Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21950 del 25/09/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 21950 Anno 2013
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: BURSESE GAETANO ANTONIO

SENTENZA

sul ricorso 14723-2006 proposto da:
PETTENUZZO

ELEONORA

C.F.PTTLNR20D69L934L,

elettivamente domiciliata in ROMA, VIA A. CHINOTTO 1,
presso lo studio dell’avvocato PRASTARO ERMANNO, che
la rappresenta e difende unitamente all’avvocato DE
ROSA MARCO;
– ricorrente –

,2013
Ì830

contro

PERINO NORINA, FONTANA GERMANA, FONTANA ANTONIO,
PERINO GASPARINA, SGAMBARO ANGELA, MENGOTTI GIUSEPPE,
elettivamente domiciliati in ROMA, VIA MONTEBELLO

Data pubblicazione: 25/09/2013

109, presso lo studio dell’avvocato FELICI MASSIMO,
che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato
MEROLA ADALBERTO;
– controricorrenti nonchè contro

ALBINO, TODESCAN ALESSANDRO, BIASION ANTONIO, MASCHIO
GIANMARCO, PIVATO MARISA, BALESTRA NINO, SETTIN
LEOPOLDINA, SARTORI PAOLO, MASCHIO GIUSEPPE;
– intimati –

avverso la sentenza n.

1768/2005 della CORTE

D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 10/11/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 10/07/2013 dal Consigliere Dott. GAETANO
ANTONIO BURSESE;
udito l’Avvocato Prastaro Ermanno difensore della
ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avv.Carlucci Giovanni con delega depositata
in udienza dell’Avv. Felici Massimo difensore dei
controricorrenti che ha chiesto il rigetto del
ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ROSARIO GIOVANNI RUSSO CHE HA CONCLUSO
PER L’ACCOGLIMENTO DEL RICORSO.

SETTIN FIORENZA, DALL’OGLIO MILA O MILO, FINCATO

Pettenuzzo-Balestra
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di notificato 9.2.90 ai condomini del Condominio piazza Libertà
di Bassano del Grappa ( odierni intimati), Eleonora Pettenuzzo premesso di

condominiale, deduceva che la tabella millesimale a suo tempo approvata dai
condomini era errata, in quanto molti vani di sua proprietà erano inutilizzabili
per cause a lei non imputabili ( come da dichiarazione del Comune di
Bassano del Grappa), mentre altri vani da essa utilizzati non godevano dei
servizi condominiali,

per cui erano errati i millesimi ed il relativo calcolo

doveva essere rifatto. Chiedeva quindi all’adito Tribunale di Bassano del
Grappa che procedesse con sentenza all’accertamento degli effettivi e giusti
millesimi in base ai quali dovevano essere ripartite le spese condominiali.
Si costituivano i convenuti ( tranne Paolo Sartori) chiedendo il rigetto della
domanda, rilevando in specie che le vigenti tabelle millesimali erano state
approvate all’unanimità ed osservando che l’attrice non utilizzava alcuni vani
in quanto intendeva ristrutturarli e dare ad essi una nuova destinazione d’uso
in difformità del parere espresso dall’ autorità comunale.
Il Tribunale adito, espletata l’istruttoria, con sentenza in data 21/2-15 marzo
2001 rigettava la domanda, osservando che non ricorreva alcuna delle ipotesi
prevista dall’art. 69 disp. att. c.c. per disporre la revisione delle tabelle
millesimali. Avverso la sentenza proponeva appello la Petenuzzo,
riformulando le proprie precedenti domande. Resistevano gli appellati
chiedendo la reizione del gravame. L’adita Corte d’Appello di Venezia, con

Corte Suprema di Cassazione — Il sez. civ. – est. dr. G. A. Bursese- R.G. n. 14723/2006

3

essere proprietaria di un complesso immobiliare sito nel predetto stabile

sentenza n. 1768/05, depositata in data 10.11.2005, rigettava l’appello,
condannando l’appellante al pagamento delle spese del grado. Ribadiva la
corte territoriale che le circostanze da essa indicate non consentivano la
revisione delle tabelle millesimali non avendo la medesima evidenziato

valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle millesimali in parola,
essendosi limitata ad eccepire solo” l’erroneità dei criteri in base ai quali sono
state formate le predette tabelle ovvero i criteri di ripartizione delle spese
adottati nelle tabelle in discorso”.
Per la cassazione della sentenza ricorre la Pettenuzzo, sulla base di 5 mezzi,
illustrati da memoria ex art. 378 c.p.c Gli intimati Antonio e Germana Fontana,
Giuseppe Mengotti, Gasparina Perino e Norina Perino e Angela Sgambaro
resistono con controricorso. Gli altri intimati non hanno svolto difese.

MOTIVI DELLE DECISIONE
1 – Con il primo

motivo del ricorso si denuncia la violazione e falsa

applicazione degli artt. 69 disp. att.

c.c. , per aver la Corte ritenuto

necessaria oltre alla prova della presenza di errori oggettivi nella redazione
delle tabelle millesimali, anche la prova della divergenza tra il valore effettivo
dei piani o porzione di piano e quello attribuito ad essi dalle tabelle millesimali.
La Corte in sostanza aveva preteso che la ricorrente assolvesse un più
gravoso onere probatorio non richiesto dalla norma indicata. In realtà
l’esponente aveva provato errori oggettivi presenti nelle tabelle, errori che
comportavano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili
rispetto al resto del condominio. Non era necessaria l’allegazione dell’ulteriore

Corte Suprema di Cassazione — II sez. civ. – est. dr. G. A. Bursese- R.G. n. 147

4

l’eventuale divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il

e più grave prova della effettiva divergenza tra valori reali e quelli accertati
dalle tabelle millesimali.
1.2 – Con il 2° motivo l’esponente denuncia la violazione e falsa applicazione
degli artt. 69 disp. att. c.c e l’omessa o insufficiente motivazione : “per non
tra il valore

effettivo dei piani o porzione di piano rispetto a quello risultante dalle tabelle
millesimali (era) conseguenza necessaria all’accertamento degli errori che
hanno inficiato la costruzione delle tabelle stesse” . In realtà essa ricorrente
aveva dimostrato che le superfici effettive degli immobili, per accorpamenti,
divisioni, inclusioni di aree comuni, era sensibilmente diversa da quella in
base alla quale furono redatte le tabelle, come del resto accertato dal CTU.
1 .3- Entrambe le doglianze suddette — congiuntamente esaminate in quanto
strettamente connesse — sono fondate.
Occorre evidenziare che l’errore determinante la revisione delle tabelle
millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. è costituto dall’obiettiva
divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello
tabellarmente previsto. Nella fattispecie è piuttosto evidente la deduzione

dell’esistenza di tali presupposti, già dalla prospettazione dell’iniziale
domanda dell’attrice laddove si assumeva che le tabelle erano errate , perché
prevedevano la ripartizione delle spese condominiali relative ai portici, che in
realtà erano di proprietà esclusiva dei singoli condomini; perché si assumeva
che alcuni immobili di proprietà dell’attrice erano inclusi nella tabelle per la
ripartizione delle spese relative alle scale, ma erano siti al piano terra e privi
di accesso alle scali comuni; perché si sosteneva l’esistenza di vani

Corte Suprema di Cassazione — 11 sez. civ. – est. dr. G. A. Bursese- R.G. n

5

aver la corte d’appello motivato sul fatto che la divergenza

inutilizzabili ed inabitabili che partecipavano per intero al riparto delle spese
anche di pulizia e di gestione, anziché parteciparvi in misura ridotta o non
parteciparvi affatto. D’altra parte sembra che il CTU avesse confermato
anche il denunciato errore nelle planimetrie catastali a suo tempo utilizzate

necessariamente la divergenza nei valori in questione.
Si tratta dunque di errori obiettivamente verificabili, costituenti il presupposto
per richiedere la revisione delle tabelle millesimali. Non può dunque negarsi
che il ricorrente avesse fornito implicitamente la prova di siffatta divergenza
tra il valore effettivo dei beni e quello in sede di redazione delle tabelle, ma
egli certamente non era tenuto all’ulteriore e più gravoso onere probatorio di
dimostrare cioè anche la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli
accertati in tabella.
2 – Con il terzo motivo l’esponente

denuncia la violazione e falsa

applicazione degli artt. 69 disp. att. c.c. “per non aver ritenuto che al giudice
fossero attribuiti poteri officiosi di verifica dei valore dei piani o porzioni dei
piani, alla luce dei dati oggettivi forniti dalle parti, e di eliminazione egli errori
suddetti”
Il motivo è fondato . Questa Corte ha statuito che, sia per revisionare o
modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima
caratura di esse, il giudice deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo
conto di tutti gli elementi oggettivi – quali la superficie, l’altezza di piano, la
luminosità, l’esposizione – incidenti sul valore effettivo di esse, e quindi

Corte Suprema di Cassazione — Il sez. civ. – est. dr. G. A. Bursese- R.G.

6

per la predisposizione delle tabelle, ciò che avrebbe comportato

adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati ( Cass. n. 5942 del
15/06/1998).
3 – Con il 4° motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione
degli artt. 69 disp. att. c.c degli artt. 99,110 e 112 c.p.c.” per aver la Corte

l’erronea attribuzione delle spese ad immobili che non godono dei servizi “.
Anche tale doglianza appare fondata, per le stesse considerazioni sopra
svolte a proposito dei primi due motivi.
4 – Con il 5 motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 69
disp. att. c.c “per aver ritenuto non soggette a revisione le tabelle
approvate all’unanimità e quindi anche dalla Pettenuzzo”.
La doglianza è condivisibile. Invero l’approvazione delle tabelle millesimali e
quindi, la loro origine contrattuale, non preclude al condomino che le ha
approvate di potere chiedere la loro revisione. Le S.U. hanno in specie
ribadito ( Cass. sez. U. n. 18477 del 09/08/2010) che, l’atto di approvazione
delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha
natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato
con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la
maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.
Conclusivamente il ricorso dev’essere accolto e la sentenza dev’essere
cassata con il rinvio della causa anche per le spese di questo giudizio ad
altra sezione della Corte d’Appello di Venezia, la quale si pronuncerà in
conformità dei principi di diritto sopra enunciati.
P.Q.M.

Corte Suprema di Cassazione — 11 sez. civ. – est. dr. G. A. Bursese- R.G. n. I

7

d’Appello non considerato che è motivo di revisione delle tabelle anche

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa
anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’Appello di Venezia.
In Roma li

10 luglio 2013

IL CONSIGLIERE EST.

IL PRESIDENTE

(dottgile

Tkla)

•