Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21721 del 27/09/2019

Cassazione civile sez. II, 27/08/2019, (ud. 08/05/2019, dep. 27/08/2019), n.21721

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente –

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – rel. Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 20445-2015 proposto da:

C.S., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ANGELO

BARGONI 78, presso lo studio dell’avvocato STEFANIA STEMPERINI,

rappresentato e difeso dall’avvocato ANTONELLA SANTACROCE;

– ricorrente –

P.T., rappresentata e difesa dall’Avvocato GIUSEPPE

LANCIAPRIMA;

PA.EL., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE CAPITAN

CONSALVO, 21, presso lo studio dell’avvocato LAURA VERA CAPITANIO,

che la rappresenta e difende;

– controricorrenti incidentali –

avverso la sentenza n. 201/2015 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 12/02/2015;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

08/05/2019 dal Consigliere Dott. LUIGI GIOVANNI LOMBARDO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PATRONE IGNAZIO, che ha concluso per il rigetto dei ricorsi;

udito l’Avvocato SANTACROCE Antonella, difensore del ricorrente che

ha chiesto l’accoglimento delle difese in atti;

udito l’Avvocato CAPITANIO Laura Vera, difensore della resistente

PA.El., che ha chiesto l’accoglimento delle difese in atti.

Fatto

FATTI DI CAUSA

1. – P.T. e Pa.El. convennero in giudizio C. Sabatìno. Premettendo di avere stipulato un contratto preliminare col quale si erano obbligate a trasferire al convenuto un terreno edificabile con un vecchio fabbricato sito in (OMISSIS) ed un secondo terreno edificabile sito in località (OMISSIS) dello stesso comune, in cambio del trasferimento della proprietà di due appartamenti da edificarsi a cura del convenuto sul terreno sito nel (OMISSIS), lamentarono che, avendo esse trasferito la proprietà di tale ultimo fondo sul quale il convenuto aveva poi edificato un nuovo stabile, il C. si era rifiutato, nonostante il decorso del termine pattuito per la consegna degli immobili, di addivenire al trasferimento della proprietà dei due appartamenti in loro favore e di ottenere il trasferimento della proprietà del terreno in (OMISSIS); chiesero, pertanto, l’esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c. e la condanna del convenuto al risarcimento del danno.

Il C. resistette alle domande, deducendo l’inadempimento delle attrici sia per il fatto che sul terreno sito in (OMISSIS) gravava una servitù di condotta fognaria in favore del Comune sia per il fatto che le attrici non gli avevano ancora versato il corrispettivo dovuto per avere egli eseguito negli appartamenti lavori ulteriori rispetto a quelli originariamente pattuiti; chiese, pertanto, in via riconvenzionale, la parziale risoluzione del contratto di permuta e la condanna delle attici al pagamento di una somma corrispondente al valore del terreno, nonchè a corrispondergli la penale pattuita, le spese per le opere ulteriori eseguite negli appartamenti promessi in permuta ed il risarcimento degli ulteriori danni.

Il Tribunale di Teramo dispose il trasferimento, in favore delle attrici e in ragione di 1/2 per ciascuna, della proprietà dei due appartamenti, subordinando tale trasferimento al previo pagamento, da parte delle stesse e in favore del convenuto, della somma di Euro 5.200,00 pattuita tra le parti a titolo di corrispettivo nonchè alla contemporanea trascrizione in favore del C. del trasferimento della proprietà del terreno sito in (OMISSIS); condannò ancora le attrici a corrispondere al C. la somma di Euro 3.200,00 a titolo di corrispettivo per i lavori ulteriori eseguiti negli appartamenti; rigettò ogni altra domanda.

2. – Sui gravami proposti in via principale dal C. e in via incidentale dalle attrici, la Corte di Appello di L’Aquila confermò la pronuncia di primo grado.

3. – Per la cassazione della sentenza di appello ha proposto ricorso C.S. sulla base di cinque motivi.

Hanno resistito con controricorso P.T. e Pa.El., che hanno altresì proposto ricorso incidentale affidato a tre motivi.

Il ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Come si è detto, il ricorso principale si articola in cinque motivi.

1.1. – Col primo motivo di ricorso, si deduce (ex art. 360 c.p.c., n. 3) la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2932 c.c.e L. n. 47 del 1985, artt. 17, 18 e 40, D.P.R. n. 380 del 2001, artt. 30,31,32 e 46 per avere i giudici di merito disposto il trasferimento della proprietà degli appartamenti e del terreno in mancanza dei documenti attestanti la regolarità urbanistica delle unità abitative e in mancanza del certificato di destinazione urbanistica del terreno.

Il motivo è fondato.

Com’è noto, la L. 28 febbraio 1985, n. 47 (denominata “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive”), emanata al duplice scopo di reprimere il fenomeno dell’abusivismo e di sanare il pregresso, ha stabilito, all’art. 17, comma 1, che: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’art. 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. Analogamente, con riferimento agli atti aventi per oggetto diritti reali (esclusi quelli riguardanti i diritti di garanzia e di servitù) riferiti a costruzioni realizzate prima dell’entrata in vigore della detta legge, il successivo art. 40, comma 2 Legge medesima ha disposto che tali atti “sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’art. 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui all’art. 35, comma 6. Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti della L. 4 gennaio 1968, n. 15, art. 4 attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967”.

A sua volta, con riferimento agli atti aventi ad oggetto il trasferimento deì diritti reali su terreni, la L. n. 47 del 1985, art. 18, comma 2, allo scopo di prevenire il fenomeno della c.d. lottizzazione abusiva, ha stabilito che “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati nè trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purchè la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati”.

Il menzionato L. n. 47 del 1985, art. 17 è stato poi abrogato (l’art. 40 è invece rimasto in vigore) dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 136 (“Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”) a far data dalla sua entrata in vigore, ma è stato sostanzialmente riprodotto dal medesimo D.P.R. n. 380, art. 46 che dispone: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.

Anche la L. n. 47 del 1985, art. 18 è stato abrogato dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 136 ma è stato riprodotto col medesimo testo nel D.P.R. n. 380, art. 30.

Le Sezioni Unite di questa Suprema Corte hanno recentemente statuito che “La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418 c.c., comma 3 di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile” (Cass., Sez. Un., n. 8230 del 22/03/2019).

La nullità suddetta costituisce la sanzione di una norma imperativa di “ordine pubblico”, dettata nell’interesse generale e non disponibile dalle parti. Deve ritenersi pertanto preclusa, per le parti di un preliminare di compravendita immobiliare, la possibilità di rivolgersi al giudice onde ottenere quel trasferimento della proprietà dell’immobile promesso in vendita che essi non potrebbero conseguire per via negoziale per difetto di concessione edilizia o di titolo abilitativo equipollente; così come il giudice non può emanare sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione – contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio – circa gli estremi della concessione edilizia e di uno degli altri titoli abilitativi previsti dalla legge.

Come ha statuito questa Corte, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dalla L. n. 47 del 1985, art. 17 ed integra una condizione dell’azione ex art. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale; la relativa mancanza è rilevabile d’ufficio, anche in sede di legittimità se la soluzione della questione non richieda indagini non compiute nei precedenti gradi del giudizio e siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto da cui desumersi, atteso l’interesse pubblico all’ordinata trasformazione del territorio e le peculiarità della sentenza ex art. 2932 c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione che aveva ritenuto non equipollente alla detta dichiarazione la domanda di rilascio del certificato di agibilità prodotta in giudizio nella quale non erano indicati gli estremi del permesso di costruire) (Cass., Sez. 6 – 2, n. 8489 del 29/04/2016; analogamente, Cass., Sez. 6 – 2, n. 1505 del 22/01/2018; sulla rilevabilità d’ufficio, in ogni stato e grado del giudizio, degli estremi della concessione edilizia o di titolo equipollente, cfr. Cass. Sez. Un., n. 23825 del 11/11/2009; Cass., Sez. 2, n. 6684 del 07/03/2019).

Analogamente, deve ritenersi preclusa al giudice la possibilità di disporre, ex art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo della proprietà di un terreno (o di altri diritti reali su di esso) in assenza di certificato di destinazione urbanistica (cfr. Cass., Sez. 2, n. 13221 del 06/06/2006; Cass., Sez. 2, n. 17436 del 19/08/2011).

Orbene, nella specie i giudici di merito hanno disposto il trasferimento coattivo della proprietà di due appartamenti edificati in Teramo, dal C. alle attrici, nonchè il trasferimento coattivo della proprietà del terreno sito in (OMISSIS), dalle attrici al C., senza preoccuparsi di indicare gli estremi della concessione edilizia degli immobili urbani e di menzionare il certificato di destinazione urbanistica del terreno.

Con ciò i giudici sono incorsi in una evidente violazione delle disposizioni di legge imperative sopra richiamate, che comporta la cassazione della sentenza, con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di L’Aquila.

1.2. – Con l’accoglimento del primo motivo e la cassazione della statuizione che ha disposto il trasferimento coattivo della proprietà degli immobili, le rimanenti censure mosse col ricorso principale (miranti a contestare la legittimità del detto trasferimento ovvero la regolazione delle spese del giudizio) rimangono assorbite.

2. – Anche il ricorso incidentale (i cui tre motivi vertono tutti sulla regolazione delle spese processuali) rimane assorbito nell’accoglimento del primo motivo del ricorso principale.

3. – In definitiva, va accolto il primo motivo del ricorso principale; vanno dichiarati assorbiti gli altri motivi del ricorso principale nonchè il ricorso incidentale. La sentenza impugnata va cassata in relazione alla censura accolta, con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello di L’Aquila.

Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese relative al presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

accoglie il primo motivo del ricorso principale; dichiara assorbiti gli altri motivi del ricorso principale e il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte di Appello di L’Aquila.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione seconda Civile, il 8 maggio 2018.

Depositato in Cancelleria il 27 agosto 2019