Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21738 del 27/09/2019

Cassazione civile sez. II, 27/08/2019, (ud. 23/05/2019, dep. 27/08/2019), n.21738

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente –

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – rel. Consigliere –

Dott. VARRONE Luca – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 20731-2015 proposto da:

R.C., rappresentato e difeso dall’Avvocato MARIO DE GIORGIO ed

elettivamente domiciliato a Roma, via Italo Carlo Falbo 22, presso

lo studio dell’Avvocato ANGELO COLUCCI, per procura speciale in

calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

M.G.;

-intimato –

avverso la sentenza n. 757/2015 della CORTE D’APPELLO di BARI,

depositata il 14/5/2015;

udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del

23/5/2019 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE DONGIACOMO;

sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore

Generale della Repubblica, Dott. PEPE ALESSANDRO, il quale ha

concluso per l’accoglimento del primo e del 4 quarto motivo,

assorbiti gli altri;

sentito, per il ricorrente, l’Avvocato MARIO DE GIORGIO.

Fatto

FATTI DI CAUSA

R.C. ha proposto appello nei confronti della sentenza con la quale, in data 17/3/2009, il tribunale di Bari ha rigettato le domande che lo stesso, in qualità di promissario compratore, aveva proposto, con atto di citazione notificato il 14/11/2003, nei confronti di M.G., promittente venditore.

L’appellante, in particolare, con un unico ed articolato motivo di gravame, ha censurato l’impugnata sentenza lamentando che il tribunale avrebbe erroneamente ritenuto preclusa la possibilità di pronunciare la richiesta sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c., in luogo del contratto definitivo non concluso, a causa della difformità del compendio immobiliare promesso in vendita rispetto ai titoli edilizi (licenza, prima, e concessione, poi) che ne assentirono la costruzione. Secondo l’appellante, infatti, nel caso di specie non sarebbe applicabile il principio secondo il quale la sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 per gli atti di compravendita di immobili privi di concessione edilizia o di concessione in sanatoria precluderebbe l’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., ove risulti che l’immobile promesso in vendita sia affetto da irregolarità amministrative che lo rendano incommerciabile, senza che abbia alcun rilievo l’astratta possibilità del successivo ottenimento della concessione in sanatoria: tale principio, secondo l’appellante, opererebbe solo con riferimento agli immobili costruiti in assenza di licenza o di concessione edilizia o in totale difformità da tali provvedimenti autorizzativi ma non anche nelle ipotesi di parziale difformità.

L’appellante, quindi, ha chiesto che, in riforma dell’impugnata sentenza, fossero accolte le domande così come proposte in primo grado, vale a dire: – in via principale, l’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato con il convenuto a mezzo della scrittura privata del 23/2/1996, con il trasferimento in suo favore, previo pagamento del saldo del prezzo, pari a Lire 135.000.000, della proprietà del compendio immobiliare promesso in vendita, oltre ai diritti di comunione sul alcune parti comuni; – in via subordinata, il trasferimento coattivo dei suddetti immobili, subordinando l’efficacia traslativa della pronuncia costitutiva al conseguimento della sanatoria delle porzioni di fabbricato costruite in difformità dalla concessione o licenza edilizia, con l’attribuzione all’appellante della facoltà di presentare l’istanza di condono; in via ancor più gradata, la pronuncia della sentenza costitutiva limitatamente alle parti comuni del fabbricato realizzate in conformità al titolo edilizio, con l’esclusione delle porzioni abusive (locale a piano terra della superficie di mq 53 e sottostante locale al piano interrato della superficie di mq. 36 circa, previo pagamento del saldo del prezzo a determinarsi con l’ausilio di una consulenza tecnica); – in ogni caso, la condanna dell’appellato al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare di compravendita nonchè al rimborso delle spese necessarie per la regolarizzazione amministrativa delle difformità rispetto alla concessione edilizia, da liquidarsi a mezzo di consulenza tecnica d’ufficio; – in via ulteriormente subordinata, l’accoglimento della domanda di arricchimento senza giusta causa, nella misura, da determinare a mezzo di consulenza tecnica d’ufficio, corrispondente alla diminuzione patrimoniale patita dal promittente compratore per effetto del mancato acquisto della proprietà del compendio immobiliare oggetto del preliminare, nei limiti dell’arricchimento derivatone al promittente venditore.

M.G. si è costituito in giudizio ed ha eccepito l’inammissibilità ai sensi dell’art. 345 c.p.c. dei motivi d’appello concernenti domande non proposte in prime cure, ed ha contestato, quanto al merito, la fondatezza dell’appello, chiedendone, quindi, il rigetto, per essere il contratto preliminare insuscettibile di esecuzione in forma specifica in conseguenza del divieto stabilito dalla L. n. 47 del 1985, art. 40.

La corte d’appello, con la sentenza in epigrafe, ha rigettato l’appello.

La corte, in particolare, ha ritenuto che il motivo di gravame proposto dall’appellante, come sopra ricostruito, fosse destituito di fondamento giuridico e che la domanda di esecuzione in forma specifica, proposta a norma dell’art. 2932 c.c., non potesse essere, per l’effetto, accolta.

In effetti, ha osservato la corte, la nullità degli atti di disposizione degli edifici, prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 17,comma 2, recepito nel D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, comma 1, conseguente alla mancata dichiarazione degli estremi del titolo edilizio, e cioè della licenza o della concessione ad edificare (ovvero della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’art. 31 o degli ulteriori documenti ivi previsti), non solo comporta, per espressa previsione normativa, il divieto di stipulazione degli atti stessi ma si traduce anche, in ragione del carattere imperativo delle norme citate, in una preclusione all’esperibilità del rimedio previsto dall’art. 2932 c.c..

Ed infatti, ha proseguito la corte, in assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto successivamente prodotto in giudizio, degli estremi della concessione edilizia, ed in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall’art. 2932 c.c. perchè la L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2, che richiede le predette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (che non siano di servitù o di garanzia) relativi ad edifici o loro parti indirettamente influisce anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all’art. 2932 c.c., che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti; il limite predetto non può essere superato dalla astratta possibilità della successiva sanatoria della nullità, prevista, per i contratti, dall’art. 40, comma 4 (che espressamente consente la successiva “conferma”, con effetto sanante, del negozio viziato) attesa l’evidente incompatibilità tra l’istituto della conferma dell’atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l’autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare.

Nello stesso modo, ha aggiunto la corte, relativamente agli edifici costruiti successivamente all’entrata in vigore della L. n. 47 del 1985, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, degli estremi della concessione edilizia o in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, trattandosi di un requisito richiesto a pena di nullità.

E ciò vale, ha proseguito la corte, non soltanto nel caso in cui l’immobile sia stato costruito senza la licenza o la concessione edilizia e manchi la prescritta documentazione alternativa (concessione in sanatoria o domanda di condono corredata dalla prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate della relativa oblazione), ma anche quando l’immobile sia affetto da totale difformità dalla concessione e manchi la sanatoria. La carenza del titolo edilizio determina l’incommerciabilità dell’immobile venduto o promesso in vendita, ad integrare la quale è sufficiente che l’opera abbia subito modifiche nella sagoma o nel volume rispetto a quelli risultanti dal progetto approvato. La L. n. 47 cit., infatti, ha aggiunto la corte, accomuna, sotto il profilo delle sanzioni amministrative e penali, l’ipotesi di costruzione in totale difformità dalla concessione o con variazioni essenziali a quella dell’assenza di concessione: la nullità, invece, non colpisce le costruzioni effettuate in base a regolare concessione edilizia o caratterizzate da modifiche concernenti parti non essenziali del progetto.

Nel caso di specie, ha osservato la corte, è pacifico che il compendio immobiliare oggetto del preliminare è stato costruito in difformità dai progetti dai progetti assentiti, essendo stati abusivamente realizzati un locale a piano terra della superficie di mq. 53 e, al di sotto di quest’ultimo, un vano della superficie di mq. 36, entrambi adibiti ad attività artigianale.

Si tratta, secondo la corte, di irregolarità che superano senz’altro la soglia della parziale difformità rispetto a quanto assentito, in ragione della presenza di due manufatti suscettibili di autonoma utilizzazione e comportanti un non trascurabile aumento della volumetria prevista in progetto, sia fuori terra, che interrata.

La corte, quindi, è passata ad esaminare la domanda con la quale l’appellante ha chiesto, in via subordinata, la pronuncia di sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. subordinandone l’efficacia traslativa al conseguimento della concessione (o meglio, del permesso di costruire) in sanatoria.

Ha corte ha ritenuto che tale domanda non potesse essere accolta, essendo fin troppo evidente l’incompatibilità tra la statuizione condizionata e le peculiari caratteristiche della sentenza, le quali implicano, per il giudice, l’espletamento di incombenze assimilabili alla funzione notarile, senza considerare l’efficacia di giudicato che la sentenza medesima è destinata ad acquistare. La pronuncia costitutiva presuppone necessariamente il preventivo accertamento della ricorrenza delle condizioni di liceità del trasferimento della proprietà immobiliare. Inoltre, la verifica dell’avveramento della condizione a cui è subordinata non solo l’efficacia ma la stessa validità del trasferimento della proprietà non può in alcun modo essere sottratta al controllo del giudice.

La corte, quindi, è passata ad esaminare la domanda che l’appellante ha proposto in via ulteriormente subordinata, e cioè la pronuncia di una sentenza costitutiva parziale, limitata, cioè, a quelle parti del compendio immobiliare conformi ai progetti approvati dall’autorità comunale.

La corte ha rigettato anche tale domanda. Secondo la corte, infatti, la sentenza prevista dall’art. 2932 c.c. deve riprodurre, in luogo del contratto definitivo non concluso, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, con la conseguente impossibilità di introdurre modifiche alle previsioni negoziali: il promissario acquirente, quindi, ha proseguito la corte, a fronte di un immobile caratterizzato dalla presenza di irregolarità urbanistiche e/o edilizie per essere stati realizzati manufatti comportanti aumenti della superficie e della volumetria, rispetto a quelle autorizzate, non può chiedere l’esecuzione del preliminare di vendita per le sole parti dell’immobile conformi al titolo edilizio, quando il bene, come nel caso in esame, sia stato unitariamente considerato dai contraenti nella sua interezza. In proposito, ha osservato la corte, la sentenza prevista dall’art. 2932 c.c. non può essere determinare il trasferimento di un bene diverso da quello sul quale si è formato il consenso delle parti.

Nel caso in esame, ha proseguito la corte, sulla base del contenuto del contratto, e segnatamente delle caratteristiche strutturali e funzionali dell’immobile promesso in vendita (in particolare, l’intero piano terra adibito ad officina meccanica è costituito da due vani tra di loro intercomunicanti, quello più piccolo, edificato abusivamente, e quello più grande, conforme alla licenza edilizia, a cui è collegato il locale interrato, pure abusivo), e del criterio di determinazione del prezzo (a corpo), l’effettiva volontà delle parti, in ordine alla esatta identificazione dell’oggetto del preliminare, va presuntivamente ricostruita nel senso che le stesse abbiano inteso considerare il compendio immobiliare promesso in vendita come un unicum inscindibile, con la conseguenza che non può essere pronunciata una sentenza costitutiva parziale, poichè tale pronuncia determinerebbe il trasferimento di un bene oggettivamente diverso da quello considerato dalle parti.

La corte, infine, ha esaminato la domanda con la quale l’appellante ha proposto l’azione di ingiustificato arricchimento ai sensi dell’art. 2041 c.c., chiedendo la condanna dell’appellato al pagamento di una somma pari alla diminuzione patrimoniale conseguente al mancato ottenimento della proprietà degli immobili oggetto del preliminare.

La corte ha ritenuto che tale domanda, in ragione del principio di sussidiarietà dell’azione, fosse inammissibile.

La proponibilità dell’azione generale di arricchimento, la cui esperibilità va valutata in astratto, deve essere, infatti, negata, ha osservato la corte, tutte le volte che il depauperato abbia a disposizione altra azione utile per farsi indennizzare del pregiudizio subito, a nulla rilevando che sia decaduto da essa o sia rimasto soccombente in giudizio per ragioni di rito o di merito, purchè queste ragioni non attengano proprio all’originaria esercitabilità dell’azione, come nel caso in cui la pretesa basata su un contratto sia stata respinta per nullità del negozio stesso dovuta a difetto di forma o ad altra causa relativa alla carenza originaria dell’azione per difetto del titolo posto a suo fondamento. Nella specie, ha proseguito la corte, l’asserito arricchimento deve porsi in relazione ad un contratto, e cioè il preliminare di vendita, ed al mancato adempimento delle obbligazioni che da esso derivano a carico di una parte, per cui deve escludersi la causa ingiusta, con la conseguente preclusione della proposizione dell’azione generale di arricchimento fino a quando il contratto conserva, rispetto alle parti e ai loro aventi causa, la propria efficacia vincolante.

R.C., con ricorso notificato il 10/8/2015, ha chiesto, per cinque motivi, la cassazione della sentenza della corte d’appello, dichiaratamente non notificata.

M.G. è rimasto intimato.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione o la falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. e art. 115 c.p.c., in relazione alla L. n. 47 del 1985, artt. 12, 13,17 e 40 nonchè degli artt. 1346,1418 e 2932 c.c., a norma dell’art. 360 c.p.c., n. 3, e l’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti, a norma dell’art. 360 c.p.c., n. 5, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto, per un verso, che il compendio immobiliare oggetto del preliminare era stato costruito in difformità dai progetti dai progetti assentiti, essendo stati abusivamente realizzati un locale a piano terra della superficie di mq. 53 e, al di sotto di quest’ultimo, un vano della superficie di mq. 36, entrambi adibiti ad attività artigianale, e, per altro verso, che si tratta di irregolarità che superano senz’altro la soglia della parziale difformità rispetto a quanto assentito dall’autorità comunale.

1.2. La corte d’appello, tuttavia, ha osservato il ricorrente, così facendo, ha trascurato di considerare che, nel caso in cui l’immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica tale da non oltrepassare la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all’esecuzione in forma specifica, con la pronuncia della sentenza costitutiva prevista dall’art. 2932 c.c., dell’obbligo di concludere il relativo contratto di compravendita.

1.3. Nel caso di specie, infatti, ha proseguito il ricorrente, come dedotto con l’atto d’appello, il tribunale di Bari, con sentenza pronunciata inter partes in data 11/6/2003 e passata in giudicato, ha statuito che “non può sostenersi che l’immobile promesso in vendita al R. sia stato edificato in assenza o in totale difformità rispetto agli strumenti urbanistici ad esso pertinenti”, ritenendo, in particolare, che le irregolarità dello stesso, riguardanti un locale a piano terra di 53 mq ed un locale a piano interrato di 36 mq, non erano “tali da poter desumere una sensibile difformità rispetto agli strumenti urbanistici vigenti”, ed ha, quindi, rigettato la domanda con la quale lo stesso R. aveva chiesto la risoluzione giudiziale per inadempimento del contratto preliminare stipulato il 23/2/1996.

1.4. La corte d’appello, peraltro, ha proseguito il ricorrente, oltre alla lamentata violazione del giudicato, non ha tenuto conto neppure della relazione informativa che l’U.T.C. di Alberobello ha trasmesso al giudice il 28/1/2002 nella quale, in particolare, il predetto ufficio ha evidenziato che non vi fossero gli estremi per considerare, nella sua globalità, l’immobile in questione come costruito in totale difformità rispetto agli atti abilitativi.

2.1. Con il secondo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione e la falsa applicazione, sotto diverso profilo, delle norme richiamate con il primo motivo, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, e l’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti, a norma dell’art. 360 c.p.c., n. 5, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha rigettato la domanda con la quale lo stesso ricorrente aveva chiesto, in via subordinata, di subordinare l’efficacia traslativa della sentenza pronunciata a norma dell’art. 2932 c.c., così come avviene per il versamento del saldo del prezzo, al conseguimento della sanatoria dalla autorità amministrativa competente relativamente alle parti dell’immobile urbanisticamente irregolari, attribuendone la relativa facoltà allo stesso attore.

2.2. La corte d’appello, tuttavia, ha proseguito l’attore, ha rigettato la domanda, per un verso, senza dar conto delle ragioni che impedirebbero l’accoglimento della domanda proposta ai sensi dell’art. 2932 c.c. con la proposta formulazione accessoria e, per altro verso, richiamando, a supporto del relativo rigetto, le stesse argomentazioni negligenti il giudicato, omissive di elementi decisivi agli atti e violative di norme già poste a base della reiezione della domanda principale.

3.1. Con il terzo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione e la falsa applicazione dell’art. 2932 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, e l’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti, a norma dell’art. 360 c.p.c., n. 5, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha rigettato la domanda con la quale lo stesso ricorrente aveva chiesto, in via ulteriormente subordinata, di pronunciare la sentenza prevista dall’art. 2932 c.c. limitatamente alle parti dell’immobile che non si ritenevano affette da irregolarità amministrative, ritenendo che l’accoglimento di tale domanda avrebbe integrato un’indebita modificazione da parte del giudice delle previsioni negoziali, avendo le parti unitariamente considerato l’immobile nella sua interezza.

3.2. La corte d’appello, tuttavia, ha osservato il ricorrente, così facendo, ha trascurato di considerare la stessa sentenza aveva, in precedenza, affermato che i due vani asseritamente irregolari (e cioè quello più piccolo a pianoterra e quello interrato) sarebbero suscettibili di autonoma utilizzazione; ne consegue che il trasferimento ope iudicis dell’immobile con esclusione dei due vani ritenuti irregolari, è tutt’altro che impossibile ed illegittimo.

3.3. D’altra parte, ha proseguito il ricorrente, la corte ha trascurato di considerare che il contratto preliminare inter partes non faceva alcun riferimento al vano interrato per cui, relativamente ad esso, non è certamente lecito ritenerlo alla stregua di un bene oggetto di unitaria ed inscindibile considerazione dalle parti stipulanti.

3.4. In ogni caso, ha concluso il ricorrente, si è in presenza di presupposti, e cioè difformità non incidenti sulla struttura e la funzione del bene oggetto del preliminare nè della sua effettiva utilizzabilità, in relazione ai quali è ammissibile la pronuncia si una sentenza costitutiva parziale.

4. Con il quarto motivo, il ricorrente, lamentando la nullità della sentenza, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, e la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello non si è pronunciata sulla domanda, ritualmente proposta in primo grado e riproposta in appello, con la quale lo stesso ricorrente aveva chiesto la condanna dell’appellato al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata esecuzione del preliminare di compravendita nonchè delle spese necessarie per la regolarizzazione amministrativa delle difformità del fabbricato rispetto alla concessione edilizia.

5.1. Con il quinto motivo, il ricorrente, lamentando la violazione o la falsa applicazione dell’art. 2041 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, e l’omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha dichiarato l’inammissibilità della domanda che lo stesso ricorrente aveva proposto a norma dell’art. 2041 c.c., sul rilievo che la proponibilità dell’azione generale di arricchimento dev’essere negata allorchè il depauperato abbia a disposizione altra azione per ottenere l’indennizzo, a nulla rilevando che sia decaduto da essa o sia rimasto soccombente in giudizio, purchè queste ragioni non attengano proprio all’originaria esercitabilità dell’azione, come nel caso in cui la pretesa basata su un contratto sia stata respinta per nullità del negozio stesso.

5.2. Così facendo, però, ha osservato il ricorrente, la corte non ha considerato che le domande proposte dal R. ai sensi dell’art. 2932 c.c. in relazione al contratto preliminare stipulato con il M. sono state rigettate per la pretesa originaria illiceità del bene del cui trasferimento si tratta e per la conseguente nullità in cui sarebbe andata ad incorrere la sentenza costitutiva, vale a dire proprio per ragioni che attengono all’originaria esercitabilità dell’azione, che consentono la proponibilità dell’azione generale di arricchimento di cui all’art. 2041 c.c..

6.1. Il primo motivo è fondato con assorbimento degli altri. In effetti, qualora due giudizi tra le stesse parti abbiano riferimento al medesimo rapporto giuridico ed uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato, l’accertamento così compiuto in ordine alla situazione giuridica ovvero alla soluzione di questioni di fatto e di diritto relative ad un punto fondamentale comune ad entrambe le cause, formando la premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo della sentenza, preclude il riesame dello stesso punto di diritto accertato e risolto, anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno costituito lo scopo ed il petitum del primo (Cass. SU n. 13916 del 2006; conf., Cass. n. 8650 del 2010; Cass. n. 14535 del 2012; Cass. n. 5478 del 2013; Cass. n. 24433 del 2013).

6.2. Nel caso in esame, il tribunale di Bari, con la sentenza pronunciata tra le stesse parti in data 11/6/2003 ed incontestata mente passata in giudicato, ha rigettato la domanda con la quale il ricorrente aveva chiesto la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare stipulato il 23/2/1996 rilevando, come emerge dalla motivazione riprodotta in ricorso, che “non può sostenersi che l’immobile promesso in vendita al R. sia stato edificato in assenza o in totale difformità rispetto agli strumenti urbanistici ad esso pertinenti”, ritenendo, in particolare, che le irregolarità dello stesso, riguardanti un locale a piano terra di 53 mq ed un locale a piano interrato di 36 mq, non erano “tali da poter desumere una sensibile difformità rispetto agli strumenti urbanistici vigenti”.

6.3. La corte d’appello, quindi, lì dove ha statuito che l’immobile oggetto del preliminare era stato costruito in difformità dai progetti assentiti, essendo stati abusivamente realizzati un locale a piano terra della superficie di mq. 53 e, al di sotto di quest’ultimo, un vano della superficie di mq. 36, entrambi adibiti ad attività artigianale, e che tali irregolarità superavano senz’altro la soglia della parziale difformità rispetto a quanto assentito dall’autorità comunale, non si è, evidentemente, attenuta al giudicato che, in ordine alla stessa questione, si era in precedenza formato tra le stesse parti.

6.4. La sentenza del tribunale di Bari pronunciata nel 2003, infatti, in relazione all’accertamento (a torto o a ragione) compiuto (al fine di pronunciarsi sulla domanda di risoluzione per inadempimento proposta dal promissario acquirente) in ordine alla mancanza di una totale o, comunque, sensibile difformità dell’immobile (promesso in vendita) rispetto agli strumenti urbanistici ad esso pertinenti, in quella sede dedotta quale fatto impeditivo all’accoglimento della pretesa azionata, non poteva che precludere, come il ricorrente aveva giustamente invocato con l’atto d’appello, il riesame, nel successivo giudizio introdotto tra le stesse parti al fine di ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, della medesima questione, vale a dire la sussistenza di una difformità totale o, in mancanza, di una difformità solo parziale, dell’immobile in questione rispetto agli strumenti urbanistici, quale fatto parimenti impeditivo rispetto alla pretesa, qui fatta valere, alla pronuncia della sentenza prevista dall’art. 2932 c.c..

6.5. Ed è, in effetti, noto che l’irregolarità urbanistica che non oltrepassa la soglia della parziale difformità dalla concessione non preclude la pronuncia della sentenza prevista dall’art. 2932 c.c. (Cass. n. 8081 del 2014). Ai fini dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della L. n. 47 del 1985, art. 40infatti, nel caso in cui l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati nè revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica che non oltrepassa la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva perchè il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente (Cass. n. 20258 del 2009).

7. Il ricorso dev’essere, quindi, accolto e la sentenza impugnata, per l’effetto, cassata con rinvio ad altra sezione della corte d’appello di Bari, anche ai fini delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

la Corte così provvede: accoglie il ricorso e, per l’effetto, cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della corte d’appello di Bari, anche ai fini delle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 23 maggio 2019.

Depositato in Cancelleria il 27 agosto 2019

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