Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21689 del 23/10/2015

Civile Sent. Sez. 2 Num. 21689 Anno 2015
Presidente: MAZZACANE VINCENZO
Relatore: PARZIALE IPPOLISTO

SENTENZA
sul ricorso 13203-2010 proposto da:
MINATI ROBERTO MNTRRT4OR22L407V, elettivamente
domiciliato in Roma, Piazza Cavour 17 , presso lo studio dell’avvocato
MASSIMO PANZARANI, rappresentato e difeso dall’avvocato
FABIO CAPRARO, come da procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente principale e controricorrente al ricorso incidentale contro
CIARBONETTI MARIA CRBMRA42A45L1031, elettivamente
domiciliata in Roma, Viale Carso 77, presso lo studio dell’avvocato
EDGARDO PONTECORVO, che la rappresenta e difende
unitamente all’avvocato MARIA NIALDARI, come da procura speciale
a margine del controricorso e ricorso incidentale;
–

controrkorrente e ricorrente in via incidentale

–

avverso la sentenza n. 625/2009 della CORTE D’APPELLO di
VENEZIA, depositata il 09/04/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

Data pubblicazione: 23/10/2015

16/07/2015 dal Consigliere Ippolisto Parziale;
udito l’Avvocato Luciano Alberini per delega Pontecorvo, che si
riporta agli atti e alle conclusioni assunte;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
FRANCESCA CERONI, che conclude per l’inammissibilità del

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Sulla base della sentenza impugnata lo svolgimento del processo può
così riassumersi.
1.1 -n 17.10.1988, la dott.ssa Ciarbonetti Maria, notaio in Treviso,
citava in giudizio Minati Roberto, dal quale aveva «acquistato con atto di
compravendita del 23.12.1987 per il preuo di L 150.000.000 un appartamento
sito in Treviso, via Pa/estro n. 54, da adibire a studio notatile», chiedendone la
condanna «al risarcimento dei danni subiti, costituiti dal minor valore
dell’immobile, dalla perdita di tempo per sopralluoghi, accessi ad u sci, ecc., canoni
di loca.\-ione versati, costi per rifacimento e ra os7amento dei solai e per la relativa
progettazione, diminuita volumetria per la posa in opera dei nuovi solai de/piano
calpestio e delle travi di rinforzo di quelli del soffitto». Precisava che
nell’effettuare i lavori di manutenzione era emersa la necessità di
riparare i solai, parte dei quali inagibili. Aggiungeva che il venditore,
con lettera del 6.6.1988, «aveva negato di dovere alcuna garanzia, trattandosi
di costruzione ottocentesca e di vendita avvenuta nello “stato di fatto e di diritto” in
cui l’immobile si trovava» e che «nel frattempo il Comune di Treviso l’aveva
diffidata al rifacimento dei solai». Rilevava l’attrice che «la fattiipecie integrava
l’ipotesi di una vendita di aliud pro alio non avendo la cosa le caratteristiche che
l’avevano indotta all’acquisto».
1.2. Minati Roberto chiedeva il rigetto delle domande, assumendo che
«in base alla clausola n. 2 del contratto, la vendita era avvenuta “… nello stato di
fatto e di diritto” in cui i beni si trovavano; che l’unità compravenduta … faceva
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ricorso e comunque per il rigetto di entrambi i ricorsi.

parte di una costruzione ottocentesca ed era stata visitata ed ispe.zionata prima della
vendita più volte dall’attrice assistita dal tecnico di fiducia, geom. Tollot; che l’entità
del preuo concordato doveva ritenersi congrua in rela.zione alle condkioni
.
1.3. Con sentenza del 2003, il Tribunale di Treviso rigettava la

anteriormente alla stipulnione dell’atto di vendita l’unità immobiliare era stata
visitata più volte dall’attrice insieme con il

SUO

tecnico di fiducia, geom. L Tollot,

ed in tali ispezioni l’immobile era apparso in condkioni precarie e abbisognevole di
interventi di manutenzione; a detta del teste Perri “…ci si accorgeva, camminando,
che il pavimento non era uniforme e scricchiolava…”; b) nel corso di tali
sopralluoghi era stato fatto presente all’attrice “…che per il preuo richiesto si
trattava di un affare…” (teste Tollot); 2) l’unità compravenduta era inserita in un
edificio costruito da qualche secolo, tanto da essere riportato nella mappa di Treviso
del 1853, e negli anni precedenti era stata utilivata come sede di un partito
politico, e quindi da ritenersi frequentata dagli iscritti a questo; 3) i vki
eviden.ziatisi in occasione dei lavori di ordinaria manutenzione non erano tali da
comportare un intervento radicale, potendo essere eliminati mediante “rinforT,
come riferito dal teste De Marchi, per cui la realk_zckione del nuovo solaio aveva
costituito non un intervento di riparazione necessario, bensì un miglioramento; 4) la
presenza dei viti, per le caratteristiche dell’immobile, ben poteva essere rilevata
dall’acquirente in sede di sopralluogo, tenuto conto che le condkioni generali della
struttura e l’epoca remota della sua costrikione, unitamente alle anomalie
eviden_ziatesi nel corso della visita, avrebbero dovuto introdurre nell’attrice – assistita
dal tecnico – quanto meno il dubbio che il bene, oltre al degrado che era evidente,
poteva presentare ulteriori situazioni di usura, non eviderkiate, ma pure tuttavia
presenti nelle strutture; 5) che essa avesse accettato il rischio della presenza di tali
possibili ulteriori vivi era confermato dal fatto che il suo consenso si era perfezionato
a seguito dell’assicurckione ricevuta che “…per il preuo richiesto si trattava di un
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domanda. Osservava che «1) dalle prove testimoniali era emerso che: a)

affare…”; 6) conseguentemente doveva ritenersi che la clausola n. 2 del contratto,
secondo la quale la vendita era ejfettuata “…nello stato di fatto e di diritto…” in cui
il bene si trovava, non costituiva soltanto una clausola di stile, bensì clausola avente
contenuto negoRiale in relckione ai vizi non apparenti; 7) la garanzia inoltre non
era dovuta stante la facile riconoscibilità dei vki stessi».

d’Appello di Venezia, chiedendo la condanna del Minati al
risarcimento «dei danni subiti, quantificati in complessivi C 17.251,75 (L
33.404.045), oltre al danno per il minor valore dell’immobile».
3. La Corte veneta disponeva un supplemento di C.T.U. e, all’esito,
condannava «Minati Roberto al pagamento in favore di Ciarbonetti Maria della
somma di C 28.814,45, oltre agli ulteriori interessi …».
3.1 — Quanto ai vizi dei solai, la Corte locale osservava che «tramite la
C.T.U. espletata nel primo grado, e le prove assunte, è emerso che soltanto dopo la
rimozione del parquet di copertura del solaio è emerso che le travi di questo non
avevano su iciente presa sui muri perimetrali e non erano in grado di sostenere il
peso del pavimento». Aggiungeva che «sebbene la C. T. U. successivamente
espletata nel corso del giudkio di primo grado non abbia accertato l’effettivo stato
del solaio preesistente, essendo a tal fine necessario rimuovere almeno in parte il
nuovo solaio nel frattempo realk.zato al di sopra del vecchio, con interventi
distruttivi e costosissimi […] deve ritenersi accertato lo stato precario ed
eccessivamente deteriorato e marcescente di tale struttura, che ne ha reso necessaria
ed inclOribile la sostituzione, o l’integrale restauro». La Corte locale
qualificava “vi.zio occulto dell’immobile” la «condkione degradata delle travi di
sostegno del solaio», posto che il relativo accertamento era «stato possibile
soltanto dopo la rimozione del pavimento», escludendo che tale situazione
(fosse desumibile dai soli scricchiolii notati da alcuni testi in occasione delle visite
effettuate nel corso delle trattative per la definkione del contratto di vendita
dell’immobile, potendo detti scricchiolii essere manifestckione soltanto della vetustà
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–

4

–

2. Ciarbonetti Maria impugnava la sentenza innanzi alla Corte

della struttura, ma comunque compatibili con la sussistenza di una sufficiente
solidità delle travi di sostegno del solaio, eventualmente abbisognevoli di interventi di
rinfor\-p, ma non di una integrale loro sostitnione».
3.2 – La Corte locale affrontava poi la questione relativa
all’interpretazione della clausola contrattuale,

«secondo cui “la

attualmente si trovano”», rilevando che «questa espressione è inserita all’interno
della clausola n. 2 che prevede anche l’acquiskione da parte della compratrice “di
tutti i diritti, azioni e ragioni che al venditore spettano su quanto venduto, con ogni
accessione e pertinena, usi, comunioni, servitù attive e passive se e come legalmente
esistano”». Concludeva, quindi, la Corte territoriale che tale clausola
doveva intendersi di stile, «e quindi priva di per sé di efficacia nego.ziale»,
posto che detta espressione non era «diffirenfziata rispetto a tutte le ulteriori

facoltà e diritti che normalmente vengono trasferiti all’acquirente con una
compravendita», aggiungendo che «la previsione comunque può avere comportato
l’esclusione della responsabilità dei venditore soltanto per i vizi palesi, conosciuti, o
conoscibili, da parte della compratrice, ma non per quelli occulti».
3.3 — Quanto poi alla possibilità di prevedere l’esistenza di tale
situazione degradata, la Corte territoriale affermava che «non appare del

tutto condivisibile l’opinione espressa dal consulente tecnico nominato nel primo
grado secondo cui, data la vetustà […] e il conveniente pre.uo
pattuito sarebbe stato ragionevole per la Ciarbonetti “ipotivare un degrado non
minore di quello poi riscontrato ed una modalità di intervento non dissimile da
quella poi adottata, anche e soprattutto a causa del negozio sottostante”. Se era
verosimile che l’appartamento dovesse essere sottoposto ad interventi di sistemckione
e manutenzione ordinaria […] non altrettanto può affermarsi per la totale
insufficiente solidità delle travi di sostegno del pavimento, che oltre a costituire vkio
occulto della cosa compravenduta, ne pregiudicava la stessa idoneità ad essere
adibita a studio professionale».
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compravendita viene effettuata nello stato di fatto e di diritto in cui i beni

La Corte locale concludeva, quindi, nel senso che «deve escludersi che il
vizio riscontrato, o la possibile esistenza dello stesso, dovessero considerarsi
conosciuti, o accettati, dall’acquirente», affermando «la responsabilità del Minati
per i vizi dell’immobile riguardanti la totale inidoneità e difetto di solidità ed
efficienza delle strutture di sostegno del solaio e che ne hanno comportato l’integrale

3.4 – La Corte locale riteneva fondata anche la censura che aveva
lamentato che «il Minati fosse tenuto alla garanzia prevista dall’art. 1490 c. c.
non risultando che lo stesso avesse occultato i vizi». Osservava che «in tema di
compravendita, l’obbligikione di garanzia gravante sul venditore discende dal fatto
oggettivo del trasferimento di un bene affetto da vizi […] mentre eventuali profili di
colpa dell’alienante rilevano, ex art. 1494 c. c., ai soli eventuali, e diversi, fini
risarcitori», aggiungendo che «è irrilevante quindi, in ordine alla sussistenza
della responsabilità del venditore per i vizi suddetti dell’immobile, l’omessa
dimostrazione che lo stesso li conoscesse, o li avesse occultati all’acquirente».
Osservava ancora che «ai fini del risarcimento del danno […] l’art. 1494 c.c
[..] pone a carico del venditore una presunzione di colpa la quale viene meno solo
se lo stesso provi di avere ignorato incolpevolmente l’esistenza dei vizi. Nel caso di
specie deve ritenersi che il Minati prima di mettere in vendita l’immobile fosse
tenuto, secondo le norme di comune diligenza e correttezza, ad accertare almeno
sommariamente la sua idoneità, e questa verifica doveva riguardare anche le
strutture di sostegno del solaio, in modo da poter rendere edotti i possibili acquirenti
della effettiva consistenza e solidità del bene. Non risulta, e nemmeno egli ha
dedotto di avere compiuto questi necessari controlli, sicché sulla scorta della norma
citata va riconosciuto a suo carico l’obbligo di risarcire il danno all’appellante per la
sussistenza del vizio». Riconosceva, quindi, come danno emergente, sulla
base dell’espletata CTU, l’importo complessivo di L. 16.350.000, quali
costi «sostenuti dalla Ciarbonetti per la sola sostituzione del solaio e le ulteriori
opere di manutenzione straordinaria che si sono rese necessarie». Non
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sostituzione, o rifacimento, da parte della Ciarbonetti».

riconosceva invece la richiesta per «l’ulteriore pregiudiRio per la diminuzione
di valore dell’immobile derivata dai lavori di rifacimento del solaio, realivato con
struttura metallica leggera sovrapposta a quello preesistente, in corrispondenza del
negnio sottostante, con una sopraeleva_zione del pavimento di circa 12 cm., e quindi
per la diminnione di cubatura dei locali che ne è conseguita». Osservava che «la

diminuzione di volume, pari a circa mc. 15, i locali interessati hanno conservato,
tra il piano di calpestio ed il soffitto, un’alteua di m. 2,80, la quale è anche
superiore a quella minima stabilita dalla normativa nazionale in tema i requisiti
igienici negli ambienti abitabili e dal P.R.G. del Comune di Treviso, che fissano
entrambi in m. 2,70 l’altea minima». Concordava con le conclusioni del
CTU che «ha quindi escluso che tale modesta riduzione di cubatura possa avere
determinato un’effettiva diminuzione di valore del bene, tenuto conto che il medesimo
ha mantenuto la sua piena utili.rzabilità per la destinazione ad uso ufficio e che il
valore di mercato e commerciale degli immobili, e più in particolare per quelli del
centro storico, viene determinato esclusivamente dalle supelici degli ambienti e non
viene influenzato daltalte.z.za interna, purché questa rispetti i valori di norma».
Di qui la condanna agli importi indicati previa loro rivalutazione
secondo ISTAT.
4. Impugna tale decisione il signor Minati che formula tre motivi.
Resiste con controricorso la parte intimata, che avanza ricorso
incidentale articolato sulla base di due motivi. Le parti hanno
depositato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE
A — Il ricorso principale
1. I motivi del ricorso principale
1.1 – Col primo motivo di ricorso si deduce: «art. 360 n. 3) e 5,)violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1362, 1367, 1321 cod. civ. nonché violaRione dell’art. 116 c.p.c. – omessa motivazione». Ha errato la Corte
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C.T.U. oletata nel grado di appello ha rilevato che, pur considerando detta

lagunare a ritenere clausola di stile «la previsione contrattuale secondo cui “la
compravendita viene effettuata nello stato di fatto e di diritto in cui i beni
attualmente si trovano” […] non essendo differen.ziata rispetto alle ulteriori facoltà
e diritti che caratteri ano una compravendita». Osserva il ricorrente che «non
basta una qualsivoglia genericità ed indeterminateua della clausola ad autori.z.zare

perché «in netto contrasto con le norme in tema di intopreta.zione del contratto
(art. 1362 c. c. e segg.) e particolarmente con il principio di conserva.zione (non solo
del contratto, ma anche) della singole clausole stabilito dall’ad. 1367 c. c.
Occorre, invece, che il giudice analizzi la clausola «(ex art. 1362 e segg.
c. c.) in relazione al contesto (art. 1363 i’. c.) per trovare quale sia l’interpretaione
idonea a consentire alla stessa di avere qualche effetto (ad 1367 c.c.)». Rileva il
ricorrente che «il giudice d’appello non ha tenuto in considera .ione il
comportamento delle parti nella stipulaRione del contratto, ovvero non ha
interpretato la clausola n. 2 in relaione a quelle che sono state le trattative
precontrattuali caratterivate dal continuo accesso dell’acquirente con tecnici di
fiducia all’interno dell’immobile di causa. Nemmeno, il Giudicante ha interpretato
detta clausola in relazione alle emergenze processuali, in particolare quelle
testimoniali». Rileva ancora il ricorrente che, oltre tale violazione, la
sentenza è affetta anche da vizio di carenza e contraddittorietà della
motivazione, posto che «attribuisce valore a tale clausola perché avrebbe
comportato l’esclusione dei vizi palesi». Dopo aver affermato che si trattava
di clausola di stile, la Corte locale ritiene che detta clausola possa valere
solo per i vizi palesi».
Viene formulato il seguente quesito: «Se il giudice chiamato a decidere
sull’esonero di responsabilità del venditore, nell’interpretare una clausola del
contratto di compravendita, sia tenuto ad interpretare detta norma alla stregua del
comportamento pre-contrattuale tenuto dalle parti nonché emergente dalle prove
emerse in corso di causa incorrendo altrimenti in una viola ione di legge che
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il Giudice di merito a negare a questa efficacia qualificandola come “di stile”»,

comporti la conseguente nullità della sentenza per omessa valutckione delle prove».
1.2 – Col secondo motivo di ricorso si deduce: «Art 360 n. 3)-5) c:p.c..
viola ione dell’art. 1494 cc. – contraddittoria motiva ione sulla prova della
colpevole ignorana del venditore – viola ione dell’art. 116 c.p.c». Ritiene il
ricorrente che (palesemente contraddittoria poi risulta la motiva ione della

dell’art. 1494 c. c. e ritiene che le prove raccolte in sede di istruttoria siano dirimenti
nel fondare la predetta re.sponsabilità». Osserva il ricorrente che la Corte
locale, sulla base della CTU, ha ritenuto che «deve ritenersi accertato lo stato
precario ed eccessivamente deteriorato e marcescente di tale struttura [solaio, ndr],
che ne ha reso necessaria ed indefettibile la sostitnione, o l’integrale restauro» e
che «l’accertamento di tale condkione degradata delle travi di sostegno del solaio è
stato possibile soltanto dopo la nMoone del pavimento, si è trattato di un vkio
occulto dell’immobile». La Corte locale ha ritenuto responsabile il
ricorrente, affermando che egli (pnMa di mettere in vendita l’immobile fosse
tenuto, secondo le norme di diligerka e corrette.ua, ad accertare almeno
sommariamente la sua idoneità, e questa verifica doveva riguardare anche le
strutture di sostegno del solaio, in modo da poter rendere edotti i possibili acquirenti
dell’effettiva consistenza e solidità del bene». La Corte territoriale non ha però
considerato che «l’accertamento dello stato del solaio è stato possibile soltanto
dopo la rimozione del pavimento, dovendosi escludere che il vizio fosse desumibile
dai soli scricchiolii notati da alcuni testi in occasione delle visite effettuate nel corso
delle trattative per la definkione del contratto di vendita, potendo detti scricchiolii
essere manifesta Rione soltanto della vetustà della struttura». Di qui l’errata
applicazione dell’art. 1494 cod. civ., perché non vi era una colpevole
ignoranza dei vizi in questione in capo al venditore, posto che «solo dopo
aver smantellato il pavimento si è potuto accertare la necessità del rzAcimento del
solaio».
Rileva poi il ricorrente che «gli assenti “viti”
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de quo non sono
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sentenza nella parte in cui la Corte d’Appello ritiene responsabile il Minati ai sensi

altro che il normale deterioramento di un appartamento che ha quasi due secoli di
vita, motivo per cui l’acquirente, in primo luogo, avrebbe dovuto attendersi una
situazione di fatto come quella poi riscontrata, e in secondo luogo avrebbe comunque
potuto conoscere l’effettivo stato del bene atteso che nei numerosi sopralluoghi
effettuati si è peraltro avvalsa della consulena di tecnici speciali.z.zati». E ciò

Tollot Luigi ha precisato: “… per il pre.r.zo richiesto, si trattava di un (Ore. lo
visitai l’appartamento insieme alla dott.ssa Ciarbonetti”»). Inoltre il giudice
dell’appello non ha tenuto conto che il CTU aveva affermato che «si
trattava non di viti ma di straordinaria manutenzione». Del resto, prosegue il
ricorrente, «il giudice di seconde cure prende in considerazione la (‘TU di secondo
grado per quantificare le spese di manutenzione straordinaria, non qualificandoli
mai come vizi occulti».
In definitiva, il giudice dell’appello non ha «tenuto in debito conto le
emergenze processuali al fine di ritenere incolpevole l’ignorana del Minati in punto
vi.zi occulti», senza altresì considerare che «le consulene concludono per
tesistena di una normale usura del bene e non per l’esistenza di vizi occulti».
Viene formulato il seguente quesito: «Se il giudice chiamato a decidere
sull’esistena di viti occulti e della relativa responsabilità del venditore ex art.
1494 c. c. debba tener conto delle emergenze processuali, quali le presunioni
semplici e le emersene di due CTU, che fanno espresso nfitimento alla normale
usura del bene, dovendo motivare adeguatamente nel caso che ritenga dette
emergenze irrilevanti per l’esclusione della responsabilità del venditore per l’esistenza
dei vizi occulti, avendole viceversa ritenute inidonee per il compratore a fondare la
conoscena dei presunti vi.zi».
1.3 -. Col terzo motivo di ricorso si deduce: «ad. 360 n. 5 c.p.c. – vijo di
motivnione per omesso esame delle censure avverso consulena tecnica – conclusioni
contrastanti». Secondo il ricorrente, la Corte d’Appello «ha sposato le
emergene della CI disposta nel secondo grado, senza tener per nulla conto delle
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risultava in giudizio anche dalle prove testimoniali espletate («Il geom.

risultane, rectius, obiezioni mosse dal (‘TP dell’odierno ricorrente nonché
tralasciando un aspetto fondamentale nportato nella (‘TU di primo grado ed
omesso anche dal nuovo consulente: trattasi dei lavori straordinari effettuati
dall’appellante sull’immobile». Il CTU di primo grado (Ing. Perusini) aveva
sostenuto che «non vi erano elementi per capire lo stato dei solai prima

quali fossero quelle ordinarie e quelle invece straordinarie, e soprattutto dunque se le
opere che vennero realivate fossero a loro volta effettivamente necessarie o meno».
Aggiunge il ricorrente che il CTU aveva evidenziato che per
individuare l’effettivo stato dei solai ante lavori, occorreva «mettere in
luce i particolari del solaio originario, con inevitabili prove distruttive, costosissime,
di un ordine di grandeua non minore del quantum di cui è causa». Aggiunge
ancora il ricorrente che il CTU nominato nel grado d’appello «non tiene
per nulla conto delle conclusioni a cui perviene l’Ing. Perusini, (‘TU di primo
grado, ma si limita a descrivere le opere realk‘.zate ed a catalogarle secondo la
comune esperienza (..ordinarie e … straordinarie), dando per scontato … che le
opere straordinarie fossero necessarie». Sottolinea che il suo CTP, Ing. Trotta,
aveva indicato modalità concrete (per valutare l’affidabilità di una trave
vecchia di decenni». In definitiva, secondo il ricorrente, «l’acquirente avrebbe
dovuto procedere promuovendo un accertamento tecnico preventivo», avendo egli
«svolto dei lavori che hanno completamente impedito ogni verifica in ordine allo
stato dei luoghi precedenti, impedendo quindi anche di riconoscere o meno la
qualifica di ordinatietà o straordinarietà dei lavori». L’onere del compratore
era «quello di ‘fotografare” la situazione di fatto al momento dell’acquisto
dell’immobile, prima ancora di eseguire i lavori, di talché avrebbe ben potuto a
seguito di un eipletamento della (‘TU, eventualmente determinare la qualfflca dei
lavori eseguiti: ordinari o straordinari».
Il ricorrente conclude, quindi, affermando che «il giudice di seconde cure ha
ritenuto provata la necessità di quelle opere ritenute straordinarie sulla base
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dell’intervento, e con ciò determinare le opere effettivamente da realkzare e dunque

dell’elaborato peritale che le classificava tali, senza la benché minima prova
sull’inidoneità delle travi portanti».

B. Il ricorso incidentale.
1. I motivi del ricorso.
1.1 – Col primo motivo di ricorso si deduce: «Assoluta carena e/ o grave

punto decisivo della controversia ( art. 360, n. 5, cod. proc. civ.); violaRione di legge
el o falsa applicazione delle norme che regolano, in materia di contratto di
compravendita, le conseguenze giuridiche per i vizi della cosa venduta art. 1492 c. c.
e di quelle che regolano il concreto risarcimento del danno dal venditore colpevole ex
art. 1494 c.c. ( art. 360, n. 3, cod. proc. civ. Art. 112 e seg.ti c.p.c.)».
La Corte di appello, nell’accogliere la domanda

“quanti minoris”, ha

erroneamente «limitato l’integrale risarcimento dovuto in questi casi dal venditore
colpevole». Osserva di aver «concluso perché venisse riconosciuto il minor valore
della porzione immobiliare venduta, causa la minor cubatura – 15 mc circaconseguita dal non poter sostituire l’originario solaio per la presenza nei locali
sottostanti dei negozi aperti al pubblico» con conseguente necessità di
rinforzare il «solaio originario di calpestio, marcescente e impraticabile, e della
posa in opera, al di sopra di questo, ma senza appoggio su questo, di nuovo solaio».
Chiarisce di aver prodotto la documentazione relativa ai lavori
effettuati, nonché le prove relative agli esborsi per il protarsi della
locazione dello studio Notarile di via Paris Bordone di Treviso.
Osserva che «l’azione di risarcimento di cui all’art. 1494 c. c. presuppone … di
per sé la colpa del venditore consistente nell’omissione della diligena necessaria a
scongiurare l’eventuale presenza di viti e difetti nella cosa, compresi quelli occulti, la
cui responsabilità pertanto ben può estendersi … a tutti i danni subiti
dall’acquirente collegati con nesso di causalità alla predetta colpa del venditore»,
dovendosi porre il compratore «nella situazione economica equivalente a
quella in cui si sarebbe trovato se non avesse concluso il contratto o se lo avesse
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insufficienza e/ o contraddittorietà e/ o mera apparena di motivazione su di un

concluso a preuo inferiore (questo è qui il caso stante la domanda attorea)».
Rileva poi che «altrettanto legittimo è poi il cumulo tra le due azioni, quella che
consegue dall’art. 1492 c. c., che riguarda la presenza di viti e difetti sulla cosa, e
da quello regolata dall’art. 1494 c.c.; i relativi presupposti peraltro sono …
totalmente differenti, tendendo la prima ad eliminare l’oggettivo squilibrio tra le

quindi della prova contraria che qui neppure è stata accennata».Rileva ancora la
ricorrente che «la Corte Veneta … motiva solo in ordine alla minor cubatura,
tralascia[ndo] la realtà delle ulteriori richieste».
La Corte territoriale ha errato anche applicando l’art. 1494 cod. civ.,
avendo limitato il danno risarcibile.
Viene formulato il seguente quesito «se nella fattispecie qui dedotta di vizi
occulti che pregiudicano la stessa idoneità della porzione immobiliare venduta per la
immediata soddisfazione della fumzione garantita di studio professionale, il
venditore, diversamente da quanto pronunciato dalla Corte d’Appello di Venqia
nella sentena impugnata, deve essere dichiarato responsabile per i precisati dOtti
della porzione immobiliare compravenduta e di cui all’aione disposta con l’art.
1492 c.c. – che è stata qui limitata alla domanda di quanti minoris – non in
rela.zione a criteri astratti ed inconferenti alla specie, ma ai contingenti patti
intervenuti con la compravendita e riguardanti, nel caso, l’entità originaria pattuita,
quella, invece minore, usufruibile a seguito dei lavori intervenuti per la necessità di
eliminare i riscontrati difetti occulti sostanziali afferenti la porzione trasferita, e la
natura funzionale specifica ad uso ufficio del bene così ceduto dal venditore stesso».
Quanto alla domanda di risarcimento danni che si aggiunge all’azione
ex art.1492 c.c., il ricorrente pone il seguente quesito «se, diversamente da
quanto pronunciato dalla Corte d’Appello di Venezia nella senten.za impugnata,
nella fattispecie dedotta ed appena riassunta nel quesito che precede, la debena del
risarcimento dei danni per le responsabilità del venditore stante la presunzione di
sua colpa e la mancata prova contraria alla normativa presunzione da parte del
Ric. 2010 n. 13203 sez. 52 – ud. 16-07-2015

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prestazioni, mentre la seconda presuppone in sé la colpa del venditore, onerato

venditore medesimo, si concreti.z.zi nella entità del danno realmente subito dalla
compratrice determinato come disposto dall’art. 1494 c. c. e cioè in tutte le sue
componenti positive di costo (posa in opera di nuovo solaio calpestio e suo collaudo,
consolidamento travi del soffitto, consolidamento muri portanti, protrarsi della
locazione di altro studio notatile in attesa del rilascio della licetka edilkia e della

porzione immobiliare venduta, e per rendere la funionalità alla stessa) collegate con
nesso di causalità alla sussistente colpa del venditore, legittimamente pertanto estese
a tutto l’interesse positivo della compratrice che deve venir posta nella situazione
economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovata se avesse concluso il
contratto a pre:m inferiore».
2. Col secondo motivo di ricorso si deduce:

«Carenza e/ o grave

insufficienza e/ o contraddittorietà e/ o mera apparenza di motivazione (art. 360,
n. 5, cod. proc. civ.); viola ione di legge e/ o falsa applicazione delle norme che
regolano per la liquidaRione delle spese giudkiali, il principio della soccomben.za —
art. 91 c.p.c.- e quello della compensazione — art. 92 c.p.c. , come vigenti prima
della riforma di cui alla legge n. 69/2009, – D.M 08/ 04/ 2004, n. 127, art.6.
(art. 360, n. 3, cod. proc. civ.)». Osserva la ricorrente che «raccoglimento del
primo motivo di ricorso incidentale ha come naturale conseguenza la riforma della
pronuncia della Corte sulle spese di primo e di secondo grado sopportate dalla dott.
Ciarbonetti Maria».
La decisione n. 625/2009 «non appare motivata o non completamente motivata
anche in ordine alla liquidazione delle spese e competenze di lite». É errata la
disposta compensazione