Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 23026 del 11/11/2016


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Cassazione civile sez. trib., 11/11/2016, (ud. 04/10/2016, dep. 11/11/2016), n.23026

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BOTTA Raffaele – Presidente –

Dott. DE MASI Oronzo – Consigliere –

Dott. BRUSCHETTA Ernestino Luigi – Consigliere –

Dott. MELONI Marina – rel. Consigliere –

Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 17091/2011 proposto da:

Z.M., P.M.P., A.L., P.C.,

P.A., P.E., elettivamente domiciliati in

ROMA VIA ASCREA 18, presso lo studio dell’avvocato GAETANO

DELL’ACQUA, che li rappresenta e difende giusta delega a margine;

– ricorrenti –

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore,

elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso

l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

e contro

AGENZIA DELLE ENTRATE UFFICIO DI ROMA (OMISSIS), DIREZIONE

PROVINCIALE DI ROMA (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 230/2010 della COMM. TRIB. REG. di ROMA,

depositata il 23/12/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

04/10/2016 dal Consigliere Dott. MARINA MELONI;

udito per i ricorrenti l’Avvocato DELL’ACQUA che ha chiesto

l’accoglimento;

udito per il controricorrente l’Avvocato PALATIELLO che si riporta al

controricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

GIACALONE Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L’Agenzia delle Entrate Ufficio di Roma notificò a Z.M. + 5 un avviso di liquidazione nel quale rettificava, ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52, i valori dichiarati per un terreno sito nel Comune di (OMISSIS) oggetto di compravendita tra le parti in data (OMISSIS), in quanto suscettibile di utilizzazione edificatoria, assoggettandolo a maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale.

I contribuenti impugnarono l’avviso di liquidazione davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma la quale accolse il ricorso. Su appello dell’Ufficio la sentenza venne riformata dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio in quanto, secondo i giudici di appello, assumeva rilievo la concessione edilizia nr. (OMISSIS) per l’edificazione di una casa di abitazione con annesso fabbricato rurale.

Avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio hanno proposto ricorso per cassazione i contribuenti con due motivi e l’Agenzia delle Entrate resiste con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, in quanto la CTR non si è pronunciata su specifiche eccezioni sollevate dalla parte ed in particolare sulla circostanza che al terreno in zona agricola E1 inedificabile (eccetto piccole serre) fosse stato attribuito un valore di 3 Euro/mq mentre al terreno in zona E4 con concessione edilizia per fabbricato rurale ed annesso agricolo in zona E1 un valore di 1,5 Euro/mq.

Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano difetto di motivazione ed errore di legge in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in quanto il giudice di appello non ha motivato nel merito della controversia sul maggior valore del terreno agricolo compravenduto correttamente valutato dalle parti sulla base della rendita domenicale in 28.000,00 Euro.

Il ricorso è infondato e deve essere respinto in ordine ad entrambi i motivi da trattarsi congiuntamente in quanto riguardanti la medesima questione.

In tema di imposte derivanti dalla compravendita di immobile, va premesso che l’accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate del “valore venale in comune commercio”, di cui al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 2, ai fini della determinazione della base imponibile di un contratto di compravendita immobiliare deve tenere conto, in sede di rettifica ex art. 52 stesso Decreto, dei trasferimenti a qualsiasi titolo che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili od altri aventi analoghe caratteristiche e condizioni ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili nonchè ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni.

Nella fattispecie in esame il giudice di appello ha preso in esame l’avviso di rettifica ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 2-bis e rilevato che esso contiene la descrizione degli elementi presi in considerazione dall’Ufficio in sede di rettifica in base ai quali è stato determinato il valore venale del terreno unitariamente considerato.

Il giudice di appello, a sua volta, pur rilevando che il terreno aveva natura agricola, ha chiarito espressamente che la concessione edilizia rilasciata su una delle due particelle (E4) per la costruzione di una casa di abitazione con annesso agricolo non poteva non influire sul valore venale del bene compravenduto ritenendo così legittimo l’operato dell’Ufficio e soprattutto la valutazione complessiva di 158.800,00 a fronte dei 28.000,00 dichiarati dalla parte e ciò a prescindere dal valore attribuito alle singole particelle E1 ed E4 oggetto di censura da parte dei ricorrenti. A tal riguardo occorre premettere che ai fini dell’imposta di registro il giudice di appello ha ritenuto di tener conto delle potenzialità edificatoria del terreno pur essendo l’area agricola.

Sul punto si è pronunciata questa Corte con Sez. 5, Sentenza n. 20137 del 16/11/2012: “In tema di imposta di registro e di INVIM, ai fini della determinazione della base imponibile, l’area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell’area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell’area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica. Una siffatta edificabilità non programmata, o fattuale o potenziale, si individua attraverso la constatazione dell’esistenza di taluni fatti indice, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e l’esistenza di qualsiasi altro elemento obbiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica. Ne deriva che, essendo l’edificabilità di fatto una specie di edificabilità rilevante giuridicamente – perchè presa in considerazione dalla legge sia ai fini dell’ICI (D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b, primo periodo, seconda ipotesi) che della determinazione dell’indennità di espropriazione (D.L. 11 luglio 1992, n. 333, art. 5-bis, comma 3, convertito nella L. 8 agosto 1992, n. 359 e del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 37, comma 5) -, è anch’essa un’edificabilità “di diritto”, differenziandosene per il fatto di non essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, con l’ulteriore conseguenza che, poichè l’edificabilità di fatto è una situazione giuridica oggettiva, nella quale può venirsi trovare un bene immobile e che influisce sul suo valore, essa è rilevante anche ai fini delle imposte di registro e INVIM”.

Pertanto alla luce della citata giurisprudenza il terreno può essere considerato come area edificabile di fatto indipendentemente dalle previsioni del piano regolatore generale stante le potenzialità edificatorie e l’avvenuta edificabilità in concreto dell’area.

Per quanto sopra deve essere respinto il ricorso ed i ricorrenti condannati alle spese di giudizio di legittimità.

PQM

Respinge il ricorso. Condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese di giudizio a favore dell’Agenzia delle Entrate che si liquidano in Euro 2.900,00 complessivamente oltre spese accessorie come per legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Quita Civile, il 4 ottobre 2016.

Depositato in Cancelleria il 11 novembre 2016

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