Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21473 del 25/10/2016

Cassazione civile sez. III, 25/10/2016, (ud. 29/09/2016, dep. 25/10/2016), n.21473

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente –

Dott. GRAZIOSI Chiara – rel. Consigliere –

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere –

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere –

Dott. DEMARCHI ALBENGO Paolo Giovanni – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8710/2014 proposto da:

L’OASI 92 SRL, in persona del legale rappresentante p.t. Sig.

B.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA F.P. DE’ CALBOLI 5,

presso lo studio dell’avvocato EVA UTZERI, che la rappresenta e

difende giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

ATER ROMA, in persona del Direttore Generale pro tempore, Arch.

R.C., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA PAOLUCCI DE CALBOLI

20-E, presso lo studio dell’avvocato EDMONDA ROLLI, che la

rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 367/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 13/02/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

29/09/2016 dal Consigliere Dott. CHIARA GRAZIOSI;

udito l’Avvocato EDMONDA ROLLI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SOLDI Anna Maria, che ha concluso per l’inammissibilità in

subordine rigetto.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto notificato il 21 maggio 1999 ATER di Roma citava davanti al Tribunale di Roma L’Oasi 92 S.r.l. per la convalida della licenza per finita locazione dal (OMISSIS) relativa a un contratto locatizio avente per oggetto un’area sita appunto in Roma; la convenuta si costituiva resistendo ed eccependo difetto di legittimazione attiva ex art. 1602 c.c., essendo stata venduta, prima della disdetta – risalente questa al (OMISSIS) – l’area a Ditta Federici e Iglori per Costruzioni Edilizie S.p.A. in data (OMISSIS).

Con sentenza n. 1780/2010 il Tribunale – rilevando tra l’altro che la suddetta società acquirente con lettera del (OMISSIS) aveva comunicato alla conduttrice il proprio subentro nel contratto – rigettava la domanda, ritenendo che ATER non fosse più legittimata per aver perso la qualità di locatrice.

Avendo ATER presentato appello, essendosi L’Oasi 92 S.r.l. costituita chiedendo la conferma della sentenza impugnata, ed essendo altresì intervenuta Ditta Federici e Iglori per Costruzioni Edilizie S.p.A., la Corte d’appello di Roma, con sentenza del 17 gennaio – 13 febbraio 2013, ha dichiarato inammissibile la domanda dell’intervenuta e accolto l’appello, dichiarando cessato il contratto in data (OMISSIS) e condannando L’Oasi 92 S.r.l. al rilascio dell’immobile all’appellata.

2. Ha presentato ricorso L’Oasi 92 S.r.l. sulla base di due motivi, da cui si difende con controricorso ATER.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

3. Il ricorso è infondato.

3.1 Il primo motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione ed errata applicazione dell’art. 1602 c.c., artt. 81 e 100 c.p.c.: il giudice d’appello non avrebbe tenuto conto che il conduttore cui è chiesto il rilascio dell’immobile può eccepire sul diritto di proprietà dell’attore; inoltre la corte territoriale avrebbe disatteso l’art. 1602 c.c., in forza del quale all’acquisto consegue il subingresso dell’acquirente nel contratto locatizio, per cui dal (OMISSIS) ATER avrebbe perso la legittimazione attiva per il procedimento di convalida della licenza per finita locazione, in quanto – in mancanza di contraria volontà delle parti del contratto di vendita (da esprimere nell’atto di vendita stesso o in un atto contestuale) nel senso che la locazione proseguisse in capo all’alienante – vi sarebbe stata surrogazione, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., del terzo acquirente nel contratto locatizio senza necessità di consenso del conduttore. Pertanto sarebbero stati violati anche l’art. 81 c.p.c. – per cui, al di fuori dei casi previsti dalla legge, non si può far valere nel processo un diritto altrui – e l’art. 100 c.p.c., in relazione all’attualità necessaria dell’interesse ad agire. La disdetta del (OMISSIS) dovrebbe pertanto essere dichiarata invalida, e la locazione si sarebbe rinnovata per altri sei mesi a decorrere dal 1 giugno 2010.

Il secondo motivo, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 115 c.p.c.: il giudice d’appello si sarebbe fondato sulla lettera dell’acquirente del (OMISSIS) benchè sia lo stesso acquirente, nell’atto di intervento, a spiegare il contenuto affermando il suo subentro nel rapporto locatizio.

3.2 I due motivi possono essere vagliati congiuntamente, perchè si incentrano entrambi sulla questione della legittimazione di ATER ad agire quale locatrice del contratto in questione e della relativa eccezione di controparte.

La controversia, in fase di merito, si è infatti circoscritta a questa tematica: e, dopo avere il giudice di prime cure accolto la prospettazione dell’attuale ricorrente, il giudice d’appello l’ha disattesa. Ha ritenuto infatti la corte territoriale che il rapporto locatizio fra ATER e L’Oasi 92 S.r.l. è proseguito anche dopo l’alienazione dell’immobile, avendo la conduttrice continuato a pagare il canone ad ATER, avendo quest’ultima dato la disdetta e soprattutto avendo con lettera del (OMISSIS) la società acquirente – invece di dichiarare il suo subentro come ritenuto dal primo giudice – esclusa radicalmente qualsiasi la successione, perchè vi aveva affermato la “inesistenza di un valido contratto di locazione”, sostenendo che il contratto locatizio era scaduto il (OMISSIS) e che l’occupazione dell’area era dunque senza titolo, con conseguente richiesta del suo rilascio e della indennità di occupazione. In questo modo, a ben guardare, il giudice d’appello da un lato ha accertato sul piano fattuale che il contratto locatizio, nonostante l’intervenuta alienazione, è proseguito tra le parti originarie per averne l’acquirente negato l’esistenza, ma soprattutto, dall’altro, implicitamente si è connessa alla consolidata giurisprudenza di questa Suprema Corte per cui il contratto locatizio prescinde, dal lato del locatore, dalla titolarità di un diritto reale sul bene (non essendo un contratto reale, bensì un contratto di natura meramente obbligatoria, il contratto di locazione può essere infatti validamente costituito anche da chi della suddetta titolarità non gode, purchè sia in condizione di trasferire materialmente alla controparte la detenzione e il godimento dell’immobile ma ne abbia soltanto la disponibilità di fatto in base a un titolo non contrario all’ordine pubblico: v. p.es. Cass. sez. 3, 20 agosto 2015 n. 17030; Cass. sez. 3, 22 ottobre 2014 n. 22346; Cass. sez. 3, 14 luglio 2011 n. 15443; Cass. sez. 3, 11 aprile 2006 n. 8411) onde logicamente il conduttore non può opporre utilmente al locatore il fatto che egli non sia titolare di diritto reale sull’immobile per dedurre la sua mancanza di legittimazione all’azione di rilascio – in tal senso v. già Cass. sez. 3, 10 dicembre 1979 n. 6413; tra gli arresti più recenti, p. es., Cass. sez. 3, 3 febbraio 2004 n. 1940. E infatti la corte territoriale (pagina 4 della motivazione) evidenzia proprio che il contratto locatizio non è un contratto reale, bensì di natura obbligatoria, così correttamente disattendendo la prospettazione dell’attuale ricorrente.

Quanto appena rilevato è sufficiente per dimostrare l’infondatezza delle argomentazioni che la ricorrente pone a base dei suoi motivi, dovendosi inoltre rimarcare che il secondo motivo patisce anche di natura inammissibilmente fattuale laddove manifesta l’intento di privare di ogni valenza probatoria la lettera del (OMISSIS) dell’acquirente in contrasto con quanto valutato dal giudice di appello.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente alla rifusione a controparte delle spese processuali, liquidate come da dispositivo.

Sussistono D.P.R. n. 115 del 2012, ex art. 13, comma 1 quater, i presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo.

PQM

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere a controparte le spese processuali, liquidate in un totale di Euro 3000, di cui Euro 200 per esborsi, oltre agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, il 29 settembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 25 ottobre 2016