Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21454 del 19/08/2019

Cassazione civile sez. II, 19/08/2019, (ud. 04/04/2019, dep. 19/08/2019), n.21454

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. PETITTI Stefano – Presidente –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 28306-2017 proposto da:

CMB SOCIETA’ COOPERATIVA MURATORI E BRACCIANTI DI CARPI,

elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA BORGHESE 3, presso lo

studio dell’avvocato ANDREA GUARINO, che la rappresenta e difende

unitamente all’avvocato CARLO CERAMI giusta procura in calce al

ricorso;

– ricorrente –

contro

C.R., + ALTRI OMESSI, elettivamente domiciliati in

ROMA, VIA DOMENICO CHELINI 5, presso lo studio dell’avvocato

LEONARDO DE ZAN, rappresentati e difesi dall’avvocato SIMONA SBRANA

giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

e contro

A.M.A., + ALTRI OMESSI;

– intimati –

avverso la sentenza n. 1744/2017 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 26/04/2017;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

04/04/2019 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO;

udito il Sostituto Procuratore Generale, Dott. SGROI CARMELO, che ha

concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato Elisabetta Pistis per delega dell’Avvocato Cerami

per la ricorrente e l’Avvocato Simona Sbrana per i controricorrenti.

Fatto

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Gli odierni controricorrenti ed intimati convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano la CMB cooperativa muratori e braccianti di Carpi s.c.a.r.l. e la Promea Infoservice S.r.l. deducendo che la società cooperativa aveva concluso con il Comune di Milano una convenzione per la realizzazione in regime di edilizia convenzionata agevolata di 46 unità immobiliari, con la previsione del trasferimento della loro proprietà superficiaria a soggetti in possesso di determinati requisiti.

Nell’autunno del 2001 la società cooperativa aveva accettato le proposte irrevocabili di acquisto degli attori, concludendo quindi i relativi preliminari di compravendita, la cui stipula era intervenuta tramite l’attività di intermediazione della Promea Infoservice S.r.l., che aveva preteso il pagamento della provvigione.

Assumevano gli istanti che tale provvigione costituiva un costo aggiuntivo rispetto al prezzo di cessione degli immobili, come determinato nella convenzione intercorsa con il Comune e che nei preliminari si era previsto il pagamento di interessi compensativi a fronte di una dilazione del prezzo concessa dalla società costruttrice, che del pari violava la regola della vincolatività del prezzo di cessione.

Chiedevano quindi che le società convenute fossero condannate alla restituzione delle somme indebitamente percette.

Il Tribunale adito con la sentenza n. 13845 del 24 novembre 2014 rigettava la domanda promossa nei confronti della società di mediazione ed accoglieva quella indirizzata verso la società costruttrice.

Avverso tale sentenza proponevano appello le originarie parti attrici nei confronti della Promea, dolendosi del mancato accoglimento della domanda quanto alla restituzione della somma versata a titolo di provvigione e con separato appello la CMB lamentava l’erroneità della condanna alla restituzione delle somme percette a titolo di interessi.

La Corte d’Appello di Milano, riunite le due impugnazioni, separatamente proposte averso la medesima sentenza, con la pronuncia n. 1744 del 26 aprile 2017 rigettava entrambi i gravami.

Quanto alla debenza della provvigione, questione che esula dal presente giudizio, atteso che la pronuncia di rigetto dell’appello non è stata fatta oggetto di ricorso incidentale, reputava che il limite legale alla determinazione del prezzo di cessione di alloggi di edilizia convenzionata non si estendeva a soggetti terzi, quale appunto la società di mediazione, il che trovava conferma anche nel contenuto della convenzione intervenuta tra il Comune e la società costruttrice che, appunto, escludeva dal prezzo di cessione, predeterminato in misura vincolante, le spese accessorie sostenute per l’intervento di terzi, tra le quali dovevano includersi anche quelle a titolo di compensi di mediazione.

Quanto invece all’appello proposto da CMB, la Corte distrettuale rilevava che era incensurabile la conclusione del Tribunale secondo cui gli interessi compensativi pretesi dalla società all’atto della stipula dei preliminari costituivano degli oneri finanziari che erano però già inclusi nel prezzo di cessione.

In tal senso rilevava che non vi era stata alcuna consegna anticipata degli immobili (che peraltro erano ancora in fase di costruzione al momento della conclusione dei preliminari), sicchè non appariva richiamabile la previsione di cui all’art. 1499 c.c.

L’art. 9 della Convenzione a suo tempo stipulata dalla società con il Comune prevedeva un prezzo vincolante pari a Lire 2.400.000 a mq., prezzo che ricomprendeva anche gli oneri finanziari.

La società non aveva alcun diritto a pretendere gli interessi di cui era chiesta la ripetizione, in quanto nella fase anteriore alla stipula del definitivo non esisteva alcun obbligo di versare l’intero prezzo, attesa anche la circostanza che i beni erano ancora in fase di costruzione.

Nè tali interessi potevano essere assimilati a quelli dovuti per l’ipotesi di finanziamento, in quanto non risultava che la società avesse concesso ai promissari acquirenti il finanziamento delle somme necessarie al saldo del prezzo.

Infine alcuna rilevanza aveva il parere reso dal CIMEP (Consorzio Intercomunale Milanese per l’Edilizia Popolare) a mente del quale gli interessi in esame non andavano a formare il prezzo di assegnazione dell’alloggio, posto che tale documento non aveva carattere vincolante, non essendo nemmeno dato comprendere quale specifico quesito fosse stato rivolto a tale soggetto.

Avverso tale sentenza propone ricorso la CMB S.c.a.r.l. sulla base di un motivo illustrato anche da memorie ex art. 378 c.p.c.

C.R., + ALTRI OMESSI hanno resistito con controricorso.

Gli altri intimati non hanno svolto difese in questa fase.

2. Il motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione della L. n. 865 del 1971, art. 35 (e quindi degli artt. 9 e 15 della convenzione anche in quanto riproduttivi del disposto della L. n. 10 del 1977, art. 8) nonchè degli artt. 1175,1322,1337,1339,1362,1363,1366,1367,1368,1375,1499,1418 e 1419 c.c. (e quindi della clausola 5.3 dei contratti preliminari di compravendita).

Si deduce che erroneamente gli interessi dei quali è stata chiesta la restituzione siano stati assimilati ad una forma di finanziamento, riconducibile alla categoria degli oneri finanziari, già tenuti presenti al momento della fissazione del prezzo obbligatorio di vendita degli immobili oggetto di causa. In realtà la clausola contrattuale che li contempla ha ad oggetto le modalità di pagamento degli alloggi ed il reperimento da parte degli acquirenti delle risorse finanziarie per procedere all’investimento, ed esula quindi dal tema del prezzo massimo di cessione.

La clausola de qua ha in realtà offerto un indubbio vantaggio economico agli acquirenti, non potendosi quindi confondere tali somme con gli oneri finanziari che invece sono quelli legati al potenziale costo dei debiti contratti dal costruttore con il sistema bancario durante la fase di costruzione.

Nella fattispecie invece si controverte in ordine ai contratti conclusi dalla società, successivamente alla stipula della Convenzione con il Comune, e con la clausola in esame agli acquirenti sono state offerte delle rateizzazioni e posticipazioni di enorme vantaggio, stante anche la fissazione di un tasso di interesse notevolmente inferiore rispetto al costo di forme di finanziamento alternative.

La Corte d’appello avrebbe inoltre inopinatamente disatteso il contenuto del parere espresso dal CIMEP trascurando che si tratta di un consorzio deputato alla cura degli interessi pubblici sottesi alla disciplina inderogabile ivi dettata.

Il motivo è infondato.

I giudici di merito con interpretazione delle volontà contrattuali che si connota come logica e coerente, e priva del connotato dell’implausibilità, che unicamente consentirebbe di censurare in sede di legittimità l’attività ermeneutica del giudice di merito (in tal senso del tutto generiche si rivelano le doglianze di parte ricorrente in ordine alla dedotta violazione delle regole di interpretazione del contratto), oltre a ritenere che la previsione determinativa degli interessi a carico dei promissari acquirenti, contemplasse degli oneri finanziari che andavano a cumularsi al prezzo convenuto per la vendita del bene, in adesione all’indicazione vincolante contenuta nella convenzione intercorsa tra la ricorrente ed il Comune di Milano (prezzo che già remunerava gli eventuali oneri finanziari sostenuti e sostenendi dalla società), hanno essenzialmente fatto leva sull’assenza di qualsivoglia giustificazione causale.

Ed, invero, avendo le stesse parti qualificato come aventi carattere compensativo gli interessi oggetto di causa, deve ricordarsi che secondo la giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 6486/2012) in tema di contratto di vendita, ai sensi dell’art. 1499 c.c., gli interessi compensativi sul prezzo, dovuti, salvo diversa pattuizione, anche se questo non sia ancora esigibile, hanno la funzione di compensare il venditore del mancato godimento della cosa già consegnata, nel caso in cui al compratore sia concessa una dilazione nel pagamento del corrispettivo: di conseguenza, essi decorrono indipendentemente da un inadempimento del compratore e, se questi incorre in mora, si convertono in moratori, ma con lo stesso tasso, eventualmente superiore a quello legale, stabilito convenzionalmente dalle parti.

Con specifico riferimento poi al contratto preliminare è stato anche di recente ribadito che (Cass. n. 11605/2018) nel contratto preliminare di compravendita ad esecuzione anticipata, il promittente venditore ha diritto agli interessi compensativi ex art. 1499 c.c. esclusivamente per il periodo successivo alla data prevista per la stipulazione del definitivo, ancorchè il promittente acquirente abbia ritardato il pagamento del saldo per causa a lui non imputabile o avvalendosi dell’eccezione di inadempimento, e non pure per il periodo intercorrente tra la data della consegna anticipata del bene e quella della stipulazione del definitivo.

Nella fattispecie, vertendosi peraltro in tema di preliminare di compravendita di beni ancora in corso di costruzione, non solo non era prevista alcuna consegna anticipata degli stessi, ma in ogni caso l’eventuale diritto alla corresponsione di tali interessi non poteva che maturare a far data dalla scadenza del termine previsto per la stipula del definitivo.

La Corte di merito, con valutazione incensurabile, ha, infatti, ritenuto che la società costruttrice non aveva alcun diritto di pretendere un versamento anticipato del prezzo (il che rende del tutto irrilevante l’argomento secondo cui i promissari acquirenti avrebbero beneficiato di una dilazione dell’obbligo di versamento del prezzo rispetto a quanto previsto nel meccanismo di pagamento a SAL), ma in ogni caso, stante la vincolatività del prezzo di cessione finale, anche laddove i promissari acquirenti avessero acconsentito al versamento di acconti, l’ammontare finale delle somme dovute a titolo di prezzo non avrebbe potuto eccedere quello fissato nella convenzione, e ciò nemmeno per effetto della pretesa di (non dovuti) interessi compensativi.

Ben diversa giustificazione si sarebbe potuta ravvisare ove fosse emerso che la società aveva finanziato gli acquirenti mutuando loro le somme necessarie al pagamento del prezzo, in quanto in tal caso il versamento degli interessi avrebbe avuto la sua causa nel contratto di finanziamento, ma, nella specie, è pacifico che alcun prestito è stato effettuato dalla ricorrente in favore delle controparti, sicchè, a ben vedere, la previsione di interessi cd. compensativi, destinati ad aggiungersi alle somme versate a titolo di acconto sul prezzo (e delle quali se ne doveva tenere conto ai fini della determinazione del saldo finale dovuto all’atto del definitivo) costituiva una modalità attraverso la quale surrettiziamente la società costruttrice mirava a finanziarsi per il completamento dell’attività costruttiva, non potendo quindi, stante la regola dell’onnicomprensività del prezzo fissato in convenzione, esserne ribaltato l’importo sugli acquirenti finali, prevedendo che al prezzo finale, dovuto solo a far data dalla conclusione del definitivo e secondo la determinazione contenuta nella convenzione, si sommasse anche l’ammontare degli interessi pretesi senza alcuna diversa giustificazione giuridica, ed idonei quindi a dare vita ad un vero e proprio incremento del prezzo di vendita.

Nè appare invocabile il richiamo al principio di autonomia negoziale, atteso che la stessa linea difensiva della ricorrente non nega il carattere vincolante per le parti, ed a maggior ragione per la società che ha direttamente concluso la convenzione con l’ente pubblico, della fissazione del prezzo previsto per la vendita del bene, vincolatività che esclude deroghe da parte dell’autonomia privata, laddove, come ritenuto nella fattispecie, la previsione degli interessi di cui è stata chiesta la restituzione, si risolva in una surrettizia modalità di incremento dell’ammontare del corrispettivo della vendita.

Infine alcuna rilevanza può essere attribuita all’interpretazione offerta dal CIMEP, posto che, non avendo nemmeno in questa sede chiarito la ricorrente quale fosse stato il quesito rivolto, e di cui il documento invocato costituirebbe la risposta, appare del tutto incensurabile quanto affermato al riguardo dai giudici di appello che hanno escluso che le interpretazioni offerte da tale organismo possano assumere carattere vincolante anche nei confronti dell’autorità giudiziaria.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

3. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Nulla a provvedere quanto agli intimati che non hanno svolto attività difensiva in questa sede.

4. Poichè il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater del testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

PQM

La Corte rigetta il ricorso;

Condanna la ricorrente al rimborso delle spese in favore dei controricorrenti che liquida in complessivi Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15 % sui compensi, ed accessori di legge;

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente del contributo unificato dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 4 aprile 2019.

Depositato in Cancelleria il 19 agosto 2019

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