Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 22041 del 22/09/2017


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Cassazione civile, sez. III, 22/09/2017, (ud. 16/03/2017, dep.22/09/2017),  n. 22041

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente –

Dott. ARMANO Uliana – Consigliere –

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 23492-2015 proposto da:

ITALPREFABBRICATI SRL, in persona dell’amministratore unico e legale

rappresentante pro tempore, geom. D.A., elettivamente

domiciliata in ROMA, LARGO DELLA GANCIA 1, presso lo studio

dell’avvocato VINCENZO CANCRINI, che la rappresenta e difende

unitamente all’avvocato FABRIZIO ACRONZIO giusta procura in calce al

ricorso;

– ricorrente –

contro

FALLIMENTO (OMISSIS) SPA, FALLIMENTO (OMISSIS) SRL IN LIQUIDAZIONE,

V.S.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 773/2014 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 10/07/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

16/03/2017 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Nel 1998 la Gardenia s.r.l. (di seguito Gardenia) stipulò con il Fallimento (OMISSIS) S.p.A. (di seguito (OMISSIS)) due distinti contratti con cui concesse in locazione due immobili ad uso supermercato alimentare, uno al piano rialzato di circa mq 1.200 ((OMISSIS)) e l’altro al piano terra di circa 350 mq ((OMISSIS)), impegnandosi a garantire la realizzazione di due ingressi, uno denominato “lato mare” e l’altro “lato monte”; quale corrispettivo la società conduttrice si impegnò a pagare un canone cd. “a scaletta” aumentato cioè gradualmente per i primi 3 anni, secondo la previsione dell’art. 3 del contratto.

La locatrice realizzò solo l’accesso “lato mare”, rimanendo inadempiente circa l’accesso “lato monte”, sicchè, con ricorso del 7/12/2004, la conduttrice (OMISSIS) chiese al Tribunale di Teramo di accertare la nullità parziale della clausola n. 3 del contratto, per violazione della L. n. 392 del 1978, art. 32, comma 2 e art. 79 di ridurre il canone del 50%, in conseguenza della mancata realizzazione dell’ingresso “lato monte”, di restituire quanto indebitamente versato e di provvedere al risarcimento dei danni subiti.

La Italprefabbricati s.r.l., succeduta nel contratto di locazione a Gardenia, dedusse di non essere direttamente obbligata alla realizzazione dell’accesso “lato monte”, essendo subentrata all’originaria locatrice Gardenia, rimasta contumace.

Il Tribunale di Teramo, con sentenza depositata in data 8/5/2012, dichiarò la clausola contrattuale del cd. canone “a scaletta” nulla per contrasto con la L. n. 392 del 1978, art. 79 e che la mancata realizzazione dell’accesso “lato monte” aveva ridotto l’idoneità dei locali all’uso pattuito, sì da costituire presupposto per la riduzione del corrispettivo in base ad una espletata CTU.

Proposto appello da parte della conduttrice, questa eccepì la violazione dell’art. 112 c.p.c., cioè il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, per avere il Tribunale omesso di pronunciare sulla domanda di restituzione, da parte della locatrice, della differenza indebitamente percepita per effetto degli aumenti progressivi dei canoni; la violazione, sempre dell’art. 112 c.p.c., nella parte in cui il Tribunale, dopo aver qualificato la mancata realizzazione dell’accesso “lato monte” quale vizio ex art. 1578 c.c., comma 1, aveva omesso di ridurre il corrispettivo e di ordinare la restituzione della differenza tra quanto effettivamente versato e il minor importo dovuto in accoglimento della domanda di riduzione; l’omessa pronuncia sulla richiesta di risarcimento del danno.

La Corte d’appello di L’Aquila, con sentenza del 10/07/2015, in parziale riforma dell’impugnata sentenza, ha condannato Gardenia e Italprefabbricati, ciascuna per il periodo di propria competenza, a restituire all’appellante la somma di Euro 5.164,57, oltre interessi, in conseguenza della nullità della clausola n. 3 del contratto di locazione; ha disposto la riduzione del canone, nella misura del 26,63% per l’immobile destinato al (OMISSIS), e del 28,62% per il (OMISSIS), in quanto la mancata realizzazione dell’ulteriore accesso aveva mancata sviato la clientela, ed ha condannato gli appellati a restituire agli aventi diritto la differenza tra quanto effettivamente corrisposto a titolo di canone, e quanto avrebbero dovuto corrispondere per effetto della diminuzione del medesimo; ha pronunciato altresì la condanna delle appellate al risarcimento dei danni intesi quale capacità dell’impresa di produrre utili, pari ad Euro 46.481,04 per (OMISSIS) Discount ed Euro 116.202,78 per (OMISSIS) chiesti in applicazione dell’art. 1578 c.c., oltre rivalutazione ed interessi.

La Corte d’appello ha ritenuto essersi formato un giudicato interno sull’esistenza dei diritti relativi alla nullità della clausola contrattuale, interpretata come aumento dei canoni e non come aggiornamento dei medesimi e sull’esistenza dell’obbligo di un’apertura del centro commerciale “lato monte” con il conseguente diritto degli appellanti alla riduzione del canone e al risarcimento del danno.

Avverso la sentenza la Italprefabbricati s.r.l. propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi. La (OMISSIS) non svolge difese.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione all’art. 1578 c.c., comma 1 norma volta a ristabilire la corrispettività economica tra le contrapposte prestazioni, senza tenere in considerazione il grado di rilevanza dell’impedimento all’uso, subìto dalla cosa per effetto dei vizi, con diminuzione del canone in una percentuale corrispondente all’incidenza sul godimento del bene da parte del conduttore.

Anzichè ispirarsi a questo principio, la Corte d’Appello avrebbe disposto la riduzione del canone con esclusivo riferimento al dato oggettivo dei canoni minimi di locazione censiti dall’Osservatorio per il mercato immobiliare del Comune di Bellante e alla differenza percentuale tra detti canoni minimi e quelli corrisposti dai conduttori dei punti vendita (OMISSIS) e (OMISSIS).

Il motivo è inammissibile in quanto volto a riproporre un esame del merito, inaccessibile in questa sede.

La misura della riduzione del canone per effetto dell’inadempimento del locatore all’obbligo di apertura di un accesso al centro commerciale, correttamente inquadrato nell’art. 1578 c.c. (che legittima la riduzione del canone ed il risarcimento del danno), è un accertamento di fatto, ch non può essere riproposto dinanzi questa Corte; la restituzione è una conseguenza del parziale non funzionamento del sinallagma e neppure i suoi presupposti possono essere rimessi in discussione in questa sede.

Sono stati riconosciuti gli interessi legali sulle eccedenze pagate. Altrettanto per gli aumenti – illegittimi – di canone: capitale più interessi. Il risarcimento del danno conseguente ai vizi è stato parametrato alla perdita dell’avviamento commerciale, in base ad un criterio non censurabile e, trattandosi di un debito di valore, sono stati correttamente riconosciuti rivalutazione ed interessi.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione all’art. 1578 c.c., commi 1 e 2. Non si sarebbe formato alcun giudicato interno sul diritto al risarcimento dei danni ma solo sulla violazione dell’obbligo di realizzazione dell’accesso “lato monte” e sulla riduzione del corrispettivo, considerato che il giudice di primo grado aveva rigettato la domanda di risarcimento del danno, poi riproposta in appello e valutata dalla Corte d’appello in termini di perdita di avviamento commerciale per Euro 46.481,04 per il (OMISSIS) e per Euro 116.202,78 per (OMISSIS). Questa valutazione sarebbe svolta in violazione dell’art. 1578 c.c., comma 2 che farebbe riferimento ai soli “danni derivati dai vizi della cosa” e non anche ai danni da inadempimento mentre l’azione dí riduzione sarebbe esperibile solo per i vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità della cosa all’uso pattuito; in sostanza, secondo la ricorrente, l’azione di risarcimento danni per vizi della cosa poteva essere proposta congiuntamente a quella di riduzione, solo se gli attori avessero dedotto e provato danni alle persone o a cose dipendenti direttamente dal vizio degli immobili.

Trattandosi invece di inadempimento della locatrice ad obbligazioni assunte contrattualmente, non si sarebbe giustificata l’applicazione dell’art. 1578 c.c., comma 2 ma la diversa disciplina dell’art. 1575 c.c. relativo alla risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.

Il motivo è infondato. E’ vero che sulla domanda di risarcimento del danno non si è formato un giudicato interno, in quanto gli appellanti hanno formulato la relativa censura e la Corte d’appello ha liquidato somme a titolo risarcitorio. Ma la condanna ai danni è conseguenza dell’inadempimento del locatore inquadrato correttamente nell’art. 1578 c.c. ratio decidendi dell’impugnata sentenza in quanto non vi è alcun accenno all’art. 1578 c.c., comma 2 (Cass., 3, n. 584 del 11/3/1963: “Ai sensi degli artt. 1578 e 1580 c.c. (che riflettono la garanzia alla quale il locatore è tenuto per tutti i vizi che impediscono o sminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità della cosa locata all’uso pattuito, nel presupposto che la cosa stessa debba essere sempre suscettibile del godimento che il locatore si è obbligato a procurare al conduttore) il conduttore ha la facoltà di domandare, in relazione ad un vizio esistente al momento della consegna, la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, a seconda della gravità del vizio, ed in ogni caso il risarcimento dei danni”).

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, in relazione agli artt. 112 e 346 c.p.c., artt. 1123,1124 e 2033 c.c.

Ad avviso della ricorrente, la Corte d’appello avrebbe violato le norme indicate in epigrafe nella parte in cui, dopo aver accolto la domanda di restituzione di somme indebitamente percepite dalla locatrice, la domanda di riduzione del canone e la domanda risarcitoria, avrebbe previsto, sull’intera somma, il calcolo degli interessi e della rivalutazione monetaria.

L’assunto è infondato. Come evidenziato nel primo motivo, la Corte d’appello ha riconosciuto interessi legali sulle eccedenze pagate e sugli aumenti del canone dalla domanda (cfr. p. 4 della impugnata sentenza) mentre ha disposto legittimamente interessi e rivalutazione sulla somma riconosciuta a titolo di risarcimento del danno, in quanto debito di valore, in pieno rispetto degli artt. 1123 e 1124 c.c.

Conclusivamente il ricorso va rigettato. Non occorre provvedere sulle spese, non avendo l’intimato svolto attività difensiva, mentre occorre disporre il raddoppio del contributo unificato.

PQM

 

La Corte rigetta il ricorso. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 16 marzo 2017.

Depositato in Cancelleria il 22 settembre 2017

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