Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22629 del 08/11/2016

Cassazione civile sez. III, 08/11/2016, (ud. 07/10/2016, dep. 08/11/2016), n.22629

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – rel. Consigliere –

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10054-2014 proposto da:

GIENNE SRL, in persona del suo legale rappresentante pro tempore,

Sig.ra G.M., LA BELLA NAPOLI SRL IN LIQUIDAZIONE, in

persona del legale rappresentante pro tempore e liquidatore, Dott.

G.R., elettivamente domiciliate in ROMA, VIA CASSIODORO 6,

presso lo studio dell’avvocato EMILIANO ROSALIA, rappresentate e

difese dall’avvocato MARIOROSARIO ROMANIELLO giusta procura a

Margine del ricorso;

– ricorrenti –

contro

C.A., elettivamente domiciliata in ROMA, P.LE CLODIO

14, presso lo studio dell’avvocato ANDREA GRAZIANI, che la

rappresenta e difende unitamente agli avvocati RICCARDO BORGNA,

LAURA BORGNA giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1900/2013 della CORTE D’APPELLO di TORINO,

depositata il 09/10/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

07/10/2016 dal Consigliere Dott. MARCO DELL’UTRI;

udito l’Avvocato LIBERO GUARNIERA per delega;

udito l’Avvocato ANDREA GRAZIANI per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PRATIS PIERFELICE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La Corte d’appello di Torino ha confermato la decisione con la quale il Tribunale di Verbania, in accoglimento della domanda proposta da C.A., ha pronunciato la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra quest’ultima e le società La Bella Napoli s.r.l. e Gienne s.r.l. (in qualità di cedente e cessionaria del contratto di locazione), per inadempimento delle successive conduttrici, con la condanna di queste ultime al pagamento di quanto dovuto a titolo di canoni insoluti.

2. Avverso la sentenza d’appello, hanno proposto ricorso per cassazione la Gienne s.r.l. e La Bella Napoli s.r.l. sulla base di due motivi d’impugnazione.

3. Resiste con controricorso, illustrato da successiva memoria, C.A., che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

4. Con il primo motivo, le ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione dell’art. 1421 c.c. in ragione dell’omessa rilevazione d’ufficio della nullità del contratto di locazione in relazione alla L. n. 392 del 1978, art. 79 e dell’art. 1419 c.c.; nonchè violazione dell’art. 1362 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo controverso riguardante la nullità dell’art. 3 del contratto di locazione (il tutto, con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5).

Osservano le società ricorrenti come entrambi i giudici del merito avessero erroneamente trascurato di rilevare d’ufficio la nullità del contratto di locazione in relazione al punto concernente le modalità di determinazione del canone, nella specie avvenuta in violazione della L. n. 392 del 1978, art. 79 attraverso la previsione di aumenti nella misura del canone di locazione largamente superiori ai limiti di legge.

Al riguardo, l’interpretazione dell’accordo contrattuale intercorso tra le parti, ad opera delle corti di merito, sarebbe avvenuta, ad avviso delle ricorrenti, sulla sola base di una lettura formalistica del documento contrattuale, senza procedere ad alcuna verifica concreta delle effettive modalità di esecuzione del rapporto e del comportamento complessivo delle parti.

4.1. Il motivo è infondato.

Osserva il collegio come la corte territoriale, nel decidere circa la validità delle modalità di determinazione del canone di locazione tra le parti, si sia correttamente allineata al consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, ai sensi del quale il riferimento, contenuto nell’originaria formulazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32 alla possibilità che il canone locativo degli immobili destinati per uso non abitativo sia concordato secondo misure contrattualmente stabilite e, quindi, differenziate nel loro importo, è espressione del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo degli immobili destinati ad uso non abitativo, al quale la stessa norma deroga eccezionalmente solo per le clausole di aggiornamento per variazioni del potere di acquisto della moneta, o clausole Istat, con una disposizione che non può essere estesa, per analogia, alle altre clausole contrattuali volte ad incrementare, secondo la comune intenzione delle parti, il valore reale del corrispettivo per diverse e successive frazioni del medesimo rapporto e che debbono, pertanto, ritenersi valide a meno che non sia in concreto accertata la loro funzione elusiva del citato limite posto dall’art. 32 (v. Sez. 3, Sentenza n. 8883 del 19/08/1991, Rv. 473538).

In particolare, deve ritenersi legittima, in quanto non contrastante con la L. n. 392 del 1978, art. 32, nella formulazione originaria e in quella novellata dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, conv. in L. 5 aprile 1985, n. 118, la clausola dei contratti di locazione d’immobili non abitativi che fissi il canone in misura diversa e crescente nel tempo commisurandolo ai vantaggi che il godimento dell’immobile presumibilmente assicurerà al conduttore in considerazione dell’evoluzione favorevole di fattori ambientali ritenuti tali da incidere sullo sviluppo commerciale della zona (Sez. 3, Sentenza n. 6246 del 25/05/1992, Rv. 477371).

Nel caso di specie, i giudici d’appello hanno espressamente sottolineato sulla base di argomentazioni giuridicamente corrette e lineari sul piano logico-formale – le ragioni dell’effettiva sussistenza nel caso di specie di una volontà delle parti intesa ad agevolare l’inizio dell’attività del conduttore sulla base di una diversa progressione dinamica del canone di locazione, valorizzando la circostanza, formalmente evidenziata dai contraenti, secondo cui all’interno dell’immobile locato avrebbe dovuto essere avviata un’attività del tutto nuova, nonchè il fatto che il sito necessitasse di notevoli opere di adeguamento, sistemazione e pulizia al fine di assolvere allo scopo contrattuale (cfr. pag. 5 della sentenza impugnata), in tal senso escludendo ogni eventuale volontà delle parti di eludere il limite imposto dalla L. n. 392 del 1978, art. 32.

Ciò posto, non essendo la decisione impugnata incorsa in alcuna violazione di legge, ritenendo il collegio di dover dare continuità ai principi di diritto come sopra richiamati (nè alcun diverso argomento risulta offerto dagli scritti depositati dalle ricorrenti), il motivo in esame dev’essere rigettato.

Del tutto inammissibile, peraltro, deve ritenersi il motivo di censura riferito all’omessa valutazione del (asserito) fatto decisivo controverso consistente nella mancata rilevazione della nullità del contratto di locazione, non potendo dedursi, quale fatto decisivo non valutato dal giudice, la qualificazione giuridica, che si assuma in ipotesi più corretta, di un accordo negoziale.

5. Con il secondo motivo, le ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione dell’art. 1455 c.c. (in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3), nonchè per omesso esame di un fatto decisivo controverso e, in particolare, dell’economia complessiva del rapporto contrattuale, nonchè del profilo soggettivo della gravità dell’inadempimento (in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5).

Assumono le società ricorrenti che la corte territoriale avrebbe illegittimamente applicato l’art. 1455 c.c., in difetto di indici probatori sufficienti a corroborare la valutazione relativa alla sussistenza del presupposto qualitativo della gravità dell’inadempimento, tanto con riferimento all’equilibrio economico complessivo del rapporto, quanto in relazione a un’adeguata ponderazione degli interessi corrispettivi delle parti.

5.1. Il motivo – nelle sue diverse articolazioni – è inammissibile.

Con riguardo al denunciato profilo della violazione di legge, ritiene il collegio opportuno ribadire – in conformità al costante insegnamento della giurisprudenza di legittimità – come le ricorrenti – lungi dal denunciare l’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge – alleghino un’erronea ricognizione, da parte del giudice a quo, della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa: operazione che non attiene all’esatta interpretazione della norma di legge, inerendo bensì alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, unicamente sotto l’aspetto del vizio di motivazione (cfr., ex plurimis, Sez. L, Sentenza n. 7394 del 26/03/2010, Rv. 612745; Sez. 5, Sentenza n. 26110 del 30/12/2015, Rv. 638171).

Nel caso di specie, al di là del formale richiamo, contenuto nell’epigrafe del motivo d’impugnazione in esame, al vizio di violazione e falsa applicazione di legge, l’ubi consistam delle censure sollevate dalle odierne ricorrenti deve piuttosto individuarsi nella negata congruità dell’interpretazione fornita dalla corte territoriale in relazione agli indici probatori concernenti la gravità dell’inadempimento delle conduttrici, tanto con riferimento all’equilibrio economico complessivo del rapporto, quanto in relazione a un’adeguata ponderazione degli interessi corrispettivi delle parti.

Si tratta, come appare manifesto, di un’argomentazione critica con evidenza diretta a censurare una (tipica) erronea ricognizione della fattispecie concreta, di necessità mediata dalla contestata valutazione delle risultanze probatorie di causa; e pertanto di una tipica censura diretta a denunciare il vizio di motivazione in cui sarebbe incorso il provvedimento impugnato.

Ciò posto, il motivo d’impugnazione così formulato deve ritenersi inammissibile, non essendo consentito alla parte censurare come violazione di norma di diritto, e non come vizio di motivazione, un errore in cui si assume che sia incorso il giudice di merito nella ricostruzione di un fatto giuridicamente rilevante, sul quale la sentenza doveva pronunciarsi (Sez. 3, Sentenza n. 10385 del 18/05/2005, Rv. 581564; Sez. 5, Sentenza n. 9185 del 21/04/2011, Rv. 616892).

Quanto al preteso omesso esame del fatto decisivo controverso consistente nella mancata valutazione dell’equilibrio contrattuale complessivo e degli interessi corrispettivi delle parti, occorre rilevare l’infondatezza della censura, essendosi le ricorrenti limitate a sollecitare la corte di legittimità al compimento di un’inammissibile rinnovazione del giudizio di merito circa le occorrenze concrete del rapporto contrattuale, che la corte territoriale risulta aver viceversa considerato ed esaminato sulla base di una motivazione giuridicamente corretta e dotata di sufficiente congruità sul piano logico-formale.

6. Le argomentazioni che precedono, nel confermare l’insussistenza dei vizi denunciati dalle società ricorrenti a carico della sentenza impugnata, impongono la pronuncia del rigetto del ricorso e la conseguente condanna delle ricorrenti al rimborso delle spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente, nella misura di cui al dispositivo.

PQM

Rigetta il ricorso e condanna le società ricorrenti al rimborso delle spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente, liquidate in Euro 7.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali e agli accessori come per legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte delle società ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, art. 1-bis.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 7 ottobre 2016.

Depositato in Cancelleria il 8 novembre 2016

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