Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21977 del 30/07/2021

Cassazione civile sez. II, 30/07/2021, (ud. 19/01/2021, dep. 30/07/2021), n.21977

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente –

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 6034-2016 proposto da:

M.M., M.T., elettivamente domiciliati in

ROMA, VIALE LIEGI 48/A, presso lo studio dell’avvocato NICOLA

MARCHITTO, e rappresentati e difesi dagli avvocati CHRISTIAN

PEDEVILLA e VERONIKA HOLZER giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrenti –

contro

G.M., S.M.G., domiciliati in ROMA, presso la

Cancelleria della CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dagli

avvocati CRISTINA DOLFI e CRISTINA CITTOLIN, giusta procura in calce

al controricorso;

T.J., domiciliato in ROMA, presso la Cancelleria della CORTE

DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati CRISTINA DOLFI

e CRISTINA CITTOLIN, giusta procura in calce al controricorso;

UNIPOLSAI ASSICURAZIONI SPA, elettivamente domiciliata in ROMA,

CIRCONVALLAZIONE CLODIA 29, presso lo studio dell’avvocato BARBARA

PICCINI, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato LUIGI

MARASTONI, giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrenti –

e

C.G., S.A.C.,

S.S.F.A., MO.LO., Z.P., SANT’ANTONIO IMMOBILIARE SRL,

IMMOBILIARE SANT’ANTONIO SRL;

– intimati –

avverso la sentenza n. 22/2015 della CORTE D’APPELLO di TRENTO –

SEZIONE DISTACCATA di BOLZANO, depositata il 31/01/2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

19/01/2021 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO.

Fatto

RAGIONI IN FATTO DELLA DECISIONE

M.M. e M.T. con citazione del 19 marzo 2007 evocavano in giudizio dinanzi al Tribunale di Bolzano – sezione distaccata di Brunico, la Alta Valle S.r.l., T.J., G.M., S.M.G., S.A.C., S.S.F.A., Mo.Lo., Z.P., Sant’Antonio Immobiliare S.r.l. e C.G., deducendo che la Alta Valle, società ormai estinta, a seguito della liquidazione affidata al liquidatore T.J., aveva ristrutturato il fabbricato di cui alla p.e. 889 C.C. in (OMISSIS), avendo poi alienato le cinque unità immobiliari ricavate dalla particella, come individuate nel piano casa materialmente elaborato dal geom. C.G., piano successivamente accatastato ed intavolato.

A seguito delle vendite, la p.m. 1 era in comproprietà di S.S.F.A. e di S.A.C., le pp.mm. 2 e 3 in comproprietà di G.M. e S.M.G. e degli attori, e le pp.mm. 4 e 5 erano in comunione tra Z.P. e Mo.Lo..

A detta degli attori, il piano di divisione dell’edificio, depositato presso il Libro Fondiario di Brunico in data 20/10/2003, e riproduttivo della divisione in cinque porzioni materiali redatta dal geom. C., non corrispondeva allo stato di fatto dell’immobile, e ciò per quanto concerneva: a) la rappresentazione del confine del giardino a piano terra parte della p.m. 1; b) l’erronea aggregazione al piano terra del locale contatori alla p.m. 2; c) il posizionamento al piano terra ed il dimensionamento della scala esterna; d) la dividente del balcone al primo piano delle p.m. 2 e 3.

Poiché vi deve essere corrispondenza tra lo stato tavolare e quello reale degli immobili, chiedevano darsi atto che il piano di divisione depositato al libro fondiario era infedele quanto alla rappresentazione delle sue parti, e ne chiedevano quindi la rettifica.

Allegavano altresì che in sede stragiudiziale il T., quale liquidatore della società alienante, si era impegnato ad effettuare la rettifica, senza però tenere fede a tale impegno, sicché lo stesso doveva essere ritenuto responsabile ex art. 2495 c.c.. Inoltre, sussisteva anche la responsabilità aquiliana del geom. C. per avere predisposto un piano di divisione infedele.

Si costituivano in giudizio G.M., S.M.G., T.J. e C.G. che insistevano per il rigetto delle domande.

Era altresì chiamata in causa la Unipol Assicurazioni (poi divenuta UnipolSai S.p.A.), quale compagnia assicuratrice del C., affinché tenesse indenne il proprio assicurato per l’ipotesi di accoglimento della domanda attorea.

Si costituiva la compagnia che eccepiva il difetto di copertura assicurativa e l’infondatezza della domanda.

Nel corso del giudizio si rilevava che era pendente dinanzi allo stesso tribunale altra controversia tra G.M. e S.M.G. da un lato e gli attori dall’altro, volta a far accertare l’esatta individuazione del confine tra le p.m. 2 e 3 relativamente al balcone al primo piano, e che nel giudizio la domanda era stata estesa anche alla verifica della condominialità del vano contatori, con estensione del contraddittorio a tutti i condomini.

Disattesa la richiesta di riunione dei due giudizi, il Tribunale all’esito dell’istruttoria, con la sentenza n. 84/2011, riteneva di non poter decidere sulle domande già oggetto del preesistente giudizio, e rigettava la domanda di rettifica del confine del giardino della p.m. 1, rilevando che il piano di divisione a suo tempo intavolato era stato anche recepito nei singoli atti di acquisto dei condomini, sicché non si trattava di uniformare lo stato tavolare a quello reale, posto che la discrasia rispetto alla situazione di fatto era presente negli stessi titoli di acquisto, che non potevano quindi essere modificati in sede giudiziale.

Riteneva invece di accogliere la richiesta di rettifica con riferimento alla scala esterna, in quanto si trattava di una parte condominiale, la cui modificazione della rappresentazione grafica non avrebbe inciso sui diritti di proprietà esclusiva dei condomini.

Rigettava la domanda di risarcimento nei confronti del liquidatore in quanto non esistevano gli estremi dell’art. 2495 c.c., mentre accoglieva la domanda nei confronti del C., limitando il risarcimento all’esborso necessario alla rettifica del piano di divisione, con la condanna della compagnia a tenerlo indenne.

Avverso tale sentenza hanno proposto appello gli attori, cui hanno resistito i soli convenuti già costituti in primo grado. L’Unipolsai con appello incidentale tardivo ha chiesto la riforma della sentenza relativamente alla condanna alla manleva, reiterando l’eccezione di difetto di copertura assicurativa. La Corte d’Appello di Trento – sezione distaccata di Bolzano, con la sentenza n. 22 del 31/01/2015, rigettava l’appello principale dei M. ed in accoglimento di quello incidentale rigettava anche la domanda risarcitoria proposta nei confronti del C..

In primo luogo, osservava che nessuna delle parti aveva impugnato la decisione quanto alla rettifica del piano di divisione relativamente alla scala esterna, sicché la pronuncia di primo grado era passata in giudicato in parte qua.

Quanto alla questione che invece investiva il confine del balcone al primo piano ed il vano contatori, osservava che tra le parti era in corso un’altra causa, della quale si ignorava la definizione, sebbene già oggetto di una sentenza di appello. Tuttavia, le parti avrebbero dovuto adeguarsi a quanto statuito in quella sede, con la conseguenza che gli appellanti principali non avevano interesse ad ottenere una statuizione nel presente giudizio.

Per l’effetto gli stessi risultavano carenti di interesse ad agire.

Passando al merito dell’appello principale, relativamente alla questione non interessata dall’altro giudizio, la Corte d’Appello ribadiva come la pretesa di rettifica si fondasse sul diverso stato reale dell’immobile rispetto a quanto rappresentato nel piano di divisione del condominio depositato ed intavolato.

Con l’appello si reiterava la tesi secondo cui l’avvenuta iscrizione dei diritti dominicali non impediva l’accoglimento della richiesta di rettifica, posto che risulta sempre possibile accertare l’esatta estensione dei diritti vantati dalle parti, senza mettere in discussione la titolarità dei beni.

Tuttavia, nella fattispecie, il venditore comune non solo aveva provveduto all’intavolazione del frazionamento della p.ed. (OMISSIS), ma aveva richiamato nei singoli atti di compravendita il piano di divisione del 16/12/2002, e cioè lo stesso piano che era stato oggetto di intavolazione.

Ne derivava che il piano di frazionamento, anche per quanto concerneva il titolo degli attori, era stato contrattualizzato, così che il loro acquisto era corrispondente a quanto risultava graficamente rappresentato nel piano divisionale.

Vi era, quindi, concordanza tra il piano di frazionamento intavolato ed i titoli di acquisto, di guisa che la divergenza denunciata non investe il contrasto tra il titolo di provenienza e lo stato tavolare ma attiene alla sola non corrispondenza tra lo stato di fatto e la situazione concordante emergente dal piano di frazionamento ed i titoli di acquisto.

Lo stato di fatto non può quindi prevalere, a nulla valendo la clausola di stile riprodotta nei titoli di acquisto, secondo cui il trasferimento dei beni avveniva nello stato di fatto in cui gli immobili si trovavano.

Ne derivava quindi che una modifica del piano di divisione presupponeva l’accordo unanime di tutti i condomini, la cui assenza legittimava invece la richiesta di adeguamento dello stato di fatto a quello tavolare.

Esaminando il diverso profilo delle domande risarcitorie, la Corte distrettuale, rilevava, quanto alla domanda nei confronti del C., che, anche a voler ammettere che fosse stato commesso un errore, gli appellanti avevano però accettato di recepirlo nell’atto di acquisto, senza preventivamente verificare l’effettiva idoneità dello strumento grafico recepito in contratto a dare contezza della reale situazione dei luoghi. Inoltre, tra il C. e gli attori non era intercorso alcun rapporto contrattuale, il che escludeva che potessero vantare un diritto al risarcimento del danno da inadempimento.

Del pari non meritava accoglimento la domanda verso il T., e ciò perché la promessa di rettificare il piano di divisione era stata assunta allorché la società aveva già alienato le unità immobiliari, sicché era stata promessa una prestazione che non avrebbe mai potuto adempiere in quanto del tutto impossibile. Ne derivava che alcun danno aveva provocato agli attori l’estinzione della società.

Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione M.M. e Tiziana sulla base di tre motivi. G.M., S.M.G., T.J. e la Unipolsai Assicurazioni S.p.A., resistono con controricorso.

Gli altri intimati non hanno svolto difese in questa fase.

Diritto

RAGIONI IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c. nonché l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio.

Si lamenta che la Corte distrettuale abbia erroneamente affermato la carenza di interesse degli attori ad una statuizione di rettifica anche quanto al confine del balcone tra le p.m. nn. 2 e 3 ed all’aggregazione del locale contatori, sul presupposto che vi sarebbe un preesistente giudizio tra le medesime parti che investiva tali problematiche.

Si deduce che in realtà il precedente giudizio intentato sempre dinanzi al Tribunale di Bolzano aveva a ben vedere ad oggetto un’azione di rivendica proposta dall’allora proprietaria della p.m. 2, Panda Immobiliare (cui erano subentrati i convenuti S. e G.), volta a far accertare che il divisorio in materiale ligneo tra gli appartamenti di proprietà delle parti era ubicato all’interno della proprietà della società attrice, occorrendo quindi disporre lo spostamento del divisorio stesso.

Si assume che, anche a seguito della riconvenzionale degli attori in quel giudizio, si era al cospetto di una domanda di rivendicazione.

Nel presente giudizio è stata invece proposta una domanda di mero accertamento, e cioè della discrasia tra lo stato reale dei luoghi e quello derivante dall’intavolazione del piano di divisione, che deve esser correttamente ricondotta all’azione di regolamento dei confini.

Atteso il riscontro anche in questa sede, a mezzo dell’espletata CTU, della segnalata difformità, risulta evidente l’interesse degli attori alla rettifica del piano di divisione oggetto di intavolazione, anche alla luce del fatto che per effetto dell’entrata in vigore della L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, la difformità della situazione reale del bene rispetto a quella catastale ed alle planimetrie non consentirebbe la vendita dei beni.

Il motivo è infondato, sebbene debba disporsi la correzione della motivazione resa sul punto dai giudici di appello.

Erronea è infatti l’affermazione secondo cui la sola pendenza di un giudizio avente identico contenuto tra le stesse parti renderebbe gli attori privi di interesse ad ottenere una pronuncia a sé favorevole anche in questa sede, potendo l’inammissibilità eventualmente scaturire solo nel caso in cui risulti provato che la causa preveniente sia stata definita nel merito con una pronuncia passata in cosa giudicata, attesa l’efficacia preclusiva del giudicato posta dall’art. 2909 c.c., che impedisce la riproponibilità della domanda o la possibilità di decisione sulla domanda avente il medesimo contenuto già pendente.

Nella specie, però, la stessa sentenza impugnata, nel riferire della preesistente causa vertente sull’accertamento della delimitazione del divisorio tra le p.m. nn. 2 e 3 e sulla corretta aggregazione del locale contatori, attesta di non sapere se la stessa sia definitivamente conclusa, sicché erronea si palesa l’affermazione di inammissibilità per difetto di interesse.

Tuttavia, la conclusione del giudice di appello di non poter pervenire ad una decisione sulla domanda asseritamente già investita dal precedente giudizio si palesa corretta, dovendo ritenersi che si tratti di una piana applicazione delle regole in materia di litispendenza, equivalendo nella sostanza l’omessa decisione, sia pure erroneamente motivata per un preteso difetto di interesse degli appellanti principali, alla dichiarazione di litispendenza, che del pari esime il giudice successivamente adito dal doversi pronunciare in ragione dell’esistenza di una causa preveniente (e ciò risulta corrispondere, alla luce della narrazione dei fatti operata nella sentenza impugnata, a quanto deciso dal Tribunale, che aveva declinato la decisione sulle questioni relative alla dividente del balcone delle p.m. 2 e 3 ed alla condominialità del vano contatori).

Reputa poi il Collegio che debba effettivamente riscontrarsi l’identità dell’oggetto dei due giudizi, sempre alla luce di quanto riferito dagli stessi ricorrenti, non sussistendo la dedotta differenza e cioè la qualificazione della presente domanda come azione di regolamento di confini, dovendo quella preveniente invece qualificarsi come rivendica.

Non incide sulla qualificazione, infatti, la circostanza che nel primo giudizio, intentato dalla dante causa del G. e della S., fosse stato anche richiesto di spostare il divisorio tra i due appartamenti, in quanto ritenuto non essere posto in corrispondenza della linea di confine ricavabile dal piano di divisione e dalle planimetrie richiamate nei titoli di acquisto, avendo questa Corte costantemente ribadito che (Cass. n. 22095/2020) mentre l’azione di rivendica presuppone un conflitto di titoli determinato dal convenuto, il quale oppone a suo favore un titolo – anche non negoziale- diverso da quello su cui l’attore fonda la sua istanza, nell’azione di regolamento di confini il conflitto è tra fondi, in quanto il convenuto deduce che, in forza del titolo dedotto dall’attore e del titolo di proprietà del fondo a lui appartenente, il confine è diverso, a nulla rilevando, in presenza di una incertezza del confine per avvenuta usurpazione di parte del terreno, l’effetto recuperatorio di detta domanda che consegua soltanto all’eliminazione del preesistente stato di incertezza sui confine Inoltre, è stato altresì chiarito che (Cass. n. 12322/2020) a norma dell’art. 950 c.c. è ammissibile qualsiasi mezzo di prova per la determinazione del confine tra due fondi; tuttavia, qualora si tratti di fondi appartenenti originariamente come unico appezzamento ad un solo proprietario, deve necessariamente farsi riferimento agli atti di frazionamento allegati ai contratti di vendita o di divisione, quando dalle misure ivi contenute possono essere desunti elementi idonei ad individuare con esattezza la linea di confine tra le due proprietà, e che (Cass. n. 12327/2020) nell’indagine diretta all’individuazione del confine tra due fondi riveste importanza fondamentale il tipo di frazionamento allegato ai singoli atti di acquisto ed in essi richiamato con valore vincolante, sicché il giudice può ricorrere ad altri mezzi di prova soltanto nel caso in cui le indicazioni desumibili dai rispettivi titoli di provenienza siano mancanti o insufficienti.

Orbene, poiché (cfr. Cass. n. 10066/2018) l’azione di regolamento di confini presuppone un’incertezza oggettiva o soggettiva sugli stessi, mentre l’azione di rivendica presuppone un conflitto tra i rispettivi titoli di proprietà, non è di ostacolo alla qualificazione come azione di regolamento di confine, sempre che l’incertezza verta sul confine oggetto di controversia, la circostanza che sia in discussione anche la determinazione quantitativa delle rispettive proprietà, e senza che l’azioni muti natura nel caso in cui l’attore sostenga che il confine di fatto non sia quello esatto per essere stato parte del suo fondo usurpato dal vicino (Cass. n. 22645/2018).

Va, infine, ricordato che (Cass. n. 25354/2017) la norma di cui all’art. 950 c.c. si riferisce non solo ai terreni rustici, ma anche a quelli urbani, edificati o non, essendo la parola “fondo” indicativa dell’unità immobiliare come area suscettibile di tutte le sue possibili utilizzazioni (conf. Cass. n. 801/1983).

Nella specie, come appunto si ricava dalla stessa enucleazione dei fatti compiuta da parte ricorrente, nel giudizio preveniente, l’attrice aveva chiesto, sulla base del proprio titolo, di accertare che in realtà il divisorio tra i due appartenenti era collocato all’interno della sua proprietà, chiedendone quindi lo spostamento.

Non è in contestazione la proprietà dei ricorrenti, ma solo la correttezza dell’individuazione del confine, sul presupposto della non coincidenza tra quello materialmente esistente con quello invece derivante dai rispettivi titoli di provenienza, sicché si palesa come anche nel detto giudizio fosse stata esperita un’azione di regolamento di confine, azione che i ricorrenti ritengono sia stata proposta anche in questa sede.

Ne deriva che, stante l’identità delle cause proposte dinanzi a giudici diversi, essendo quella in esame successiva a quella intentata dalla Panda Immobiliare, correttamente era il giudice prevenuto a doversi astenere dal decidere, dovendo limitarsi a dichiarare la litispendenza, esito questo che nella sostanza deve ritenersi raggiunto, nel momento in cui sulle domande aventi identità di contenuto, il giudice di merito ha ritenuto di non poter decider, sebbene, erroneamente, sul presupposto del difetto di interesse dei ricorrenti.

Tali considerazioni danno altresì contezza dell’inconsistenza dell’argomento correlato alla necessità di dover assicurare l’allineamento catastale degli immobili oggetto di causa, posto che la commerciabilità dei beni ai sensi della L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis ben potrà essere assicurata una volta ripristinato il confine in misura conforme a quanto ritenuto derivante dal piano di divisione come fedelmente recepito nei singoli atti di acquisto.

2. Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 950 c.c. nonché del R.D. n. 499 del 1929, art. 74, con il vizio altresì di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio.

Si ritiene erronea la conclusione dei giudici di appello che, riscontrando una perfetta corrispondenza tra il piano di divisione, oggetto di iscrizione tavolare, con quello puntualmente richiamato e costituente parte integrante anche del titolo di proprietà dei ricorrenti, hanno ritenuto che non potesse invocarsi ai fini della rettifica del piano di divisione, la sua discordanza rispetto alla situazione di fatto.

Si sottolinea come anche il piano di divisione dovesse essere redatto dando fedele riproduzione dello stato di fatto sicché lo stesso ha violato il precetto di cui all’art. 74 citato che, in caso di escorporazione di frazioni di un corpo tavolare, impone che ciò avvenga sulla base di una planimetria che si attesta come conforme al vero da un tecnico autorizzato.

Emerge quindi che la disciplina tavolare imponga di dover verificare l’effettiva quantità ed estensione dei diritti intavolati, ben potendo tale indagine essere compiuta al fine di dar prevalenza alla situazione effettiva rispetto a quello risultante dai libri tavolari.

Anche tale motivo deve essere disatteso.

Rileva in primo luogo il Collegio che, stante l’applicabilità alla fattispecie dell’art. 348 ter c.p.c., u.c., nella fattispecie non possa esser denunciato il vizio di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, avendo la Corte d’Appello deciso la controversia sul punto sulla base delle medesime ragioni inerenti alle questioni di fatto poste a fondamento della sentenza di primo grado.

Va altresì rilevato che la vicenda non appare specificamente inquadrabile nella previsione di cui al R.D. n. 429 del 1999, art. 74, il cui testo recita che: “L’escorporazione di frazioni di un corpo tavolare, per frazionamenti o modifiche mappali, può ordinarsi solo sulla base di piani di situazione o di tipi di frazionamento vistati dall’ufficio del catasto competente.

L’escorporazione di un piano, alloggio, locale, area o dipendenza immobiliare atti e separata utilizzazione può ordinarsi solo sulla base di una planimetria, dalla quale ne risulti chiaramente la descrizione. Questa planimetria deve essere attestata conforme al vero da un tecnico autorizzato”, risultando invece più correttamente sussumibile nella diversa previsione di cui all’art. 10 del medesimo R.D, che prevede che: “La comproprietà di un corpo tavolare non può essere iscritta che per quote, salve le eccezioni stabilite dalla legge.

E’ però ammessa l’iscrizione del diritto di proprietà di piani, alloggi, locali, aree o dipendenze immobiliari di un edificio, atti a separata utilizzazione, per i quali dovranno essere aperti separati fogli di proprietà e degli aggravi.

Nel foglio di consistenza del corpo tavolare si descriveranno le singole parti dell’edificio con richiamo alla planimetria allo stesso allegata ed i diritti e gli aggravi derivanti dai rapporti di promiscuità delle singole parti dell’edificio”.

Ritiene tuttavia il Collegio che sia incensurabile la decisione del giudice di merito che ha ritenuto irrilevante la situazione di fatto delle unità immobiliari delle parti in causa, ancorché riconducibile ad un’originaria scelta costruttiva dell’unico proprietario, a fronte delle concordi risultanze del piano di divisione così come intavolato e come richiamato in tutti gli atti di alienazione delle cinque unità immobiliari ricavate dall’originario unico edificio.

In particolare, una volta ricondotta l’azione proposta nell’ambito dell’azione di regolamento di confini, anche a voler escludere portata risolutiva al contenuto del piano di divisione oggetto di intavolazione, il contrasto deve essere risolto avuto riguardo alla delimitazione delle proprietà poste a confine nei rispettivi titoli di provenienza, come ricordato in occasione della disamina del primo motivo, sicché la coincidenza tra il piano intavolato e quello riprodotto nei titoli non consente di attribuire alcun rilievo alla mera situazione di fatto, da reputarsi superata per effetto del recepimento nei titoli di acquisto delle diverse risultanze del piano di divisione oggetto di iscrizione tavolare.

Il sistema di pubblicità tavolare, nella ricostruzione offerta da questa Corte (cfr. di recente Cass. n. 24832/2020) fa sì che il trasferimento della proprietà o la costituzione, modificazione ed estinzione dei diritti reali immobili non discendono dal mero consenso delle parti, ma richiedono anche l’intavolazione del diritto nel libro fondiario, elemento indispensabile per il prodursi dell’effetto traslativo o costitutivo/estintivo del contratto (R.D. n. 499 del 1929, art. 2, commi 1 e 2).

A differenza della trascrizione, l’intavolazione riguarda il diritto in sé e solo indirettamente l’atto, e viene disposta solo all’esito di un procedimento di competenza del giudice tavolare, cui va rivolta la relativa domanda e che è tenuto a verificare: a) se dal libro fondiario non risulti alcun ostacolo contro la chiesta iscrizione; b) se non sussista alcun giustificato dubbio sulla capacità personale delle parti di disporre dell’oggetto a cui l’iscrizione si riferisce o sulla legittimazione dell’istante; c) se la domanda risulti giustificata dal contenuto dei documenti prodotti e se detti documenti abbiano tutti i requisiti di legge per procedere all’iscrizione (L. Fall., art. 94).

Ai sensi dell’art. 1 della legge generale sui libri fondiari, il libro fondiario si compone del libro mastro e di una collezione di documenti.

Il primo è costituito dalle partite tavolari, insieme di fogli contenenti le iscrizioni dei corpi tavolari (unità immobiliari singole o complesse) e dei relativi diritti, oltre che dei fatti oggetto di annotazione. L’estensione dei singoli corpi può essere modificata solo con l’incorporazione o escorporazione di singoli beni (art. 3).

Ogni partita tavolare è composta dal foglio di consistenza (foglio A), dal foglio della proprietà (foglio B) e dal foglio degli aggravi (foglio C). Ai sensi dell’art. 14, L.R. Trentino-Alto Adige, il libro maestro si compone – inoltre – dell’archivio delle iscrizioni cancellate.

La pubblica fede assiste il solo libro maestro, le indicazioni dei documenti sulla base dei quali è stata effettuata l’iscrizione o i documenti di cui all’art. 10, comma 3, se, come nel caso in esame, l’immobile è costituito da un condominio, non anche le raccolte di documenti che sostengono il provvedimento di iscrizione o i registri ausiliari (registro reale, registro dei proprietari, giornale tavolare, etc.).

Tuttavia è stato rilevato che il controllo giudiziale che precede l’intavolazione fa sì che quest’ultima sia assistita da una presunzione di legittimità del titolo che ne è a fondamento, cui si ricollega la pubblica fede nella validità ed efficacia dell’atto e, conseguentemente, nell’esistenza del diritto intavolato, che però, a prescindere da eventuali reclami contro il decreto di intavolazione, può essere vinta mediante prova contraria da parte di chi si ritenga leso nei propri diritti, con azione di rivendicazione proponibile al giudice ordinario, secondo quanto disposto dal R.D. n. 499 del 1929, art. 6, comma 2 (Cass. S.U. n. 6332/1980).

In ogni caso l’efficacia costitutiva dell’intavolazione va intesa nel senso che il diritto di proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili si acquistano, modificano o estinguono solo con l’iscrizione e la cancellazione del diritto nel libro fondiario, ma dette formalità non possiedono un’autonoma efficacia costitutiva o estintiva dei diritti che ne formano oggetto ed è possibile, pertanto, che i diritti tavolati, benché iscritti in modo formalmente corretto, siano sostanzialmente inesistenti, diversi o meno ampi da quanto risulti dalla pubblicità dei titoli (Cass. 12382/2005; Cass. 25491/2008).

L’efficacia costitutiva dell’intavolazione non afferisce – inoltre alla quantità o estensione materiale del diritto, che può essere accertata con gli opportuni mezzi di prova, in quanto a detta iscrizione non si ricollega alcun effetto probatorio vincolante, né essa osta ad una diversa ricostruzione del contenuto oggettivo del diritto reale (Cass. 23958/2013), essendo quindi sempre ammessa la possibilità di accertare l’esistenza tra fondi, di un confine diverso da quello risultante dalle mappe erroneamente formate (Cass. 8446/1998; Cass. 2938/1988). Si è perciò escluso, ad esempio, che l’iscrizione nei registri tavolari di un atto di divisione dia luogo alla tutela propria dell’intavolazione, o che possa valere ad assegnare o a mantenere diritti quantitativamente diversi da quelli oggetto del regolamento divisionale, dato che quest’ultimo produce solo l’assegnazione di beni materiali in proporzione al diritto di proprietà già esistente (Cass. 20844/2016; Cass. 9856/1997). Anche ove si applichi il sistema tavolare, le mappe – ai sensi dell’art. 950 c.c. – conservano valore meramente sussidiario, cui può farsi ricorso soltanto in caso di obbiettiva e assoluta mancanza di prove idonee a determinare il confine in modo certo (Cass. 14379/1999; Cass. 23958/2013).

Poste tali premesse, che risultano anche richiamate nel ricorso in esame, va ricordato come nella giurisprudenza di questa Corte, e proprio in relazione a beni sottoposti al regime della pubblicità tavolare, sia stato affermato che (Cass. n. 5521/2017) una domanda volta a far accertare che parte di una p.m. risultava abusivamente occupata dai convenuti e materialmente inglobata nella loro limitrofa p.m. è stata ricondotta nell’azione di regolamento di confini, come appunto sopra ricordato, ribadendosi che in presenza di una difformità tra il piano di divisione materiale e la situazione reale dei luoghi, a causa di evidenti imperfezioni originarie di stesura del primo, vertendosi in materia di regolamento di confini, la soluzione non poteva prescindere dalla individuazione dei diritti dei contendenti sulla base però dei titoli di provenienza.

In termini analoghi si veda Cass. n. 22068/2015, nella quale a fronte della domanda di una parte che deduceva che il convenuto avesse invaso, in occasione della realizzazione di opere edili di sistemazione del proprio appartamento parte del sottotetto di sua proprietà esclusiva e parte dello spazio comune e che, pertanto, venisse condannata a provvedere all’immediata rimessione in pristino della situazione quo ante, nonché al risarcimento dei danni, ha ritenuto l’irrilevanza di un accordo non tradottosi in un atto a sua volta suscettibile di intavolazione, in base al quale i due fratelli, originari proprietari dei due immobili oggetto del giudizio, avevano stabilito un diverso confine tra le loro rispettive porzioni di immobile, in quanto non idoneo a modificare lo stato delle cose, proprio perché una tale modifica non era stata intavolata.

In motivazione, nell’esaminare il motivo con il quale invece si sosteneva che l’esistenza di un confine diverso tra due fondi rispetto a quello risultante dalle mappe catastali sarebbe, sempre, accertabile, ne ha ritenuto l’infondatezza.

Infatti, ha ricordato che per un edificio costituente un corpo tavolare, come nel caso in esame, ove risulti materialmente diviso in porzioni atte a separata utilizzazione, la legge tavolare ne consente, invero, l’iscrizione della proprietà esclusiva o della comproprietà per quote indivise delle singole porzioni con il mantenimento dell’unità del corpo tavolare, ed in questo caso, vengono aperti separati fogli di proprietà e degli aggravi (art. 10, comma 2, LT) e le singole parti dell’edificio vengono descritte nel foglio di consistenza del corpo tavolare sulla base di una planimetria allegata (art. 10, comma 3 e art. 74 della LT.).

Tuttavia, poiché a norma dell’art. 2 della legge tavolare: (…) non hanno effetto la modificazione o l’estinzione per atto tra vivi dei diritti suddetti senza la relativa iscrizione o cancellazione, sia l’acquisto di un diritto immobiliare e sia la modificazione dello stesso e/o la modificazione degli elementi essenziali dello stesso, sia esso un ampliamento e/o una diminuzione dell’oggetto della proprietà, non hanno alcun effetto, cioè, non sono opponibili erga omnes, se non risulta dal Libro Fondiario, ovvero, non siano stati intavolati.

Nella specie è stata ritenuta incensurabile la decisione impugnata che avendo riscontrato che le parti avevano acquistato i loro immobili con quei confini che risultavano dal Libro Maestro e senza la modifica che si pretendeva far valere, non essendo quest’ultima riportata da altra e diversa intavolazione, non poteva esigersi di far prevalere la situazione di fatto rispetto a quella risultante dai libri fondiari oltre che dai titoli di provenienza.

Ne discende che se è pur vero che (cfr. Cass. n. 24151/2006) nel sistema tavolare la definitività del decreto tavolare non preclude la possibilità di impugnazione della

stessa intavolazione, nel senso che è sempre possibile dimostrare l’insussistenza del diritto intavolato, in quanto la conformità delle iscrizioni ed annotazioni agli atti in forza dei quali sono state effettuate, non acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale che possa pregiudicare definitivamente il diritto reale, tuttavia l’intangibilità della iscrizione tavolare anteriore, in forza del principio della prevalenza di grado, si riferisce, comunque, ad una situazione tavolare apparente, che può essere vinta, oltre che con il reclamo avverso il decreto di intavolazione, provando, contro l’effetto della costituzione del diritto reale, l’inesistenza o invalidità del titolo in forza del quale è avvenuta l’iscrizione con conseguente cancellazione dell’iscrizione tavolare.

Quindi, ove la parti, come nella fattispecie, non contestino l’esistenza o la validità dei titoli di proprietà, ma l’estensione dei fondi, la suddetta presunzione, in virtù del principio della preminenza della realtà negoziale sull’apparenza tavolare, può essere superata da una sentenza che accerti l’esistenza di un confine tra i fondi diverso da quello apparente indicato nei rispettivi decreti tavolari (cfr. Cass. n. 8446/98).

L’indagine, come appunto prescritto dall’art. 950 c.c. non può però prescindere dall’esame dei titoli di acquisto delle rispettive proprietà, sicché si rileva incensurabile la conclusione raggiunta dalla Corte d’Appello che, senza arrestarsi al solo profilo scaturente dall’intavolazione del piano materiale di divisione, ha riscontrato che lo stesso, sebbene difforme da quella che verosimilmente era la situazione di fatto dei luoghi, era stato materialmente recepito nei titoli di acquisto di tutti i condomini, costituendo quindi il titolo idoneo a delimitare il contenuto e l’estensione dei diritti vantati, risultando quindi recessiva la situazione di fatto, invece invocata dai ricorrenti. Nella vicenda, riepilogando, vi è assoluta coincidenza tra situazione rappresentata nel piano di divisione soggetto ad intavolazione e quantità o estensione materiale dei diritti vantati singolarmente dai vari condomini, come emergente dai singoli titoli di acquisto, non potendo quindi essere invocata in senso contrario la situazione di mero fatto

Il motivo deve quindi essere rigettato.

3.1 Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 2043 c.c. e art. 2495 c.c. con vizio di omesso esame di un fatto decisivo, quanto al rigetto delle domande risarcitorie avanzate nei confronti del C. e del T., quale liquidatore della società venditrice.

Quanto al rigetto della prima domanda, la Corte d’Appello ha ritenuto che l’errore commesso dai ricorrenti, che non avevano verificato che il piano materiale di divisione corrispondesse alla condizione attuale del bene, determinasse l’esonero da responsabilità del geometra che aveva provveduto, su incarico della originaria unica proprietaria, alla redazione dello stesso piano, risultato però non conforme alla situazione di fatto dei beni.

Si deduce che le parti avevano però fatto affidamento sul corretto espletamento dell’incarico da parte del professionista, anche alla luce della peculiare funzione svolta dal piano materiale di divisione nel regime pubblicitario tavolare, senza che potesse spiegare efficacia esclusiva della responsabilità l’assenza di un rapporto contrattuale diretto tra il C. ed i ricorrenti.

Non può non rilevarsi che le regole fondamentali del regime tavolare impongono di affermare che la pubblica fede assiste le indicazioni del libro fondiario sebbene limitatamente alle iscrizioni contenute nel libro maestro, e ciò fa sì che l’effetto della costituzione, del trasferimento o dell’estinzione dei diritti reali immobiliari, a seguito dell’iscrizione nel libro fondiario, sia assistito da una presunzione di legittimità a favore dell’intestatario.

Al fine di sorreggere tale presunzione risulta quindi essenziale che vi sia una tendenziale corrispondenza tra la situazione rappresentata negli atti sottoposti ad intavolazione e quella reale dei beni, come si ricava, oltre che dalla previsione di cui all’art. 74 della legge tavolare, richiamato specificamente nel secondo motivo di ricorso, anche dalla più generale previsione di cui all’art. 32, in forza della quale “Gli atti pubblici e le scritture private in forza dei quali si domanda un’intavolazione devono contenere, oltre ai requisiti degli artt. 26 e 27, l’esatta indicazione tavolare dell’immobile o del diritto sul quale si chiede l’intavolazione”.

In tal senso la dottrina ha sottolineato come l’esigenza che le modifiche riguardanti diritti tavolari siano individuate con precisione (art. 32 l.t.), disposta “al fine, palesemente, di agevolare il controllo in ordine alla giustificazione della richiesta pubblicità”, faccia sì che la stessa possa ritenersi soddisfatta allorché siano presentate le relative piante e mappe, purché queste corrispondano esattamente ai documenti di intavolazione.

Sebbene nella fattispecie, come rilevato in occasione della disamina del secondo motivo di ricorso, la sostanziale coincidenza tra il piano di divisione intavolato e quello richiamato nei titoli di acquisto anche dei ricorrenti, precluda la possibilità di invocare come prevalente la situazione di fatto, non può però escludersi la rilevanza dell’errore commesso dal professionista al quale sia stato dato l’incarico di redigere un piano di divisione che avrebbe dovuto costituire fedele rappresentazione della situazione esistente in fatto, errore che indubbiamente risulta essere pregiudizievole per la posizione dei ricorrenti che, sebbene non abbiano effettuato una verifica al momento dell’acquisto, in ogni caso confidavano sulla correttezza dell’operato del C..

Ne’ può escludere la responsabilità l’assenza di un diretto rapporto contrattuale tra le parti, apparendo al Collegio che nella specie possa essere invocata la giurisprudenza che ha ampliato l’ambito della responsabilità del professionista, soprattutto nel caso in cui la sua attività sia finalizzata a creare un’apparenza idonea a supportare la pubblica fede.

In tal senso, è stato di recente affermato che (Cass. n. 7746/2020) il notaio che, nella autenticazione di una procura speciale a vendere preparatoria del successivo contratto traslativo, violi il dovere di diligenza qualificata impostogli ai fini dell’identificazione del soggetto che rilascia detta procura, può essere chiamato a rispondere, a titolo di responsabilità contrattuale, in applicazione dei principi in tema di cd. contatto sociale qualificato, anche dei danni cagionati al terzo interessato all’acquisto in conseguenza di tale negligente identificazione, poiché il contratto d’opera professionale finalizzato al rilascio della procura speciale, benché formalmente concluso fra il notaio e il futuro venditore ed avente ad oggetto un negozio unilaterale, è fonte di obblighi di protezione pure nei confronti dell’aspirante compratore, il quale va qualificato come “terzo protetto dal contratto” (conf. Cass. n. 9320/2016).

Ancorché sia stato affermato che (Cass. n. 11642/2012) la cosiddetta responsabilità “da contatto sociale”, soggetta alle regole della responsabilità contrattuale pur in assenza d’un vincolo negoziale tra danneggiante e danneggiato, sia configurabile non in ogni ipotesi in cui taluno, nell’eseguire un incarico conferitogli da altri, nuoccia a terzi, come conseguenza riflessa dell’attività così espletata, quando il danno sia derivato dalla violazione di una precisa regola di condotta, imposta dalla legge allo specifico fine di tutelare i terzi potenzialmente esposti ai rischi dell’attività svolta dal danneggiante, tanto più ove il fondamento normativo della responsabilità si individui nel riferimento dell’art. 1173 c.c. agli altri atti o fatti idonei a produrre obbligazioni in conformità dell’ordinamento giuridico, alla luce dell’evoluzione giurisprudenziale sopra segnalata, che ha interessato tale forma di responsabilità, ben può addivenirsi all’affermazione della stessa, in presenza di una situazione di affidamento sociale circa la correttezza dell’adempimento della prestazione (e ciò anche in ragione, con riferimento alla fattispecie in esame, all’affidamento che crea la pubblicità tavolare), da parte di coloro che, per la peculiare situazione rivestita, confidino nella diligente esecuzione dell’incarico.

La Corte d’Appello si è limitata a rilevare che i ricorrenti non avevano proceduto ad un’autonoma verifica circa la corretta formazione dello strumento grafico allegato al loro atto di acquisto, peraltro anche intavolato, aggiungendo altresì che era carente un diretto rapporto contrattuale, senza però indagare, a prescindere dalla effettiva ricorrenza di una diretta responsabilità contrattuale, se, alla luce dell’affidamento ingenerato specificamente nei ricorrenti, non fosse invece configurabile la diversa responsabilità da contatto sociale.

Il motivo in parte qua deve essere accolto, con la cassazione della sentenza impugnata.

3.2 I motivo nella seconda parte deduce poi l’erroneo accoglimento dell’appello incidentale della compagnia, che si sarebbe limitata a contestare solo l’esistenza della copertura assicurativa e non anche l’assenza del rapporto contrattuale.

Inoltre, si deduce l’erroneità dell’affermazione circa l’impossibilità originaria dell’obbligazione assunta dalla società, di assicurare la rettifica del piano di divisione, al fine di conformarlo alla situazione reale dei luoghi, sol perché contratta allorquando le singole unità erano state alienate a terzi.

Il motivo è assorbito per effetto della cassazione della sentenza impugnata, quanto all’accertamento della responsabilità del C..

3.2 Del pari fondata risulta la censura quanto alla posizione della società e del liquidatore.

La sentenza dà infatti atto che il presupposto della domanda risarcitoria è un’obbligazione che la società avrebbe assunto, sebbene in data successiva alla vendita delle unità immobiliari, e consistente nell’impegno a far rettificare il piano di divisione e da ciò trae la conclusione che la società non avrebbe potuto mantenere quanto il liquidatore aveva promesso, trattandosi quindi di una prestazione ab origine impossibile.

Rileva il Collegio che, se effettivamente la perdita della proprietà dei beni non avrebbe consentito alla stessa società di poter effettuare in prima persona la rettifica, involgendo tale operazione i diritti ormai degli acquirenti, non può però affermarsi che la stessa obbligazione sia impossibile ab origine, ben potendosi inquadrare la stessa nel novero della diversa previsione di cui all’art. 1381 c.c., quale promessa del fatto del terzo (per un’ipotesi in parte assimilabile si veda Cass. n. 13105/2004, secondo cui, qualora l’obbligazione di “facere” che dovrebbe essere tenuta dal terzo non venga adempiuta e l’inesecuzione sia imputabile al promittente, ovvero venga eseguita in violazione dei doveri di correttezza e buona fede, il promissario avrà a disposizione gli ordinari rimedi contro l’inadempimento, quali la risoluzione del contratto, l’eccezione di inadempimento, l’azione di adempimento e, qualora sussista il nesso di causalità tra inadempimento ed evento dannoso, il risarcimento del danno; qualora, invece, il promittente abbia adempiuto a tale obbligazione di “facere” e, ciononostante, il promissario non ottenga il risultato sperato a causa del rifiuto del terzo, diverrà attuale l’altra obbligazione di “dare”, in virtù della quale il promittente sarà tenuto a corrispondere l’indennizzo).

Sicché anche in caso di rifiuto delle controparti a provvedere alla rettifica, sarebbe potuta in ogni caso residuare l’obbligazione di versare l’indennizzo posto dalla norma.

Risulta quindi erronea l’affermazione in diritto compiuta dalla sentenza gravata, e la sentenza deve quindi essere cassata anche in parte qua.

4. Il giudice di rinvio che si designa nella Corte d’Appello di Trento – Sezione distaccata di Bolzano, in diversa composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il terzo motivo di ricorso nei limiti di cui in motivazione e, rigettati i primi due motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’Appello di Trento – sezione distaccata di Bolzano, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 2 Sezione Civile il 19 gennaio 2021.

Depositato in Cancelleria il 30 luglio 2021