Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21942 del 21/09/2017

Cassazione civile, sez. III, 21/09/2017, (ud. 07/07/2017, dep.21/09/2017),  n. 21942

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere –

Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere –

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere –

Dott. AMBROSI Irene – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 25601/2015 proposto da:

AVALON SRL, in persona del suo amministratore unico, Dott.

R.I., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GERMANICO 109, presso

lo studio dell’avvocato GIOVANNA SEBASTIO, rappresentata e difesa

dall’avvocato ATTILIO SEBASTIO giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

D.P.L., elettivamente domiciliata in ROMA, CORSO VITTORIO

EMANUELE II 18, presso lo studio dell’avvocato GREZ STUDIO,

rappresentata e difesa dagli avvocati LUIGI NILO, GIANPIERO RAMIREZ,

giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 390/2014 della CORTE D’APPELLO di LECCE,

depositata il 14/10/2014;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del

07/07/2017 dal Consigliere Dott. IRENE AMBROSI;

lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del

Sostituto Procuratore generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso

chiedendo l’accoglimento, p.q.r., del ricorso, relativamente al

primo motivo.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 390 del 14 ottobre 2014 la Corte d’Appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, ha respinto l’impugnazione principale proposta da Avalon s.r.l. avverso la pronunzia 10 agosto 2011 del Tribunale di Taranto con cui era stata rigettata la domanda proposta dalla medesima società (formulata a seguito di diffida ad adempiere) volta ad ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato in data 8 aprile 2008 tra Avalon (promissaria acquirente) e D.P.L. (promittente venditrice) e la condanna di quest’ultima al risarcimento del danno per inadempimento e alla restituzione della caparra confirmatoria; ha, inoltre, dichiarato inammissibile l’impugnazione incidentale proposta da D.P.L. e compensato integralmente le spese del giudizio tra le parti.

Avverso la decisione della Corte di appello di Lecce, Avalon s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi. Ha resistito con controricorso l’originaria convenuta D.P.L..

Entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 380 bis c.p.c..

Ha depositato conclusioni scritte il Pubblico Ministero concludendo per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione in relazione al primo motivo. RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo (“Violazione o falsa applicazione degli artt. 1218,1338,1453,1454,1455 c.c.; omesso esame di una questione decisiva e ritualmente demandata e oggetto di discussione in causa. (art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5)”) la ricorrente (promissaria acquirente dell’immobile) censura la parte della sentenza in cui la Corte d’Appello, pur avendo riconosciuto che l’immobile promesso in vendita era assolutamente privo di licenza edilizia, aveva una destinazione d’uso difforme da quella promessa dalla D.P. (promittente venditrice) ed era privo di agibilità, ha tuttavia negato l’effetto risolutorio della diffida effettuata dalla società (promissaria acquirente) ritenendo che la D.P. lo avrebbe promesso in vendita incolpevolmente, non essendo a conoscenza di quelle circostanze impeditive. In particolare, la Corte d’appello ha ritenuto non grave l’inadempimento della promittente venditrice poichè questa era stata indotta in errore da una situazione amministrativa apparentemente regolare, protrattasi negli anni, poichè era stata essa stessa acquirente inconsapevole di un immobile la cui licenza era stata annullata senza che a ciò seguisse alcuna notificazione e/o provvedimento amministrativo e perchè ne era stata locatrice per lunghi periodi per “uso commerciale”. Alla luce di tali considerazioni la Corte di appello ha ritenuto che alla promittente venditrice non potesse imputarsi l’inadempimento, essendosi la stessa adoperata con tutte le condotte da lei esigibili, prima e dopo la conclusione del preliminare, per il buon fine dell’affare e che lo stato amministrativo dell’immobile non le fosse stato noto per cause indipendenti dalla sua volontà.

Sostiene la ricorrente che l’ignoranza di una circostanza che dovrebbe essere nota alla parte che si obbliga determina colpa di quella parte e costituisce violazione dell’art. 1218 c.c. e dell’art. 1338 c.c.. Argomenta la ricorrente che l’ignoranza, addotta dalla parte inadempiente, quale causa materiale dell’inadempimento, non è ragione autosufficiente di giustificazione perchè solo l’ignoranza oggettivamente incolpevole avrebbe un simile effetto (e questa, sostiene, consiste nel fatto che la parte “ignorante” non sia tenuta a conoscere i fatti in questione, mentre, nel caso di specie, la promittente venditrice dell’immobile era tenuta a conoscere le condizioni urbanistiche dello stesso). Richiama infine la regola posta dall’art. 1218 c.c., secondo cui il debitore di una prestazione è costituito in colpa per il solo fatto di essersi obbligato e di non aver assolto al suo obbligo “se non prova che l’inadempimento è stato determinato da causa a lui non imputabile”.

2. Con il secondo motivo (“Violazione o falsa applicazione degli artt. 1418 e 1421 c.c., nonchè della L. n. 47 del 1985, art. 31 e art. 40, comma 2 (detta legge Bucalossi); omesso esame di una questione decisiva e ritualmente demandata, che era stata oggetto di discussione in causa. (art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5)”) la società ricorrente censura il percorso decisionale seguito dalla Corte d’appello, la quale avrebbe dovuto innanzi tutto interrogarsi circa la validità del negozio (essendo questa una questione pregiudiziale in quanto la valida esistenza di un contratto era da ritenersi logico presupposto della questione principale posta al giudice). Nell’argomentare tale motivo ikricorrente fa riferimento alla L. n. 47 del 1985, richiamando la giurisprudenza di legittimità secondo la quale deve ritenersi ormai definitivamente chiarito che agli effetti dell’art. 40 della suddetta legge sussiste la nullità formale degli atti di trasferimento di immobili dai quali non risulta la regolarità urbanistica del bene o la pendenza del procedimento di sanatoria, nonchè la nullità sostanziale per gli atti di trasferimento di immobili comunque non in regola con la disciplina urbanistica (in tal senso richiama le sentenze Cass. n. 2581/2014 e n. 23591/2013). Ad avviso della ricorrente il giudice, anche nel caso in cui non avesse potuto risolvere la lite in termini di inadempimento del contratto, avrebbe dovuto rilevare la nullità dello stesso (essendo tenuto a farlo, perchè le nullità urbanistiche non rientrano tra le nullità c.d. di protezione).

3. Con il terzo motivo (“Violazione o falsa applicazione degli artt. 1218,1321,1338 e 1478 c.c.; motivazione apparente (ma, in realtà, insussistente) circa una questione decisiva; omesso totale esame di un’intera domanda ritualmente proposta. (art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3, 4 e 5)) la ricorrente lamenta (oltre al disconoscimento dei danni ad essa arrecati dall’inadempimento della promittente venditrice) l’omessa pronuncia della Corte di appello sulla domanda di restituzione delle somme da essa versate a titolo di caparra in relazione al contratto di compravendita mai concluso. Sottolinea infine la contraddittorietà della motivazione della sentenza di appello la quale sembra, da una parte, reputare il contratto valido ed efficace e, dall’altra, ritenere che lo stesso sia venuto meno in relazione alla diffida ad adempiere o alla impossibilità sopravvenuta dell’esecuzione.

4. Il primo motivo di ricorso è fondato nei termini di seguito illustrati.

La censura coglie nel segno nell’evidenziare come il giudice di appello abbia desunto dalla mera ignoranza della promittente venditrice riguardo le circostanze di difformità e di non commerciabilità dell’immobile promesso in vendita, le ragioni della sua incolpevolezza e la conseguente non gravità dell’inadempimento.

Osserva il collegio che il risultato ermeneutico cui è pervenuta la Corte territoriale non risulta conforme al principio più volte affermato, in subiecta materia, da questo giudice di legittimità, a mente del quale la valutazione della non scarsa importanza dell’adempimento va apprezzata avuto riguardo all’interesse dell’altra parte. Tale valutazione va operata dal giudice di merito alla stregua di un duplice criterio, in primo luogo, applicando un parametro oggettivo e verificando se l’inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto in relazione al pregiudizio effettivamente causato all’altro contraente), si da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale. In secondo luogo, svolgendo l’indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell’una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell’altra), che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata (Sez. 2, 07/02/2001 n. 1773 Rv. 543714-01; Sez. 3, 28/03/2006 n. 7083 Rv. 588671-01; Sez. 2, 27/05/2015 n. 10995 Rv. 635646-01).

La valutazione della gravità dell’inadempimento va pertanto svolta con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto nonchè al concreto interesse dell’altra parte all’esatta e tempestiva prestazione (Sez. 3, 28/06/2010 n. 15363, Rv. 613983-01).

Intesa in tal senso la valutazione della gravità dell’inadempimento, appare allora evidente, nel caso in esame, che il giudice dell’appello ha mancato di apprezzare la gravità obiettiva dell’inadempimento della parte promittente tale da determinare impedimento alla stipula del contratto per mancanza delle qualità dell’immobile promesso in vendita come locale commerciale (addirittura privo di licenza edilizia, avente una destinazione d’uso difforme da quella promessa e privo di agibilità), e si è limitato a valutare subiettivamente la condotta della promittente venditrice secondo i principi di buona fede, affermando testualmente “deve escludersi che alla D.P. possa imputarsi un grave inadempimento essendosi ella adoperata con tutte le condotte da lei esigibili” e ritenendo non grave il suo inadempimento poichè la predetta era stata indotta in errore da una situazione amministrativa apparentemente regolare, protrattasi negli anni.

In altri termini, la Corte territoriale ha omesso il giudizio sulla esistenza di un fatto “grave”, concentrando le proprie argomentazioni sul profilo della imputabilità, mancando così di valutare compiutamente, se la gravità dell’inadempimento avesse inciso in modo apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto determinando un sensibile squilibrio del sinallagma contrattuale in relazione sia alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto.

Il motivo va, quindi, accolto e la sentenza impugnata va cassata sul punto, dovendo il giudice dell’appello verificare, alla luce dei principi ricordati, l’importanza dell’inadempimento.

5. Il secondo motivo di ricorso non è fondato.

La censura invoca un orientamento minoritario di questa Corte secondo cui l’irregolarità urbanistica di un immobile determina nullità dello stesso contratto preliminare secondo una previsione di nullità c.d. sostanziale (Sez. 2, 17/10/2013 n. 23591 Rv. 628025-01).

Il Collegio ritiene, viceversa, di aderire all’orientamento consolidato e prevalente secondo cui la sanzione della nullità prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita. Ne consegue che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita (nella specie, la S.C. nel caso di un preliminare avente ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, ha statuito che spetti egualmente al mediatore il diritto alla provvigione, essendosi costituito tra le parti un valido vincolo giuridico) (Sez. 3, 19/12/2013 n. 28456 Rv. 629136-01).

6. Dall’accoglimento del primo motivo di ricorso discende l’assorbimento del terzo e la sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio della causa, ex art. 383 c.p.c., ad altra Sezione della Corte di Appello di Lecce che si uniformerà ai principi sopra ricordati, provvedendo anche sulle spese del giudizio di cassazione (art. 385 c.p.c., comma 3).

PQM

La Corte rigetta il secondo motivo di ricorso e accoglie il primo, assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra Sezione della Corte di appello di Lecce, anche perchè provveda sulle le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 7 luglio 2017.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2017