Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22395 del 27/10/2011

Cassazione civile sez. VI, 27/10/2011, (ud. 05/10/2011, dep. 27/10/2011), n.22395

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PREDEN Roberto – Presidente –

Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere –

Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere –

Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere –

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ordinanza

sul ricorso proposto da:

B.F. (OMISSIS) titolare della Metal Arredo,

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA PIETRO DELLA VALLE 1, presso

il dr. LEANDRO PALESTINI, rappresentato e difeso dall’avvocato

PISCIONE CORRADO, giusta delega in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

DITTA ALFAOMEGA SRL (OMISSIS) in persona del legale

rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

LAGO TANA 59, presso lo studio dell’avvocato MATTIOLI ALESSANDRA,

rappresentata e difesa dall’avvocato DI BALDASSARRE VINCENZO, giusta

procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 83/2009 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA del

18.2.09, depositata il 05/10/2009;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

05/10/2011 dal Consigliere Relatore Dott. FRANCO DE STEFANO.

E1 presente il Procuratore Generale in persona del Dott. ANTONIETTA

CARESTIA.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. E’ stata depositata in cancelleria la seguente relazione ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ., regolarmente comunicata al pubblico ministero e notificata ai difensori delle parti:

“1. – B.F. ricorre per la cassazione della sentenza del 5.10.09, n. 83/09, della Corte di appello di L’Aquila, con la quale sono stati al contempo rigettato il suo appello ed accolto l’appello incidentale della controparte Alfa Omega srl avverso la sentenza del Tribunale di Pescara in ordine al contratto di locazione di immobile, per uso attività artigianale, tra loro intercorso: in particolare, pattuita in corso di rapporto (con apposita scrittura) la sostituzione, con altro vicino, dell’immobile oggetto del contratto per la durata, di quattro mesi, dei lavori che la locatrice vi aveva programmato, era poi tra le parti – protrattisi i tempi dei lavori e dinanzi alle clausole di esonero dal pagamento del canone per la durata di quelli, nel frattempo intercorsa la rinnovazione del contratto – insorta controversia sull’inadempimento del conduttore, che non aveva più corrisposto alcunchè, cui questi aveva opposto numerosi inadempimenti della controparte; e la Corte territoriale aveva reputato contenuto l’esonero dal pagamento dei canoni fino alla prima scadenza contrattuale successiva, ritenendo pretestuose le tesi del conduttore a giustificazione del mancato loro pagamento, condannandolo alla restituzione dei beni ed al risarcimento del danno occuparli senza titolo.

2. – Il ricorso può essere trattato in camera di consiglio – ai sensi degli artt. 375, 376 e 380 bis cod. proc. civ. – per essere ivi accolto per manifesta fondatezza, per le considerazioni che seguono.

3. – Il B. sviluppa due motivi: un primo, di violazione di norme di diritto e falsa applicazione degli artt. 1362 e segg. cod. civ., in relazione alla L. n. 392 del 1978, artt. 28 e 29, lamentando l’insostenibilità dell’interpretazione della clausola del patto aggiunto di sostituzione, in cui si riferiva l’esonero dal pagamento del canone fino al termine della locazione, come riferita alla prima scadenza contrattuale, anzichè al termine del rapporto, quand’anche rinnovato; un secondo, ai sensi dell’artt. 28 e 29, artt. 28 e 29, dell’art. 360 cod. proc. civ., per vizio di motivazione sulle eccezioni di inadempimento formulate fin dal primo grado. La Alfa Omega srl resiste con controricorso.

4. – La peculiarità della fattispecie consiste: nella previsione di un patto successivo tra le parti (in data 29.11.02), avente ad oggetto la sostituzione dell’oggetto della locazione con esonero del conduttore dal pagamento del canone per tutto il tempo della protrazione di tale sostituzione, previsto in mesi quattro; nella notevole protrazione della sostituzione per tempo almeno successivo alla prima scadenza contrattuale (individuata nel 1.1.04), per fatto comunque ascrivibile alla locatrice, che quei lavori non completò nel termine previsto; nell’adduzione di numerose eccezioni di inadempimento (o di non perfetto adempimento) da parte del conduttore.

5. – Il primo motivo è fondato: anche nell’ambito del limitato sindacato consentito in questa sede sull’interpretazione del contratto, è del tutto incongrua la conclusione della Corte aquilana di ritenere contenuto alla prima scadenza contrattuale l’esonero dal pagamento del canone, anzichè alla durata in sè considerata della locazione. Il tenore letterale delle espressioni usate – e trascritte negli atti qui legittimamente scrutinabili – correla sinallagmaticamente, a compensare i disagi riconosciuti al conduttore, l’esonero alla protrazione della sostituzione del bene locato; ed è logico e congruo che, finchè dura il rapporto di locazione, il protrarsi di tale sostituzione – soprattutto se, come nella specie, tanto avvenga per fatto ascrivibile al locatore – dia luogo all’esonero: sicchè, pacifico che il contratto stesso si sia comunque rinnovato alla scadenza e che la sostituzione si sia – contrariamente ai patti – protratta ben oltre non solo il termine iniziale di quattro mesi (marzo 2003), l’esonero stesso correttamente si protrae fino alla cessazione della sostituzione.

6. – Anche il secondo motivo è fondato: nella motivazione della gravata sentenza (pagg. 7 e 8) non si prendono in considerazione le numerose eccezioni di inadempimento sollevate dal conduttore (fin dalla costituzione nel giudizio di primo grado, riportate alla pagina ottava del ricorso per cassazione), diverse dall’adduzione della mancanza di certificato di agibilità. Poichè di tali eccezioni non si è fatta carico la corte territoriale e visto che non spetta a questa Corte valutare la sussistenza di tali condotte della locatrice ed i reciproci inadempimenti dedotti, la mancanza di motivazione sul punto – impregiudicato l’esito finale della valutazione, tra loro in comparazione, delle condotte delle parti, riservata ai giudice del merito – impone di ritenere carente anche sotto questo profilo l’impianto motivazionale della gravata sentenza.

7. – Pare quindi indispensabile che, all’esito della cassazione, il giudice del rinvio esamini gli appelli alla stregua dell’operatività dell’esonero pattizio dal pagamento del canone fino all’offerta in restituzione dell’immobile originario e della valutazione complessiva – qui lasciata impregiudicata – di tutti gli inadempimenti frapposti dal conduttore, diversi dalla carenza di certificato di agibilità.

8. – Si propone, pertanto, l’accoglimento del ricorso”.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

2. Non sono state presentate conclusioni scritte; tuttavia, la controricorrente ha presentato memoria ai sensi del terzo comma dell’art. 380 bis cod. proc. civ.; ad ogni modo, nessuna delle parti è comparsa in camera di consiglio per essere sentita.

3. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di dovere fare proprio il contenuto della sopra trascritta relazione, visto che le repliche alla stessa, contenute nella memoria depositata dalla controricorrente, benchè esprimano la soggettiva opinione della parte in ordine ai vizi motivazionali in cui non sarebbe incorso il giudice a quo, non giustificano il superamento delle considerazioni svolte nella relazione medesima. Quanto all’interpretazione manifestamente incongrua delle espressioni contrattuali, perchè le nuove argomentazioni non tengono conto delle specifiche annotazioni nella relazione suddetta, piuttosto ponendosi come riproposizione delle considerazioni già svolte nei gradi precedenti; quanto alla mancata considerazione degli inadempimenti, perchè il merito di questi non viene naturalmente in alcun modo attinto dal qui rilevato vizio di motivazione e perchè quindi le ulteriori argomentazioni sulla valenza di quelli vanno riservate al giudice del rinvio, ma non inficiano il rilievo in punto di rito che in questa sede è sufficiente per la cassazione della gravata sentenza. Pertanto, ai sensi degli artt. 380 bis e 385 cod. proc. civ., il ricorso va accolto, con rinvio alla medesima Corte di appello, affinchè provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la gravata sentenza e rinvia alla Corte di appello de L’Aquila, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Sesta Civile, il 5 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 27 ottobre 2011