Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22904 del 10/11/2016

Cassazione civile sez. III, 10/11/2016, (ud. 22/09/2016, dep. 10/11/2016), n.22904

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. CIRILLO Francesco Maria – rel. Consigliere –

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 853/2015 proposto da:

TIBERIO SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore Dott.

V.P., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ADIGE 69,

presso lo studio dell’avvocato ANTONIO FILIPPO GRAZIANI,

rappresentata e difesa dall’avvocato SABATO TUFANO giusta procura in

calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

LA PARIFA SNC DI P.R. E F.N.;

– intimata –

avverso la sentenza n. 4238/2014 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,

depositata il 30/10/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

22/09/2016 dal Consigliere Dott. FRANCESCO MARIA CIRILLO;

udito l’Avvocato SABATO TUFANO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CELESTE Alberto, che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La s.r.l. Tiberio convenne in giudizio la s.n.c. PA.RI.FA., davanti al Tribunale di Torre Annunziata, per ottenere la rideterminazione del canone di locazione di un immobile di sua proprietà, contratto rinnovatosi tacitamente alla scadenza.

A sostegno della domanda espose che l’art. 3 del contratto, nel prevedere la durata di nove anni, prevedeva pure la tacita rinnovazione alla scadenza per altri nove anni alle stesse condizioni, secondo un canone da ridefinire tramite l’intervento di un arbitratore.

Si costituì in giudizio la convenuta, chiedendo il rigetto della domanda sul rilievo che la clausola invocata era da ritenere nulla ed insistendo affinchè il contratto fosse rinnovato alle medesime precedenti condizioni.

Il Tribunale, dichiarata la nullità parziale della clausola compromissoria e, viceversa, la validità del richiamato art. 3 ai fini della rinnovazione del contratto, condannò la società convenuta al pagamento del maggior canone di Euro 9.250 mensili a decorrere dal giugno 2005 e compensò le spese di giudizio.

2. La pronuncia è stata appellata in via principale dalla s.n.c. PA.RI.FA. e in via incidentale dalla s.r.l. Tiberio e la Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 30 ottobre 2014, ha accolto l’appello principale, ha rigettato quello incidentale, ha dichiarato la nullità dell’art. 3 del contratto di locazione stipulato tra le parti, con conseguente rigetto della domanda di rideterminazione dell’importo del canone da parte della società Tiberio, ed ha compensato per intero anche le spese del giudizio di secondo grado.

Ha premesso la Corte territoriale che non era stata oggetto di impugnazione la declaratoria di nullità dell’art. 3 del contratto nella parte in cui prevede il ricorso ad arbitri nè la ritenuta sopravvivenza del contratto all’esito di tale nullità parziale. Ciò premesso, la Corte d’appello ha rilevato che nelle locazioni ad uso non abitativo le parti sono libere di fissare il canone e di modificarlo, nel corso del rapporto, con il meccanismo di aggiornamento di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32. Nella specie, però, era da ritenere non pertinente il richiamo della L. n. 392 del 1978, artt. 32 e 79, contenuto nell’appello principale; tale impugnazione, tuttavia, era da accogliere ugualmente, perchè era oggettivamente impossibile “procedere alla individuazione del nuovo canone, una volta esclusa la possibilità di ricorrere ad arbitri”. Alla declaratoria di nullità dell’art. 3 del contratto conseguiva “la rinnovazione del contratto alle condizioni originariamente pattuite tra le parti anche in relazione alla misura del canone”.

3. Contro la sentenza della Corte d’appello di Napoli propone ricorso la s.r.l. Tiberio con atto affidato a quattro motivi ed affiancato da memoria.

La s.n.c. PA.RI.FA. non ha svolto attività difensiva in questa sede.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Osserva il Collegio, in via preliminare, che il ricorso è redatto con una tecnica non rispettosa dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 3), posto che totalmente privo dell’esposizione sommaria dei fatti di causa. Questo rilievo potrebbe essere di per sè assorbente e condurre alla declaratoria di inammissibilità del ricorso.

Tanto premesso, va rilevato che i motivi di ricorso sono comunque tutti inammissibili, anche a prescindere da tale rilievo preliminare.

2. Con il primo motivo di ricorso si lamenta violazione dei principi di adeguatezza del contratto, buona fede ed equità, nonchè degli artt. 1371, 1374 e 1375 c.c., nonchè dell’art. 114 c.p.c..

Osserva la società ricorrente che i principi di buona fede ed equità regolano la materia dei contratti; in questo contesto, rinnovare il contratto di locazione alle originarie pattuizioni, mantenendo un canone mensile di Euro 2.500, “sembra chiaramente non equo e assolutamente ingiusto”.

2.1. Il motivo è evidentemente inammissibile, in quanto contiene generiche considerazioni in diritto, prive di ogni collegamento reale con il caso concreto.

3. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 32, in riferimento all’art. 1424 c.c..

Osserva la società ricorrente che l’accertamento rilevante, ai sensi dell’art. 1424 cit., ai fini della conversione del negozio nullo implica un’indagine di fatto che non può essere compiuta d’ufficio dal giudice. Nella specie, però, dichiarata la nullità dell’art. 3 del contratto di locazione, il giudice avrebbe dovuto esaminare la domanda, proveniente dal conduttore, di aggiornare il canone nella misura di Euro 6.000 mensili; l’esistenza di tale riconoscimento implicito era evidente e la Corte d’appello non ha esaminato la richiesta di nuova determinazione.

3.1. Il motivo è inammissibile. Ed infatti, se con esso si intende censurare l’omessa pronuncia circa la presunta conversione, la contestazione non è corretta; quanto, invece, alla presunta volontà del conduttore di accettare un canone più alto, essa è solo genericamente indicata, in modo non autosufficiente.

4. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 1418 c.c., art. 1419 c.c., comma 2 e art. 1325 c.c..

Secondo la parte ricorrente, la fissazione del canone di locazione nella misura originariamente pattuita renderebbe il contratto nullo per mancanza di una qualsiasi convenienza economica dell’operazione per il locatore; la Corte d’appello, quindi, dichiarata la nullità del citato art. 3, avrebbe dovuto “immaginare il negozio depurato della clausola nulla e verificare se è compatibile con le finalità che le parti volevano raggiungere”. In tal modo, sarebbe stato chiaro che la pattuizione di un aggiornamento del canone era essenziale, con conseguente necessità di applicare l’art. 1419 c.c., comma 2, con inserzione della clausola valida al posto di quella nulla.

4.1. Il motivo è inammissibile. Anche volendo tralasciare una sua complessiva mancanza di chiarezza, si rileva che non risulta se e dove sia stata proposta la domanda di applicazione dell’art. 1419 c.c., comma 2, che avrebbe comportato, semmai, un’omessa pronuncia. Del tutto fuor di luogo è, poi, il riferimento all’art. 1419, così come la sollecitazione ad “immaginare il negozio depurato della clausola nulla”, eventualità certamente inammissibile in sede di legittimità.

5. Con il quarto motivo di ricorso si lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 1346 e 1349 c.c..

Rileva la società ricorrente che la Corte d’appello avrebbe erroneamente invocato il criteriodell’impossibilità oggettiva di cui all’art. 1346 c.c., senza considerare che avrebbe dovuto fare applicazione dell’art. 1349 c.c., procedendo alla determinazione del canone di locazione secondo equità, così come correttamente disposto dal Tribunale.

5.1. Il motivo è inammissibile. Mentre non è chiaro, innanzitutto, il richiamo agli atti processuali, poichè non è dato sapere se sia stata fatta questione dell’applicazione dell’art. 1349 c.c., è chiaro, invece, che il motivo in esame sollecita in questa sede un nuovo e non consentito esame del merito.

6. Il ricorso, pertanto, è dichiarato inammissibile.

Non occorre provvedere sulle spese, atteso il mancato svolgimento di attività difensiva da parte della società intimata.

Sussistono tuttavia le condizioni di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, per il versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

PQM

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Nulla per le spese.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza delle condizioni per il versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 22 settembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 10 novembre 2016