Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21567 del 07/10/2020

Cassazione civile sez. II, 07/10/2020, (ud. 26/06/2020, dep. 07/10/2020), n.21567

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente –

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4365/2016 R.G. proposto da:

G.C., rappresentato e difeso dall’avv. Ascanio Pensi,

elettivamente domiciliato in Roma, Largo Goldoni n. 47;

– ricorrente –

contro

S.A., rappresentata e difesa dall’avv. Elena Fortuna,

elettivamente domiciliata in Roma, Via Lungotevere della Vittoria n.

9, presso l’avv. Laura Di Fazio;

– controricorrente –

e

G.R., rappresentata e difesa dall’avv. Raffaele Sperati, con

domicilio eletto in Roma, al Corso Trieste 171, presso gli avv.ti

Daniele Marra, e Cristiana Fabbrizi;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 243/2015,

depositata in data 14.1.2015;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26.6.2020 dal

Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato.

 

Fatto

FATTI DI CAUSA

S.A. ha adito il Tribunale di Latina, esponendo di esser proprietaria di un terreno sito in (OMISSIS), bene che Ga.Ai. aveva illegittimamente donato a G.C., con atto del 2.5.1994.

Ha chiesto di dichiarare la nullità della donazione e di ordinare la restituzione del bene, con condanna al pagamento di un’indennità per l’occupazione illegittima e con vittoria di spese processuali.

G.C. ha resistito alla domanda, eccependo che la donante aveva posseduto il bene sin dal 1963, che solo nel 1984 la S. aveva rivendicato la proprietà e che le parti avevano stipulato un contratto di locazione, sebbene egli avesse già acquistato la proprietà dell’immobile per usucapione.

Ha chiesto di respingere la domanda e, in via riconvenzionale, di condannare l’attrice al rimborso delle spese sostenute per le migliorie apportate al bene.

Il tribunale ha accolto la domanda principale, ha dichiarato la nullità della donazione ed ha condannato i convenuti al rilascio del bene e al pagamento di un’indennità di occupazione, pari ad Euro 47404,46, oltre accessori; in accoglimento della riconvenzionale ha ordinato il pagamento, in favore di G.C., delle migliorie apportate all’immobile, per un valore pari ad Euro 6300,07, oltre interessi.

La sentenza è stata appellata in via principale da G.C. ed in via incidentale dalla S..

In corso di causa è deceduta Ga.Ai. ed il processo è stato riassunto nei confronti di G.R., che, costituendosi in giudizio, ha dedotto di aver rinunciato all’eredità materna.

All’esito la Corte capitolina, respingendo l’impugnazione principale ed in accoglimento di quella incidentale, ha riformato parzialmente la decisione, condannando il G. al pagamento dell’indennità di occupazione anche per il periodo successivo al 2001 (nella misura calcolata dal c.t.u., con gli aggiornamenti ex L. n. 392 del 1978) e fino al rilascio dell’immobile, confermando nel resto la decisione del tribunale.

Secondo il giudice distrettuale, la S. aveva reso ampia prova di esser proprietaria dell’immobile per successione legittima dalla nonna T.T. in V., nonchè quale erede in rappresentazione della propria madre premorta V.M. in S., avendo inoltre prodotto il titolo di acquisto della T. (rogito del 20.8.1996) e dimostrato il possesso continuo ed interrotto del bene fino alla proposizione del giudizio.

La sentenza ha stabilito che l’indennità di occupazione andava calcolata in base al valore medio di mercato degli immobili aventi analoga ubicazione e caratteristiche di pregio e non sul canone convenzionalmente pattuito, poichè detta indennità si riferiva al periodo di occupazione successivo alla scadenza del contratto di locazione.

La Corte d’appello ha poi ritenuto inammissibile l’eccezione di prescrizione dell’indennità di occupazione, in quanto non proposta in primo grado, e ha respinto la domanda di rimborso delle ulteriori spese per le migliorie anticipate dal conduttore, rilevando che gli artt. 5 e 6 del contratto di locazione ponevano tali oneri a carico del G..

La cassazione della sentenza è chiesta da G.C. con ricorso in sei motivi, illustrati con memoria.

S.A. e S.R. hanno depositato separati controricorsi. In prossimità dell’adunanza S.A. ha altresì depositato memoria illustrativa.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. L’eccezione di inammissibilità del ricorso è infondata.

Appaiono adeguatamente individuate le questioni in diritto sottoposte allo scrutinio di legittimità, le critiche mosse alla sentenza impugnata e le parti della sentenza di cui è chiesta la cassazione, con un pertinente richiamo agli atti del processo di merito.

2. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 333,334 e 343 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, sostenendo che l’appello incidentale tardivo della S. doveva essere dichiarato inammissibile poichè proposto dopo la scadenza del termine di cui all’art. 327 c.p.c. ed avendo ad oggetto un capo della sentenza di primo grado diverso da quello impugnato in via principale.

Il motivo non merita accoglimento.

L’appello principale del G. aveva investito la statuizione di nullità della donazione e la pronuncia accessoria di condanna al pagamento dell’indennità di occupazione (invocando, in proposito, la parziale prescrizione del credito), rimettendo in discussione l’intera regolazione adottata, sul punto, dal tribunale.

A sua volta l’appellante in via incidentale aveva chiesto di estendere la condanna anche al pagamento dell’indennità maturate per il periodo di occupazione successivo al 2001, fino al rilascio effettivo. Di conseguenza, sia l’impugnazione principale che quella incidentale avevano attinto il medesimo capo di pronuncia e, comunque, nessuna preclusione poteva farsi discendere dalla scadenza del termine lungo di impugnazione, poichè in base al combinato disposto di cui agli artt. 334,343 e 371 c.p.c., è ammessa l’impugnazione incidentale tardiva (da proporsi con l’atto di costituzione dell’appellato o con il controricorso nel giudizio di cassazione) anche quando sia scaduto il termine per l’impugnazione principale e persino se la parte abbia prestato acquiescenza alla sentenza, indipendentemente dal fatto che si tratti di un capo autonomo della sentenza stessa e che, quindi, l’interesse ad impugnare fosse preesistente, dato che nessuna distinzione in proposito è contenuta nelle citate disposizioni, dovendosi individuare, quale unica conseguenza sfavorevole dell’impugnazione cosiddetta tardiva, che essa perde efficacia se l’impugnazione principale è dichiarata inammissibile (Cass. 29593/2018).

Una volta impugnata la sentenza, resta impregiudicata la facoltà delle altre parti di rimettere in discussione l’assetto di interessi derivante dalla pronuncia impugnata, in coerenza con i principi della cd. parità delle armi e della ragionevole durata del processo, atteso che una diversa, e più restrittiva, interpretazione indurrebbe ciascuna parte a cautelarsi proponendo un’autonoma impugnazione tempestiva sulla statuizione rispetto alla quale è rimasta soccombente, con inevitabile proliferazione dei processi di impugnazione (Cass. 18415/2018).

3. Il secondo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per aver la sentenza dichiarato che l’eccezione di prescrizione del diritto all’indennità di occupazione non era stata mai sollevata, mentre detta eccezione era stata proposta con la comparsa conclusionale depositata in primo grado ed era stata formulata successivamente anche nella memoria di costituzione in appello.

Il motivo è inammissibile poichè prospetta un errore di fatto vertente su una circostanza di carattere processuale (quanto all’effettiva proposizione dell’eccezione di prescrizione), denunciabile con la revocazione ex art. 395 c.p.c., n. 4 e non con il ricorso ordinario, stante inoltre la non decisività del rilievo, posto che l’eccezione, eventualmente proposta nella comparsa conclusionale di primo grado (o direttamente in appello), sarebbe stata comunque tardiva e perciò inammissibile.

4. Il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 948 c.c., nonchè l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, sostenendo che, essendo stata proposta una domanda di rivendica del bene controverso, occorreva la prova rigorosa della titolarità, risalendo, attraverso i precedenti passaggi, ad un acquisto a titolo originario.

Secondo il ricorrente, la S. avrebbe dovuto dimostrare di essere l’erede unica della T., di aver accettato l’eredità e che il bene facesse parte dell’asse ereditario, depositando la denuncia di successione, i certificati di nascita e di morte della madre V.M. e il certificato di famiglia di S.A..

Si assume infine che la concessione in locazione dell’immobile, da parte della titolare, non poteva l’animus possidendi e l’esercizio del possesso ad usucapionem da parte della T. e della stessa resistente in presenza di plurimi elementi contrari (quali la dichiarazione resa dalle resistenti di non esser titolari dei beni, il mancato pagamento delle tasse sull’immobile, la mancata richiesta di pagamento del canone o di rilascio alla scadenza della locazione). Il motivo non merita accoglimento.

La Corte d’appello, facendo corretta applicazione dei principi in tema di prova della proprietà, è risalita, attraverso i passaggi intermedi (successione legittima e per rappresentazione, titolo di acquisto dell’immobile ad opera della T., dante causa della resistente), ad un acquisto a titolo originario, rilevando che prima la T. e poi la S. avevano posseduto il bene per tutto il periodo successivo al 1963, sia in via diretta, che in via indiretta (mediante la stipula di contratti di locazione con terzi, già nel corso del 1967, e quindi con lo stesso G.C.), fino alla proposizione della domanda giudiziale.

La concessione in locazione del bene a far data dal 1967 ad opera della T., già titolare dell’immobile in base al rogito di acquisto prodotto in giudizio, era circostanza legittimamente valorizzabile (unitamente alle successive vicende successorie) ai fini della prova dell’animus possidendi (e quindi del possesso ad usucapionem), configurandosi un uso indiretto da parte della formale intestataria dell’immobile e quindi un atto di esercizio del possesso pieno a titolo di proprietà.

Quanto alla valenza delle contrarie circostanze descritte in ricorso, dall’impugnazione non risulta dove e quando siano state dibattute nei gradi di merito, restando comunque affidato al giudice di merito il compito di stabilire la natura del potere esercitato (Cass. 356/2017; Cass. 11410/2010; Cass. 4035/2007), come pure di selezionare le risultanze processuali ai fini della decisione, con prevalenza sulle ulteriori acquisizioni processuali, ove, come nella specie, non si evidenzino errori in diritto.

5. Il quarto motivo denuncia la violazione degli artt. 1362,1364,1365,1366,1341 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, lamentando che la Corte di merito non abbia rilevato che la clausola del contratto di locazione con cui erano stati posti a carico del conduttore i costi di adeguamento e ristrutturazione dell’immobile, riguardava i soli esborsi relativi agli interventi espressamente elencati e non tutti quelli effettivamente eseguiti (costi di rimozione dei detriti e le opere di consolidamento in occasione di una frana; interventi volti a rendere abitabile l’immobile, spese di realizzazione di un lastrico solare al di sopra della grotta volto a limitare i danni da umido; pagamento dell’ici e della richiesta di sanatoria per i lavori di ampliamento e dell’attivazione delle utenze), per i quali già il tribunale aveva erroneamente negato il diritto al rimborso.

Secondo il ricorrente, la clausola sub 6) del contratto doveva ritenersi vessatoria (comportando la rinuncia del conduttore al rimborso dei costi sostenuti per le migliorie e le addizioni o per adeguare il bene all’uso convenuto), e quindi inefficace per difetto di specifica sottoscrizione da parte del conduttore.

Il motivo non merita accoglimento.

Anzitutto il ricorso – in evidente difetto di specificità – riporta solo in parte il contenuto della clausola sub 5) del contratto, omettendo del tutto di trascrivere la clausola sub 6), sì da pregiudicare l’esame del contenuto del contratto, posto che, in relazione alla natura sostanziale del vizio denunciato, questa Corte non ha accesso diretto agli atti del giudizio di merito.

Il ricorso neppure spiega perchè l’elenco dei lavori contemplati nella clausola sub 5 dovesse considerarsi tassativo e non esemplificativo, come invece sostenuto dalla Corte d’appello, e quali criteri di interpretazione del contratto siano stati concretamente disattesi, risolvendosi – sul punto – nell’inammissibile prospettazione di un risultato ermeneutico diverso da quello accolto dalla decisione.

Nel prospettare la violazione dell’art. 1341 c.c., la censura solleva inoltre – una questione nuova, non trattata nei gradi di merito e comunque preclusa in cassazione (richiedendo ulteriori accertamenti istruttori riguardo alle modalità di conclusione del contratto, alla sua eventuale predisposizione unilaterale, etc. etc.), ciò anche a voler trascurare come la sentenza impugnata abbia evidenziato che la misura del canone era stata fissata tenendo conto che il conduttore si era assunto il costo delle spese per le migliorie, le addizioni o per rendere utilizzabile l’immobile, consentendo di supporre che tali clausole non fossero state unilateralmente predisposte dalla locatrice.

In ogni caso, trattandosi di locazione ad uso non abitativo, le parti erano libere di derogare alla disciplina in tema di indennità per miglioramenti ed addizioni o di porre a carico del conduttore anche spese gravanti, di norma, sul locatore, stante l’assenza del divieto di concordare liberamente la regolazione economica del rapporto di locazione (Cass. 13245/2010; Cass. 15592/2007; Cass. 9019/2005).

6. Il quinto motivo denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la sentenza omesso di pronunciare sulla censura, proposta in appello, riguardante il fatto che i costi sostenuti dal conduttore – oggetto della domanda di rimborso e stimati dal c.t.p. – erano di importo notevolmente superiore a quello quantificato dal c.t.u..

Il motivo è inammissibile, poichè, avendo la sentenza di secondo grado confermato la liquidazione dei rimborsi effettuata dal tribunale, respingendo la domanda relativamente agli importi ulteriori, la censura non chiarisce quali voci avessero quantificato i perizi, se quelli ammessi a rimborso o quelli esclusi e se quindi il motivo di appello si riferisse ai primi o a quelli oggetto della pronuncia di rigetto.

Tale specificazione era necessaria, perchè, riguardo alle voci non ammesse a rimborso, il giudice, dopo aver confermato la sentenza di primo grado, non era tenuto a pronunciarsi espressamente sulla congruità delle valutazioni operate dal c.t.u. e a rispondere ai rilievi del tecnico di parte, potendo ravvisarsi una statuizione implicita di rigetto del motivo, in quanto incompatibile con l’impostazione logico-giuridica della decisione (Cass. 24155/2017; Cass. 29191/2017; Cass. 18491/2018; Cass. 20718/2018; Cass. 15255/2019).

7. Il sesto motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per aver la Corte di merito trascurato che l’immobile locato non aveva le caratteristiche di un’abitazione civile e non poteva essere abitato, e per aver conseguentemente quantificato l’indennità per l’occupazione abusiva in un importo eccessivo ed ingiustificato.

Il motivo è infondato.

L’ammontare dell’indennità di occupazione è stato liquidato in base al valore medio di mercato di immobili con analoghe caratteristiche di pregio e ubicazione, alla luce della particolare appetibilità dovuta alla collocazione in zona centrale di un centro ad alto richiamo turistico, con fruibilità della vista del porto di Borbone, sulla base di informazioni presso agenzie immobiliari del posto.

La mancata valorizzazione dell’impossibilità di utilizzare l’immobile a fini abitativi non appare frutto di un’omissione riguardo ad una circostanza decisiva per il giudizio, ma della selezione degli elementi ritenuti decisivi ai fini della decisione e – pertanto – di un apprezzamento incensurabile, in quanto correttamente motivato mediante il richiamo a caratteristiche oggettive del bene idonee a dar conto della liquidazione operata, anche considerando che, come ammesso dal ricorrente, l’immobile era stato interessato da rilevanti interventi di adeguamento volti a renderlo utilizzabile, non essendone precluso un uso diverso da quello abitativo.

Il ricorso è respinto, con aggravio di spese secondo soccombenza. Si dà atto, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, pari ad Euro 200,00 per esborsi ed Euro 4000,00 per compenso, in favore di S.A., e di Euro 200,00 per esborsi ed Euro 3000,00 per compenso in favore di G.R., il tutto oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali, in misura del 15%. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, il 26 giugno 2020.

Depositato in Cancelleria il 7 ottobre 2020

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