Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22343 del 22/10/2014

Civile Sent. Sez. 3 Num. 22343 Anno 2014
Presidente: RUSSO LIBERTINO ALBERTO
Relatore: SCARANO LUIGI ALESSANDRO

interpretazione

SENTENZA

soggettiva Rilevanza –

sul ricorso 28710-2011 proposto da:
MIELE

ANGELO

SALVATORE

Portata –

MLINLS54L29H433X,

elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GAETA 19,

Conseguenze
– Gravità
dell’inadempimento
–

presso lo studio dell’avvocato DANIELA TROTTA,

Valutazione
da parte del

rappresentato e difeso dall’avvocato RAFFAELE

giudice del

CROCETTA giusta procura speciale a margine del

Valutazione

merito –

– Spettanza

2014

ricorso;

– Erroneità

– ricorrente –

1705

Conseguenze

contro
R.G.N. 28710/2011

CASTAGNOLO MARIO GIUSEPPE ANTONIO, CASTAGNOLO
Cron

23(

Rep.

e?../‘

UMBERTO SAVERIO elettivamente domiciliati in ROMA,

1

l

,

Data pubblicazione: 22/10/2014

VIA ROMEO ROMEI 19, presso lo studio dell’avvocatoud.

02/07/2014

•
BRUNO RIITANO, rappresentati e difesi dall’avvocatoPu
PAOLO

PERIN

giusta

procura

in

calce

al

controricorso;
– controricorrenti

–

D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 13/10/2010,
R.G.N. 3863/2007;
udita la relazione della causa svolta nella
pubblica udienza del 02/07/2014 dal Consigliere
Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO;
udito l’Avvocato RAFFAELE CROCETTA;
udito l’Avvocato PAOLO PERIN;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. MARIO FRESA che ha concluso per
l’inammissibilità in subordine rigetto del ricorso;

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avverso la sentenza n. 3346/2010 della CORTE

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 13/10/2010 la Corte d’Appello di Napoli,
decidendo sul gravame interposto dai sigg. Mario Giuseppe
Antonio e Umberto Saverio Castagnolo ha integralmente riformato
la sentenza Trib. Noia n. 1013/07, che aveva accolto la domanda

risoluzione del contratto preliminare d.d. 9/12/1999 tra i
medesimi intercorso con il quale i primi si obbligavano a
vendere a quest’ultimo un fondo sito nel Comune di
Roccarainola, in via dei Villaggi, di superficie di circa 1.000
mq, che con l’approvazione del PRG in data 17 novembre 2002 era
stato inserito nella fascia agricola.
Il giudice di prime cure aveva accolto la domanda
originaria del Miele di risoluzione del contratto per colpa dei
venditori, nonché di risarcimento dei danni conseguentemente
subiti e di restituzione della caparra versata, ravvisando la
sussistenza nel caso di un grave inadempimento contrattuale dei
promittenti venditori per aver garantito la libertà
dell’immobile da vincoli laddove il medesimo era risultato
gravato sin dal 1999 da <> di cui alla <>, risultante dalla certificazione del comune di
Roccarainola.
In accoglimento dell’appello dei Castagnolo, la corte di
merito ha successivamente dichiarato il contratto preliminare

3

nei loro confronti spiegata dal sig. Angelo Salvatore Miele di

in argomento risolto viceversa per fatto e colpa del Miele, con
conseguente diritto dei Castagnolo all’incameramento della
caparra, in quanto <>.
Vincolo imposto <> con <> di <>, la cui conoscenza <>. Con conseguente inapplicabilità dell’art. 1489
c.c., che si riferisce unicamente alle vicende contrattuali
connesse

con

il

diritto

di

proprietà

oggetto

della

compravendita.
La corte di merito ha ritenuto sussistente per converso il
grave inadempimento del Miele, <>, per non aver <>, non avendo <> di non essere stato in
grado di eseguire tempestivamente la prestazione dovuta per
causa a lui non imputabile.
Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito il
Miele propone ora ricorso per cassazione, affidato a 3 motivi,
illustrati da memoria.
Resistono con controricorso i Castagnolo.

4

/ /

la certificazione amministrativa dell’autorità comunale

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il 1 ° e il 2 ° motivo il ricorrente denunzia violazione
e falsa applicazione degli art. 1362 ss., 1453, 1489 c.c., in
riferimento all’art. 360, 1 0 co. n. 3 c.p.c.; nonché omessa,
insufficiente e/o contraddittoria motivazione su punti decisivi

c.p.c.
Si duole che, essendo <>, per cui aveva chiesto la risoluzione del contratto,
con restituzione della somma di euro 34.860,84, che era stata
versata a titolo di caparra confirmatoria>>, la corte di merito
abbia erroneamente interpretato l’art. 1489 c.c. come riferito
al mero <>,

in contrasto con

il tenore del contratto, che non poneva siffatta limitazione
alla garanzia di libertà del fondo da vincoli e gravami di
alcun tipo data dai venditori.
Con il 3 0 motivo denunzia violazione e falsa applicazione
degli artt. 1453, 1454, 1455 c.c., 116 c.p.c., in riferimento
all’art. 360, 1 0 co. n. 3 c.p.c.; nonché omessa, insufficiente
e/o contraddittoria motivazione su punti decisivi della
controversia, in relazione all’art. 360, 1 ° co. n. 5, c.p.c.
Si duole che la corte di merito abbia erroneamente
affermato che non fosse in grado di eseguire la sua

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della controversia, in relazione all’art. 360, 1 0 co. n. 5,

prestazione, laddove «con raccomandata del 25/03/02 ( che per
. il principio dell’autosufficienza interamente si trascrive) si
invitavano i signori Castagnolo a prendere contatti con lo
studio legale del Miele, per rimettere i documenti necessari
per la stipula da sottoporre al notaio Di Zenzo>>.

connessi, sono fondati e vanno accolti p.q.r. nei termini di
seguito indicati.
Va anzitutto osservato che, giusta principio consolidato
nella giurisprudenza di legittimità, l’interpretazione del
contratto è riservata al giudice del merito, le cui valutazioni
sono censurabili in sede di legittimità solo per violazione dei
canoni legali di ermeneutica contrattuale o per vizi di
motivazione ( v. Cass. 21/4/2005, n. 8296 ).
Il sindacato di legittimità può avere cioè ad oggetto non
già la ricostruzione della volontà delle parti bensì solamente
la individuazione dei criteri ermeneutici del processo logico
del quale il giudice di merito si sia avvalso per assolvere i
compiti a lui riservati, al fine di verificare se sia incorso
in vizi del ragionamento o in errore di diritto ( v. Cass.,
29/7/2004, n. 14495 ).
Deve quindi porsi in rilievo come, pur non mancando
qualche pronunzia di segno diverso (v., Cass., 10/10/2003, n.
15100; Cass., 23/12/1993, n. 12758), risponda ad orientamento
interpretativo consolidato in tema di interpretazione del
contratto che ai fini della ricerca della comune intenzione dei

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I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto

contraenti il primo e principale strumento è rappresentato dal
senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate nel
contratto.
Il rilievo da assegnare alla formulazione letterale va
peraltro verificato alla luce dell’intero contesto

in correlazione tra loro, procedendosi al relativo
coordinamento ai sensi dell’art. 1363 c.c., giacché per <> va intesa tutta la formulazione
letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed
in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto,
quale una singola clausola di un contratto composto di più
clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro
frasi e parole al fine di chiarirne il significato ( v. Cass.,
28/8/2007, n. 828; Cass., 22/12/2005, n. 28479; 16/6/2003, n.
9626 ).
Va d’altro canto sottolineato come,

pur assumendo

l’elemento letterale funzione fondamentale nella ricerca della
volontà della reale o effettiva volontà delle parti, il giudice
deve in proposito fare invero applicazione anche agli ulteriori
criteri di interpretazione, e in particolare a quelli
dell’interpretazione funzionale ex art. 1369 c.c. e
dell’interpretazione secondo buona fede o correttezza ex art.
1366 c.c.
Tali criteri debbono essere infatti correttamente intesi
quali primari criteri d’interpretazione

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soggettiva,

e non già

contrattuale, e le singole clausole debbono essere considerate

oggettiva, del contratto ( v. Cass., 27/6/2011, n. 14079;
– Cass., 23/5/2011, n. 11295; Cass., 19/5/2011, n. 10998 ),
avendo riguardo allo scopo pratico perseguito dalle parti con
la stipulazione del contratto e quindi alla relativa causa
concreta ( cfr. Cass., 23/5/2011, n. 11295 ).

accertare il significato dell’accordo in coerenza appunto con
la relativa ragione pratica o causa concreta.
L’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza ex art.
1366 c.c. E il quale costituisce un autonomo dovere giuridico,
espressione di un generale principio di solidarietà sociale
(cfr. Cass., 31/5/2010, n. 13208; Cass., 18/9/2009, n. 20106;
Cass., 5/3/2009, n. 5348), applicabile in ambito contrattuale
ed extracontrattuale, che impone di mantenere, sia in ambito
contrattuale che nei rapporti comuni della vita di relazione,
un comportamento leale ( specificantesi in obblighi di
informazione e di avviso ) nonché volto alla salvaguardia
dell’utilità altrui, nei limiti dell’apprezzabile sacrificio
(v. Cass., 15/2/2007, n. 3462), e che già la Relazione
ministeriale al codice civile ( ove si sottolinea come esso
richiami “nella sfera del creditore la considerazione
dell’interesse del debitore e nella sfera del debitore il
giusto riguardo all’interesse del creditore” ) indica doversi
intendere in senso
.

oggettivo,

enunziando un dovere di

solidarietà fondato sull’art. 2 Cost. che, operando come un
criterio di reciprocità, esplica la sua rilevanza nell’imporre

8

Il primo di tali criteri ( art. 1369 c.c. ) consente di

a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio il dovere di
agire in modo da preservare gli interessi dell’altra, a
prescindere dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali o
di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge,
sicché dalla violazione di tale regola di comportamento può

10/11/2010, n. 22819 ) 1, quale criterio d’interpretazione del
contratto ( fondato sull’esigenza definita in dottrina di
“solidarietà contrattuale” ) si specifica in particolare nel
significato di

lealtà,

sostanziantesi nel non suscitare falsi

affidamenti e non speculare su di essi come pure nel non
contestare ragionevoli affidamenti comunque ingenerati nella
controparte ( v. Cass., 25/5/2007, n. 12235; Cass., 20/5/2004,
n. 9628).
A tale stregua esso non consente di dare ingresso ad
interpretazioni cavillose delle espressioni letterali contenute
nelle clausole contrattuali non rispondenti alle intese
raggiunte ( v. Cass., 23/5/2011, n. 11295 ) e deponenti per un
significato in contrasto con la ragione pratica o causa
concreta dell’accordo negoziale ( cfr., con riferimento alla
causa concreta del contratto autonomo di garanzia, Cass., Sez.
Un., 18/2/2010, n. 3947 ).
Orbene, la corte di merito è nel caso pervenuta ad
un’interpretazione del contrato

de quo

consentanei con i suindicati principi.

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in termini non

discendere, anche di per sé, un danno risarcibile ( v. Cass.,

Nell’evocare la massima, invero anche da questa Corte
– enunziata, secondo cui i vincoli inseriti nelle previsioni del
Piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati
nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine
generale a contenuto normativo con efficacia

erga omnes,

come

da parte dei destinatari, sicché a differenza di quelli
inseriti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere
particolare i vincoli in tal modo imposti non possono
qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile ex
art. 1489 c.c., non essendo conseguentemente invocabili dal
compratore come fonte di responsabilità del venditore che non
li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (v. Cass.,
23/2/2012, n. 2737; Cass., 2/3/2007, n. 4971), la corte di
merito si è limitata ad un’interpretazione meramente
formalistica del contratto in argomento, trascurando del tutto
di intenderlo anche in senso funzionale.
In particolare là dove, dopo aver premesso che <>, argomentando dal
rilievo che nella specie risulta <>.
Va al riguardo anzitutto osservato che come questa Corte
ha già avuto modo di affermare la garanzia art. 1489 c.c. è
applicabile anche in ipotesi di vincoli urbanistici di
inedificabilità, in tal caso configurandosi per l’ipotesi
della cosa gravata non già da oneri non apparenti, attinenti
alla materialità del bene compravenduto e al suo modo di essere
nella realtà materiale, bensì l’ipotesi di onere a favore di
terzo gravante sulla

res vendita,

che consiste in un vincolo

giuridico incidente sul godimento del proprietario e sul suo
diritto

(

cfr. Cass., 9/5/2014, n. 10184; Cass., 4/2/2003;

Cass., 17/12/1999, n. 14266; Cass., 11/1/1992, n. 253 ).
Deve quindi precisarsi che trattasi in realtà nella specie
non già di vincoli posti dalla <> bensì di vincoli idrogeologici posti dal Piano
Straordinario dell’Autorità di Bacino Nord Occidentale della

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29/11/99 )>>, è pervenuta a concludere che <> )

attiene solamente all’aspetto

«privatistico» e non anche a quello «pubblicistico» dello
stipulato accordo, la corte di merito renda palese di non avere
in realtà assegnato valore alcuno all’ulteriore clausola
contrattuale secondo cui

<>.
La corte di merito non ha in particolare tenuto conto
dell’affidamento che in base al contenuto e allo scopo pratico
dell’accordo (o, per utilizzare un’efficace espressione

12

abbia invero considerato che il vincolo in argomento doveva a

utilizzata

da

dell’intesa”),

autorevole
quale

dottrina,
emergente

dello
alla

“spirito
stregua

dell’interpretazione sistematica e funzionale del contratto
(artt. 1362, 1363, 1366, 1369 c.c.), in relazione alle
circostanze concrete del caso tale clausola era idonea ad

particolare circa la possibilità di ottenere senz’altro -al di
là degli oneri economici a suo carico- la concessione
aedificandum

sul

ad

fondo in questione, benché come da tale

giudice sottolineato, a tale data (9/12/1999) fosse stato già
apposto il vincolo <> (

recte,

dall’Autorità di

Bacino Nord Occidentale della Campania, con provvedimento
amministrativo di carattere generale pubblicato nella Serie
speciale BURC n. 77 del 29/11/99 ).
Il tenore della suddetta clausola si appalesa allora nella
specie idoneo a superare anche il limite evocato dai venditori
ed odierni controricorrenti costituito dalla diligenza che
richiesta al contraente in relazione al significato tecnico dei
vincoli urbanistici, giacché la suindicata clausola,
fortiori

a

in quanto integrata da espressioni suscettibili di

avere più sensi (art. 1369 c.c.), avrebbe se del caso richiesto
che i detti venditori dessero indicazioni e precisazioni
all’acquirente circa la effettiva portata della concessa
,

garanzia in argomento.

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ingenerare nel promissario acquirente ed odierno ricorrente in

Ciò anche al fine,

a fortiori

in presenza di situazione

determinata o di evento anche solo in fieri idoneo a rendere il
contratto inefficace o ineseguibile E nella specie, come
indicato nell’impugnata sentenza, i «vincoli imposti
dall’Autorità Amministrativa ( legge Regionale n. 77 del

coperte situazioni eventualmente causa di invalidità o di
inefficacia come pure di inadempimento o di

inutilità

del

contratto ( o della prestazione ), quest’ultima in particolare
da intendersi nel senso di irrealizzabilità della causa.
A tale stregua, la corte di merito ha dato
un’interpretazione invero estranea allo scopo pratico che lo
stipulato contratto in argomento era funzionalmente volto a
realizzare, addivenendo a un risultato ermeneutico ( di cui
risulta altresì fornita incongrua motivazione ) tale da rendere
irrealizzabile il programma contrattuale delle parti e in
particolare dell’acquirente, e a conseguentemente vanificare
proprio l’esigenza costituente la finalità dalle parti
specificamente perseguita mediante il contratto, l’interesse
che l’operazione contrattuale era propriamente volta a
soddisfare, costituendone la causa concreta ( cfr. Cass., Sez.
Un., 11/11/2008, n. 26973; Cass., 7/10/2008, n. 24769; Cass.,
24/4/2008, n. 10651; Cass., 20/12/2007, n. 26958; Cass.,
11/6/2007,

n.

13580;

Cass.,

22/8/2007r n.

17844;

Cass.,

24/7/2007,

n.

16315;

Cass.,

27/7/2006,

n.

17145;

Cass.,

14/11/2005,

n.

22932;

Cass.,

8/5/2006,

n.

10490;

Cass.,

14

29/11/99» ) ], di delimitarne l’ambito in relazione a non

26/10/2005, n. 20816; Cass., 21/10/2005, n. 20398. V. altresì
Cass., 7/5/1998, n. 4612; Cass., 16/10/1995, n. 10805; Cass.,
6/8/1997, n. 7266; Cass., 3/6/1993, n. 3800. Da ultimo v.
Cass., 25/2/2009, n. 4501; Cass., 12/11/2009, n. 23941; Cass.,
Sez. Un., 18/2/2010, n. 3947; Cass., 18/3/2010, n. 6538; Cass.,

Con particolare riferimento al 3 0 motivo, va infine
sottolineato come, nel tautologicamente affermare la
responsabilità dell’odierno ricorrente in ragione del ravvisato
inadempimento dell’obbligo sul medesimo gravante di addivenire
alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita,
senza avere altrimenti fornito la prova di non essere stato in
grado di tempestivamente adempiervi «per cause a lui non
imputabili>>, del tutto immotivatamente la corte di merito ha
nella specie non tenuto al riguardo in veruna considerazione le
raccomandate del 25/3/2002 e del 30/11/2002 dal Miele a suo
tempo indirizzate ai venditori ( e debitamente riportate nel
ricorso ), in cui risulta manifestata la disponibilità del
medesimo ad addivenire alla stipula del contratto definitivo.
Dell’impugnata sentenza s’impone pertanto la cassazione,
con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli che, in diversa
composizione, procederà a nuovo esame, facendo applicazione dei
seguenti principi:
– In tema di interpretazione del contratto, ai fini della
ricerca della comune intenzione dei contraenti il primo e
principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle

15

9/3/2011, n. 5583 ).

parole e delle espressioni utilizzate nel contratto, da
verificarsi alla luce dell’intero contesto contrattuale,
ponendo le singole clausole in correlazione tra loro ai sensi
dell’art. 1363 c.c. in quanto per <