Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2173 del 31/01/2011

Cassazione civile sez. II, 31/01/2011, (ud. 13/12/2010, dep. 31/01/2011), n.2173

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ODDO Massimo – rel. Presidente –

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere –

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere –

Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere –

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 13360-2005 proposto da:

D.S.A. C.F. (OMISSIS), elettivamente

domiciliato in ROMA, VIA VESPASIANO 60, presso lo studio

dell’avvocato IANNELLI ARTURO, rappresentato e difeso dall’avvocato

GIANNOTTE LUCA;

– ricorrente –

contro

D.A. C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato

in ROMA, VIA POZZUOLI 7, presso lo studio dell’avvocato COMPAGNO

DANIELA, rappresentato e difeso dall’avvocato MOTOLESE GIOVANNI;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 270/2004 della Corte di Lecce SEZ. DIST. di

TARANTO, depositata il 16/08/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

13/12/2010 dal Consigliere Dote. GAETANO ANTONIO BURSESE;

udito l’Avvocato Giannotte Luca difensore del ricorrente che ha

chiesto l’accoglimento del ricorso;

adito l’Avv. Aliffi Silvio con delega depositata in udienza dell’Avv.

Motolese Giovanni difensore del resistente che ha chiesto di

riportarsi agli scritti ed insiste;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto del 16.01.92 D.S.A. citava in giudizio D.A., deducendo che, egli, con scrittura privata del 16.01.1992 aveva promesso di vendere a quest’ultimo – che a sua volta si era impegnato ad acquistare – un appartamento sito in località (OMISSIS) con annesso terreno di mq 148; che il convenuto era stato immesso nel possesso del fabbricato e che dopo aver versato 2 acconti sulla somma pattuita (pari a L. 39.000.000) non aveva inteso concludere l’atto definitivo di compravendita.

Invero, con racc. in data 3.1.1992 il D. aveva reclamato la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni per inadempimento di esso promittente venditore, in quanto questi aveva compromesso un immobile avente la superficie condonata inferiore a quella indicata nel preliminare; tutto ciò premesso chiedeva l’attore all’adito Tribunale di Taranto di pronunciare la risoluzione del menzionato contratto per inadempimento del promissario acquirente e di condannare conseguentemente quest’ultimo, alla restituzione dell’immobile con i frutti e le utilità prodotte dal 15 maggio 1991 fino all’effettiva consegna, al risarcimento dei danni da determinarsi in corso di causa, da compensarsi con le somme da esso attore incassate in esecuzione del preliminare di vendita.

Si costituiva il D. che contestava la domanda attrice rilevando che l’immobile era stato venduto a misura e che non era stato rogato per intero nell’atto di vendita dinnanzi al notaio in quanto la sua superficie era stata condonata solo in parte, per cui, in via riconvenzionale spiegava domanda di risoluzione per inadempimento del D.S., con consequenziale condanna dello stesso alla restituzione della somma versata in conto del prezzo, oltre al doppio della caparra; in subordine instava per il riconoscimento del proprio diritto di recedere dal contratto o quanto meno ad ottenere una diminuzione del prezzo convenuto.

L’adito Tribunale, previa istruzione della causa mediante produzione di documenti ed espletamento della CTU, con la sentenza in data 12.01.2002 accoglieva le domande proposte dall’attore D.S., condannando il convenuto D. al rilascio dell’immobile ed al pagamento di L. 12.000.000 sino al 31.12.2001 e di L. 2.7000.000 per ogni anno successivo fino all’effettivo rilascio, a titolo di utilità prodotte dall’immobile in quanto posseduto senza titolo, oltre al risarcimento dei danno quantificato in L. 12.000.000, così compensate con la somma di L. 22.000.000, dovute in restituzione all’attore dal convenuto.

Il tribunale aveva in proposito proceduto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti, ed aveva ritenuto che la diversità di superficie dichiarata ai fini del condono rispetto a quella reale dell’immobile, non costituiva un elemento oggettivamente valido da giustificare il rifiuto dell’acquirente alla conclusione del rogito, mentre, per converso, tale rifiuto del promittente acquirente aveva un’effettiva gravità ed efficacia determinante sull’esito del contratto, le cui finalità economiche venivano pregiudicate in modo definitivo.

Avverso detta pronunzia proponeva appello il D. dinanzi alla Corte d’Appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto sostenendo che il primo giudice non aveva adeguatamente considerato che egli aveva versato, prima di addivenire alla stipula dell’atto di vendita, somme per oltre la metà del prezzo pattuito ed ancora altre circostanze legittimanti il proprio comportamento di rifiuto alla stipula del contratto definitivo. Si costituiva l’appellato chiedendo il rigetto dell’impugnazione e l’integrale conferma della sentenza impugnata.

La Corte d’Appello, in accoglimento dell’impugnazione, riformava la sentenza impugnata e per l’effetto rigettava le domande proposte dal D.S.; accoglieva la domanda riconvenzionale dell’appellante, dichiarando risolto il contratto de quo per inadempimento dello stesso D.S., che conseguentemente condannava alla restituzione delle somme ricevute da controparte, con gli interessi al tasso legale, nonchè al pagamento delle spese del doppio grado;

disponeva infine che il D. restituisse l’immobile promesso in vendita in favore del promittente venditore D.S.. La corte di merito ravvisava nella fattispecie la prestazione di un aliud pro alio per fatto e colpa del promittente venditore in quanto, non essendo stata condonata l’intera superficie del cespite Immobiliare, questo doveva ritenersi incommerciabile e privo del requisito dell’abitabilità.

Ricorre per la cassazione della predetta statuizione D.S. A. con atto fondato su n. 3 censure; resiste con controricorso il D.; il ricorrente ha depositato memoria e depositato documenti.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Osserva la Corte in relazione all’eccezione inammissibilità del controricorso sollevata dal ricorrente con la memoria illustrativa di cui sopra, che lo stesso deve ritenersi ritualmente proposto e tempestivo e ex art. 370 c.p.c. avuto riguardo alla data di consegna dell’atto (il 27.6.2005) all’ufficiale giudiziario per la notifica a mezzo posta (e non alla data di reale conoscenza dell’atto da parte del ricorrente) (art. 149 c.p.c.; Corte cost. sent. n. 477/2002).

Passando al ricorso, con il primo motivo, l’esponente contesta la violazione dell’art. 112 c.p.c. nonchè l’omessa ed insufficiente motivazione. Sostiene che la sentenza, ravvisando un aliud pro alio in quanto parte dell’immobile non era stato sanato ex L. n. 47 del 1985 e sfornito di abitabilità legale, aveva travalicato il thema decidendum fissato dalle parti. Invero la causa petendi della domanda di risoluzione del convenuto era l’impossibilità di stipulare il contratto definivo per la superficie minore del cespite, per cui egli aveva chiesto in via subordinata la diminuzione del prezzo e non fatto valere il difetto di abitabilità dell’immobile. In ogni caso le parti avrebbero potuto consapevolmente accordarsi per alienare l’immobile anche privo di certificato di abitabilità D’altra parte con il condono parziale era pur sempre consentita un’abitabilità parziale, per cui difetterebbe il carattere di assolutezza dell’inabitabilità e sarebbe non ipotizzabile l’l’aiiud pro alio.

Ciò premesso osserva il Collegio che se anche non appare conferente il richiamo all’aliud pro alio può però ritenersi che, in definitiva, la Corte pugliese abbia inteso affermare che dell’acquirente aveva interesse al conseguimento di un immobile totalmente abitabile, utilizzabile e commerciabile ciò che giustificava la risoluzione del contratto in relazione alla res a lui consegnata che era priva in modo rilevante di siffatte caratteristiche. Il giudice dei merito ha infatti stabilito che a causa della mancata conoscenza da parte del D. “della condizione della res al tempo della stipulazione del preliminare da parte del promissario acquirente e per il colpevole inadempimento del venditore: venuto meno all’obbligo di consegnare la casa come pattuita, cioè provvista del requisito dell’abitabilità legale nella sua interezza, va pronunciata, ai sensi dell’art. 1453 c.c. la risoluzione del contratto preliminare di vendita… questa essendo rimedio di generale portata ed applicabile anche al compromesso ove una delle parti non adempia e I altra non preferisca chiedere la pronuncia della sentenza che tenga luogo, a norma dell’art. 2932 c.c., di contratto non concluso”.

Con il secondo motivo l’esponente denunzia la violazione e falsa applicazione della L. n. 47 del 1985, artt. 35 e 40 in relazione all’istituto del silenzio – assenso ivi delineato. Assume in sostanza che con i decorso dei cinque anni dalla presentazione della domanda di condono doveva ritenersi sanata anche quella parte della superficie dell’immobile che erroneamente non era stata inclusa nella superficie condonata, atteso che erano stati regolarmente effettuati sia i versamenti che le operazioni di accatastamento.

Ad avviso del Collegio trattasi di questione nuova che comunque presuppone accertamenti di fatto non consentiti in questa sede.

Peraltro l’affermazione contenuta nella censura non è di chiara interpretazione, tenuto conto che il ctu ha rilevato che l’oblazione non versata ammontava a L. 106.000.

Con il terzo motivo l’esponente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c.; nonchè l’insufficienza e contraddittorietà della motivazione. Deduce che la corte d’appello aveva disposto la restituzione dell’immobile, ma senza però i “frutti” maturati come da domanda svolta dallo stesso esponente, considerato che il D. aveva goduto gratuitamente dell’immobile per un lungo periodo (14 anni).

Rileva il Collegio che il giudice in prima istanza, accogliendo le domande proposte dall’attore D.S., aveva condannato il convenuto D. al rilascio dell’immobile ed al risarcimento dei danni in ragione di L. 12.000.000 sino al 31.12.2001 e L. 2.7000.000 per ogni anno successivo fino all’effettivo rilascio, a titolo di utilità prodotte dall’immobile in quanto posseduto senza titolo.

Tale capo della decisione non è stato appellato dal D., di talchè su tale specifico punto la sentenza del tribunale deve ritenersi passata in giudicato. Pertanto la Corte d’Appello non doveva pronunciarsi in proposito proprio perchè era divenuta definitiva la predetta statuizione; ne discende dunque l’inammissibilità della censura in esame per difetto di interesse da parte del ricorrente.

In conclusione il ricorso dev’essere rigettato. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 2.000,00 per onorario, oltre spese ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 13 dicembre 2010.

Depositato in Cancelleria il 31 gennaio 2011