Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22560 del 07/11/2016

Cassazione civile sez. VI, 07/11/2016, (ud. 10/05/2016, dep. 07/11/2016), n.22560

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano – Presidente –

Dott. LOMBNARDO Luigi Giovanni – Consigliere –

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere –

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere –

Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24578-2014 proposto da:

C.M., elettivamente domiciliata in ROMA, P.ZA DELLA

LIBERTA’ 20, presso lo studio dell’avvocato MARCO ORLANDO,

rappresentata e difesa dall’avvocato NICOLA PIGNATIELLO giusta

procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

P.F., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

GIAMBATTISTA VICO 22, presso lo studio dell’avvocato GIORGIO

VECCHIONE, che la rappresenta e difende giusta procura speciale a

margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1998/2014 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI del

7/05/2014, depositata il 07/05/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

10/05/2016 dal Consigliere Relatore Dott. ANTONINO SCALISI;

udito l’Avvocato Giorgio Vecchione difensore della controricorrente

che si riporta al controricorso e chiede il rigetto di tutti i

motivi del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

C.M. in data (OMISSIS), per il tramite del Consulente Immobiliare D.M.S., sottoscriveva proposta di acquisto immobiliare irrevocabile per l’immobile sito in (OMISSIS) di proprietà della sig.ra P.F., offrendo quale prezzo di acquisto la somma di Euro 260.000,00 e corrispondendo per il tramite dell’agente immobiliare, quale caparra confirmatoria, la somma di Euro 20.000,00. Nella proposta di acquisto veniva indicata la data del (OMISSIS) per la stipula del contratto definitivo. La Sig.ra P.F. accettava la proposta di acquisto con atto del 4 novembre 2010 incamerando la somma di Euro 10.00,00 a titolo di caparra confirmatoria. Sennonchè, la C., nell’espletare le indagini ipocatastali prodromiche per l’erogazione di un mutuo finalizzato all’acquisto dell’immobile di cui si dice, veniva a conoscenza dell’esistenza sul predetto immobile di iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli ad ottenere il mutuo. Epperò, nella predetta proposta di acquisto era stato specificato che l’immobile sarebbe stato venduto libero da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, iscrizioni ipotecarie ed in regola con la normativa urbanistica. Nonostante i ripetuti inviti anche con lettera e telegramma la sig.ra P. non ha inteso offrire alcun chiarimento in merito ed inevaso è rimasto anche l’invito rivolto alla P. con atto extragiudiziale di provvedere entro la data del (OMISSIS) alla cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli esistenti a carico dell’immobile promesso in vendita.

Pertanto, la sig.ra C.M. con atto di citazione, regolarmente notificato, conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Napoli, P.M. per ottenere la rescissione della proposta di acquisto di cui si dice e la condanna della convenuta al pagamento della somma di Euro 20.000,00, equivalente al doppio della caparra.

Si costituiva P.M., contrastando la domanda dell’attrice e, in via riconvenzionale, chiedeva che venisse accertata la legittimità del recesso del (OMISSIS) per l’inadempimento della controparte a corrispondere, così come pattuito, la somma di Euro 50.000,00 l’1 dicembre 2010 e all’incameramento della somma di Euro 10.000,00 versata a titolo di caparra.

Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 8858 del 2013, rilevando che entrambe le parti erano effettivamente inadempienti: l’una all’obbligo di versare l’ulteriore somma di Euro 50.000,00 in data 1 dicembre 2010 e l’altra, non avendo alla data del preliminare liberato l’immobile dalle ipoteche, dichiarava sciolto il contratto e condannava la convenuta P. alla restituzione della somma di Euro 10.000,00, compensava tra le parti le spese di lite.

La Corte di Appello di Napoli pronunciandosi sull’appello proposto da P.F., con contraddittorio integro, con sentenza n. 1998 del 2014 accoglieva l’appello e in riforma della sentenza impugnata dichiarava legittimo il recesso della sig.ra P. e legittima la ritenzione della somma di Euro 10.000,00 versatale a titolo di caparra, condannava l’appellata al pagamento delle spese di lite del doppio grado del giudizio. Secondo la Corte di Napoli inadempiente era da considerarsi la sig.ra C. perchè non aveva corrisposto la somma di Euro 50.000,00 alla data del 1 dicembre 2010, mentre l’obbligo della P. di trasferire l’immobile libera di iscrizioni e trascrizione pregiudizievole rilevava soltanto alla data della stipula del definitivo.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da C.M. con ricorso affidato ad un motivo. P.M. ha resistito con controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.= Con l’unico motivo di ricorso C.M. lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1385, 1341 e 1342 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. Secondo la ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe errato nel riformare la sentenza del Tribunale di Napoli che aveva dato atto di un inadempimento reciproco, perchè nell’escludere l’inadempimento della P. non avrebbe tenuto conto della circostanza che la promissaria acquirente, dopo avere accettato la proposta di acquisto, versando la somma a titolo di caparra confirmatoria, fosse venuta a conoscenza che sull’immobile gravavano iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli che non erano state esplicitate in sede di negoziazione del prezzo della vendita. Piuttosto, la prova per tabulas che la promissaria acquirente fosse ignara delle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile renderebbe del tutto incoerente e contraddittoria la motivazione addotta dalla Corte di appello a sostegno della decisione di riformare la sentenza di primo grado. D’altra parte, stante l’impossibilità di trasferire l’immobile libero da ipoteche era giustificato l’inadempimento della C. in ordine al versamento della somma di Euro 50.000,00 l’1 dicembre 2010.

1.1.= Il motivo è infondato.

Invero, la ricorrente, pur proponendo il motivo come violazione di legge in realtà, formula delle censure attinenti ad un lamentato vizio di motivazione richiamando la disciplina del recesso e delle clausole abusive, in tal modo, per conseguire una mera rivisitazione, non consentita nel giudizio di legittimità, delle risultanze istruttorie già vagliate in maniera congrua dalla Corte di merito. Piuttosto, come ha avuto modo di statuire questa Corte (Cass. n. 7394 del 26 marzo 2010), in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e quindi implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione. Il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa.

Come ha avuto modo di evidenziare la Corte di appello, nel caso in esame, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, non sussisteva un inadempimento reciproco delle parti, ma solo la C. risultava inadempiente rispetto agli obblighi assunti con il contratto preliminare di vendita. Infatti, come afferma la sentenza impugnata “era errata la valutazione del Tribunale nel ritenere che la P. fosse inadempiente all’obbligazione di trasferire l’immobile libero, alla data del preliminare, essendo ciò stato previsto, per quella del rogito”, così come risulterebbe dalla proposta, laddove si afferma ” l’immobile sarà consegnato alla data del rogito (….) libero da trascrizioni pregiudizievoli, pignortiti, iscrizioni ipotecarie”. E, sotto altro profilo, risultava inadempiente la C. perchè, con riguardo alle condizioni di pagamento, la proposta contrattuale specificava che la stessa, oltre al versamento della caparra confirmatoria, corrispondente alla somma di Euro 10.000,00 si era obbligata a versare un ulteriore acconto, corrispondente alla somma di Euro 50.000,00 al 1 dicembre 2011, e tale obbligo non era stato adempiuto. D’altra parte, ha ritenuto la Corte distrettuale, dagli atti, non emergeva che al tempo della stipula del contratto preliminare, la C. disconoscesse che l’immobile oggetto del contratto preliminare non fosse gravato da ipoteche atteso, anche, la conoscibilità da parte di chì acquista un immobile di eventuali pesi che gravano sul medesimo attraverso la visione dei registri delle Conservatorie dei Registri Immobiliari. E, comunque, non sarebbe privo di significato la circostanza che la C. avrebbe provveduto a notificare l’atto stragiudiziale di invito a cancellare le iscrizioni entro il (OMISSIS) ma con notifica dell’atto successiva a detta data (il 7.1.2011), e solo dopo aver ricevuto la dichiarazione di recesso della controparte”.

Pertanto, la Corte distrettuale ha correttamente valutato da un verso la rilevanza sotto il profilo cronologico dell’inadempimento della C. e, per altro, ha escluso che, alla data anteriore a quella fissata per il rogito, vi fosse un qualsiasi inadempimento della P.. Si tratta ovviamente di una valutazione di merito che, in quanto perfettamente coerente con i dati acquisiti al giudizio e prive di vizi logici, non è soggetta ad un controllo nel giudizio di legittimità.

Vero è che, a fronte delle valutazioni della Corte distrettuale, la ricorrente contrappone le proprie ma della maggiore o minore attendibilità di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non è certo consentito discutere in questa sede di legittimità, nè può il ricorrente pretendere il riesame del merito sol perchè la valutazione delle accertate circostanze di fatto, come operata dal giudice di secondo grado, non collima con le proprie aspettative e convinzioni.

In definitiva, il ricorso va rigettato e la ricorrente, in ragione del principio di soccombenza ex art. 91 c.p.c., condannata a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione che vengono liquidate con il dispositivo.

Il Collegio dà atto che, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma dello stesso art. 13, comma 1 -bis.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, alla parte controricorrente, che liquida in Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre spese generali ed accessori come per legge; dà atto che, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 10 maggio 2016.

Depositato in Cancelleria il 7 novembre 2016