Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21396 del 18/09/2013

Civile Sent. Sez. 2 Num. 21396 Anno 2013
Presidente: TRIOLA ROBERTO MICHELE
Relatore: PROTO CESARE ANTONIO

SENTENZA
sul ricorso 27443-2007 proposto da:
TECNEDIL s.a.s del geom. G. PIAZZA & CO., P.IVA
002399110216, in persona del socio accomandatario e
legale rappresentante, geom. Giuseppe Piazza,
elettivamente domiciliato in ROMA, VIA BASSANO DEL
GRAPPA 24, presso lo studio dell’avvocato COSTA
2013
1776

MICHELE, che lo rappresenta e difende unitamente
all’avvocato ZOCCHI ALBERTO;
– ricorrente contro

SETTI MAURO quale titolare dell’omonima impresa edile

Data pubblicazione: 18/09/2013

- ditta individuale, CONDOMINIO “LE GINESTRE”, sito in
Laives (Bz), in persona dell’Amministratore pro
tempore;
– intimato –

avverso la sentenza n. 129/2007 della CORTE D’APPELLO

udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 27/06/2013 dal Consigliere Dott. CESARE
ANTONIO PROTO;
udito l’Avvocato MICHELE COSTA difensore della
ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. CARMELO SGROI che ha concluso per
l’accoglimento del ricorso.

SEZ.DIST. DI di BOLZANO, depositata il 23/06/2007;

SVOLGIMENTODELPROCESSO

Con citazione in data 8/1/1999 il Condominio Le
Ginestre sito in Laives (BZ) conveniva in giudizio
Tecnedil s.a.s. per sentirla condannare al risarcimento
dei danni derivanti alle parti condominiali del

nelle parti comuni, nonché per ottenere il
trasferimento di cinque posti auto pertinenziali,
destinati ai visitatori, come previsto dalla licenza
edilizia.
Tecnedil chiamava in causa, in manleva, Setti Mauro,
titolare dell’omonima impresa, al quale aveva dato in
appalto l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione del
fabbricato e chiedeva il rigetto della domanda di
trasferimento dei cinque posti auto sostenendo
l’illegittimità del vincolo imposto con la licenza
edilizia e, in subordine, in riconvenzionale chiedeva
che le fosse riconosciuto un corrispettivo per il
trasferimento della proprietà o l’indennizzo per
ingiustificato arricchimento ai sensi dell’art. 2041
c.c.
Il Setti si costituiva per chiedere il rigetto delle
domande proposte nei suoi confronti.

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fabbricato per vizi, difetti e difformità riscontati

Il Tribunale di Bolzano accoglieva la domanda proposta
per vizi della cosa condannando la venditrice a pagare
al Condominio la somma di euro 46.044,00; accoglieva la
domanda di manleva nei limiti del 70% degli importi
dovuti al Condominio e rigettava la domanda del

posti auto.
Tecnedil proponeva appello; il Condominio proponeva
appello incidentale e l’appaltatore rimaneva contumace.
La Corte di Appello di Trento – sezione distaccata di
Bolzano, con sentenza del 23/6/2007 accoglieva solo
parzialmente

l’appello

principale

e

l’appello

incidentale; condannava l’appaltatore a manlevare per
l’intero Tecnedil per le somme da questa dovute al
Condominio e condannava Tecnedil a trasferire al
Condominio i 5 posti auto destinati ai visitatori
aggiunti al progetto originario di ristrutturazione.
La Corte territoriale rilevava che Tecnedil aveva
deciso di dar corso al progetto di ristrutturazione,
malgrado questo prevedesse l’aggiunta dei cinque posti
auto, senza richiedere compensi aggiuntivi ai singoli
proprietari; aggiungeva che i cinque posti auto
costituivano presupposto indispensabile per il progetto
di ristrutturazione presentato da Tecnedil.

condominio di trasferimento a titolo gratuito di cinque

Tecnedil propone ricorso deducendo un unico motivo ex
art.

360

n.

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c.p.c.

di

erronea,

contraddittoria o insufficiente motivazione

omessa,
sulla

natura pertinenziale dei posti auto.
E’ rimasto intimato sia il condominio che l’appaltatore

Motivi della decisione
l. Con l’unico motivo di ricorso la società, ai sensi
dell’art. 360 n. 5 c.p.c. deduce, testualmente
“Erronea, rispettivamente omessa, contraddittoria o
comunque insufficiente in relazione alla natura
asseritamente pertinenziale del cinque posti auto per
visitatori realizzati nell’edificio condominale Le
Ginestre, pretesamentk derivante dal vincolo di
destinazione urbanistica posto a carico degli stessi,
ed alla conseguente pronuncia di accoglimento della
domanda del Condominio Le Ginestre avevate ad oggetto
la condanna della odierna ricorrente Tecnedil s.a.s. al
trasferimento gratuito in proprietà in capo ad esso
condominio dei predetti cinque posti auto e di
(conseguente implicito) rigetto delle domande
riconvenzionali svolte in via principale e subordinata
dalla ricorrente medesima”.

5

Setti Mauro.

Il motivo di ricorso attiene unicamente al disposto
trasferimento a favore del condominio di cinque posti
auto per visitatori di cui ad altrettante porzioni
materiali intestate, nel sistema tavolare, alla
Tecnedil.

della sentenza di appello.
Le motivazioni della Corte insieme alle relative
censure possono così essere sintetizzate:
a) nella sentenza si afferma che la realizzazione dei
posti auto fu considerata presupposto indispensabile
per il progetto di ristrutturazione presentato da
Tecnedil e condizione della sua legittimità;
al) la ricorrente oppone che la Corte territoriale ha
confuso il piano degli effetti della prescrizione
amministrativa con il piano dei rapporti privatistici;
gli adempimenti necessari per la regolarità urbanistica
non creano un obbligo di trasferimento delle proprietà;
b) nella sentenza si afferma che Tecnedil aveva deciso
di dar corso al progetto di ristrutturazione, malgrado
questo prevedesse l’aggiunta dei cinque posti auto,
senza richiedere

compensi

aggiuntivi

ai

singoli

proprietari; a fronte della variazione, imposta da
Comune, del progetto di ristrutturazione, se Tecnedil

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Nel motivo si censura l’intero apparato motivazionale

avesse voluto farsi riconoscere il maggior valore lo
avrebbe dovuto comunicare tempestivamente ai promissari
acquirenti o rinunciare alla ristrutturazione ove il
maggior onere fosse considerato eccessivo;
bl) la ricorrente oppone che nulla ha richiesto ai

posti auto; i posti auto non sono una parte comune del
condominio; manca un vincolo di pertinenzialità tra i
posti auto e il condominio; ai condomini sono stati
ceduti in proprietà altri e diversi posti auto; la
prescrizione amministrativa che imponeva la
realizzazione dei posti auto per visitatori non creava
un vincolo pertinenziale operando solo sul piano degli
adempimenti richiesti per ottenere la concessione
edilizia;
c) nella sentenza si afferma che siccome Tecnedil si
era impegnata a consegnare gli immobili in regola sotto
la normativa urbanistica la stessa deve necessariamente
cedere al condominio, proprietario necessitato i posti
macchina per visitatori;
cl) la ricorrente oppone che l’impegno a consegnare gli
immobili in regola con la normativa urbanistica era
stato adempiuto.

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proprietari proprio perché è rimasta proprietaria dei

2. Il motivo di ricorso è fondato

e tutti i tre

profili di censura sopra evidenziati.
2.1 Quanto al primo profilo, la Corte territoriale ha
effettivamente confuso il piano degli effetti della
prescrizione amministrativa con il piano dei rapporti

regolarità urbanistica non creano un obbligo di
trasferimento delle proprietà.
Infatti le prescrizioni o condizioni di vincolo
adottate, disposte o negoziate tra costruttore e P.A.
in sede di rilascio del titolo ad edificare non
configurano un contratto a favore di terzi e non
assumono contenuto obbligatorio nei rapporti tra
privati perché i privati non possono accampare diritti
sulla base di tali atti procedimentali.
Questa Corte, al riguardo, ha ripetutamente affermato
il principio per il quale l’atto con il quale un
proprietario-costruttore si sia impegnato nei confronti
del Comune, ai fini del rilascio della concessione
edilizia, a conferire una particolare destinazione a
determinate superfici non costituisce un contratto di
diritto privato, non è riconducibile alla figura del
contratto a favore di terzi, di cui all’art. 1411 cod.
civ., né ha specifica autonomia e natura di fonte

privatistici; gli adempimenti necessari per la

negoziale del regolamento dei contrapposti interessi
delle parti stipulanti, configurandosi come atto
intermedio del procedimento amministrativo volto al
conseguimento del provvedimento finale, dal quale
promanano poteri autoritativi della pubblica

qualificare l’atto d’obbligo come contratto a favore di
terzi, ai sensi dell’art. 1411 cod. civ., i privati
acquirenti dell’immobile edificato non hanno alcuna
possibilità di rivendicare diritti sulla base di esso,
né, quindi, di agire per il suo adempimento, salva
l’ipotesi che detto obbligo sia stato trasfuso in una
disciplina negoziale al momento del trasferimento delle
singole unità immobiliari (cfr. Cass. 20/11/2006 n.
24572; Cass. 23/2/2012 n. 2742; Cass. 17/4/2013 n.
9314); ma nella sentenza nulla si dice in merito ad una
ipotetica trasfusione del vincolo nell’atto negoziale.
Neppure viene qui in rilievo la disciplina legale delle
aree destinate a parcheggio, nella parte in cui
assoggetta a vincolo pertinenziale i parcheggi,
peraltro solo nei limiti dello spazio minimo richiesto
dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 (v.
Cass. S.U. 15/6/2005 n. 12793.

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amministrazione. Ne consegue che, non potendosi

2.2 E’ pure fondata la seconda censura: la società
odierna ricorrente è rimasta proprietaria dei posti
auto; la sentenza non afferma che i posti auto siano
una parte comune del condominio; un vincolo di
pertinenzialità tra i posti auto e il condominio se non

creato da prescrizioni o condizioni di vincolo
adottate, disposte o negoziate tra costruttore e P.A.
in sede di rilascio del titolo ad edificare.
2.3 E’infine, fondata anche la terza censura: l’impegno
a consegnare gli immobili in regola con la normativa
urbanistica è stato adempiuto e non si vede come da
questo impegno possa farsi discendere anche l’obbligo
contrattuale, non previsto, di cedere (per giunta
gratuitamente) la proprietà dei posti auto.
3. Il ricorso va, pertanto, accolto, con conseguente
rinvio della causa, anche per le spese di questo
giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di Trento
che, nel decidere sulla domanda di trasferimento dei
posti auto (sulla quale la ricorrente ha dichiarato di
non opporsi a condizione che le sia riconosciuto il
giusto corrispettivo), si atterrà ai principi sopra
enunciati.
P.Q.M.

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• previsto da una specifica normativa non può essere

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza
impugnata e rinvia, anche ,per le spese di questo
giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di
Trento.

Così deciso in Roma, il 27/6/2013.