Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2270 del 30/01/2018

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2270 Anno 2018
Presidente: DI IASI CAMILLA
Relatore: STALLA GIACOMO MARIA

ORDINANZA
sul ricorso 7424-2013 proposto da:
1:1L1PPNA NUOVA SRL, eleLLiva1lentA2 dumiLillAto in ROMA
VIA BORGOGNONA 47, presso lo studio dell’avvocato
GIANLUCA BRANCADORO, rappresentato e difeso
dall’avvocato ANTONIO VINCENZI;
– ricorrente contro

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che lo rappresenta e difende;
–

controricorrente

–

avverso la sentenza n. 5/2012 della COMM.TRIB.REG. di
BOLOGNA, depositata il 30/01/2012;

Data pubblicazione: 30/01/2018

udita la relazione della causa svolta nella camera di
consiglio del 22/11/2017 dal Consigliere Dott. GIACOMO

MARIA STALLA.

Rilevato che:
§ 1.

Filippina Nuova srl propone tre motivi di ricorso per la cassazione

della sentenza n. 5 del 30 gennaio 2012 con la quale la commissione
tributaria regionale dell’Emilia Romagna, a conferma della prima decisione,
ha ritenuto legittimo l’avviso di rettifica e liquidazione notificatole per
imposta di registro, ipotecaria e catastale su atto del 15 gennaio 2007; atto
con il quale essa aveva acquistato, al prezzo dichiarato di euro

valore venale era stato dall’amministrazione finanziaria rideterminato in
euro 3.225.460 (euro 77,47 a mq.).
La commissione tributaria regionale, in particolare, ha ritenuto che: – il
valore venale ai fini dell’imposta di registro dovesse determinarsi con
riguardo al momento dell’effetto traslativo, risultando dunque irrilevante
che il prezzo indicato dalle parti nel contratto definitivo riproducesse quello
dalle stesse pattuito in contratto preliminare del 18 dicembre 2002; correttamente l’ufficio avesse stabilito il valore venale con riguardo ai valori
di mercato fissati dal Comune ai fini Ici per il biennio 2004/2006; – la
perizia giurata prodotta dalla società non fosse attendibile, perché recante
una valutazione a mq. (euro 62,50) addirittura inferiore a quella (euro
66,50) stabilita dalle parti nel suddetto preliminare di quattro anni
antecedente.
Resiste con controricorso l’agenzia delle entrate.
La ricorrente ha depositato memoria.

§ 2.1 Con il primo motivo di ricorso si lamenta – ex art.360, 1^ co. n. 3
cod.proc.civ. – violazione e falsa applicazione degli articoli 43 e 51 d.P.R.
131/86, nonché 2645 bis cod.civ.. Per non avere la commissione tributaria
regionale considerato che il valore venale del terreno doveva identificarsi
nel prezzo di vendita dichiarato dalle parti nel rogito di trasferimento, in
quanto tale prezzo non poteva discostarsi da quello indicato dalle parti
medesime nel preliminare regolarmente registrato, e reso opponibile ai
terzi mediante trascrizione.

§ 2.2 Il motivo è infondato.

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Ric.n.7224/13 rg. – Adunanza in cam.cons. del 22 novembre 2017

2.773.316,00 (euro 66,50 al mq.), un terreno edificabile in Faenza, il cui

L’imposta di registro colpisce, nei negozi traslativi, la capacità
contributiva sottesa al trasferimento del bene, che si realizza con il
perfezionamento dell’atto definitivo.
È proprio in ciò che quella di registro si connota come ‘imposta d’atto’; ed
è per questa ragione che la base imponibile va, per legge, individuata con
esclusivo riferimento alla ‘data dell’atto’,

intendendosi appunto per tale

l’atto che, con il trasferimento, produce l’effetto espressivo della forza

Ed è per la stessa ragione, ancora, che il contratto preliminare viene
registrato a tassa fissa, riservandosi al definitivo la tassazione integrale in
misura proporzionale; e pure che – per gli atti sottoposti a condizione
sospensiva, approvazione ovvero omologazione – la base imponibile va
riguardata, ex art.43 cit., “alla data in cui si producono i relativi effetti
traslativi o costitutivi”. Si tratta di principi costantemente applicati anche
dall’indirizzo di legittimità in base al quale, in caso di trasferimento
costitutivo per effetto di sentenza ex articolo 2932 cod.civ., l’imposta
proporzionale di registro viene calcolata al passaggio in giudicato della
sentenza stessa, indipendentemente dalla data di stipulazione del contratto
preliminare inadempiuto (tra le altre, Cass. 20303/16).
Il richiamo alla trascrizione del contratto preliminare, ed alla cessazione
degli effetti di quest’ultima in caso di mancata trascrizione del contratto
definitivo nel triennio (articolo 2645 bis n.3 cod.civ.), non muta i termini
della questione.
Ciò perché l’istituto della trascrizione esplica, anche con riguardo al
contratto preliminare, effetti prenotativi comportanti – nell’ambito di
rapporti privatistici – l’opponibilità dell’atto ai terzi; che è cosa ben diversa
– avendo riguardo al rapporto tributario – sia dalla asseritamente
necessitata riferibilità della base imponibile al momento della stipula del
preliminare, sia della affermata intangibilità del valore dichiarato dalle parti
nel definitivo, solo perché obbligatoriamente replicativo del preliminare.
Non vi è quindi dubbio che il contratto preliminare, stabilendo un obbligo
di facere in capo ai contraenti, vincoli questi ultimi a stipulare il contratto
definitivo alle stesse condizioni – ed allo stesso prezzo – inizialmente
stipulati. Ciò non toglie che il valore venale del bene sia sempre suscettibile

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Ric.n.7224/13 rg. – Adunanza in cam.cons. del 22 novembre 2017

economica tassata (art. 43, lett. a) d.P.R. 131/86).

di accertamento e rettifica da parte dell’amministrazione finanziaria, anche
oltre il limite costituito dal prezzo stabilito dalle parti, ex art.51 d.P.R.
131/86; ed indipendentemente dal fatto che tra queste – e soltanto tra
queste – il contratto preliminare esplichi effetto vincolante e preclusivo sul
definitivo.
§ 3.1 Con il secondo motivo di ricorso si lamenta violazione e falsa
applicazione dell’articolo 51 d.P.R. 131/86. Per avere la commissione

del terreno ai fini dell’imposta di registro sulla base dei parametri stabiliti
dal Comune ai fini Ici. Parametri utilizzabili unicamente per quest’ultima
imposta, di natura locale e periodica.
Con il terzo motivo di ricorso si lamenta – ex art.360, 1^ co. n. 5
cod.proc.civ. – omessa e comunque insufficiente motivazione. Per non
avere la commissione tributaria regionale adeguatamente spiegato le
ragioni per le quali doveva ritenersi congruo il maggior valore accertato
dall’ufficio; anche considerati gli opposti elementi di stima desumibili dalla
perizia giurata di parte (arch.Bencivelli) attestante l’incidenza sul valore
venale del fatto che, in base allo stato di avanzamento delle procedure
urbanistiche di attuazione, il terreno non fosse concretamente edificabile se
non trascorsi almeno quattro anni dal trasferimento.
§ 3.2 Questi due motivi di ricorso – suscettibili di trattazione unitaria per la
stretta connessione delle questioni giuridiche dedotte – sono fondati.
Va premesso che l’amministrazione finanziaria ha basato l’avviso di
rettifica e liquidazione (riportato in ricorso) sul valore attribuibile al terreno
secondo “i valori Ici per l’anno 2006 relativi alla zona 6 residenziale mista
non urbanizzata, pari ad euro 77,47 per metro quadrato”.
La commissione tributaria regionale ha convalidato questo criterio e, più
in generale, il metodo di determinazione del valore venale in
considerazione “dei valori stabiliti dal Comune di Faenza per i terreni situati
nel proprio territorio” (appunto individuati, ai fini Ici, in euro 77,47/mq. al
2006).
Questa conclusione si pone in contrasto con l’orientamento di legittimità,
secondo cui (Cass. 21830/16): “In tema d’imposta di registro, al fine di
determinare il valore venale del bene, e dunque la base imponibile, non

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Ric.n.7224/13 rg. – Adunanza in cam.cons. del 22 novembre 2017

tributaria regionale ritenuto legittima la determinazione del valore venale

possono essere utilizzati i criteri di determinazione dell’ICI, attesa
l’occasionalità dell’imposta di registro rispetto alla periodicità, e dunque
ripetitività, dell’ICI la cui quantità va determinata di anno in anno con
riferimento al primo giorno del periodo di imposta”.
Nella motivazione della sentenza di legittimità testé citata si osserva, con
ulteriori rinvii giurisprudenziali, che:

“il collegio si richiama alla

giurisprudenza di questa Corte di legittimità che ha rilevato la diversità tra i

della valutazione della seconda imposta i criteri previsti per la
determinazione della prima. E’ stato rilevato in proposito che “risulta ben
evidente che non solo i soggetti attivi dei rapporti giuridici relativi
all’imposta di registro e all’ICI ma anche la struttura dei due tributi è in
radice diversa: sotto il profilo temporale all’occasionalità e all’unicità della
prima si contrappone la periodicità e, quindi la ripetitività della seconda, la
quantità del cui oggetto va, quindi, determinata anno per anno con
riferimento al 1^ giorno del periodo di imposta; sotto il profilo oggettivo,
poi, i criteri di determinazione della quantità dell’oggetto di imposta sono
solo parzialmente coincidenti e i criteri da utilizzare per l’IC sono più
numerosi e, comunque, diversi e specificamente indicati dal legislatore”
(così Cass. 15078/2004; nello stesso senso, da ultimo, Cass. n. 7903 del
2016) (…)”.
Va pertanto escluso che il richiamo normativo alle altre “indicazioni
eventualmente fornite dai comuni” di cui al terzo comma dell’articolo 51
d.P.R. 131/86, consenta l’assunzione

tout court

dei parametri

tabellarmente fissati dalle amministrazioni comunali ai fini Ici, quale metro
determinativo esclusivo della base imponibile ai fini dell’imposta di registro.
Né la commissione tributaria regionale ha supportato il proprio
convincimento con l’indicazione o la comparazione di ulteriori e concorrenti
metodi valutativi, aventi esito confermativo di quello Ici.
Va anzi considerato come l’osservazione del giudice di appello, secondo
cui la stessa previsione contrattuale di un valore di euro 66,50/mq.
denoterebbe di per sé l’infondatezza della diminuzione di valore
argomentata dalla perizia giurata di parte (euro 62,50/mq.), perché in
controtendenza rispetto all’incremento di valore imputabile al fatto solo “di

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due istituti dell’Ici e dell’imposta di registro, ritenendo non mutuabili ai fini

una inflazione complessivamente pari all’8,5%” nei quattro anni intercorsi
tra il preliminare ed il definitivo, non coglie nel segno.
Quantomeno là dove – ed in ciò è effettivamente riscontrabile il
lamentato vizio motivazionale – non dà adeguatamente conto della non
indefettibile coincidenza tra l’incremento inflattivo dei prezzi di consumo e
le (autonome) peculiarità del mercato immobiliare di periodo. Ben potendo
registrarsi, all’opposto, andamenti economici contrastanti tra l’uno e l’altro.

congruità del valore venale stabilito dall’amministrazione finanziaria sotto il
profilo – posto anche questo in evidenza dalla perizia giurata richiamata in
atti dalla parte contribuente – della difformità dai valori correnti di mercato
di aree similari, nonché della “crisi del mercato immobiliare abbattutasi sul
Comune di Faenza, testimoniata da fonti statistiche che vedevano nel 2006
un calo di circa il 50% nel rilascio dei permessi di costruire rispetto all’anno
2004”.

§ 4. Ne segue, in definitiva, il rigetto del primo motivo di ricorso e
l’accoglimento del secondo e del terzo motivo.
La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti, con
rinvio alla commissione tributaria regionale dell’Emilia-Romagna che, in
diversa composizione, riconsidererà – sulla base dei criteri qui indicati – il
punto decisivo costituito dal valore venale del terreno alla data dell’atto
definitivo di trasferimento.
Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del presente
procedimento.

Pq m
La Corte
–

accoglie il secondo e terzo motivo di ricorso, respinto il primo;

–

cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia,

anche per le spese, alla commissione tributaria regionale dell’EmiliaRomagna in diversa composizione.
Così deciso nella camera di consiglio della quinta sezione civile in data
22 novembre 2017.
Il Presidente

Né il giudice di appello ha vagliato, direttamente o tramite CTU, la