Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21456 del 25/10/2016

Cassazione civile sez. III, 25/10/2016, (ud. 28/06/2016, dep. 25/10/2016), n.21456

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere –

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere –

Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere –

Dott. TATANGELO Augusto – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4668/2014 proposto da:

INDESTATE SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore sig.

T.G., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE REGINA

MARGHERITA 93, presso lo studio dell’avvocato ENRICO CATALDO, che la

rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

SICILY BY CAR SPA, in persona del Presidente del consiglio di

amministrazione e legale rappresentante sig. D.T.,

elettivamente domiciliata in ROMA, V.LE PLATONE 21, presso lo studio

dell’avvocato ALESSIA FUSCO, rappresentata e difesa dall’avvocato

PAOLO ANGIUS giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3545/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 05/07/2013;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

28/06/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;

udito l’Avvocato GREGORIO TROILO per delega;

udito l’Avvocato MARCELLA LOMBARDO per delega non scritta;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l’accoglimento del

ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza depositata il 13 dicembre 2012, il Tribunale di Roma, accogliendo il ricorso ex art. 447 bis c.p.c., proposto da INDESTATE S.r.l., locatrice, nei confronti della SICILY BY CAR S.r.l., conduttrice, accertava che l’indennità di avviamento commerciale dovuta a quest’ultima doveva essere determinata con esclusivo riferimento all’immobile sito in (OMISSIS), della superficie di mq. 54, rigettava ogni altra domanda e condannava la resistente alle spese.

Riteneva il Tribunale che, dalle risultanze istruttorie, era emerso che delle due porzioni immobiliari oggetto del contratto di locazione (locale al pianterreno di (OMISSIS) della superficie, di mq. 54, indicato nel contratto come negozio autonoleggio, e sovrastante unità immobiliare della superficie mq. 90, indicata come con pertinenza del locale per primo indicato e collegata al predetto da un ascensore interno non funzionante) solo quella sita al pianterreno comportava contatti diretti con il pubblico, essendo quella posta al primo piano accessibile solo da un ingresso sito all’esterno le cui chiavi erano detenute dai dipendenti della società e utilizzata esclusivamente per attività organizzative della società, con esclusione di apertura al pubblico per mancanza di funzionamento dell’ascensore di collegamento tra i due piani.

Avverso tale decisione SICILY BY CAR S.p.a. proponeva appello, cui resisteva INDESTATE S.r.l..

La Corte di appello di Roma, con sentenza del 5 luglio 2013, accoglieva l’appello e, in riforma della decisione impugnata, dichiarava che l’indennità di avviamento commerciale dovuta dall’appellata all’appellante L. n. 392 del 1978 ex art. 34, era pari a Euro 43.558,56 oltre IVA e, per l’effetto, detratto l’acconto corrisposto dalla debitrice, pari a Euro 13.879,00, condannava la INDESTATE S.r.l. al pagamento, in favore della SICILY BY CAR S.p.A., della somma di Euro 38.391,28, oltre interessi legali dal (OMISSIS) alla data del pagamento e alle spese del doppio grado del giudizio di merito.

Avverso la sentenza della Corte territoriale INDESTATE S.r.l. ha proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi.

Ha resistito con controricorso SICILY BY CAR S.p.a..

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, lamentando violazione e falsa applicazione della L. 7 agosto 1978, n. 392, artt. 34 e 35 e dell’art. 1362 c.c., la ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte di appello ha ritenuto che nella fattispecie sussistano i presupposti per la parametrazione dell’indennità all’intero canone da ultimo corrisposto e non alla parte di esso riferibile alla sola superficie utilizzata per il contatto diretto con il pubblico. La predetta Corte ha evidenziato che, non essendo contestato il carattere prevalente dell’attività svolta nel locale al piano terra anche in base alle risultanze documentali del contratto di locazione e alle stesse deduzioni svolte nel ricorso ex art. 447 bis c.p.c., dall’attuale ricorrente e nei successivi scritti difensivi e in mancanza dei servizi igienici nel locale al pianterreno, “con conseguente necessaria accessibilità al piano superiore sia pure dall’esterno”, trova applicazione il principio affermato da Cass. 25/03/2010, n. 7173. Ha ritenuto la Corte territoriale che non rileva il dato fattuale del mancato funzionamento dell’ascensore interno, confermato da tutti i testi escussi ed ammesso dalla locatrice, costituendo circostanza pacifica l’esistenza di un ascensore interno per il collegamento tra il negozio e la pertinenza per giustificare la inapplicabilità della pretesa della conduttrice al pagamento della indennità nella misura richiesta sulla scorta di alcune pronunzie del giudice di legittimità fondate sulla necessità del collegamento tra i locali oltre che sulla prevalenza dell’uso effettivo del locale comportante contatti diretti con il pubblico.

Ad avviso della ricorrente, la Corte territoriale, pur avendo avuto piena contezza degli elementi costitutivi della fattispecie posta alla sua attenzione, avrebbe erroneamente interpretato e applicato della L. n. 392 del 1978, artt. 34 e 35, ed avrebbe fatto applicazione di un principio affermato dalla Corte di legittimità con riferimento ad un contesto (unico immobile destinato in parte a negozio e in parte a magazzino) diverso da quello all’esame. Richiamando la motivazione della sentenza di questa Corte 16/02/2010, n. 3592, la ricorrente sostiene che in caso di locazione di immobili separati, di cui uno adibito all’esercizio di attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e l’altro, come nella specie, ad usi strettamente di carattere amministrativo (riunioni con i capi aerea e archivio), l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale dovrebbe essere corrisposta in relazione al solo immobile nel quale viene esercitata l’attività che comporta il diretto contatto con il pubblico ed assume che la circostanza che i servizi igienici non fossero presenti nel negozio non potrebbe essere utilizzata come parametro per ritenere dovuta l’indennità in questione anche con riferimento alla superficie del piano superiore, in quanto il servizio igienico, “pur essendo funzionale e necessario allo svolgimento di un’attività” al fine di “ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative” non costituirebbe nel caso di specie “la ragione del contatto con il pubblico”, non essendo l’immobile posto al piano superiore “utilizzato per lo svolgimento di attività” comportanti “contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori”, nè potrebbe avere rilevanza il “vincolo di accessorietà funzionale voluto dall’imprenditore, in questo caso peraltro limitato all’utilizzo della toilette”; nella specie l’immobile sito al piano superiore, “cui i clienti avevano accesso solo se accompagnati dopo essere in altro modo entrati in contatto con l’organizzazione commerciale del conduttore” non avrebbe esercitato “quel richiamo della clientela che unicamente può dare adito al riconoscimento dell’indennità in parola”.

2. Con il secondo motivo, rubricato “omesso esame di fatti decisivi che sono stati oggetto di discussione tra le parti”, la ricorrente lamenta che la Corte di merito non abbia valutato che al momento della riconsegna dell’immobile il legale rappresentante della società conduttrice aveva dichiarato che l’ascensore non aveva mai funzionato e non era mai stato utilizzato, che il testimone P. aveva affermato che l’appartamento era arredato e composto da cucina, bagno e camera da letto, che il teste Pe. aveva affermato che l’appartamento era composto da ingresso, soggiorno, corridoio, cucina, bagno, camera da letto, che quest’ultima camera “era arredata seppure in modo scarno”, che nel soggiorno vi era un divano e nella cucina un lavello e un pensile e che “dava l’impressione di essere una casa funzionale”. Ad avviso della ricorrente da quanto precede risulterebbe in modo chiaro che l’appartamento fosse distinto e separato dal negozio e accessibile solo dalle scale condominiali, che il suo utilizzo era diverso dall’esercizio di un’attività commerciale comportante contatto con il pubblico e che quest’ultimo non avesse accesso a tale immobile.

3. I due motivi del ricorso, che, per connessione, possono essere esaminati congiuntamente, sono entrambi infondati.

Ritiene il Collegio che, nella specie, sussiste il collegamento funzionale tra i due immobili di cui si discute in causa, a prescindere dall’effettivo funzionamento dell’ascensore interno, tenuto conto della volontà delle parti, desumibile dall’unicità del canone pattuito nonchè dalla qualificazione – nel contratto di locazione tra le parti – in termini di pertinenza dell’immobile sito al primo piano, e dell’esistenza dei servizi igienici (dalla stessa ricorrente ritenuta “funzionale e necessari(a) allo svolgimento di un’attività al fine di ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative”) solo nell’immobile da ultimo indicato e considerato, altresì, il carattere prevalente, in ogni caso, dell’attività commerciale, ritenuto incontestato tra le parti dai Giudici del secondo grado senza che tanto sia stato in alcun modo censurato in questa sede. Alla luce di quanto sopra evidenziato, osserva il Collegio che, nella specie, la Corte di merito – che ha tenuto conto delle circostanze cui la ricorrente fa riferimento nel secondo motivo (v. sentenza impugnata pp. 3 e 4), pur se dalle stesse ha tratto conseguenze diverse da quelle auspicate dalla ricorrente – ha fatto, sostanzialmente, corretta applicazione dei principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora il contratto abbia ad oggetto locali comunicanti ma aventi diversa destinazione commerciale (nella specie, magazzino e negozio), e il canone sia unico e indistinto, il locatore non può sottrarsi al pagamento dell’indennità di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34, commisurata all’intero canone nell’assunto che solo una parte dell’immobile strutturalmente unitario – al di là delle distinte indicazioni catastali – sia destinato al contatto diretto con il pubblico, spettando la detta indennità quando l’attività che comporti il contatto diretto con il pubblico sia prevalente, e dovendosi commisurare la stessa, anche in tal caso, all’intero canone e non alla parte di esso riferibile alla sola superficie utilizzata per il contatto diretto con il pubblico (Cass. 16/02/2010, n. 3592, richiamata dalla stessa ricorrente, sia pure per trarne conclusioni diverse; Cass. 31/05/2005, n. 11596).

4. Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.

5. Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

6. Va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in complessivi Euro 5.800,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori, come per legge; ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 28 giugno 2016.

Depositato in Cancelleria il 25 ottobre 2016