sole destinazioni non sostituibili e non ampliabili; nè tanto meno equiparabili a quelli di zone aventi destinazioni diverse (come le zone D). Ed è pertanto del tutto erronea sia la conclusione che sullo stesso potrebbero essere costruiti negozi (o addirittura grattacieli come il (OMISSIS)) assolutamente inibiti dal vincolo di inedificabilità delle zone F, sia a maggior ragione quella delle comproprietarie che il valore dei terreni sia valutabile in base al mercato di quelli sui quali si possono costruire negozi.

Non a caso il metodo sintetico-comparativo avrebbe imposto al c.t.u. di reperire solo dati omogenei e perciò rappresentativi del valore dei terreni della zona, che lungi dall’identificarsi con quelli delle zone D o di altre zone edificabili in cui la relativa edificazione è consentita, dovevano fare riferimento a terreni della zona in cui non era consentita l’edificazione privata (ma solo verde e servizi).

Questo errore spiega la mancanza di dati lamentata dal CIU e dalle ricorrenti, che non deriva dal fatto che sul mercato di Limbiate non erano reperibili altri terreni venduti per impianti pubblici similari, bensì dal fatto che tale progetto pubblico (derivante da un vincolo preordinato all’esproprio nonchè dalla dichiarazione di P.u. di cui non si doveva invece tener conto ex art. 32) sia stato confuso con una specifica tipologia di edificabilità (privata) e fossero stati ricercati altri dati omogenei per tali intendendo altri terreni ove fossero realizzabili piscine pubbliche: perciò ricorrendo per il fatto ovvio che questi non erano reperibili, all’analogia con i negozi che presuppongono invece l’ubicazione in una zona D.

Anche sotto questo profilo le ricorrenti non possono dolersi dell’errore della sentenza che ha comportato una sovrastima per loro vantaggiosa nè possono pretendere che lo stesso debba essere condotto ad ulteriori conseguenze erronee quali il recepimento dei valori delle zone edificabili con destinazioni a negozi.

E) Paradossale è inoltre l’iter logico attraverso cui è stato costruito l’insieme di contestazioni al metodo analitico (per costo di costruzione) utilizzato dal c.t.u., in quanto le ricorrenti: a) hanno dapprima equiparato il progetto pubblico realizzato dal comune all’edificato di cui all’art. 38 TU (che invece si riferisce ad una costruzione legittimamente realizzata in area edificabile); b) lo hanno quindi trasferito nell’ambito del criterio analitico ricostruttivo per valutarne la correttezza; c) l’hanno esclusa perchè detto metodo prende in considerazione la volumetria realizzabile e non quella effettivamente realizzata; d) hanno determinato la volumetria suddetta ricavandola dall’indice massimo di copertura previsto dal P.R.G. e trasformandola in superficie edificabile, sì da evidenziare (attraverso i criteri più disparati) le differenze in più non considerate dal C.T.U.. Ma ancora una volta l’errore di quest’ultimo è stato quello di applicare il criterio analitico ricostruttivo a zone F destinate a standard ove non è determinabile alcun costo di costruzione privata perchè non è realizzabile alcuna costruzione privata dalla quale dedurre il valore del suolo: per cui lo stesso si è risolto di nuovo (non in un depauperamento delle proprietarie che mai avrebbero potuto ottenere alcuna concessione edilizia, ma) in una sovrastima del terreno G. che doveva essere valutato con sistemi comparativi (o equipollenti) e con riferimento a dati assolutamente omogenei (suoli aventi la medesima destinazione pubblicistica vincolata). Ed infatti il criterio analitico presuppone (come le stesse ricorrenti finiscono per ammettere senza avvedersene, a pag. 56 segg. ric.): a) la presenza di un terreno “legalmente edificabile”, destinato cioè ad edilizia privata di mercato (e non pubblica); b) una volumetria realizzabile specificamente stabilita dall’indice territoriale della zona (individuato dal p.r.g. o dalle NTA); c) la realizzazione della sola edilizia consentita dalla zona (cd. popolare, residenziale, industriale ecc.) d) la determinazione dei costi di costruzione di quest’ultima e di questa soltanto. Naturalmente nessuno di questi presupposti è sostituibile con altri men che mai per analogia; ed il fatto che taluno di essi non sia rinvenibile (come nel caso l’indice territoriale, di cui le stesse ricorrenti evidenziano l’assenza) comporta non la sua sostituzione con altri, bensì l’inapplicabilità in radice del criterio che altrimenti finirebbe per determinare il valore di un terreno avente tutt’altra destinazione urbanistica: come vorrebbero sostanzialmente le stesse ricorrenti: esse cioè all’epoca dell’espropriazione avrebbero potuto (se le NTA lo avessero permesso) partecipare alla gara per la realizzazione del progetto sportivo pubblico previsto dal comune (e quindi se si vuole del relativo “edificato” soltanto), ma non certamente conseguire in base all’indice di copertura l’autorizzazione di cui all’art. 37, u.c. per la costruzione di negozi e grattacieli.

F) Quanto all’edificato reale esistente sui terreni ma sfornito di titoli autorizzativi, spettava in effetti alle ricorrenti dimostrare o che si trattava di manufatti che non li richiedevano (il che la Corte di Appello ha escluso) ovvero che nessuna licenza era richiesta per la tipologia costruita nell’epoca dell’avvenuta realizzazione. Sotto questo profilo ancor prima che infondata e non certamente documentabile con la deposizione di un teste, la censura pare non autosufficiente non riferendo nessuna delle circostanze di fatto in relazione alle quali dovevano essere valutate le risultanze istruttorie ritenute non probanti dalla Corte di Appello, che ha diffusamente e logicamente chiarito le ragioni delle sue condivisibili conclusioni.

D’altra parte e con riguardo al lamentato mancato rilievo attribuito al valore venale unitario implicato dall’offerta ma non accettata indennità provvisoria di espropriazione, l’opposizione alla stima, pur presupponendo l’avvenuto deposito della relazione recante la stima definitiva, non dà luogo ad un giudizio d’impugnazione di tale atto, ma a un ordinario giudizio sul rapporto, che non si esaurisce nel mero controllo delle determinazioni adottate in sede amministrativa, ma ha ad oggetto la liquidazione dell’indennità effettivamente dovuta, alla quale il giudice deve procedere in piena autonomia. facendo uso di tutti i suoi poteri istruttori ed applicando i criteri legali riferibili alla fattispecie sottoposta al suo esame; nel compimento di tale indagine, egli non è vincolato dalle deduzioni delle parti nè dai criteri seguiti dall’espropriante ai fini della determinazione dell’indennità da offrire in via provvisoria, e neppure da quelli adottati dalla Commissione provinciale per la stima definitiva, la cui efficacia è anzi destinata a venir meno per effetto della mera proposizione della domanda (cfr da ultimo cass. n. 19076 del 2016).

Col ricorso incidentale il Comune di Limbiate deduce “Illegittimità della sentenza n. 2488/2011, quanto al capo n. 3 del dispositivo della stessa, ex art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5 per violazione dell’art. 91 e 92 c.p.c., nonchè per insufficienza e contraddittorietà della relativa motivazione.

Si duole che le spese del grado di merito siano state poste interamente a suo carico perchè soccombente, nonostante che le domande delle G. fossero state solo parzialmente accolte e che il giudizio di merito si fosse concluso con la determinazione di un valore venale finale più prossimo a quello della stima definitiva dell’indennità, che alle pretese economiche delle controparti.

Il motivo non è fondato. L’avversata regolazione delle spese di lite inerenti al rapporto processuale intercorso tra espropriante ed espropriate appare, infatti, frutto d’irreprensibile valutazione discrezionale. espressamente ed adeguatamente ancorata all’esito finale del giudizio di merito, per il quale la parzialità dell’accoglimento dell’opposizione delle seconde è stata ricondotta al contenimento quantitativo del vantato credito indennitario.

Conclusivamente sia il ricorso principale che il ricorso incidentale devono essere respinti. La prevalenza della soccombenza delle G. legittima la loro condanna in solido al pagamento, in favore del Comune di Limbiate, delle spese del giudizio di legittimità. liquidate come in dispositivo.

PQM

La Corte rigetta i ricorsi principale ed incidentale e condanna in solido R. e G.F.E. al pagamento, in favore Comune di Limbiate, delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in Euro 7.000,00 per compenso ed in Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese torrefarle ed agli accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 28 settembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 11 novembre 2016