Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21702 del 26/08/2019

Cassazione civile sez. II, 26/08/2019, (ud. 07/05/2019, dep. 26/08/2019), n.21702

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente –

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere –

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere –

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere –

Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

(art. 380-bis.1 c.p.c.)

sul ricorso (iscritto al N. R.G. 15605/’15) proposto da:

E.T.R.I. S.R.L., (P.I.: (OMISSIS)), in persona del legale

rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa, in virtù di

procura speciale a margine del ricorso, dagli Avv.ti Antonello

Angidni e Gregorio Critelli ed elettivamente domiciliata presso lo

studio del secondo, in Roma, v. A. Bertoloni, n. 35;

– ricorrente –

contro

C.M., (C.F.: (OMISSIS)), rappresentata e difesa, in forza

di procura speciale a margine del controricorso, dall’Avv. Luciano

Pisanu ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv. Carlo

Fede, in Roma, v. Berengario, n. 7;

– controricorrente –

Avverso la sentenza della Corte di appello di Cagliari n. 104/2015,

depositata l’11 febbraio 2015 (e notificata l’8 aprile 2015).

Fatto

RILEVATO IN FATTO

Con sentenza n. 1023/2011 il Tribunale di Cagliari, pronunciando sull’azione proposta da C.M. nei confronti della s.r.l. E.T.R.I. – avente ad oggetto il riconoscimento della legittimità del suo recesso per inadempimento della convenuta in ordine alla mancata stipula di un contratto definitivo di compravendita a seguito della conclusione di un preliminare concernente la proprietà di un terreno in (OMISSIS), per il quale era in corso un procedimento di sanatoria per la sua utilizzazione edificatoria -, rigettava la domanda e, in accoglimento dell’avversa pretesa dedotta dalla società convenuta, dichiarava l’illegittimità del recesso esercitato dall’attrice per inadempimento della stessa a causa del rifiuto ad addivenire alla stipula del contratto definitivo, riconoscendo alla convenuta il diritto a trattenere la versata caparra confirmatoria.

Decidendo sull’appello formulato dalla C.M. e nella costituzione della società appellata, la Corte di appello di Cagliari, con sentenza n. 104/2015 (depositata 1111 febbraio 2015), accoglieva il gravame e, in riforma dell’impugnata sentenza, condannava l’E.T.R.I. s.r.l. a corrispondere all’appellante la somma di Euro 20.658,28, oltre interessi legali, nonchè al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.

A fondamento dell’adottata decisione, la Corte sarda rilevava che era la società appellata che doveva considerarsi gravemente inadempiente rispetto agli obblighi che aveva assunto con la conclusione del contratto preliminare posto che essa non si era munita di un progetto regolarmente approvato per consentire la stipula del definitivo, donde la legittimità del recesso operato dalla promissaria acquirente, con il riconoscimento del suo diritto all’ottenimento della condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, ai sensi dell’art. 1385 c.c..

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Avverso la suddetta sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione la s.r.l. E.T.R.I., riferito a tre motivi, al quale ha resistito con controricorso l’intimata C.M..

2. Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., sul presupposto dell’asserita erroneità dell’interpretazione data dal giudice di appello alla clausola contenuta nel preliminare di vendita, laddove essa società – quale promittente venditrice – aveva garantito solo l’esistenza di un “progetto approvato dal Comune di Cagliari per la utilizzazione edificatoria dell’area”, ma non aveva, invece, garantito l’avvenuto rilascio della concessione edilizia.

3. Con il secondo motivo la ricorrente ha dedotto – sempre con riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione e/o falsa applicazione del D.L. 5 ottobre 1993, n. 398, art. 4 conv., con modif., dalla L. 4 dicembre 1993, n. 493, affermando che la Corte sarda aveva errato nel ritenere che il parere favorevole, da parte della Commissione Edilizia, sul progetto presentato da essa società non avesse il valore di approvazione finale, fatta salva ovviamente la necessità – per il rilascio della concessione edilizia – di versare gli oneri di urbanizzazione ed il contributo di concessione, obbligo al cui adempimento non si era impegnata essa società all’atto della stipula del contratto preliminare.

4. Con il terzo ed ultimo motivo la ricorrente ha prospettato – ancora in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – l’erronea interpretazione delle obbligazioni assunte dalla stessa, quale promittente venditrice, con il contratto preliminare del 16 settembre 1994, che – ai sensi dell’art. 1372 c.c. – aveva forza di legge tra le parti.

5. Rileva il collegio che i tre motivi, siccome tra loro connessi investendo le medesime questioni giuridiche, possono essere esaminati congiuntamente.

Essi sono infondati e devono, perciò, essere respinti.

Infatti, la Corte territoriale, facendo applicazione del canone prioritario di cui all’art. 1362 c.c. in relazione al testo dell’art. 1 del contratto preliminare intercorso tra le parti (riprodotto anche in ricorso), ha correttamente rilevato che, in effetti, con la relativa clausola la promittente venditrice aveva assicurato (obbligandosi al rispetto di tale impegno) che fosse esistente già un progetto approvato dalla competente P.A. da consentire l’utilizzazione edificatoria del terreno che avrebbe dovuto costituire oggetto del contratto di vendita da concludere, poi, in via definitiva (condizione, questa, necessaria per il rilascio della successiva concessione edilizia).

In tal senso il giudice di appello – diversamente da quello di primo grado – ha correttamente rilevato che non solo dalla lettera del contenuto della richiamata specifica pattuizione (riprodotta a pag. 3 del ricorso), ma anche dalla comune intenzione delle parti con essa manifestata, si sarebbe dovuto ritenere che, con la relativa clausola convenzionale, la promittente venditrice aveva univocamente inteso porre riferimento non solo al fatto che il terreno promesso in vendita ricadeva nel piano di risanamento dell’edilizia abusiva approvato dal Comune di Cagliari ma che per l’utilizzazione edificatoria della relativa area esisteva anche un progetto approvato.

Del resto, è risaputo che – secondo la pacifica giurisprudenza di questa Corte in tema di interpretazione di clausole contrattuali recanti eventuali espressioni non univoche – la contestazione proposta in sede di legittimità non può limitarsi a prospettare una sia pur plausibile interpretazione alternativa delle clausole stesse, ma deve rappresentare elementi idonei a far ritenere erronea la valutazione ermeneutica operata dal giudice del merito, cui l’attività di interpretazione del contratto è riservata. E nel caso di specie – sulla base dei criteri indicati dall’art. 1362 c.c. (che è l’unica norma in ambito ermeneutico di cui la ricorrente ha denunciato la violazione) – deve ravvisarsi la correttezza della valutazione della clausola operata dalla Corte cagliaritana, con la quale è stata motivatamente esclusa la condivisibilità della diversa interpretazione, prospettata dalla E.T.R.I. s.r.l..

Quindi, la Corte territoriale – sulla base di tale accertamento ermeneutico ed al fine di valutare la possibile violazione dello specifico obbligo contrattuale che la società promittente venditrice si era accollato – ha rilevato, con motivazione logica ed adeguata (come tale insindacabile nella presente sede di legittimità), che, a seguito di adeguata istruttoria, era invero emerso – contrariamente a quanto trasparente dalla contestata clausola contrattuale – che, in effetti, non esistesse un progetto già approvato.

Pertanto, in virtù dell’avvenuto riscontro di tale circostanza, il giudice di appello ha legittimamente ritenuto che, alla data concordata per la stipula del contratto definitivo, si era venuto a configurare l’inadempimento della promittente venditrice che aveva, invece, assicurato che vi fosse già un progetto idoneo per consentire la legittima utilizzazione edificatoria del terreno, senza, peraltro, che la stessa fosse stata in grado, sempre al momento della suddetta data, di produrre il relativo certificato di destinazione urbanistica al notaio rogante.

Di conseguenza, anche avuto riguardo all’efficacia del contratto ai sensi dell’art. 1372 c.c., la Corte sarda ha giustamente ravvisato la ricorrenza dei presupposti per dichiarare l’inadempimento della promittente venditrice, essendo assorbente l’accertamento dell’insussistenza della predetta condizione (verificata a seguito di apposita istruzione) e non rilevando, quindi, la questione posta con il secondo motivo del ricorso circa la possibile incidenza dei pareri rilasciati dalla Commissione edilizia (come tali non implicanti il rilascio del titolo concessorio).

A seguito dell’accertamento del suddetto inadempimento il giudice del gravame, con la decisione adottata, si è conformato alla consolidata giurisprudenza di questa Corte, alla stregua della quale, ai fini della legittimità del recesso di cui all’art. 1385 c.c. non è sufficiente, come in materia di risoluzione contrattuale, l’inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall’art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell’effettiva incidenza dell’inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l’utilità del contratto alla stregua dell’economia complessiva del medesimo (cfr., ad es., Cass. n. 18266/2011 e Cass. n. 409/2012).

E – nella fattispecie dedotta in giudizio – la Corte territoriale ha legittimamente ravvisato l’importanza dell’inadempimento della ricorrente non potendo la C.M. – per effetto della mancanza di un progetto approvato (di cui, invece, la s.r.l. E.T.R.I. aveva assicurato l’esistenza) che non avrebbe consentito l’utilizzazione a fini edificatori dell’area che aveva costituito oggetto del preliminare di compravendita – fruire della concreta utilità che si era ripromessa di conseguire con la stipula del contratto definitivo.

Alla stregua dei congrui accertamenti operati dalla Corte di appello e dell’applicabilità dei suddetti principi è corretta, quindi, la soluzione adottata in base alla quale, alla luce del tenore letterale e dell’impostazione finalistica del contratto preliminare, l’immediata edificabilità del terreno costituiva requisito determinante per il soddisfacimento dell’utilità che si era prefigurata la promissaria acquirente, ragion per cui la sua accertata insussistenza aveva configurato quel rilevante inadempimento ritenuto necessario dalla legge per legittimare l’applicazione dell’art. 1385 c.c.

6. In definitiva, alla stregua delle ragioni complessivamente esposte, il ricorso deve essere integralmente respinto.

A tale pronuncia consegue la condanna della ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano nella misura di cui in dispositivo.

Ricorrono, infine, le condizioni per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, del raddoppio del contributo unificato ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario nella misura del 15% ed accessori (iva e cap) come per legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del citato art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda civile, il 7 maggio 2019.

Depositato in Cancelleria il 26 agosto 2019