Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22903 del 10/11/2016

Cassazione civile sez. III, 10/11/2016, (ud. 22/09/2016, dep. 10/11/2016), n.22903

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. CIRILLO Francesco Maria – rel. Consigliere –

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 18569/2014 proposto da:

GIUNONE SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore

T.G., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE REGINA MARGHERITA

93, presso lo studio dell’avvocato ENRICO CATALDO, che la

rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

P.M., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA P. BORSIERI

3, presso lo studio dell’avvocato RENZO GATTEGNA, che lo rappresenta

e difende giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 249/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

22/09/2016 dal Consigliere Dott. FRANCESCO MARIA CIRILLO;

udito l’Avvocato ENRICO CATALDO;

udito l’Avvocato RENZO GATTEGNA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CELESTE Alberto, che ha concluso per l’inammissibilità in subordine

per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La s.r.l. Giunone, conduttrice di un complesso immobiliare in Roma sulla base di un contratto di locazione del (OMISSIS), convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Roma, il proprietario P.M., chiedendo che fosse condannato al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale con esclusione della penale per il ritardo nella restituzione, nonchè al rimborso delle somme versate a titolo di oblazione per una serie di condoni effettuati, con declaratoria di nullità dell’art. 16 del contratto ovvero, in subordine, commisurazione dell’indennità di avviamento al 50 per cento del valore di mercato delle opere realizzate.

Si costituì in giudizio il convenuto, chiedendo il rigetto della domanda e proponendo domanda riconvenzionale di condanna della società attrice al pagamento di una somma giornaliera a titolo di penale per il mancato rilascio del complesso immobiliare.

Il Tribunale accolse solo in parte la domanda attrice, riconoscendo che la società Giunone aveva diritto a percepire l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale commisurata al canone dovuto alla scadenza del contratto; rigettò le ulteriori domande nonchè la domanda riconvenzionale e compensò le spese di giudizio.

2. La pronuncia è stata appellata in via principale dalla s.r.l. Giunone e in via incidentale dal P. e la Corte d’appello di Roma, con sentenza del 7 febbraio 2014, ha rigettato entrambe le impugnazioni ed ha compensato per intero anche le ulteriori spese del grado.

2.1. Ha osservato la Corte territoriale, per quanto ancora di interesse in questa sede, che il primo motivo di appello, avente ad oggetto la richiesta di condanna del proprietario al rimborso delle somme versate dalla società conduttrice a titolo di condono, era infondato. In base agli artt. 10 e 15 del contratto, infatti, il diritto al rimborso da parte del locatore sussisteva solo per il completamento della domanda di condono presentata dalla precedente società conduttrice; per cui non era esatta la tesi dell’appellante che, contestando la declaratoria di prescrizione pronunciata dal Tribunale sul punto, sosteneva che l’esigibilità del rimborso fosse condizionata, ai fini del decorso della prescrizione, all’effettiva concessione della sanatoria. Quanto, invece, alle ulteriori somme sborsate per altri condoni, le stesse erano contrattualmente a carico del conduttore (art. 15).

2.2. In ordine al secondo motivo di appello, la Corte romana ha rilevato che la sentenza del Tribunale era da ritenere corretta, in quanto si era limitata ad osservare che l’art. 16 del contratto – in base al quale solo il 50 per cento del valore dei miglioramenti realizzati dal conduttore sarebbe stato rimborsato dal locatore alla conclusione del rapporto costituiva legittima esplicazione dell’autonomia negoziale delle parti, anche in considerazione degli indubbi vantaggi che il contratto aveva previsto a favore della società conduttrice (notevole durata dello stesso e mancato aggiornamento del canone per i primi sei anni del rapporto).

2.3. Quanto, infine, alla richiesta di conteggio nell’indennità di avviamento anche del 50 per cento del valore dei miglioramenti realizzati dal conduttore, la Corte d’appello ha ritenuto che il motivo fosse pure infondato, poichè per previsione contrattuale l’indennità in questione era commisurata al solo canone mensile di locazione.

3. Contro la sentenza della Corte d’appello di Roma propone ricorso la s.p.a. Giunone con atto affidato a tre motivi.

Resiste P.M. con controricorso.

La ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 2935 c.c..

Osserva la società ricorrente che la sentenza impugnata avrebbe errato nel confermare la decisione del Tribunale che aveva dichiarato prescritto il diritto al rimborso delle somme a suo tempo versate per le oblazioni relative ai condoni. Richiamando il testo degli artt. 10 e 15 del contratto di locazione, la parte ricorrente ribadisce che il diritto al rimborso era da ritenere maturato solo a seguito della concessione del condono, avvenuta nel (OMISSIS), sicchè la prescrizione non poteva considerarsi maturata in rapporto alla data di notifica dell’atto introduttivo della causa (11 giugno 2009).

1.1. Il motivo non è fondato.

La sentenza impugnata, con una motivazione stringata ed efficace, ha letto ed interpretato gli artt. 10 e 15 del contratto ed ha stabilito che il diritto al rimborso spettava solo per la pratica di condono già avviata dalla s.r.l. Edilsider, mentre per quelle successive l’onere era a carico del conduttore. Costituisce pacifica giurisprudenza di questa Corte il principio secondo cui l’interpretazione del contratto è compito istituzionalmente rimesso al giudice di merito, ed è evidente che la società ricorrente tende a sollecitare questa Corte ad un’attività esegetica che non è compatibile con il giudizio di legittimità.

E’ il caso di aggiungere, poi, che l’art. 10 del contratto – il cui contenuto è riportato, probabilmente non a caso, solo parzialmente nel ricorso – dimostra che per la pratica già iniziata il rimborso era dovuto dal locatore entro il termine 30 giorni, per cui spostare il termine iniziale del decorso della prescrizione alla data di rilascio del condono non trova alcun appiglio in tale previsione. Quanto ai condoni successivi, la disposizione dell’art. 15 del contratto, richiamata dalla Corte di merito, è chiarissima nel prevedere che le stesse dovevano rimanere comunque a carico del conduttore.

2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione degli artt. 1363, 1366, 1592 e 1593 c.c., nonchè della L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 32 e 79.

Osserva la società ricorrente che la sentenza impugnata sarebbe errata nella parte in cui ha rigettato la domanda di declaratoria di nullità dell’art. 16 del contratto, per violazione degli artt. 32 e 79 della Legge sull’equo canone. La società Giunone rileva che l’oggetto della locazione era costituito, in origine, da un terreno con annessi quattro manufatti abusivi. L’opera di completamento e di miglioramento dei manufatti era a carico del conduttore; ciò comporta, nell’assunto della ricorrente, che riconoscere al conduttore, alla conclusione del contratto, il diritto ad ottenere solo il 50 per cento del valore dei beni in questione non può costituire libera manifestazione dell’autonomia negoziale, ma solo indebito riconoscimento di un vantaggio a favore del locatore. Ciò si sarebbe tradotto, indirettamente, in un aumento del canone di locazione in violazione delle suindicate norme della legge speciale.

2.1. Il motivo non è fondato.

Rileva il Collegio, innanzitutto, che non si comprendono le ragioni per le quali non dovrebbe essere riconosciuta validità ad una clausola come quella in questione; il che è quanto la Corte d’appello ha deciso, riconducendo la stessa ad una legittima manifestazione di autonomia negoziale.

D’altra parte, ove in ipotesi si ritenesse la nullità del contestato art. 16 del contratto, il risultato sarebbe quello dell’automatica applicazione degli artt. 1592 e 1593 c.c., le cui previsioni sono assai meno favorevoli per il conduttore (come si osserva, correttamente, nel controricorso), prevedendo la norma del codice il criterio della minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Il motivo, inoltre, richiamando erroneamente gli 32 e 79 della legge sull’equo canone, dimostra di confondere il regime dei miglioramenti con quello del canone di locazione, non essendo concepibile che la realizzazione di miglioramenti, con diritto per il conduttore di ottenere solo il 50 per cento del valore dei beni in questione alla conclusione del contratto, si sia tradotto in un (non consentito) aumento del canone di locazione.

3. Con il terzo motivo di ricorso, formulato in via subordinata rispetto al precedente, si lamenta, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 c.c. e segg., artt. 1592 e 1593 c.c., nonchè della L. n. 392 del 1978, artt. 32, 34 e 79.

Secondo la parte ricorrente, la sentenza dovrebbe essere cassata almeno nella parte in cui ha rigettato la domanda di commisurazione dell’indennità di avviamento al 50 per cento del valore di mercato delle opere realizzate a spese del conduttore, secondo la previsione dell’art. 16 del contratto. Tale somma, infatti, dovrebbe essere considerata corrispettivo della locazione e, come tale, computata ai fini della determinazione dell’indennità di avviamento.

3.1. Il motivo non è fondato.

Rileva la Corte che la sentenza impugnata, interpretando le clausole del contratto, è pervenuta alla conclusione per cui l’indennità di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34, era da ritenere commisurata al solo canone mensile; ne consegue che l’accoglimento del motivo in esame dovrebbe necessariamente implicare una diversa interpretazione del contratto, non consentita in sede di legittimità. Va poi ribadito che anche questo motivo confonde il regime dei miglioramenti con quello del canone di locazione.

4. Il ricorso, pertanto, è rigettato.

A tale esito segue la condanna della società ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate ai sensi del D.M. 10 marzo 2014, n. 55.

Sussistono inoltre le condizioni di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, per il versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi Euro 10.200, di cui Euro 200 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza delle condizioni per il versamento, da parte della società ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 22 settembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 10 novembre

2016