Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2269 del 30/01/2018

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2269 Anno 2018
Presidente: DI IASI CAMILLA
Relatore: STALLA GIACOMO MARIA

ORDINANZA

sul ricorso 3722-2012 proposto da:
LA FILIPPINA NUOVA SRL, BRIENZA ROCCO VINCENZO,
elettivamente domiciliati in ROMA VIA BORGOGNONA 47,
presso lo studio BRANCADORO G., rappresentati e difesi
dall’avvocato ANTONIO VINCENZI;
– ricorrenti contro

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro
2017
2850

tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI
PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO
STATO, che lo rappresenta e difende;
–

controricorrente

–

avverso la sentenza n. 118/2010 della COMM.TRIB.REG.
di BOLOGNA, depositata il 20/12/2010;

Data pubblicazione: 30/01/2018

udita la relazione della causa svolta nella camera di
consiglio del 22/11/2017 dal Consigliere Dott. GIACOMO
MARIA STALLA;
lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero in
persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

TOMMASO BASILE che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Rilevato che:
§ 1.

Filippina Nuova srl e Giovanna Maria Pasi (quest’ultima in persona del

procuratore Rocco Vincenzo Brienza) propongono due motivi di ricorso per
la cassazione della sentenza n. 118/20/10 del 20 dicembre 2010, con la
quale la commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna, a conferma
della prima decisione, ha ritenuto legittimo l’avviso di rettifica e
liquidazione loro notificato per imposta di registro, ipotecaria e catastale su

dalla seconda, al prezzo dichiarato di euro 1.684.214,00 (euro 60,00 al
mq.) un terreno edificabile in Faenza, il cui valore venale era stato
dall’amministrazione finanziaria rideterminato in euro 2.164.899,15 (euro
77,47 a mq.).
La commissione tributaria regionale, in particolare, ha ritenuto che: – il
valore venale ai fini dell’imposta di registro dovesse determinarsi con
riguardo al momento dell’effetto traslativo, risultando dunque irrilevante
che il prezzo indicato dalle parti nel contratto definitivo riproducesse quello
dalle stesse pattuito in contratto preliminare del 18 febbraio 2003 (la
trascrizione del quale aveva comunque perduto ogni effetto per decorso del
termine triennale di cui al terzo comma dell’articolo 2645 bis cod.civ.); correttamente l’ufficio avesse stabilito il valore venale con riguardo ai valori
tabellari fissati dal Comune ai fini Ici per il biennio 2004/2006, tenendo
altresì conto delle opere di urbanizzazione primaria ancora da eseguirsi sul
terreno.
Resiste con controricorso l’agenzia delle entrate.
Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso.
§ 2.1 Con il primo motivo di ricorso si lamenta – ex art.360, 1″ co. n. 3
cod.proc.civ. – violazione e falsa applicazione degli articoli 43 e 51 d.P.R.
131/86, nonché 2645 bis cod.civ.. Per non avere la commissione tributaria
regionale considerato che il valore venale del terreno doveva identificarsi
nel prezzo di vendita dichiarato dalle parti nel rogito di trasferimento; in
quanto tale prezzo non poteva discostarsi da quello indicato dalle parti
medesime nel preliminare regolarmente registrato, e reso opponibile ai
terzi mediante trascrizione.
§ 2.2 Il motivo è infondato.

3
Ric.n.3722/12 rg. – Adunanza in cam.cons. del 22 luglio 2017

atto del 20 dicembre 2006; atto con il quale la prima aveva acquistato

L’imposta di registro colpisce, nei negozi traslativi, la capacità
contributiva sottesa al trasferimento del bene, che si realizza con il
perfezionamento dell’atto definitivo.
È proprio in ciò che quella di registro si connota come ‘imposta d’atto’;
ed è per questa ragione che la base imponibile va, per legge, individuata
con esclusivo riferimento alla ‘data dell’atto’, intendendosi appunto per tale
l’atto che, con il trasferimento, produce l’effetto espressivo della forza

Ed è per la stessa ragione, ancora, che il contratto preliminare viene
registrato a tassa fissa, riservandosi al definitivo la tassazione integrale in
misura proporzionale; e pure che – per gli atti sottoposti a condizione
sospensiva, approvazione ovvero omologazione – la base imponibile va
riguardata, ex art.43 cit., “alla data in cui si producono i relativi effetti
traslativi o costitutivi”. Si tratta di principi costantemente applicati anche
dall’indirizzo di legittimità in base al quale, in caso di trasferimento
costitutivo per effetto di sentenza ex articolo 2932 cod.civ., l’imposta
proporzionale di registro viene calcolata al passaggio in giudicato della
sentenza stessa, indipendentemente dalla data di stipulazione del contratto
preliminare inadempiuto (tra le altre, Cass. 20303/16).
Il richiamo alla trascrizione del contratto preliminare, ed alla cessazione
degli effetti di quest’ultima in caso di mancata trascrizione del contratto
definitivo nel triennio (articolo 2645 bis n.3 cod.civ.), non muta i termini
della questione.
Ciò perché l’istituto della trascrizione esplica, anche con riguardo al
contratto preliminare, effetti prenotativi comportanti – nell’ambito di
rapporti privatistici – l’opponibilità dell’atto ai terzi; che è cosa ben diversa
– avendo riguardo al rapporto tributario – sia dalla asseritamente
necessitata riferibilità della base imponibile al momento della stipula del
preliminare, sia dalla affermata intangibilità del valore dichiarato dalle parti
nel definitivo, sol perché obbligatoriamente replicativo del preliminare.
Non vi è quindi dubbio che il contratto preliminare, stabilendo un obbligo
di facere in capo ai contraenti, vincoli questi ultimi a stipulare il contratto
definitivo alle stesse condizioni – ed allo stesso prezzo – inizialmente
stipulati. Ciò non toglie che il valore venale del bene sia sempre suscettibile

4
Ric.n.3722/12 rg. — Adunanza in cam.cons. del 22 luglio 2017

economica tassata (art. 43, lett. a) d.P.R. 131/86).

di accertamento e rettifica da parte dell’amministrazione finanziaria, anche
oltre il limite costituito dal prezzo stabilito dalle parti, ex art.51 d.P.R.
131/86; ed indipendentemente dal fatto che tra queste – e soltanto tra
queste – il contratto preliminare esplichi effetto vincolante e preclusivo sul
definitivo.

§ 3.1 Con il secondo motivo di ricorso si lamenta – ex art.360, 1^ co. n. 5
cod.proc.civ. – omessa, e comunque insufficiente, motivazione. Per non

ragioni per le quali doveva ritenersi congruo il maggior valore accertato
dall’ufficio sulla base dei valori tabellari stabiliti dal Comune al diverso fine
Ici; anche considerati gli opposti elementi di stima desumibili dalla perizia
giurata di parte (arch.Bencivelli), non presa in esame dal giudice di merito,
ed attestante l’incidenza, sul valore venale, del fatto che il terreno, in base
allo stato di avanzamento delle procedure urbanistiche di attuazione, non
fosse concretamente edificabile se non trascorsi almeno quattro anni dal
trasferimento.

§ 3.2 Il motivo è fondato.
Va premesso che l’amministrazione finanziaria ha basato l’avviso di
rettifica e liquidazione (riportato in ricorso) sul valore attribuibile al terreno
secondo “i valori Ici per l’anno 2006 relativi alla zona 6 residenziale mista
non urbanizzata, pari ad euro 77,47 per metro quadrato”.
La commissione tributaria regionale ha convalidato questo criterio e, più
in generale, il metodo di determinazione del valore venale in
considerazione dei valori Ici per il biennio 2004/2006 (reputando che
sarebbe stato anzi più corretto applicare i, più alti, parametri tabellari Ici
per il biennio successivo “in quanto il trasferimento del bene è avvenuto il
20 dicembre 2006”).
Questa conclusione si pone tuttavia in contrasto con l’orientamento di
legittimità, secondo cui (Cass. 21830/16): “In tema d’imposta di registro,
al fine di determinare il valore venale del bene, e dunque la base
imponibile, non possono essere utilizzati i criteri di determinazione dell’ICI,
attesa l’occasionalità dell’imposta di registro rispetto alla periodicità, e
dunque ripetitività, dell’ICI la cui quantità va determinata di anno in anno
con riferimento al primo giorno del periodo di imposta”.

5
Ric.n.3722/12 rg. – Adunanza in cam.cons. del 22 luglio 2017

avere la commissione tributaria regionale adeguatamente spiegato le

Nella motivazione della sentenza di legittimità teste citata si osserva, con
ulteriori rinvii giurisprudenziali, che:

“il collegio si richiama alla

giurisprudenza di questa Corte di legittimità che ha rilevato la diversità tra i
due istituti dell’Ici e dell’imposta di registro, ritenendo non mutuabili ai fini
della valutazione della seconda imposta i criteri previsti per la
determinazione della prima. E’ stato rilevato in proposito che “risulta ben
evidente che non solo i soggetti attivi dei rapporti giuridici relativi

radice diversa: sotto il profilo temporale all’occasionalità e all’unicità della
prima si contrappone la periodicità e, quindi la ripetitività della seconda, la
quantità del cui oggetto va quindi determinata anno per anno con
riferimento al 1^ giorno del periodo di imposta; sotto il profilo oggettivo,
poi, i criteri di determinazione della quantità dell’oggetto di imposta sono
solo parzialmente coincidenti e i criteri da utilizzare per l’ICI sono più
numerosi e, comunque, diversi e specificamente indicati dal legislatore”
(così Cass. 15078/2004; nello stesso senso, da ultimo, Cass. n. 7903 del
2016) (…)”.
Va pertanto escluso che il richiamo normativo alle altre “indicazioni
eventualmente fornite dai comuni” di cui al terzo comma dell’articolo 51
d.P.R. 131/86, consenta l’assunzione

tout court

dei parametri

tabellarmente fissati dalle amministrazioni comunali ai fini Ici, quale metro
determinativo esclusivo della base imponibile ai fini dell’imposta di registro.
Ciò premesso, la commissione tributaria regionale non ha supportato il
proprio convincimento con l’indicazione o la comparazione di ulteriori e
concorrenti metodi valutativi, aventi in ipotesi esito confermativo di quello
Ici.
Né il giudice di appello ha vagliato, direttamente o tramite CTU, la
congruità del valore venale stabilito dall’amministrazione finanziaria sotto il
profilo – posto anche questo in evidenza dalla perizia giurata richiamata in
atti dalla parte contribuente – della difformità dai valori correnti di mercato
di aree similari, nonché della “crisi del mercato immobiliare abbattutasi sul
Comune di Faenza, testimoniata da fonti statistiche che vedevano nel 2006
un calo di circa il 50% nel rilascio dei permessi di costruire rispetto all’anno
2004”.

6
Ric.n.3722/12 rg. – Adunanza in cam.cons. del 22 luglio 2017

all’imposta di registro e all’ICI ma anche la struttura dei due tributi è in

Ciò concreta il lamentato vizio motivazionale, in quanto rivelatore di una
non completa ed esauriente formazione del convincimento del giudice di
merito; mediante la disamina di tutti indistintamente gli elementi essenziali
della fattispecie estimativa, così come dedotti ed argomentati – anche con
supporto tecnico – dalla parte contribuente.

§ 4. Ne segue, in definitiva, il rigetto del primo motivo di ricorso e
l’accoglimento del secondo.

rinvio alla commissione tributaria regionale dell’Emilia-Romagna che, in
diversa composizione, riconsidererà – sulla base dei criteri qui indicati – il
punto decisivo costituito dal valore venale del terreno alla data dell’atto
definitivo di trasferimento.
Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del presente
procedimento.

Pq m
La Corte
–

accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo;

–

cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e

rinvia, anche per le spese, alla commissione tributaria regionale dell’EmiliaRomagna in diversa composizione.
Così deciso nella camera di consiglio della quinta sezione civile in data
22 novembre 2017.
Il Presidente
Canffilla Di Iasi

La sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto, con