Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21999 del 31/10/2016

Cassazione civile sez. II, 31/10/2016, (ud. 07/04/2016, dep. 31/10/2016), n.21999

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente –

Dott. PARZIALE Ippolisto – rel. Consigliere –

Dott. MANNA Felice – Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25433/2011 proposto da:

FIN ALEX SRL, (OMISSIS), in persona del suo amministratore e legale

rappresentante, Dr.ssa D.B.S., elettivamente domiciliata in

Roma, Via Amelia n. 15, presso lo studio dell’avvocato CARLA

LICIGNANO, rappresentata e difesa dagli avvocati ALESSANDRA

GIURGOLA, FRANCESCO GALLUCCIO MEZIO, come da procura speciale a

margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona del suo amministratore pro tempore,

elettivamente domiciliato in Roma, Via Sicilia n. 50, presso lo

studio NAPOLITANO/SALVATORI, rappresentato e difeso dagli avvocati

FRANCO GAGLIARDI LA GALA, MASSIMO DEL PRETE, come da procura

speciale a margine del controricorso;

N. ED E.T. DI M.A.S. & C SAS, IN

LIQUIDAZIONE (OMISSIS), in persona del liquidatore,

S.M.A., elettivamente domiciliata in Roma, Via Della Giuliana 73,

presso lo studio dell’avvocato MAURIZIO AMENTA, rappresentata e

difesa dall’avvocato NICOLE PETRUCCI, come da procura speciale in

calce al controricorso;

– controricorrente –

e contro

SAPEL SPA, (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro

tempore, elettivamente domiciliata in Roma, Via Terenzio 21, presso

lo studio dell’avvocato GAETANO CARLETTI, rappresentata e difesa

dagli avvocati MARCELLO MARCUCCIO, BRUNO EMANUELE BRUNO, come da

procura speciale a margine del controricorso e ricorso incidentale;

– controricorrente e ricorrente incidentale –

sul ricorso 26756/2011 proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona del suo amministratore pro tempore,

elettivamente domiciliato in Roma, Via Sicilia n. 50, presso lo

studio NAPOLITANO/SALVATORI, rappresentato e difeso dagli avvocati

FRANCO GAGLIARDI LA GALA MASSIMO DEL PRETE, come da procura speciale

a margine del controricorso;

– ricorrente –

contro

N. ED E.T. DI M.A.S. & C. SAS IN

LIQUIDAZIONE (OMISSIS), in persona del liquidatore,

S.M.A., elettivamente domiciliata in Roma, Via Della Giuliana 73,

presso lo studio dell’avvocato MAURIZIO AMENTA, rappresentata e

difesa dall’avvocato NICOLE PETRUCCI, come da procura speciale in

calce al controricorso;

– controricorrente –

e contro

FIN ALEX SRL, SAPEL SPA, S.M.A.;

– intimati –

avverso la sentenza n. 574/2010 della CORTE D’APPELLO di LECCE,

depositata il 29/09/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

07/04/2016 dal Consigliere Dott. Ippolisto Parziale;

uditi gli avvocati Galluccio, Del Prete, Marcuccio, che si riportano

agli atti e alle conclusioni assunte, nonchè alle memorie

depositate;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

CELESTE Alberto, che conclude per il rigetto di entrambi i ricorsi

(Fin Alex e Condominio), assorbito il ricorso incidentale

condizionato.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

A. Così la sentenza impugnata riassume la vicenda processuale.

1. “Con atto notificato il 27/2-1/3/1991 la Fin-Alex s.r.l. esponeva che il 1/3/1990 aveva acquistato da N.T. di E.T. C. s.a.s. un locale sito in (OMISSIS) costituito di un unico vano a piano terra e di un sottonegozio; che, successivamente, aveva locato l’immobile, per il canone annuo di Lire 36.000.000 e con decorrenza 1/11/1990, alla Armonia di J.W. s.a.s., la quale si era fatta carico di tutti i lavori di manutenzione straordinaria del locale; che, nel corso dell’esecuzione dei lavori, smantellata la pavimentazione in legno del sottonegozio, si era evidenziata la presenza di un pozzetto non a tenuta stagna, al quale facevano capo grosse tubazioni, una delle quali consisteva nel tubo di raccolta delle acque piovane che convogliava le medesime nel pozzetto, mentre l’altra aveva la funzione di raccogliere le acque piovane confluenti nel pozzetto per convogliarle nella condotta di fognatura nera a servizio di un bagno ubicato nel sottonegozio; che, al fine di evitare ulteriori infiltrazioni, la locataria aveva eseguito alcuni lavori, tra cui la creazione di un pozzetto a tenuta stagna; che tali lavori, pure se atti allo scopo, non avevano consentito, tuttavia, alla locataria di ottenere l’agibilità del locale e il rilascio della licenza di commercio; che, di conseguenza, la Armonia di J.W. s.a.s. aveva avanzato nei confronti della locataria la pretesa di risoluzione del contratto, con conseguente risarcimento dei danni subiti; che, effettuati gli opportuni accertamenti, l’attrice si era determinata a transigere la controversia insorgente con la conduttrice, addivenendo a un accordo transattivo con la medesima.

Tanto premesso, la Fin Alex s.r.l. conveniva in giudizio la N.T. di E.T. & C. s.a.s. e il Condominio (OMISSIS) dinanzi al Tribunale di Lecce, al fine di ottenere la condanna dei convenuti all’esecuzione delle opere necessarie ad eliminare gli inconvenienti lamentati e a rendere il locale idoneo alla destinazione sua propria, oltre alla condanna della N.T. di E.T. & C. s.a.s., previa determinazione del minor prezzo, al pagamento in favore della Fin Alex di quanto sborsato in più per l’acquisto del locale, con risarcimento dei danni e pagamento delle spese di lite”.

2. “Si costituiva in giudizio la N.T. di E.T. & C. s.a.s., rilevando che, come prospettato dall’attrice, le infiltrazioni provenivano da impianti di proprietà condominiale, talchè era il Condominio a doverne rispondere; che non sussisteva alcun vizio del bene oggetto di compravendita, adibito sin dalla sua edificazione a esercizio commerciale regolarmente autorizzato; che, in ogni caso, non poteva esserle attribuita alcuna responsabilità per le richieste avanzate dall’attrice, ravvisandosi, al più, responsabilità in capo alla SAPEL s.p.a., la quale le aveva trasferito il bene poi venduto a Fin Alex srl. Chiamava in causa, pertanto, la predetta Sapel S.p.A. per essere garantita dalle pretese avanzate con la citazione.

Il condominio, a sua volta, costituendosi, contestava qualsiasi responsabilità. Anche SAPEL s.p.a. si costituiva in giudizio, rilevando la decadenza dalla garanzia ai sensi dell’art. 1495 c.c., oltre alla prescrizione dell’azione per essere decorso un anno dalla consegna del bene. Contestava nel merito la fondatezza della pretesa”.

3. “Veniva espletata consulenza tecnica (…) con sentenza del 30/12/2006 il Tribunale ravvisava nella cattiva funzionalità dell’impianto obsoleto la causa delle infiltrazioni di umidità, non conoscibile dall’attrice al momento dell’acquisto. Ritenuta, quindi, la sussistenza della fattispecie di cui all’art. 1495 c.c., affermava la responsabilità della N.T. di E.T. & C. s.a.s., condannando la predetta al risarcimento dei danni, riconducibili alla risoluzione del contratto di locazione intervenuto tra l’attrice e la Armonia s.a.s. e, conseguentemente, alla mancata percezione dei canoni dalla data della conclusione del contratto sino a quella della stipula del nuovo contratto di locazione, pari a Euro 142.800,34, da maggiorare degli interessi e della rivalutazione monetaria a decorrere dalla domanda. Rigettava la domanda di restituzione delle somme corrisposte da Armonia s.a.s. in forza della transazione intervenuta con la conduttrice, non direttamente riconducibili al riconosciuto vizio, oltre a quella di condanna alla regolarizzazione degli scarichi, essendo stato effettuato dal Condominio l’adeguamento dei medesimi nel momento in cui lo stesso si era reso necessario, cioè in occasione dei lavori ristrutturazione, secondo le prescrizioni del regolamento comunale. Rigettava la domanda avanzata nei confronti del Condominio (OMISSIS), nonchè quella di garanzia svolta da N.T. di E.T. & C s.a.s. nei confronti della Sapel s.p.a.. Rigettava, altresì, la domanda di riduzione del prezzo d’acquisto, sulla scorta della considerazione che la situazione degli scarichi era stata regolarizzata dal condominio mediante il ripristino delle condutture, con eliminazione dell’umidità dell’immobile ben nota all’acquirente. Dichiarava compensate tra le parti le spese di lite”.

4. “Avverso la sentenza proponeva appello la N.T. di E.T. C. s.a.s.. Anche il condominio, Fin Alex s.r.l. e Sapel S.p.A. si costituivano in giudizio, queste ultime proponendo appello incidentale”.

B. La Corte locale “in accoglimento dell’appello principale rigetta(va) le domande avanzate da Fin Alex nei confronti di T. s.a.s. e, in accoglimento, per quanto di ragione, dell’appello incidentale proposto da Fin Alex s.r.l., condanna(va) il Condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore, al pagamento dell’importo di Euro 59.186,00 oltre accessori come specificato in motivazione, in favore della società attrice a titolo di risarcimento danni; rigetta(va) l’appello incidentale avanzato da Sapel s.p.a”.

C. Impugna tale decisione, con ricorso rubricato al n. 25433 del 2011, la Fin-Alex, che articola tre motivi. Resiste con controricorso il Condominio (OMISSIS), che ha anche avanzato autonomo ricorso nei confronti della Fin-Alex, rubricato al n. 26757 del 2011 ed articolato in due motivi. Resiste ad entrambi i ricorsi la N. ed E.T. Di M.A.S. & C. Sas in liquidazione. Resiste al ricorso Fin-Alex la SAPEL spa, che avanza anche ricorso incidentale condizionato.

Hanno depositato memorie la ricorrente Fin-Alex, il Condominio (OMISSIS), la società Sapel e la T. in liquidazione.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorsi rubricati ai numeri 25433 del 2011 e 26757 del 2011 vanno riuniti in quanto proposti avverso la medesima sentenza.

A. Il ricorso Fin-Alex.

1. I motivi del ricorso.

1.1 – Col primo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1490, 1492 e 1494 c.c. e art. 165 del Reg. Edilizio del Comune di Lecce (approvato con Delib. CC n. 93 del 1983 e Delib. CC n. 12 del 1989), nonchè contraddittoria motivazione su un punto decisivo, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, per aver la Corte locale erroneamente rigettato la sua domanda di riduzione del prezzo, ritenendo che l’esistenza della condotta irregolare fosse ad essa nota. Si era invece in presenza di un vizio occulto e la venditrice ne avrebbe dovuto rispondere, ai sensi dell’art. 1490 c.c., anche in assenza di colpa ed a prescindere da eventuali responsabilità anche di terzi (nel caso di specie, del condominio).

1.2 – Col secondo motivo si lamenta la nullità del procedimento, con riferimento agli artt. 112 e 345 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per aver la Corte omesso di pronunciarsi (ritenendolo tardivamente proposto) sul capo della domanda relativo alla configurabilità del vizio con riferimento alla possibilità di destinare il locale ad uso diverso da quello di deposito.

1.3 – Col terzo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1223, 2051 e 2056 c.c. e art. 165 del Reg. Edilizio del Comune di Lecce (approvato con Delib. CC n. 93 del 1983 e Delib. CC n. 12 del 1989), in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la Corte calcolato il danno per lucro cessante imputato al condominio solo dalla data in cui quest’ultimo aveva accertato l’esistenza delle condotte irregolari e per non aver riconosciuto a titolo di danno emergente una serie di voci.

B. Il ricorso del Condominio (OMISSIS).

1. I motivi del ricorso.

1.1 – Col primo motivo il ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 165 del Reg. del Comune di Lecce (approvato con Delib. CC n. 93 del 1983 e Delib. CC n. 12 del 1989), in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per l’erronea condanna del Condominio ai danni, posto che il Condominio non aveva avviato, almeno prima dell’instaurazione del giudizio, opere di ristrutturazione delle parti comuni (che avrebbero richiesto) l’adeguamento dell’edificio alle norme urbanistiche, edilizie ed igieniche vigenti) e per essere stati, invece, gli interventi di ristrutturazione del locale commerciale posti in essere in precedenza dalla conduttrice del locale attraverso) una impresa di sua fiducia.

1.2 – Col secondo motivo il ricorrente lamenta l’omessa e contraddittoria motivazione in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per averlo la Corte considerato responsabile del lucro cessante patito dall’attrice per non aver adempiuto all’obbligo di adeguamento alla normativa edilizia sopravvenuta, nonostante il Condominio non avesse avviato, prima dell’instaurazione del giudizio, opere di ristrutturazione delle parti comuni.

C. Il ricorso incidentale condizionato della SAPEL.

Con l’unico motivo di ricorso la Sapel deduce che a tutto concedere, la responsabilità per i danni occorsi sarebbe ascrivibile solo alla sua avente causa (che aveva avuto la disponibilità dell’immobile per cui è causa sin dal 1954 e vi aveva apportato delle modifiche sostanziali) e che, in ogni caso, l’azione di garanzia si era prescritta.

D. Il ricorso Fin Alex (contro T. e Condominio) è infondato e va respinto.

1. Il primo motivo è infondato. La ricorrente lamenta il rigetto della domanda di riduzione del prezzo proposta nei confronti della sua venditrice (Sas T.), ma la Corte locale ha escluso il vizio redibitorio della res venduta, in quanto nè grave nè occulto, atteso peraltro che, solo dopo la vendita del locale, era sorta la necessità di adeguamento degli impianti alle nuove norme edilizie.

2. Anche il secondo motivo è infondato. La ricorrente evidenzia l’omessa pronuncia sul capo della domanda relativo alla configurabilità del vizio riguardo alla possibilità di destinare il locale ad uso diverso da quello di deposito, senza considerare che il giudice distrettuale si è pronunciato sul punto nel senso della sua tardività e comunque della infondatezza.

3. E’ infine infondato anche il terzo motivo. Si addebita alla Corte territoriale di aver calcolato il danno imputato al Condominio, a titolo di “lucro cessante”, solo dalla data in cui quest’ultimo aveva accertato l’esistenza delle condotte irregolari e di non aver riconosciuto, a titolo di “danno emergente”, una serie di voci. La Corte salentina ha però dato congrua giustificazione sia nel circoscrivere temporalmente il periodo novembre 1991 – dicembre 1994, sia nell’escludere le altre pretese, alcune perchè sostenute dal Condominio e altre perchè non accertate dal CTU.

F. Il ricorso del Condominio contro Fin Alex è infondato e va respinto.

Con due motivi connessi, il Condominio, rispettivamente, denuncia la violazione del Regolamento edilizio del Comune di Lecce, rilevando di non aver avviato, almeno prima dell’instaurazione del giudizio, opere di ristrutturazione delle parti comuni, in quanto, in precedenza, erano stati realizzati interventi di ristrutturazione del locale commerciale da parte della conduttrice, e prospetta il vizio motivazionale censurando di essere stato ritenuto responsabile del lucro cessante patito dall’attrice per non aver adempiuto all’obbligo di adeguamento alla normativa edilizia sopravvenuta, nonostante lo stesso non avesse avviato, prima dell’instaurazione del giudizio, opere di ristrutturazione delle parti comuni.

Si tratta di doglianze che non si confrontano con l’effettiva ratio decidendi dell’impugnata sentenza, che ha sufficientemente motivato la responsabilità del Condominio ex art. 2051 c.c., in quanto custode delle condotte, e correlato il danno al ritardo nell’intervento di adeguamento una volta sollecitato dalla proprietaria del locale.

G. Il ricorso incidentale condizionato della SAPFL resta assorbito.

H. In ragione della reciproca soccombenza vengono compensate le spese tra Fin.Alex e Condominio. Vengono compensate le spese tra T. e SAPEL mentre la Fin Alex viene condannata alle spese nei confronti di T., liquidate come in dispositivo.

PQM

La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta; dichiara assorbito il ricorso incidentale subordinato. Compensa le spese di giudizio tra Fin.Alex e Condominio e tra T. e SAPEL; condanna Fin Alex alle spese in favore di T. che liquida in Euro 3.000,00 (tremila) per compensi e Euro 200 per esborsi.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 7 aprile 2016.

Depositato in Cancelleria il 31 ottobre 2016