Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22334 del 26/09/2017

Cassazione civile, sez. III, 26/09/2017, (ud. 29/03/2017, dep.26/09/2017),  n. 22334

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente –

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere –

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere –

Dott. PELLECCHIA Antonella – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 18164-2014 proposto da:

CEDIS IZZI SPA, CENTRO DISTRIBUZIONE ORGANIZZATA IN CONCORDATO

PREVENTIVO IN CONTINUITA’ in persona del legale rappresentante p.t.

I.A., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GERMANICO 197,

presso lo studio dell’avvocato ALBERTO MEZZETTI, che la rappresenta

e difende unitamente all’avvocato MAURO MEZZETTI giusta procura

speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

A. MIELE S.R.L. in persona del legale rappresentante pro tempore ALDO

MIELE, elettivamente domiciliata in ROMA, V.LE REGINA MARGHERITA, 1,

presso lo studio dell’avvocato MAURIZIO DE STEFANO, che la

rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del

controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2257/2014 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 3/04/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

29/03/2017 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

ALBERTO CARDINO che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato MAURO MEZZETTI;

udito l’Avvocato MAURIZIO DE STEFANO.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 900 del 2010 il Tribunale di Cassino dichiarò risolto per inadempimento della conduttrice CEDIS Izzi S.p.a., stante il mancato pagamento dei canoni, il contratto di locazione per uso commerciale di un locale sito in (OMISSIS), diede atto dell’avvenuto rilascio dell’immobile in data 12 luglio 2006 e condannò la conduttrice al pagamento dei canoni da maggio 2005 sino al rilascio, accolse la domanda della CEDIS Izzi S.p.a di restituzione del deposito cauzionale e pose a carico di quest’ultima le spese di lite.

Avverso detta sentenza la CEDIS Izzi S.p.a. propose gravame, cui resistette l’appellata.

La Corte di appello di Roma, con sentenza del 3 aprile 2014, dichiarò inammissibili le domande volte a far accertare l’intervenuta cessazione del rapporto locatizio tra le parti per mutuo dissenso o recesso della conduttrice, rigettò l’appello e condannò l’appellante alle spese di quel grado.

Avverso la sentenza della Corte territoriale la CEDIS Izzi S.p.a. Centro Distribuzione Organizzata in concordato preventivo in continuità ha proposto ricorso per cassazione basato su quattro motivi.

A. Miele S.r.l. ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il Collegio ha disposto la redazione della sentenza con motivazione semplificata.

2. Con il primo motivo, lamentando “Violazione e falsa applicazione degli artt. 1575 e 1576 c.c. (obbligazioni del locatore) e motivazione contraddittoria (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) su punto decisivo”, la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte di merito, premesso che la locatrice, oltre a dare l’autorizzazione per l’esecuzione dei lavori, si era impegnata soltanto a fornire “la documentazione in suo possesso relativa all’immobile oggetto del… contratto, necessaria alla presentazione delle domande volte ad ottenere il rilascio da parte dell’autorità competenti dei prescritti provvedimenti amministrativi”, ha ritenuto che la locatrice abbia dimostrato che l’immobile locato era, al momento della stipula del contratto, in regola con la normativa urbanistica, avendo anche ottenuto il permesso di costruire in sanatoria, corredato dei certificati di idoneità statica e sismica della struttura, a seguito di domanda di condono edilizio per cambio di destinazione d’uso del bene da industriale a commerciale e mancando solo, tra la documentazione da consegnare, quella relativa alle caratteristiche strutturali del bene, che era andata dispersa, documentazione che, peraltro, secondo il C.T.U., le cui valutazioni la predetta Corte aveva condiviso, non era indispensabile, potendo la conduttrice adeguare l’immobile alle sue esigenze, costruendo delle strutture autoportanti gravanti direttamente sulla pavimentazione.

Tale motivazione sarebbe, ad avviso della ricorrente, “priva di supporto logico giuridico non potendosi accollare al conduttore un’opera ed un onere così rilevante (Euro 462.000,00) da alterare i termini e il sinallagma del contratto” e “di stile”, “che non consente di cogliere la “ratio decidendi” in relazione ai parametri dedotti in giudizio”.

2.1. Il motivo è inammissibile.

2.1. Per quanto attiene alla lamentata violazione di legge, si evidenzia che, nel ricorso per cassazione, il vizio della violazione e falsa applicazione della legge di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, giusta il disposto di cui all’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 4, deve essere, a pena d’inammissibilità, dedotto non solo con l’indicazione delle norme di diritto asseritamente violate ma anche mediante la specifica indicazione delle affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata che motivatamente si assumano in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie e con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina, così da prospettare criticamente una valutazione comparativa fra opposte soluzioni, non risultando altrimenti consentito alla S.C. di adempiere al proprio compito istituzionale di verificare il fondamento della denunziata violazione (Cass., 28/02/2012, n. 3010, Cass., ord., 26/06/2013, n. 16038).

Nelle specie, la parte ricorrente ha omesso di provvedere a tale specifica indicazione nonostante il richiamo in rubrica anche alla violazione degli artt. 1575 e 1576 c.c., limitandosi, nell’illustrazione del motivo, a censurare la sola motivazione della sentenza impugnata nella parte riportata nel mezzo all’esame, sostenendo che trattasi di motivazione di stile e priva di supporto logico.

2.3. Risultano inammissibili anche le doglianze motivazionali, in quanto tali censure non risultano veicolate ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nella sua attuale formulazione applicabile ratione temporis, come interpretato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass., sez. un., 7/04/2014, nn. 8053 e 8054; Cass., ord., 8/10/2014, n. 21257).

3. Con il secondo motivo, rubricato “Omesso esame su punto decisivo”, la ricorrente lamenta che la Corte di merito non abbia considerato che l'”ipotesi teorica di costruire all’interno del capannone onerose strutture autoportanti gravanti direttamente sulla pavimentazione” sarebbe emersa soltanto dal supplemento di c.t.u. redatto in data 9 maggio 2008, che la certificazione antisismica aggiornata era comunque a carico della proprietà e non della conduttrice e che le onerose e rilevanti spese per tali lavori non avrebbero potuto essere poste a carico della conduttrice con evidente alterazione del sinallagma contrattuale, che sussisteva, quindi, un vizio della cosa locata che avrebbe legittimato il recesso del 7 settembre 2005. La ricorrente, inoltre, sostiene che la Corte di merito non avrebbe neppure esaminato la documentazione allegata alla nota di replica del 2 maggio 2012 da cui emergerebbe la non idoneità del ben all’uso convenuto alla data della locazione (14 gennaio 2005).

3.1. Il motivo va disatteso.

Nella specie non risulta specificamente indicato il fatto decisivo del quale sarebbe stata omessa la valutazione, con conseguente inammissibilità della censura proposta al riguardo. Si evidenzia che secondo l’ormai costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, al quale va data, in questa sede continuità, l’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, riformulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54 conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4, il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sè, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorchè la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass., sez. un., 7/04/2014, nn. 8053 e 8054; Cass., ord., 10/02/2015, n. 2498).

3.2. A quanto precede va pure aggiunto che la Corte di merito, in base agli accertamenti effettuati anche in fatto, ha ritenuto che: a) la conduttrice aveva visionato i locali dichiarando di averli trovati di suo gradimento e si era impegnata ad effettuare, a sua cura e spese, le modifiche e i lavori necessari ad adattare i locali alle specifiche esigenze connesse al tipo di attività da espletarvi; b) con riferimento ai predetti lavori, il locatore, oltre a dare l’autorizzazione per la loro esecuzione, si era impegnato soltanto a fornire “la documentazione in suo possesso relativa all’immobile oggetto del presente contratto, necessaria alla presentazione delle domande volte ad ottenere il rilascio da parte dell’autorità competenti dei prescritti provvedimenti amministrativi”; c) la locatrice aveva dimostrato “che l’immobile locato, al momento della stipula del contratto, era in regola con la normativa urbanistica, avendo anche ottenuto il permesso di costruire in sanatoria, corredato dai certificati di idoneità statica e sismica della struttura, a seguito di domanda di condono edilizio per cambio di destinazione d’uso del ben da industriale a commerciale. Mancava solo, tra la documentazione da consegnare, quella relativa alle caratteristiche strutturali del bene, che era andata dispersa; documentazione che, peraltro, secondo il ctu – la cui valutazione (al) riguardo è da condividere – non era indispensabile, potendo la conduttrice adeguare l’immobile alle proprie esigenze, costruendo delle strutture autoportanti gravanti direttamente sulla pavimentazione”. E sul punto, anche in base a quanto appresso evidenziato, la sentenza impugnata non risulta efficacemente censurata.

Inoltre, neppure è stato rappresentato dalla ricorrente se e quando e in quali precisi termini sia stata dedotta l’alterazione del sinallagma contrattuale nel giudizio di merito.

4. Con il terzo motivo, rubricato “Omesso esame di un punto decisivo (art. 360 c.p.c., n. 5) (mutamento di destinazione d’uso)”, la ricorrente assume che: a) la stipula del contratto di locazione era stata condizionata, nel preliminare del 7 ottobre 2004, al perfezionamento della pratica di sanatoria ex lege n. 4 del 1985, per mutamento di destinazione d’uso dell’immobile de quo da industriale a commerciale; b) tale preliminare, “avente natura interpretativa della effettiva volontà contrattuale” delle parti, avrebbe dovuto essere esaminato dal giudice del merito; c) quest’ultimo si sarebbe, invece, limitato ad affermare che “la destinazione particolare dell’immobile tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative diventa rilevante quale condizione di efficacia o quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione”, laddove tale pattuizione risulterebbe dal preliminare “facente documento unico con il contratto definitivo”, sicchè il giudice avrebbe omesso di esaminare “un documento rilevante, costituente punto decisivo della controversia”.

4.1. Il motivo non può essere accolto.

La Corte di merito ha ritenuto non sussistente una specifica pattuizione in base alla quale la locatrice avrebbe assunto obblighi circa le caratteristiche del bene con riferimento all’uso pattuito nè rileva il denunciato mancato esame del contratto preliminare, in base all’assorbente rilievo che la medesima Corte ha correttamente ritenuto (v. Cass. 11/04/2016, n. 7064; Cass. 05/06/2012, n. 9063; Cass. 18/04/2002, n. 5635; Cass. 18/08/1981, n. 4935) tale atto superato dal definitivo, nel quale neppure la ricorrente sostiene sia contenuta la condizione cui detta parte fa riferimento, e tale statuizione non risulta specificamente e argomentatamente censurata.

5. Con il quarto motivo si lamenta “Omesso esame di un altro punto controverso (art. 360 c.p.c., n. 5) (recesso con lettera del 7.9.2005)”.

Sostiene la ricorrente di non aver, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di merito, richiesto solo in appello la cessazione del rapporto contrattuale in virtù del recesso unilaterale formulato il 7.9.2005 in virtù della clausola di cui all’art. 4 del contratto e tanto si evincerebbe dalla memoria del 6.3.2006 e dalle note conclusive del 3.2.2009 e del 10.11.2009.

5.1. Il motivo non può essere accolto.

5.2. Ed invero lo stesso difetta di specificità, non avendo la ricorrente rappresentato la decisività del fatto di cui si lamenta l’omesso esame, nè avendo detta parte trascritto, nel motivo all’esame, in quali esatti termini abbia avanzato la domanda di recesso.

5.3. Peraltro, non vale certo a dimostrare la formulazione di una siffatta domanda il mero richiamo all’art. 1578 c.c. e al contratto contenuto nella frase riportata a p. 14 del ricorso, frase che sembrerebbe tratta dalle richiamate memorie; nè può ritenersi tale domanda contenuta in quella di risoluzione, dato che, nei contratti a prestazione continuata o periodica, la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento è alternativa alla domanda di accertamento dell’esercizio del recesso, distinguendosene per causa petendi e petitum, atteso che, mirando la prima a una pronuncia di carattere costitutivo che faccia risalire la risoluzione al momento dell’inadempimento ed essendo fondata sulla commissione di un illecito (mentre, l’altra, sull’esercizio di una facoltà consentita dalla legge), il suo accoglimento preclude l’esame delle altre cause di scioglimento del medesimo rapporto contrattuale. Ne consegue, ulteriormente, che tra dette domande non vi è rapporto di continenza, sicchè possono essere proposte nello stesso giudizio, dovendo il giudice, in caso di rigetto delle domande di risoluzione, esaminare se sia fondata quella di declaratoria di legittimo esercizio del diritto di recesso (Cass. 6/04/2011, n. 7878; Cass. 14/07/2004, n. 13079).

5.4. A quanto precede deve aggiungersi che, ove la ricorrente avesse voluto dolersi dell’errore in cui sarebbe incorsa la Corte di merito nell’affermare che la domanda di recesso è stata formulata, contrariamente al suo assunto, solo in appello, detta parte avrebbe dovuto al riguardo lamentare il vizio revocatorio nei modi e nei tempi previsti dal codice di rito.

6. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.

7. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

8. Va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in Euro 7.200,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 29 marzo 2017.

Depositato in Cancelleria il 26 settembre 2017