Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21569 del 26/10/2016

Cassazione civile sez. trib., 26/10/2016, (ud. 04/05/2016, dep. 26/10/2016), n.21569

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TRIBUTARIA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHINDEMI Domenico – Presidente –

Dott. ZOSO Liana Maria Teresa – Consigliere –

Dott. BRUSCHETTA Ernestino Luigi – Consigliere –

Dott. MELONI Marina – rel. Consigliere –

Dott. SOLAINI Luca – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30072/2010 proposto da:

V.G., V.A., V.D. nq di eredi di

V.R., G.N., B.M., elettivamente

domiciliati in ROMA CIRCONVALLAZIONE CLODIA 86 PIANO 1 INT. 5,

presso lo studio dell’avvocato ROBERTO MARTIRE, che li rappresenta e

difende giusta delega in calce;

– ricorrenti –

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE in persona del Direttore pro tempore,

elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso

l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende;

– controricorrente

e contro

AGENZIA DELLE ENTRATE UFFICIO DI ROMA (OMISSIS);

– intimato –

avverso la sentenza n. 187/2010 della COMM.TRIB.REG. di ROMA,

depositata il 24/06/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

04/05/2016 dal Consigliere Dott. MARINA MELONI;

udito per il ricorrente l’Avvocato MARTIRE che ha chiesto

l’accoglimento;

udito per il controricorrente l’Avvocato CAMASSA che si riporta al

controricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SOLDI Anna Maria, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L’Agenzia delle Entrate Ufficio di Roma notificò a G.N. ed altri un avviso di rettifica di maggior valore e liquidazione di maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale relativa ad atto di compravendita di un locale uso ufficio con annesso magazzino sito nel Comune di Roma, registrato in data 6/8/2002, elevando il valore da Euro 270.000,00 a 501.000,00 oltre interessi e sanzioni. I contribuenti proposero ricorso davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma, contestando il maggior valore accertato dall’Ufficio.

La Commissione Tributaria Provinciale di Roma accolse il ricorso, l’Agenzia delle Entrate propose impugnazione avverso la sentenza di primo grado davanti alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio la quale in riforma della sentenza di primo grado, determinò il valore accertato dall’Ufficio in 403.000,00 Euro.

Avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio hanno proposto ricorso per cassazione i contribuenti con tre motivi. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso. I ricorrenti hanno depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano violazione e falsa applicazione del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51 commi 2 e 3, ed art. 52, commi 2 e 2 bis, testo unico dell’imposta di registro, L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 7, e L. n. 241 del 1990, art. 3, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in quanto all’avviso di accertamento non erano stati allegati i dati emergenti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.), non accessibili liberamente a tutti ma solo dietro pagamento di 1.500,00 Euro più iva a semestre ed in ogni caso tali dati non apparivano adeguati e congrui alla valutazione dell’immobile.

Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano omessa,insufficiente e contraddittoria motivazione circa la domanda di annullamento dell’avviso di rettifica; violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., e artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c., nonchè D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, commi 2 e 3, Testo Unico dell’imposta di registro in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, in quanto il giudice di appello aveva ritenuto determinanti i dati emergenti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) senza considerare che le stime dell’OMI, trattandosi di mere presunzioni, dovevano essere integrate da altri elementi probatori per essere considerate ragionevolmente attendibili. Inoltre la CTR aveva disatteso gli elementi probatori offerti dai contribuenti sulla congruità del prezzo e cioè ben 24 documenti fra i quali una perizia giurata e confermato così la valutazione dell’Ufficio pur non sostenuta da adeguata prova documentale.

Con il terzo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano omessa,insufficiente e contraddittoria motivazione nonchè violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115 e 116 c.p.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, in quanto il giudice di appello non aveva esaminato i motivi di impugnazione dell’avviso di rettifica e non aveva dato conto dell’iter logico seguito per ritenere congruo e giustificato il maggior valore venale del bene compravenduto e la sua rispondenza al valore di mercato, cosi come accertato dall’Agenzia del Territorio sulla base di una diversa valutazione degli elementi D.P.R. n. 131 del 1986, ex art. 51.

Il ricorso proposto è fondato e deve essere accolto in ordine a tutti i motivi da trattare congiuntamente in quanto connessi tra loro.

Occorre premettere a tal riguardo che, relativamente all’onere probatorio incombente sull’Ufficio in tema di imposte derivanti dalla compravendita di immobile, va considerato che l’accertamento da parte dell’Agenzia delle entrate del “valore venale in comune commercio”, di cui al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 2, ai fini della determinazione della base imponibile di un contratto di compravendita immobiliare, deve tenere conto della natura, consistenza ed ubicazione dei beni in considerazione delle caratteristiche oggettive delle aree, tenuto conto della collocazione nello strumento urbanistico nonchè dello stato delle opere di urbanizzazione,avendo riguardo ai trasferimenti avvenuti non oltre tre anni prima che abbiano avuto per oggetto immobili con analoghe caratteristiche e condizioni.

Nella fattispecie la CTR ha errato nel ritenere adempiuto da parte dell’Agenzia l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento di maggior valore in materia di imposta di registro nonchè l’onere probatorio posto a capo dell’Ufficio in quanto l’accertamento era stato effettuato sulla base delle sole quotazioni O.M.I. per aree edificabili site nel medesimo comune, relative ai valori di mercato per immobili similari.

Le stime dell’OMI, meri valori presuntivi ed indiziari inidonei da soli a determinare un maggior valore non sono idonee a fondare il differente accertamento del valore effettuato dall’Ufficio e dovevano essere integrate da altri elementi probatori, per essere considerate ragionevolmente attendibili.

Infatti questa Corte ha precisato al riguardo che (Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 25707 del 21/12/2015) “Le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicchè, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art. 115 c.p.c., comma 2, sono idonee solamente a condurre ad indicazioni di valori di larga massima”.

Per quanto sopra deve essere accolto il ricorso proposto con rinvio al giudice di merito anche per le spese del giudizio di legittimità, affinchè applichi i principi sopra enunciati.

PQM

Accoglie il ricorso proposto, cassa la sentenza e rinvia alla CTR del Lazio anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Quinta Civile, il 4 maggio 2016.

Depositato in Cancelleria il 26 ottobre 2016

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