Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21469 del 25/10/2016


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Cassazione civile sez. III, 25/10/2016, (ud. 28/09/2016, dep. 25/10/2016), n.21469

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere –

Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al numero 6427 del ruolo generale dell’anno

proposto da:

C.M.G., (C.F.: (OMISSIS)), CA.Pa.

(C.F.: (OMISSIS)) rappresentati e difesi, giusta procura a margine

del ricorso, dall’avvocato Gianluca Indaco (C.F.: NDCGLC72M27F839O);

– ricorrenti –

nei confronti di:

P.A., (C.F.: (OMISSIS)), B.A. (C.F.:

(OMISSIS)) rispettivamente erede e legatario di T.C.

(C.F.: (OMISSIS)), rappresentati e difesi, giusta procura in calce

al controricorso, dagli avvocati Giammaria Camici (C.F.:

CMCGMR50E29H501Y) e Alberto Figone (C.F.: FGNLRT58H22D969R);

– controricorrenti –

per la cassazione della sentenza pronunziata dalla Corte di Appello

di Roma n. 5907/2013, depositata in data 5 novembre 2013;

udita la relazione sulla causa svolta alla pubblica udienza in data

28 settembre 2016 dal Consigliere Dott. Augusto Tatangelo;

uditi:

l’avvocato Gianluca Indaco, per i ricorrenti;

l’avvocato Giammaria Camici, per i controricorrenti;

il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale

Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

FATTI E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

T.C. e M.P. (deceduti nel corso del processo, che viene proseguito dai loro aventi causa P.A. e B.A.) agirono in giudizio nei confronti di C.M.G. e Ca.Pa. per ottenere la dichiarazione di nullità di un contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato dal loro dante causa M.G. con il Ca., il rilascio di detto immobile e la compensazione del proprio debito per la restituzione della caparra versata con il credito per l’indebita occupazione dell’immobile stesso.

I convenuti, in via riconvenzionale, chiesero: in via principale, il trasferimento della proprietà dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c.; in via subordinata, la condanna degli attori alla restituzione del prezzo versato, per Lire 140.000.000, ed al risarcimento dei danni; sostennero di occupare comunque legittimamente l’immobile, anche in virtù di un contratto di locazione anteriore al preliminare di vendita.

Il Tribunale di Roma accolse parzialmente sia le domande principali che le riconvenzionali, dichiarando la nullità del contratto preliminare di vendita e la legittimità dell’occupazione dell’immobile da parte del Ca. e della C. in base al precedente contratto di locazione; condannò quindi gli attori a restituire a questi ultimi l’importo di Euro 51.645,69.

La Corte di Appello di Roma, in parziale riforma della decisione di primo grado, ferma la dichiarazione di nullità del contratto preliminare di vendita, ha invece condannato i convenuti al rilascio dell’immobile, ritenendo illegittima la sua occupazione, e ha dichiarato estinto per compensazione il loro credito per la restituzione della caparra e del prezzo versato.

Ricorrono la C. ed il Ca., sulla base di cinque motivi. Resistono con controricorso la P. e il B., che hanno altresì depositato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c..

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo del ricorso si denunzia “violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 2702 e 2719 c.c., in relazione al motivo di cui all’art. 360 c.p.c. n. 3, per avere la Corte di Appello di Roma interpretato il contratto preliminare di compravendita del (OMISSIS) e la scrittura privata integrativa del (OMISSIS) disapplicando i criteri di ermeneutica contrattuale di cui alle predette norme”.

Con il secondo motivo del ricorso principale si denunzia “omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione al motivo di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, con riferimento al contratto preliminare di compravendita del (OMISSIS) e la scrittura privata integrativa del (OMISSIS)”.

I primi due motivi sono connessi, avendo entrambi ad oggetto l’accertamento dell’importo effettivamente pagato dal promissario acquirente Ca. (e quindi da restituire a quest’ultimo) in relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato con il M. e dichiarato inefficace.

Essi sono infondati.

Nella valutazione dei documenti prodotti dalle parti, e in particolare nell’interpretazione delle scritture provenienti dalle stesse, non è stata posta in essere alcuna violazione delle norme che regolano l’interpretazione degli atti giuridici negoziali, nè è stato omesso l’esame di fatti decisivi.

Come correttamente osserva la corte di appello, nella scrittura integrativa del (OMISSIS) le parti non danno atto del versamento di ulteriori somme oltre alla caparra di Lire 40.000.000 del (OMISSIS) e all’assegno di Lire 20.000.000 contestualmente emesso dal Ca.; e ciò nonostante sembra farsi riferimento ad un saldo di Lire 40.000.000, a fronte di un importo totale del prezzo fissato nel contratto preliminare di vendita del (OMISSIS) di Lire 140.000.000.

Sussisteva dunque una ragionevole incertezza sulla “comune intenzione dei contraenti”. E, del tutto correttamente, questa incertezza è stata sciolta valutando anche il comportamento successivo delle parti, ai sensi dell’art. 1362 c.c..

In quest’ottica, non ha alcun rilievo che l’importo di cui il Ca. si sia riconosciuto debitore nel (OMISSIS) non sia esattamente pari alla somma residua dell’operazione programmata (essendo del resto addirittura superiore ad essa). E’ stato ritenuto sufficiente, in maniera del tutto ragionevole, che da tale lettera emergesse la conferma che era dovuto ancora un saldo, e che questo saldo fosse superiore a Lire 40.000.000, per escludere che la scrittura del (OMISSIS) potesse di per sè documentare implicitamente un presunto pagamento di cui non dava espressamente atto.

Le censure contenute nei motivi in esame per un verso risultano quindi infondate, per come prospettate, in relazione ad una pretesa violazione dei criteri normativi di interpretazione negoziale ed all’omessa considerazione, in proposito, della scrittura del (OMISSIS) oltre che di quella del (OMISSIS); per altro verso finiscono per costituire una inammissibile richiesta di riesame degli accertamenti di fatto, e di nuova e diversa valutazione delle prove, in relazione al concreto risultato interpretativo raggiunto dai giudici del merito sulla base della corretta applicazione delle suddette norme interpretative.

2. Con il terzo motivo del ricorso principale si denunzia “violazione e falsa applicazione degli artt. 1147, 1148, 2033 e 2037 c.c., in relazione al motivo di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3, per avere la Corte di Appello di Roma compensato il credito dei ricorrenti con il preteso controcredito dei resistenti in ragione dell’asserita occupazione senza titolo dell’immobile trascurando, così, di tener conto della buona fede nel possesso dell’immobile”.

Con il quarto motivo del ricorso principale si denunzia “omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione al motivo di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, per avere la Corte di Appello di Roma compensato il credito dei ricorrenti con il preteso controcredito dei resistenti in ragione dell’asserita occupazione senza titolo dell’immobile trascurando, così, di tener conto della buona fede nel possesso dell’immobile”.

I due motivi in esame sono connessi e vanno trattati congiuntamente, in quanto contengono una identica censura – benchè distintamente esposta, con riguardo al fatto e al diritto – relativa alla questione del titolo in base al quale l’immobile oggetto di causa è stato occupato dai ricorrenti e al conseguente loro obbligo di versare un’indennità per tale occupazione.

Essi sono infondati.

Va certamente disattesa, in diritto, la tesi secondo cui i ricorrenti avrebbero dovuto essere qualificati come possessori di buona fede ai sensi degli artt. 1147 e 1148 c.c., in virtù dell’avvenuta stipulazione del contratto preliminare di vendita con anticipata immissione nel possesso del bene promesso in vendita.

In proposito, la decisione impugnata risulta conforme al costante indirizzo di questa Corte (cui va certamente data continuità), per cui “nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non sì verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori; pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile “ad usucapionem”, salvo la dimostrazione di un’intervenuta “interversio possessionis” nei modi previsti dall’art. 1141 c.c.” (così Cass., Sez. U., Sentenza n. 7930 del 27/03/2008, Rv. 602815; in senso conforme: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 6489 del 22/03/2011, Rv. 617523; Sez. 2, Sentenza n. 5211 del 16/03/2016, Rv. 639209) e, in particolare, va esclusa in tale ipotesi l’applicabilità alla fattispecie della disciplina di cui all’art. 1148 c.c., relativa all’obbligo del possessore in buona fede di restituire i frutti percepiti solo dopo la domanda giudiziale (in tal senso, specificamente, cfr. Cass., Sez. 6-2, Ordinanza n. 23035 del 10/10/2013, Rv. 628004; Sez. 2, Sentenza n. 24510 del 21/11/2011, Rv. 619690; Sez. 2, Sentenza n. 13368 del 22/06/2005, Rv. 581675; Sez. 2, Sentenza n. 10469 del 01/08/2001, Rv. 548643; Sez. 2, Sentenza n. 8796 del 28/06/2000, Rv. 538129; Sez. 1, Sentenza n. 1533 del 27/02/1996, Rv. 496052).

Anche a prescindere dalle indicate, e peraltro assorbenti, considerazioni teoriche, nella specie le stesse parti avevano espressamente previsto che il contratto preliminare stipulato perdesse ogni effetto laddove il trasferimento definitivo dell’immobile non fosse stato possibile entro il (OMISSIS), come del resto accertato nel giudizio di merito (ne dà atto la sentenza impugnata, a pag. 3, righi 23-24 e ss.).

Dopo la suddetta data, quindi – e anche a prescindere dalla dichiarazione di nullità – non si potrebbe in nessun caso riconoscere un possesso di buona fede dei promissari acquirenti sulla base del contratto preliminare, mentre il credito per l’occupazione senza titolo in favore dei proprietari dell’immobile è stato riconosciuto solo a decorrere dal (OMISSIS).

3. Con il quinto motivo del ricorso principale si denunzia “violazione e falsa applicazione degli artt. 1322, 1362, 1363, 1453, 1470, 1571 e 1597 c.c., nonchè della L. n. 431 del 1998, art. 2, in relazione al motivo di cui all’art. 360 c.p.c., art. 2, per avere la Corte di Appello di Roma, una volta dichiarata la nullità del contratto preliminare di compravendita, ritenuto “sciolto” il contratto di locazione per mutuo consenso”.

La censura, per un verso, non coglie la effettiva ratio della decisione impugnata, per altro verso è infondata.

La corte di appello, riformando sul punto la sentenza di primo grado che aveva affermato la sopravvivenza – dopo la perdita di effetti del contratto preliminare di vendita – del precedente contratto di locazione, ha infatti ritenuto che quel contratto fosse stato sciolto per mutuo dissenso, in quanto la sua esistenza era incompatibile con la stipula del preliminare, e non per la sua scadenza.

Di conseguenza, risultano inconferenti le argomentazioni dei ricorrenti in ordine alla pretesa rinnovazione della locazione per mancata disdetta alla scadenza.

Con riguardo al ritenuto scioglimento del contratto di locazione per mutuo dissenso, poi, non sussiste alcuna effettiva violazione delle norme di diritto invocate dai ricorrenti.

La corte di appello ha correttamente applicato i canoni interpretativi di cui agli artt. 1362 c.c. e segg., nel ritenere che le parti, con la stipula del contratto preliminare di vendita, avessero inteso sciogliere per mutuo dissenso la procedente locazione, considerando anche in tal senso il mancato pagamento dei canoni per i successivi vent’anni.

Ciò che viene messo in discussione dai ricorrenti è dunque il risultato concreto del percorso interpretativo operato dai giudici del merito con riguardo ai loro atti negoziali; il che mira nella sostanza ad ottenere il riesame degli accertamenti in fatto e una nuova valutazione delle prove certamente inammissibili in sede di legittimità.

4. Il ricorso è rigettato.

Per le spese del giudizio di cassazione si provvede, sulla base del principio della soccombenza, come in dispositivo.

Dal momento che il ricorso risulta notificato successivamente al termine previsto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 18, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, introdotto dalla citata L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17.

P.Q.M.

La Corte:

– rigetta il ricorso;

– condanna i ricorrenti a pagare le spese del presente giudizio in favore dei controricorrenti, liquidandole in complessivi Euro 7.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, il 28 settembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 25 ottobre 2016

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