Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2204 del 22/01/2010

Cassazione civile sez. II, 22/01/2010, (ud. 25/11/2009, dep. 22/01/2010), n.1204

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente –

Dott. MALZONE Ennio – Consigliere –

Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere –

Dott. MIGLIUCCI Emilio – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

O.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIA OSLAVIA 7, presso lo studio dell’avvocato INNAMORATI

LORETTA, che lo rappresenta e difende;

– ricorrenti –

contro

A.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato

in ROMA, PIAZZA G. MAZZINI 27, presso lo studio dell’avvocato PASTORE

FRANCO, che lo rappresenta e difende;

– controricorrenti –

e contro

SIPEA IND EDIL ABITATIVA SRL IN LIQUIDAZIONE, in persona del legale

rappresentante pro tempore;

– intimato –

avverso la sentenza n. 3858/2004 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 09/09/2004;

udita la relazione della causa svolta nella Udienza pubblica del

25/11/2009 dal Consigliere Dott. MIGLIUCCI Emilio;

udito l’Avvocato INNAMORATI Loretta, difensore della ricorrente che

ha chiesto accoglimento del ricorso ed insiste anche sulle

conclusioni di cui alla memoria depositato ai sensi dell’art. 378

c.p.c.;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

GOLIA Aurelio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Secondo quanto esposto nella sentenza impugnata lo svolgimento del giudizio di merito e’ riassunto nel modo seguente.

O.A. esponeva che: con scrittura privata del (OMISSIS) A.F. aveva acquistato dalla s.r.l.

SIPEA, per se’ o per persona da nominare, l’appartamento in (OMISSIS) della superficie di mq. 235,60 facente parte del corpo di fabbrica di sei unita’ all’epoca in corso di costruzione, con annesso giardino per complessivi mq. 350 circa;

il prezzo della compravendita tra l’ A. e la s.r.l. SIPEA era stato pattuito in complessive L. 344.000.000 interamente regolate e saldate contestualmente alla stipula della citata scrittura; con successiva scrittura privata l’ A. aveva ceduto ad essa O. i diritti derivanti dal contratto del (OMISSIS) concluso con la s.r.l. SIPEA, impegnandosi a nominare quale acquirente al momento del rogito notarile la stessa O.A.; il corrispettivo convenuto tra essa O. e l’ A. era di L. 400.000.000, di cui L. 50.000.000 versate contestualmente alla scrittura in questione e L. 350.000.000 da regolarsi con le modalita’ di cui all’art. 2; nella scrittura in questione, sub art. 3, l’ A. aveva dichiarato di essere “unico proprietario dell’immobile compromesso, avendone pagato integralmente il prezzo e che tale bene (era) privo di pesi, oneri e trascrizioni pregiudizievoli al di fuori dell’ipoteca che verra’ legalmente iscritta alla corresponsione del predetto mutuo “il prezzo di L. 400.000.000 era stato integralmente saldato entro il 4/9/1993 senza fare ricorso all’accensione del mutuo in questione; peraltro al momento del rogito notarile la venditrice SIPEA aveva dichiarato che esistevano due ipoteche a favore della Cassa di Risparmio di Roma (del 2/2/1990 e del 6/10/1990), impegnandosi alla relativa cancellazione entro il 31/12/1993; una volta scaduto il termine indicato, essa O. aveva inutilmente sollecitato la s.r.l. SIPEA a provvedere alla cancellazione delle iscrizioni; in data 27/6/1994 le era stato notificato atto di precetto dalla Banca di Roma con intimazione di pagamento della somma di L. 2.242.407.619 e infine in data 23/9/1994 l’immobile di cui l’ A. aveva garantito la piena e libera proprieta’ � era stato sottoposto a pignoramento.

Tanto premesso e richiamato il disposto degli artt. 1482 e 1479 c.c. l’ O. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma l’ A. la s.r.l. SIPEA perche’ venisse fissato un termine entro il quale i convenuti avrebbero dovuto provvedere a liberare l’immobile compravenduto dalle due ipoteche a favore della Cassa di Risparmio di Roma in data 2/2/1990 al n. 740 di formalita’ e 6/10/1990 al n. 6913 di formalita’, nonche’ dal pignoramento eseguito il (OMISSIS) su istanza della Banca di Roma – Gruppo Cassa di Risparmio di Roma;

subordinatamente alla mancata cancellazione delle ipoteche e del pignoramento indicati entro il termine fissato, fosse pronunciata la risoluzione del contratto tra essa O. e l’ A. e dell’atto pubblico di compravendita tra essa O. e la s.r.l.

SIPEA relativa all’immobile in oggetto, e – sempre nel caso di risoluzione dei contratti – venissero condannati: l’ A., alla restituzione della somma di L. 400.000.000 oltre interessi, ed entrambi i convenuti a rimborsarle le spese e i pagamenti effettuati per i due contratti nonche’ le spese necessari e utili effettuate sull’immobile nella misura da determinarsi nel corso del giudizio. Si costituivano i convenuti, opponendosi alla domanda: in particolare l’ A., rilevata la propria estraneita’ al contratto definitivo, chiedeva il rigetto della domanda e, in subordine, il rimborso da parte della s.r.l. SIPEA di quanto fosse eventualmente condannato a pagare all’attrice. Con sentenza non definitiva n. 4903/2002 il Tribunale rigettava l’eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dall’ A.; assegnava il termine perche’ i convenuti provvedessero a liberare l’immobile dai vincoli ipotecari e conseguenti atti esecutivi; rimetteva con separata ordinanza la causa sul ruolo per la definitiva trattazione.

Secondo il primo giudice il preliminare stipulato dall’ A. con l’attrice, in virtu’ del quale il primo aveva garantito la liberta’ del bene da ipoteche, era un autonomo contratto diverso nei presupposti e nei contenuti da quello concluso con la SIPEA, escludendo che lo stesso potesse qualificarsi come cessione del preliminare stipulato dall’ A. con quest’ultima societa’.

Con sentenza dep. il 9 settembre 2004 la Corte di appello di Roma, in accoglimento dell’impugnazione principale proposta dall’ A., riformava la decisione di primo grado, rigettando la domanda proposta dall’attrice nei confronti del medesimo A..

Secondo i giudici di secondo grado quest’ultimo non poteva considerarsi obbligato alla cancellazione delle ipoteche iscritte sull’immobile de quo, posto che il predetto con la scrittura intercorsa con la O. aveva a quest’ultima ceduto i diritti derivanti dal preliminare che il medesimo aveva in precedenza concluso con la SIPEA: a tale configurazione non era di ostacolo la circostanza che il prezzo pattuito nel contratto fra A. e la O. fosse superiore a quello pattuito con il preliminare intercorso fra l’ A. e la SIPEA, atteso che la cessione del contratto puo’ essere sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, mentre assumeva maggiore rilevanza il fatto che l’importo del prezzo pattuito con il definitivo fra O. e SIPEA, peraltro gia’ interamente corrisposto, fosse lo stesso di quello di cui al preliminare stipulato con il cedente; nonostante la impropria dizione usata con cui l’ A. si era affermato unico proprietario, il tenore complessivo del contratto intercoro fra la ricorrente e l’ A. evidenziava che la volonta’ delle parti era non gia’ quella di trasferire un diritto gia’ acquistato dal medesimo ma quello di trasferire i diritti derivanti dal preliminare; in relazione alla clausola di cui all’art. 3 del contratto medesimo, secondo cui l’ A. dichiarava di avere pagato integralmente il prezzo e che tale bene (era) privo di pesi, oneri e trascrizioni pregiudizievoli, al di fuori dell’ipoteca che sarebbe stata legalmente iscritta alla corresponsione del mutuo, tale clausola doveva intendersi come assunzione della garanzia prevista dall’art. 1410 c.c. non solo della validita’ ma anche dell’adempimento del contratto ma, una volta che l’attrice aveva optato per la stipula del contratto definitivo, l’obbigazione dell’ A. era venuta meno: il contratto di compravendita stipulato dall’ O. con la SIPEA si era integralmente sostituito al preliminare, divenendo l’unica fonte dei rapporti intercorsi fra le parti; pertanto, non vi poteva essere soggezione del convenuto all’obbligazione di cancellazione della ipoteche anche per l’estraneita’ del medesimo ai contratti di mutuo.

Avverso tale decisione propone ricorso per Cassazione la O. sulla base di cinque motivi.

Resiste con controricorso l’ A..

La O. e l’ A. hanno depositato memoria illustrativa.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Occorre preliminarmente rilevare che con la memoria illustrativa la ricorrente ha dichiarato che, a seguito dell’opposizione dalla medesima proposta ai sensi dell’art. 615 c.p.c., comma 2, era stata dal Tribunale di Roma dichiarata l’estinzione della procedura esecutiva ed ordinata la cancellazione delle ipoteche nonche’ del pignoramento gravanti sull’immobile di cui e’ causa: peraltro, pur dichiarando che era cessata la materia del contendere, ha chiesto la decisione del ricorso ai fini della condanna alla rifusione delle spese processuali.

Orbene, deve escludersi che possa dichiararsi cessata la materia del contendere, postulando tale provvedimento che sopravvengano nel corso del giudizio fatti tali da determinare la totale eliminazione delle ragioni di contrasto tra le parti e, con cio’, il venir meno dell’interesse ad agire ed a contraddire e della conseguente necessita’ di una pronuncia del giudice sull’oggetto della controversia; sicche’, con riguardo alla posizione di chi ha agito in giudizio, e’ necessario che la situazione sopravvenuta soddisfi in modo pieno ed irretrattabile il diritto esercitato, cosi’ da non residuare alcuna utilita’ alla pronuncia di merito. Nella specie, seppure non potra’ ormai essere emessa alcuna pronuncia in ordine alla domanda di cancellazione delle ipoteche, sussiste l’interesse dell’attrice alla definizione nel merito della controversia, atteso che e’ tuttora controverso fra le parti se l’ A. fosse o meno tenuto e responsabile nei confronti dell’attrice in ordine alla cancellazione delle ipoteche in virtu’ della garanzia dal medesimo prestata con il contratto intercorso con la O., come da questa sostenuto, ovvero se, come ritenuto invece dalla sentenza impugnata, la prestazione della garanzia fosse venuta meno per effetto della conclusione del contratto definitivo intercorso fra l’attrice e la SIPEA. Con il primo motivo la ricorrente, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt 1406 e 1407 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 3) censura la decisione gravata laddove aveva ricondotto la fattispecie nello schema della cessione del contratto, che postula la mancata esecuzione delle prestazioni derivanti dal contratto oggetto di cessione, mentre nella specie al momento della stipula del contratto intercorso fra O. e A. quest’ultimo aveva interamente pagato alla SIPEA il prezzo dell’immobile pattuito con il preliminare oggetto dell’asserita cessione.

Con il secondo motivo la ricorrente, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5), deduce che, anche nell’ipotesi in cui la fattispecie fosse stata riconducibile all’ambito di applicazione dell’art. 1406 c.c., non era accettabile la motivazione della sentenza impugnata secondo cui il definitivo intercorso fra O. e SIPEA aveva sostituito il preliminare (ceduto dall’ A. alla O.), atteso che comunque il contratto definitivo non poteva incidere sul contratto di cessione del preliminare che restava indipendente e continuava a regolare i rapporti fra cedente e cessionario, per cui l’ A., in forza dell’art. 3, aveva assunto la garanzia dall’evizione: d’altra parte, non si comprenderebbe in base a quale norma contrattuale l’attuale ricorrente aveva continuato a pagare all’ A., anche dopo il rogito notarile, le rate del prezzo con il medesimo convenute secondo le modalita’ e i termini di pagamento che la stessa sentenza di appello aveva menzionato.

Con il terzo motivo la ricorrente, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5), deduce che era superficiale e affrettata la motivazione con cui i giudici di appello avevano escluso che il contratto intercorso fra l’ A. e la O. non potesse qualificarsi come compravendita, essendosi limitata ad affermare come impropria la qualificazione di unico proprietario attribuita all’ A. nel contratto de quo, tanto piu’ che questi non e’ persona sprovveduta e priva della capacita’ di esprimere il suo rapporto con la cosa oggetto del contratto, essendo il medesimo un affarista del settore immobiliare: dall’esame delle scritture rispettivamente intercorse fra A. e SIPEA, da una parte, e tra A. e O. dall’altra, la Corte sarebbe dovuta pervenire alla conclusione che nella specie il negozio concluso fra i primi due era una compravendita con integrale versamento del prezzo ed immeditato trasferimento della proprieta’ o, in alternativa, una vendita di cosa futura in cui il trasferimento della proprieta’ si realizza al momento nel quale la cosa viene ad esistenza: essendo l’ A. divenuto proprietario dell’immobile, andava qualificata come compravendita anche quella stipulata dal predetto con l’attrice, per cui il convenuto aveva assunto le obbligazioni di cui all’art. 1482 c.c..

Con il quarto motivo la ricorrente, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5), censura la sentenza impugnata laddove, pur ammettendosi che l’ A. non fosse divenuto proprietario dell’immobile, non aveva esaminato il rapporto de quo sotto il profilo della vendita di cosa altrui, ricorrendo nella specie i presupposti di cui all’art. 1478 c.c..

Con il quinto motivo la ricorrente, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5), censura la decisione impugnata laddove senza alcuna motivazione aveva escluso l’obbligo di cancellazione, affermando che l’ A. era soggetto estraneo ai contratti di mutuo intercorsi fra la SIPEA e gli istituiti bancari, quando il medesimo avrebbe in ogni caso potuto regolare la pendenza mediante espromissione od accollo. I motivi, essendo strettamente connessi, vanno esaminati congiuntamente. Le censure vanno accolte nei limiti di cui si dira’ infra. Occorre premettere che, secondo gli accertamenti di fatto compiuti dalla impugnata sentenza, e’ risultato che:

A) con scrittura privata del (OMISSIS), denominata “contratto preliminare di compravendita” l’ A. aveva promesso di acquistare dalla SIPEA l’immobile in oggetto per il prezzo di L. 344.000.000 che era stato interamente versato al momento della stipula; in tale contratto non era fatta alcuna menzione delle ipoteche iscritte sull’immobile di cui e’ causa”.

B) con il contratto intercorso fra l’ O. e l’ A. quest’ultimo si impegna(va) ad effettuare dichiarazione di nomina della O. dinanzi al notaio per la stesura definitiva dell’atto di compravendita relativamente all’immobile de quo di cui si dichiarava unico proprietario e correlativamente l’ O. si impegna(va) ad accettare, con tutte le derivanti conseguenze di legge la dichiarazione di nomina; le parti facevano riferimento al compromesso sub A) che era indicato quale parte integrante del negozio; il prezzo era pattuito in L. 400.000.000 il cui versamento sarebbe stato corrisposto secondo modalita’ rateali e, per quanto concerneva l’importo di L. 50.000.000, attraverso l’accollo del mutuo da stipularsi con la Banca di Roma e da effettuarsi al momento del rogito notarile; l’ A. dichiarava che il bene era libero da pesi o trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione di quella che sarebbe stata iscritta alla corresponsione del predetto mutuo fari 3);

C) con il contratto definitivo di compravendita stipulato in data (OMISSIS) la SIPEA trasferiva all’attrice l’immobile de quo per il prezzo di L. 344.000.00 che dichiarava di avere gia’ ricevuto (“in realta’ dall’ A. sempre secondo quanto affermato in sentenza) mentre l’ O. aveva fino a quel momento versato all’ A. la somma di L. 150.000.000 di cui L. 100.000.000 in data 20/12/1992: la venditrice dichiarava che esistevano due ipoteche a favore della Cassa di Risparmio di Roma in data (OMISSIS) di formalita’ e (OMISSIS) di formalita’, impegnandosi alla relativa cancellazione entro il 31/12/1993. Orbene la sentenza, nell’escludere che il convenuto fosse tenuto nei confronti dell’attrice alla cancellazione delle ipoteche – obbligazione derivante dalla garanzia assunta con la clausola di cui l’art. 3 del contratto intercorso con l’ O. – ha ritenuto che 1) quest’ultimo negozio fosse da qualificare come cessione del preliminare intercorso fra SIPEA e A. (contratto sub A), preliminare nel quale pertanto l’attrice era subentrata per effetto della predetta cessione; 2) quindi, una volta perfezionatasi la compravendita tra la SIPEA e l’attrice, il preliminare sub A) era superato perche’ sostituito da quello definitivo; 3) in ogni caso, il convenuto era estraneo ai contratti di mutuo intercorsi fra la SIPEA e gli istituti bancari. Occorre innanzitutto premettere che, nell’interpretare la volonta’ manifestata dalle parti, la sentenza ha qualificato come contratto preliminare e non definitivo quello intercorso fra A. e SIPEA, con motivazione corretta e congrua, avendo implicitamente ritenuto che oggetto del negozio non era il trasferimento del diritto ma la promessa di vendita e di acquisto che le parti rispettivamente manifestavano in relazione al consenso che avrebbero dovuto manifestare.

Cio’ posto, deve verificarsi se, alla stregua degli accertamenti di fatto compiuti dai giudici di appello, sia esatta ovvero sia basata su errori di diritto, la qualificazione giuridica del contratto intercorso fra l’attrice e l’ A. (contratto sub B) come cessione del preliminare intercorso fra il convenuto e la SIPEA (contratto sub A).

In proposito va ricordato che, ai sensi dell’art. 1406 c.c., oggetto della cessione del contratto e’ la trasmissione del complesso unitario delle situazioni giuridiche attive e passive che derivano per ciascuna delle parti dalla conclusione del contratto: pertanto, occorre che le prestazioni poste a carico delle parti non siano state interamente eseguite, giacche’ in tal caso non e’ possibile la successione di un soggetto a un altro nel medesimo rapporto che caratterizza la cessione del contratto; nell’ipotesi in cui sia stato gia’ eseguita alcuna delle prestazioni a carico delle parti, potrebbe semmai verificarsi la cessione del credito o del diritto alla controprestazione ovvero l’accollo del debito maturato in ordine alla prestazione gia’ eseguita dall’altra parte ma non potrebbe parlarsi di cessione del contratto. Nella specie non era configurabile la cessione del preliminare posto che, al momento in cui venne concluso il contratto fra l’ A. e l’ O., il pagamento del prezzo pattuito nel contratto intercorso fra il primo e la SIPEA – oggetto della asserita cessione – era stato integralmente pagato dall’ A. alla societa’ (corrisposto al momento della stipula del predetto preliminare), tant’e’ vero che la SIPEA dichiarava nel rogito intercorso con la O. di avere gia’ ricevuto tale somma.

Ed invero fu all’ A. che l’attrice ebbe a versare il prezzo, che doveva essere corrisposto secondo modalita’ rateali, e che non era stato integralmente pagato ancora al momento della stipula del rogito di trasferimento a favore della O.. Al riguardo, la sentenza non ha dato la giusta rilevanza a tali circostanze che avrebbero dovuto invece essere considerate nell’interpretare il contenuto e la portata della volonta’ contrattuale consacrata nelle scrittura intercorsa fra A. e O. allo scopo di verificare se le parti, al fine di consentire direttamente alla seconda il trasferimento della proprieta’ dell’immobile promesso al convenuto dal (terzo) proprietario – la SIPEA – ed evitare un duplice (ed oneroso) passaggio di proprieta’, avessero inteso a tal fine utilizzare lo strumento di cui all’art. 1401 c.c. e segg. cosi’ da prevedere il subentro della O. nel contratto definitivo attraverso l’esercizio da parte dell’ A. della facolta’ di nomina che questo si era riservato di compiere nel preliminare concluso con la SIPEA. In sostanza la Corte avrebbe dovuto verificare se, proprio in virtu’ della dichiarazione di nomina della O. effettuata con riferimento al contratto definitivo, i contraenti avessero inteso raggiungere lo scopo perseguito di intestare l’immobile a favore della ricorrente che cosi’ assumeva la qualita’ di parte contraente nell’atto di compravendita al posto del promissario acquirente, atteso che la clausola inserita in un contratto preliminare prevedente la facolta’ di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e assumere le obbligazioni nascenti dal contratto puo’ essere formulata dalle parti con riferimento al subentro della persona nominata nel contratto preliminare ovvero in quello definitivo da stipulare.

D’altra parte, nel contratto per persona da nominare, il rapporto fra lo stipulante e il terzo nominato e’ evidentemente regolato dal negozio che lo disciplina in relazione alla sottostante causa che le parti con la dichiarazione di nomina hanno inteso realizzare.

Pertanto, sarebbe stato necessario ricercare la comune intenzione dei contraenti in relazione alla finalita’ perseguita con la dichiarazione di nomina della persona dell’acquirente nell’atto di trasferimento del bene promesso in vendita al convenuto: in tale assetto di interessi andava esaminata l’obbligazione di garanzia assunta direttamente nei confronti dell’attrice dall’ A. che dichiarava che l’immobile era privo di pesi, oneri e trascrizioni pregiudizievoli. Perche’ evidentemente l’autonomia della causa del negozio diretto a disciplinare i rapporti intercorsi esclusivamente fra l’ A. e la O. comportava che tale negozio (e le obbligazioni da esso derivanti) fosse del tutto indipendente e non potesse essere sostituito o caducato per effetto del contratto definitivo intercorso fra l’attrice e la societa’ venditrice, che era soggetto estraneo al rapporto fra le altre parti.

Pertanto, deve ritenersi erroneamente applicato dalla Corte – perche’ basato sull’erronea affermazione dell’avvenuta cessione del contratto preliminare – il principio secondo cui nel caso in cui le parti, dopo avere stipulato un contratto preliminare, abbiano stipulato il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto.

Infine, per quel che concerne l’affermata estraneita’ dell’ A. ai contratti di mutuo, deve ritenersi erronea la motivazione della sentenza impugnata, giacche’ tale circostanza non avrebbe impedito che il medesimo potesse estinguere il debito gravante sull’immobile impegnandosi nei confronti degli istituti mutuanti per adempiere l’obbligazione di garanzia assunta nei confronti dell’attrice.

Il ricorso va accolto per quanto in motivazione; la sentenza va cassata, con rinvio, anche per le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso per quanto in motivazione cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese della presente fase, ad altra sezione della Corte di appello di Roma.

Cosi’ deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 25 novembre 2009.

Depositato in Cancelleria il 22 gennaio 2010

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