Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22143 del 03/08/2021

Cassazione civile sez. VI, 03/08/2021, (ud. 20/01/2021, dep. 03/08/2021), n.22143

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. COSENTINO Antonello – Presidente –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 33873-2019 proposto da:

T.I., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE ANGELICO,

78, presso lo studio dell’avvocato ANTONIO IELO, rappresentato e

difeso dall’avvocato DOMENICO CANTAVENERA;

– ricorrente –

contro

L.T.M., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE MARCO POLO

84, presso lo studio dell’avvocato LINDA CIPOLLONE, rappresentato e

difeso dall’avvocato TIZIANA LAMBERTI;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 855/2019 della CORTE D’APPELLO di PALERMO,

depositata il 15/04/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

partecipata del 20/01/2021 dal Consigliere Relatore Dott.ssa

GIANNACCARI ROSSANA.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione notificato in data 14.07.2011, L.T.M. conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Palermo, T.I., adducendo di aver sottoscritto una proposta d’acquisto avente ad oggetto un immobile sito in Palermo, di proprietà del suddetto T.I., versando nelle mani di quest’ultimo, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di Euro 18.000,00 e di non essere potuto addivenire alla stipula dell’atto definitivo di compravendita in ragione dell’inadempimento imputabile al promittente venditore, sostanziatosi nell’incongruenza tra quanto dallo stesso dichiarato nella proposta d’acquisto – e negli annunci pubblicitari dell’agenzia immobiliare Rete Casa con cui il L.T. aveva originariamente preso contatti – in ordine all’esistenza di due piani sul terreno già esistente – piano terra e primo piano – e lo stato di fatto e di diritto riscontrabile dai luoghi. In ragione di ciò, pochi giorni prima della data fissata per la stipula dell’atto definitivo di compravendita, il L.T., preso atto del fatto che uno dei due piani era stato, nel corso degli anni, oggetto di distruzione non risultante dalla documentazione catastale, richiedeva al promittente venditore, per il tramite dell’Agenzia Immobiliare, i titoli abilitativi per la realizzazione del primo piano e, nonostante le rassicurazioni da quest’ultimi ricevute circa la possibilità di ricostruire il piano senza problemi, si vedeva opporre il rifiuto dall’Agenzia al rilascio della documentazione, in conseguenza del quale manifestava la sua volontà di non addivenire alla stipula del negozio traslativo della proprietà, cui seguiva l’esercizio del diritto di recesso, con conseguente trattenimento della caparra ricevuta, da parte del T.. Alla luce di ciò, il L.T. rivendicava la restituzione del doppio della caparra versata, recedendo dalla summenzionata proposta.

1.1. Il T.I., costituendosi in giudizio, contestava la fondatezza della domanda, rappresentando che, in origine, l’immobile era effettivamente composto da un piano terra e da un primo piano, poi andato distrutto, come risultava dal relativo certificato catastale; che il L.T. aveva ricevuto, con congruo anticipo rispetto alla stipula del preliminare, tutta la documentazione, anche catastale, relativa all’immobile, avendo, altresì, avuto la possibilità di visionare l’immobile oggetto di giudizio ben quattro volte prima di sottoscrivere il preliminare di vendita e che, nonostante ciò, aveva acconsentito ad acquistare il bene “nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava”, come da proposta contrattuale.

1.2. Il Tribunale di Palermo, con sentenza del 28.05.2015, rigettava la domanda proposta dal L.T., ritenendo quest’ultimo responsabile di non aver tenuto una condotta improntata ai canoni di diligenza; in particolare, osservava il giudice di prime cure come parte attrice avrebbe dovuto avvedersi dell’impossibilità di costruire in sopraelevazione ancor prima di sottoscrivere la proposta di acquisto e ciò sulla scorta della documentazione consegnatagli dall’agenzia immobiliare, apparendo, peraltro, ictu oculi che la costruzione era sprovvista di un primo piano, come appurato dai quattro sopralluoghi dallo stesso effettuati.

1.3. Avverso la sentenza anzidetta, il L.T.M. proponeva appello, censurando l’omesso accertamento, da parte del Tribunale, della mala fede contrattuale del T., avallata dal comportamento compiacente dell’agenzia immobiliare, per avere il primo promesso in vendita e la seconda pubblicizzato la vendita di un immobile composto dal solo piano terra come avente consistenza catastale di piano terra e primo piano, inducendolo così in errore. Inoltre, il L.T. si doleva dell’errata analisi critica delle prove testimoniali, le quali, ove correttamente interpretate, avrebbero evidenziato la condotta inadempiente tenuta dal promittente venditore, il quale, nella proposta irrevocabile, aveva garantito che l’immobile era in regola con le norme urbanistiche vigenti e che si sarebbe potuto, in ragione di ciò, ricostruire il piano mancante.

1.4. La Corte d’appello di Palermo, con la sentenza quivi impugnata, accoglieva il gravame proposto da parte appellante. In particolare, osservava la corte come nessuna condotta negligente potesse essere imputata al promissario acquirente, dovendo ritenersi la mancata stipula del negozio definitivo di compravendita conseguenza diretta ed immediata degli inadempimenti facenti capo al T.. In primis, la corte censurava la condotta contrattuale tenuta dal T., sostanziatasi nel promettere in vendita un bene che non poteva essere alienato nella consistenza individuata nella proposta di acquisto e nella descrizione catastale, essendo lo stesso dotato di un solo piano e non già di due come da accordi. A ciò si aggiungeva, a dire della corte, l’ulteriore inadempimento imputabile al promittente venditore, concretizzatosi nel disattendere l’obbligazione, da questi assunta in sede di preliminare, di garantire la conformità del bene oggetto di compravendita alle norme edilizie vigenti, essendo l’immobile in discussione abusivo per non essere stata autorizzata una variazione degli spazi interni occorsa nel luglio del 2003 e, alla luce di ciò, inidoneo a formare oggetto di interventi di ricostruzione del piano mancante, nonostante le indicazioni contrarie fornite sul punto da parte venditrice. Alla luce di tali considerazioni, la corte accoglieva la domanda formulata dal L.T. e, accertata la legittimità del recesso da questi esercitato, condannava il T. al pagamento del doppio della caparra confirmatoria ricevuta.

2. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso per cassazione T.I. sulla base di due motivi.

2.1. Ha resistito con controricorso L.T.M..

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso, si censura la violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione al D.L. 31 maggio 2010, art. 19, comma 14, convertito con L. 30 luglio 2010, n. 122, per avere la corte dato rilevo, nel ravvisare l’inadempimento imputabile alla parte promittente venditrice, alla circostanza della discordanza tra lo stato di fatto dell’immobile e la descrizione catastale, quando, alla luce della normativa sopra citata, l’obbligo di garantire siffatta conformità sorge per i soli atti di trasferimento conclusi a decorrere dal 01.07.2010, mentre l’atto di trasferimento per l’immobile oggetto di giudizio si sarebbe dovuto stipulare l’08.06.2010, prima dell’entrata in vigore della norma anzidetta.

1.1. Il motivo è infondato.

1.2. In primo luogo, va precisato che il D.L. 31 maggio 2010, art. 19, comma 14, non si applica ai contratti ad effetti obbligatori, ricomprendendovi esclusivamente “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali”.

1.3. Parte ricorrente, quindi, erroneamente invoca l’applicazione della norma al contratto preliminare mentre è solo con il contratto definitivo che si determina l’effetto traslativo oppure con la sentenza costitutiva che ad esso si sostituisce, sicché la ricorrenza dei requisiti di forma e di sostanza necessari ai fini della validità del contratto traslativo non possono che fare riferimento alla legge vigente al momento della stipula di questo, ovvero all’emissione della sentenza (cfr. Cass. civ., sez. II, 21.02.2008, n. 4522).

1.4. Il motivo non coglie, in ogni caso, la ratio decidendi.

1.5. La corte di merito non ha applicato la L. n. 122 del 2010 – che, oltre ad avere ad oggetto gli atti traslativi, attiene al regime della validità e non dell’esecuzione del contratto – ma ha ritenuto di imputare l’inadempimento del negozio contrattuale alla parte promittente venditrice per aver promesso in vendita un bene che non poteva essere alienato nella consistenza individuata nella proposta di acquisto e nella descrizione catastale.

1.6. L’attore aveva dedotto di non essere potuto addivenire alla stipula dell’atto definitivo di compravendita in ragione dell’inadempimento imputabile al promittente venditore, sostanziatosi nell’incongruenza tra quanto dallo stesso dichiarato nella proposta d’acquisto in ordine all’esistenza di due piani sul terreno già esistente – piano terra e primo piano – e lo stato di fatto e di diritto riscontrabile dai luoghi; dei due piani, infatti, uno era stato, nel corso degli anni, oggetto di distruzione non risultante dalla documentazione catastale. La corte di merito accertava che la condotta contrattuale tenuta dal T. era integrata dal promettere in vendita un bene che non poteva essere alienato nella consistenza individuata nella proposta di acquisto e nella descrizione catastale, essendo lo stesso dotato di un solo piano e non già di due come da accordi. A ciò si aggiungeva, a dire della corte, l’ulteriore inadempimento imputabile al promittente venditore, concretizzatosi nel disattendere l’obbligazione, da questi assunta in sede di preliminare, di garantire la conformità del bene oggetto di compravendita alle norme edilizie vigenti, essendo detto immobile abusivo per non essere stata autorizzata una variazione degli spazi interni occorsa nel luglio del 2003 e, alla luce di ciò, inidoneo a formare oggetto di interventi di ricostruzione del piano mancante, nonostante le indicazioni contrarie fornite sul punto da parte venditrice.

2. Con il secondo motivo di ricorso, si censura la nullità della sentenza o del procedimento ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., per essere la corte giunta alla conclusione che il L.T. non fosse stato reso edotto dell’impossibilità di sopraelevare l’immobile oggetto di giudizio sulla base di risultanze testimoniali inattendibili e ampiamente smentite da quanto riconosciuto dai testimoni citati dal T..

2.1. Il motivo è inammissibile.

2.2. E’ consolidato il principio secondo cui l’apprezzamento del giudice di merito, nel porre a fondamento della propria decisione un’argomentazione, tratta dalla analisi di fonti di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza, tuttavia, essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e le circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (ex plurimis, Cass. n. 9275 del 2018; Cass. n. 5939 del 2018; Cass. n. 16056 del 2016; Cass. n. 15927 del 2016). Sono, infatti, riservate al giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta tra le risultanze probatorie di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento, per cui è insindacabile, in sede di legittimità, il “peso probatorio” di alcune testimonianze rispetto ad altre, in base al quale il giudice di secondo grado sia pervenuto a un giudizio logicamente motivato, diverso da quello formulato dal primo giudice (Cass. civ. sez. II, ordinanza n. 21187, 08.08.2019, Cass. n. 1359 del 2014; Cass. n. 16716 del 2013; Cass. n. 1554 del 2004).

2.3. Alla luce di tali principi, risulta evidente come, così come articolata, la censura si risolve, in sostanza, nella sollecitazione ad effettuare una nuova valutazione di risultanze di fatto come emerse nel corso del procedimento, così mostrando il ricorrente di anelare ad una impropria trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, giudizio di merito, nel quale ridiscutere tanto il contenuto di fatti e vicende processuali, quanto ancora gli apprezzamenti espressi dalla Corte di merito non condivisi e per ciò solo censurati; quasi che nuove istanze di fungibilità nella ricostruzione dei fatti di causa possano ancora legittimamente porsi dinanzi al giudice di legittimità (Cass. n. 5939 del 2018).

2.4. Come questa Corte ha più volte sottolineato, compito della Cassazione non è quello di condividere o non condividere la ricostruzione dei fatti contenuta nella decisione impugnata, né quello di procedere ad una rilettura degli elementi di fatto posti a fondamento della decisione, al fine di sovrapporre la propria valutazione delle prove a quella compiuta dal giudice del merito (cfr. Cass. n. 3267 del 2008), dovendo invece il giudice di legittimità limitarsi a controllare se costui abbia dato conto delle ragioni della sua decisione e se il ragionamento probatorio, da esso reso manifesto nella motivazione del provvedimento impugnato, si sia mantenuto entro i limiti del ragionevole e del plausibile; ciò che nel caso di specie è dato riscontrare (cfr. Cass. n. 9275 del 2018).

3. Il ricorso va pertanto dichiarato inammissibile.

3.1. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

3.2. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

PQM

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4000,00 oltre Iva e cap come per legge oltre ad Euro 200,00 per esborsi.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sesta Sezione Civile -2 della Suprema Corte di cassazione, il 20 gennaio 2021.

Depositato in Cancelleria il 3 agosto 2021

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