Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22825 del 29/09/2017

Cassazione civile, sez. III, 29/09/2017, (ud. 24/05/2017, dep.29/09/2017),  n. 22825

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Presidente –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. POSITANO Gabriele – Consigliere –

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere –

Dott. SAIJA Salvatore – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 11401/2014 proposto da:

A.F., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GRAMSCI 20,

presso lo studio dell’avvocato CAROLINA VALENSISE, che lo

rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

C.T., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ULPIANO, 29,

presso lo studio dell’avvocato PIETRO MORRONE, che lo rappresenta e

difende unitamente all’avvocato LAURA LUCIANI giusta procura

speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2450/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 30/04/2013;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

24/05/2017 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI;

lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del

Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha chiesto

l’inammissibilità del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Il sig. A.F. impugna, con un unico articolato motivo, cui resiste con controricorso il notaio C.T., la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 2450 del 30/04/2013 che, parzialmente riformando la decisione di primo grado, ha rideterminato il quantum risarcitorio accordato all’odierno ricorrente ed a carico del Notaio C. nonchè della parte venditrice, in conseguenza della redazione, da parte del primo, della certificazione di libertà da vincoli di un immobile da compromettere in vendita, certificazione rivelatasi inveritiera, essendo il bene gravato da ipoteche per importi consistenti, e tale da impedire all’ A., promissario acquirente, la conclusione del contratto definitivo dopo il preliminare stipulato presso un intermediario immobiliare, così da determinare, per il medesimo, conseguenze pregiudizievoli quali la perdita dell’acconto e della provvigione versata all’agente immobiliare, l’onere di spesa di trasloco per una nuova locazione, etc..

Ad avviso della Corte d’appello la liquidazione operata dal Tribunale, che aveva considerato la somma versata a titolo di acconto con rivalutazione (Euro 74.780), la somma pagata all’intermediario Studio Villa Sciarra s.r.l. per la provvigione rivalutata (Euro 4.830) le spese di deposito/trasloco con rivalutazione per un totale di Euro 633, nonchè l’affitto di altro immobile al canone annuo di Euro 9.916 da rivalutarsi in Euro 11.044 oltre interessi a titolo di danno da lucro cessante ex art. 2056 c.c., oltre l’importo corrispondente alla differenza tra il pattuito prezzo di acquisto dell’immobile (Euro 222.076) e l’attuale valore commerciale dello stesso per una somma complessiva di Euro 220.041 doveva essere ridotta, con previsione del danno risarcibile in Euro 80.243,00 oltre interessi a titolo di danno da lucro cessante liquidato in Euro 10.603 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo e spese compensate.

Accogliendo il motivo di appello relativo al quantum la Corte d’appello ha statuito che la liquidazione operata dal Tribunale finirebbe con l’attribuire all’ A. l’importo pari al prezzo di acquisto dell’immobile, come se il danno subito da costui consista nel non aver potuto ricevere l’immobile alla metà del prezzo pattuitoimentre il danno subito non riguarda il mancato acquisto dell’immobile ma, al contrario, esclusivamente l’essere stato indotto alla stipula del preliminare che non avrebbe avuto interesse a sottoscrivere.

In particolare la Corte d’appello ha escluso, dalle voci di danno risarcibile, l’importo dell’affitto annuale di un immobile destinato ad abitazione della famiglia dell’ A., tenuto conto che costui viveva in locazione già prima di stipulare il preliminare d’acquisto, corrispondendo un canone di importo non significativamente inferiore al nuovo.

Come riferito, l’ A. ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo illustrato da memoria.

Resiste il Notaio C. con controricorso illustrato da memoria.

Il P.G. ha depositato le sue conclusioni nel senso della inammissibilità dell’impugnazione alla stregua del principio, da ultimo enunciato da Cass., U. n. 7155/2017ex art. 360 bis c.p.c., in caso di impugnazione di sentenza che sia conforme a diritto: “in tema di ricorso per cassazione, lo scrutinio ex art. 360 bis c.p.c., n. 1, da svolgersi relativamente ad ogni singolo motivo e con riferimento al momento della decisione, impone, come si desume in modo univoco dalla lettera della legge, una declaratoria d’inammissibilità, che può rilevare ai fini dell’art. 334 c.p.c., comma 2, sebbene sia fondata, alla stregua dell’art. 348 bis c.p.c. e dell’art. 606 c.p.p., su ragioni di merito, atteso che la funzione di filtro della disposizione consiste nell’esonerare la Suprema Corte dall’esprimere compiutamente la sua adesione al persistente orientamento di legittimità, così consentendo una più rapida delibazione dei ricorsi “inconsistenti”.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivò denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1218,1223,1226,2043,2056 e 2697 c.c., per erronea valutazione del nesso causale ed erronea quantificazione del danno risarcibile (art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5).

La censura riguarda la parte di sentenza che ha escluso la risarcibilità del danno da lucro cessante consistente nel mancato incremento derivante dal fatto che il bene non è entrato nel patrimonio del compratore e che si concreta nella differenza tra l’attuale valore commerciale e il prezzo pattuito.

Il motivo è inammissibile in quanto di merito e in contrasto con l’art. 360 c.p.c..

Le pronunce cui il ricorrente fa riferimento non contrastano ma confermano quanto statuito dalla Corte d’appello: in particolare Cass. n. 17688/2010 prevede che “il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente, per la mancata stipulazione del contratto definitivo di un bene immobile imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene, da determinarsi con riferimento al momento della proposizione della domanda ed il prezzo pattuito, anch’esso rivalutato alla stessa data oltre al riconoscimento, sulla differenza così determinata, degli effetti della svalutazione monetaria intervenuta nelle more del giudizio”.

La stessa lettura del principio di diritto invocato dal ricorrente conduce pienamente ad escludere che esso sia idoneo ad avvalorare la censura oggi proposta: altro è il differenziale tra il valore pattuito in preliminare e il prezzo risultante al tempo della domanda (entrambi rivalutati), che mira ad evitare al promissario acquirente un danno aggiuntivo derivante dall’oscillazione della rivalutazione del bene nel periodo intermedio, altro è pretendere che tale risultato individui, come minuendo, un valore arbitrariamente optato quale è quello, a sè più favorevole, individuato nel momento della proposizione dell’appello, così come esplicitamente si propone nel ricorso: una tesi, questa, che da un lato finirebbe per affidare alla mutevole durata del giudizio di primo grado la determinazione risarcitoria e che dall’altro, se portata a coerente sviluppo, dovrebbe allora impegnare alla valutazione dell’ esistenza ed entità della citata differenza non più tra prezzo pattuito e valore commerciale all’inizio del giudizio ma alla fine dello stesso, ossia all’attualità: il che comporterebbe, per (notoria) devalutazione dei beni immobiliari, un risultato perfino di segno negativo. Ma l’incongruenza e casualità della conseguenza proposta svela l’insostenibilità della premessa giuridica che da essa si pretende di fare discendere.

Correttamente, quindi, la Corte territoriale ha escluso di potere riconoscere al promissario acquirente rimasto insoddisfatto un valore pari all’intero prezzo commerciale assunto a distanza di anni dal bene immobile, altrimenti conseguendone una attribuzione causale di pregiudizio da lucro cessante rispetto al fatto illecito non più riferibile a questo ma a variazioni di mercato generali e come tali non più conseguenza “diretta” e immediata della condotta.

Sono da condividere anche le osservazioni del resistente secondo il quale, mentre prima del 2007, l’art. 1225 c.c., (Ndr: testo originale non comprensibile) la risarcibilità del danno da inadempimento al danno prevedibile e come tale risarcibile, commisurando alla differenza di valore tra prezzo pattuito nel contratto preliminare il maggior valore dell’immobile al momento del sorgere dell’obbligazione, quindi alla data del preliminare, la giurisprudenza successiva a Cass., 2, 30/01/2007n. 1956 ha dilatato il limite di prevedibilità del danno ex art. 1225 c.c., portandolo al momento in cui avrebbe dovuto stipularsi il contratto definitivo di compravendita: al più, l’apprezzamento circa la prevedibilità del danno può essere esteso al momento della proposizione della domanda giudiziale di risoluzione del contratto preliminare mentre ipotizzare una ulteriore dilatazione del limite di prevedibilità del danno ancorandolo ad elementi incerti, quali la maggiore o minore durata del processo come vorrebbe il ricorrente (che nella memoria ex art. 378 c.p.c., richiama il momento di pronuncia della sentenza), equivarrebbe a disattendere puramente e semplicemente quanto statuito dall’art. 1225 c.c..

Conclusivamente il ricorso va rigettato, con le conseguenze sulle spese del giudizio di cassazione e sul raddoppio del contributo unificato.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in Euro 10.000 (oltre Euro 200 per esborsi), oltre accessori e spese generali al 15%. Dà atto, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, il 24 maggio 2017.

Depositato in Cancelleria il 29 settembre 2017