Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21326 del 05/10/2020

Cassazione civile sez. VI, 05/10/2020, (ud. 16/06/2020, dep. 05/10/2020), n.21326

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente –

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere –

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere –

Dott. GRAZIOSI Chiara – rel. Consigliere –

Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 27051-2018 proposto da:

TRINACRIA MONFORTE DECIMAPRIMA SRL, in persona del legale

rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

RODI 32, presso lo studio dell’avvocato MARTINO UMBERTO CHIOCCI, che

la rappresenta e difende unitamente agli avvocati ANNAMARIA

SPADETTA, ANTONIO SPADETTA;

– ricorrente –

contro

INNOVAREMILANO SRL, BLUDOM SRL, in persona dei rispettivi legali

rappresentanti pro tempore, elettivamente domiciliate in ROMA, VIA

OMBRONE 14, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE FILIPPO MARIA LA

SCALA, che le rappresenta e difende unitamente all’avvocato MARCO

PESENTI;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2326/2018 della CORTE D’APPELLO di MILANO,

depositata il 12/06/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non

partecipata del 16/06/2020 dal Consigliere Relatore Dott.ssa

GRAZIOSI CHIARA.

Fatto

RILEVATO

che:

Trinacria Monforte Decimaprima S.r.l. stipulava quale locatrice il 15 novembre 2012 un contratto di locazione di immobile ad uso commerciale con Bludom S.p.A. – poi Bludom S.r.l. quale conduttrice, autorizzandola a collegare l’immobile con un immobile contiguo di proprietà di Merveille S.r.l. e a compiere altri lavori edili “per il miglior uso dei locali così riuniti”. La conduttrice nel marzo 2016 comunicava alla locatrice di avere ceduto il contratto a Innovaremilano S.r.l., cessione che la locatrice non aveva accettato. Espletato in seguito un sopralluogo, la locatrice aveva constatato che l’immobile era stato destinato, quale uso esclusivo, ad abitazione del legale rappresentante della conduttrice. Ricorreva pertanto al Tribunale di Milano proponendo nei confronti di Bludom e di Innovaremilano domanda di risoluzione del contratto per mutamento di destinazione effettuato unilateralmente dalla conduttrice, invocando alla L. n. 392 del 1978, art. 80 e art. 1453 c.c..

Le convenute si costituivano, resistendo. In particolare, adducevano che la conduttrice Bludom, con scrittura coeva al contratto locatizio, era stata autorizzata a utilizzare alcuni locali a uso foresteria per propri dipendenti, soci amministratori e clienti, e che con il contratto aveva ottenuto l’autorizzazione ad apportare modifiche, innovazioni, migliorie o addizioni ai locali, previa comunicazione alla locatrice; proponevano altresì domande riconvenzionali.

Il Tribunale, con sentenza n. 11562/2016, rigettava ogni domanda compensando le spese.

Trinacria Monforte Decimaprima proponeva appello, cui le controparti resistevano. Con sentenza del 12 giugno 2018 la Corte d’appello di Milano lo rigettava, condannando l’appellante a rifondere le spese del grado alle appellate.

Trinacria Monforte Decimaprima ha proposto ricorso, articolato in sei motivi. Bludom e Innovaremilano si sono difese con un unico controricorso.

La ricorrente ha anche depositato memoria.

Diritto

CONSIDERATO

che:

Va premesso che nella prima parte della memoria viene censurata, in sostanza, la proposta di cui all’art. 380 bis c.p.c., comma 1, non tenendo conto del fatto che nel testo attualmente vigente, a differenza di quello inserito nel codice di rito dal D.Lgs. n. 40 del 2006, la proposta non deve essere motivata, ma solo indicare “se è stata ravvisata un’ipotesi di inammissibilità, di manifesta infondatezza o di manifesta fondatezza del ricorso”.

1. Il primo motivo denuncia violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. nonchè mancata applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 80, comma 1, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Premesso che sarebbe “documentalmente provato” che “si controverte di un rapporto locativo di natura promiscua”, si afferma che non vi sarebbe comunque “nessuna incertezza… sull’artefice degli abusivi lavori, posti in essere dalla S.r.l. Bludom”, la quale avrebbe “alterato, senza averne titolo, i termini delle condizioni contrattuali”, così da legittimare l’attuale ricorrente a chiedere la risoluzione del contratto “e perciò anche della scrittura integrativa del 15 novembre 2012 concernente la limitata adibizione di qualche locale ad uso foresteria”.

Il giudice d’appello sarebbe “incorso in una patente violazione” degli artt. 1362 e 1363 c.c.. Richiamati infatti il contratto di locazione e la scrittura integrativa, nelle pagine 7 ss. della sentenza – che il motivo trascrive – si rinverrebbe tale “palese violazione”. Se è vero che l’art. 7 del contratto locatizio prevedeva ampie possibilità per la conduttrice di apportare modifiche anche nel corso della locazione previa comunicazione al locatore assumendosi ogni onere, sarebbe però parimenti vero che l’unica comunicazione della conduttrice alla locatrice sarebbe stata “quella del 28 novembre 2012 tradottasi nella CIAL depositata presso il Comune” avente ad oggetto determinati lavori (“rimozione tavolati esistenti, formazione di nuove divisioni interne, rifacimento pavimenti e imbiancatura, rifacimento impianto elettrico, rifacimento impianto idraulico, sostituzione serramenti esistenti e porte blindate”), non essendo “pervenuta nessuna diversa, successiva comunicazione per nuove opere”. “Sorprendentemente” la corte territoriale “lascia intendere, senza che, si ripete, esista prova di sorta, che la preventiva comunicazione delle vistose modifiche sia avvenuta tanto da poter escludere” l’inadempimento della conduttrice. Ciò si porrebbe “in contraddizione con la riconosciuta necessità che qualunque lavoro modificativo o innovativo” doveva essere preventivamente comunicato alla locatrice in forza dell’art. 7 del contratto, da ciò derivando “anche l’inaccettabile mancata applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 80, comma 1” (“Se il conduttore adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento della destinazione”).

L’ampia illustrazione del motivo appena fornita dimostra con assoluta evidenza che la censura in realtà è direttamente orientata al merito, in tal modo, lungi dal prospettare con adeguata specificità violazione dei canoni ermeneutici, contrastan,f4 la pronuncia del giudice d’appello mediante una valutazione alternativa degli elementi probatori, così incorrendo in una chiara inammissibilità.

2. Il secondo motivo denuncia violazione dell’art. 1341 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

“I Giudici del merito” sarebbero incorsi “in due omissioni che inficiano l’iter logico seguito per pervenire alla censurata decisione”.

La prima omissione consisterebbe nel non avere considerato che la clausola numero 7 del contratto era stata specificamente approvata ex art. 1341 c.c., per cui la mancata preventiva comunicazione delle modifiche sull’immobile avrebbe reso nulla la loro esecuzione.

La seconda omissione consisterebbe nel fatto che “la ventilata mancanza di doglianza espressa trova la smentita migliore nella domanda di mediazione” e nel ricorso ex art. 447 bis c.p.c., onde “non trova una logica spiegazione la criptica frase” della corte territoriale sulla presunta mancanza di “una doglianza con espressa e specifica enunciazione di quelle, tra le opere realizzate dal conduttore, non preventivamente comunicate alla locatrice”.

La censura relativa alla prima pretesa omissione non appare comprensibile, perchè dall’art. 1341 c.c., che investirebbe di nullità semmai la clausola stessa, deduce la nullità dell'”esecuzione” delle opere in caso di difetto di preventiva comunicazione delle stesse. Non si intende, in effetti, che senso abbia qualificare nulle le opere eseguite, quasi si trattasse di atti negoziali e non invece – come realmente sono – di fatti materiali.

La seconda pretesa omissione, a sua volta, è priva di consistenza, in quanto trasferisce la mediazione e il contenuto del ricorso ex art. 447 bis c.p.c. sul piano probatorio per contrastare direttamente la valutazione di merito operata dal giudice d’appello.

Nella sua duplicità, in conclusione, la doglianza rimane inammissibile.

3. Il terzo motivo denuncia, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione dell’art. 2727 c.c. e art. 2729 c.c., comma 1, e art. 115 c.p.c., commi 1 e 2, nonchè “vizi di insufficiente motivazione su un punto decisivo”.

Premettendo che con l’avvio della procedura di mediazione e poi con il ricorso ex art. 447 bis c.p.c. l’attuale ricorrente avrebbe “evidenziato i concreti elementi da valutare per la determinazione dell’uso prevalente dell’immobile che, secondo la volontà espressa dalle parti nella scrittura del 15 novembre 2012, doveva restare comunque quello d’ufficio”, si afferma che “non ha nessuna rilevanza l’originaria unione dei due contigui immobili”, essendosi risolto il rapporto locatizio con la società Merveille, che avrebbe sfrattato per morosità la conduttrice. Si richiamano poi alla L. n. 392 del 1978, art. 86 e art. 80, u.c., per affermare che, se le parti hanno convenuto fin dall’origine una “destinazione multiuso” dell’immobile, è applicabile analogicamente la L. n. 392 del 1978, art. 80, u.c.. Questo sintetico richiamo normativo conduce peraltro a censurare come la corte territoriale ha interpretato la volontà delle parti: essa “non poteva innanzitutto dare una interpretazione diversa alla volontà delle parti, nè poteva, come in concreto risulta, procedere ad un tanto minuzioso quanto inconferente esame dei vani e del loro nuovo arredamento, sulla sola scorta di impressioni e valutazioni parziali di immagini fotografiche e di indimostrate considerazioni circa la destinazione di ogni singolo vano” per giungere alla “apodittica conclusione” che si era “mantenuto l’uso prevalente dell’immobile locato come ufficio”. Il convincimento del giudice – si osserva poi – può fondarsi solo sulle presunzioni dotate di gravità, precisione e concordanza, laddove “non sembra che la Corte milanese si sia ispirata a questo ineludibile principio”, come dimostrerebbero le argomentazioni da pagina 8 alla fine della pagina 9 della sentenza, che il motivo a questo punto trascrive (ricorso, pagine 15-17) per desumerne che sarebbe “di palmare evidenza che le gratuite valutazioni dei Giudici del merito si traducono in una violazione dei richiamati principi” di cui agli artt. 2727,2729 c.c. e art. 115 c.p.c..

Inoltre, la corte territoriale avrebbe avuto “l’obbligo di accertare in concreto quale uso prevalente poteva essere attribuito all’immobile, con esclusione di ricorso a valutazioni discutibili e a presunzioni vietate”; invece per avvalorare la tesi della prevalenza sussistente dell’uso ufficio la corte territoriale avrebbe “totalmente snaturato il concetto di foresteria”, sul punto non avendo “speso parola di sorta”.

Ancora una volta, l’ampia illustrazione del motivo è di per sè sufficiente per mettere in luce che si tratta di una censura che mira direttamente alla valutazione fattuale del giudice, la quale pertanto sarebbe semmai confacente ad un giudizio d’appello: i riferimenti normativi invocati sono in realtà utilizzati non per denunciare specifiche criticità di diritto in cu sarebbe incorsa la corte territoriale, bensì per schermare la natura effettiva della doglianza, inammissibile in sede di legittimità.

4. Il quarto motivo, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, lamenta violazione dell’art. 2697 c.c..

La corte territoriale non ha ammesso le prove richieste fin dal ricorso introduttivo ex art. 447 c.p.c. ritenendo che la conferma dei relativi capitoli non dimostrerebbe “l’intervenuta modifica della prevalente destinazione d’uso”. Il motivo trascrive integralmente tutti i capitoli di prova richiesti nell’atto introduttivo di primo grado (ricorso, pagine 18-20), cui far seguire la trascrizione della dettagliata motivazione con cui il giudice d’appello ha giustificato il mancato accoglimento delle richieste istruttorie (ricorso, pagine 20-22), per poi confutare in misura assai ampia le valutazioni del giudice d’appello al riguardo.

Tale confutazione è direttamente fattuale, senza far emergere alcuna effettiva violazione di legge in cui sarebbe incorso il giudice d’appello: il richiamo all’art. 2697 c.c. non è in realtà pertinente, trovandosi dinanzi al perseguimento di una revisione di merito, che conduce quindi anche il presente motivo all’inammissibilità.

5. Il quinto motivo denuncia violazione della L. n. 392 del 1978, art. 80 e art. 2697 c.c. “anche” in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 per “omesso e comunque insufficiente esame di fatto decisivo oggetto di discussione”.

La ricorrente premette che, in omaggio al principio dell’autosufficienza, vengono riportate le argomentazioni sulla base delle quali il giudice d’appello avrebbe rigettato la domanda e pure le richieste istruttorie che la sostenevano. “Questo convincimento” sarebbe supportato dalla giurisprudenza di legittimità per cui (si cita Cass. sez. 3, 9 giugno 2005 n. 12120) il giudice di merito deve valutare secondo i necessari criteri di “sintesi indiziaria” il coacervo delle risultanze scaturenti dall’esegesi del contratto. In sostanza, però, la corte territoriale avrebbe pretermesso tutti gli elementi che, in applicazione dei principi ermeneutici cui all’art. 1362 c.c., “imponevano” l’accoglimento della domanda: si sarebbe “semplicemente abbandonata a valutazioni confuse e assolutamente prive di ogni logicità, quasi che potesse trovare applicazione dogmaticamente il concetto del plerumque accidit, del tutto fuor di luogo nel caso di specie”.

Dopo il riferimento all’arresto giurisprudenziale, questo motivo si concretizza in effetti in una scarna doglianza del tutto assertiva e generica, che ancora una volta censura, come le precedenti, la valutazione dei fatti operata dal giudice di merito, in questo caso pure con espressioni – come appena riportate – di critica che possono definirsi eccessive nei confronti dell’operato della Corte d’appello, la quale si sarebbe, in sostanza “abbandonata” alla “confusione”.

La genericità e la fattualità del motivo lo rendono comunque inammissibile.

6. Il sesto motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione e falsa applicazione dell’art. 1455 c.c..

Si premette che il Tribunale aveva rigettato la domanda dell’attuale ricorrente sotto altro profilo, id est, “senza entrare nel merito sul se le modifiche apportate all’immobile avessero comportato una diversa prevalenza d’uso rispetto a quanto convenuto e aveva quindi ritenuto che l’inadempimento della conduttrice non era di gravità tale da giustificare risoluzione.

Secondo la giurisprudenza di legittimità il giudizio sulla risolubilità per inadempimento di un contratto di locazione ex art. 1455 c.c. non coinvolgerebbe soltanto l’elemento oggettivo della mancata prestazione, bensì anche aspetti soggettivi, costituiti dal comportamento della parte inadempiente, dall’importanza per il locatore della mancata corresponsione dei canoni e dall’entità del turbamento causato all’equilibrio del rapporto sinallagmatico. Nel caso in esame vi sarebbe un “comportamento arrogante di Bludom S.r.l., condiviso poi da Innovaremilano S.r.l., che ha ignorato una clausola contrattuale, specificamente approvata (l’art. 7 del contratto di locazione) per trasformare un prestigioso ufficio in pieno centro di Milano in un’abitazione”: ciò costituirebbe “un inadempimento assolutamente grave che di necessità porta alla risoluzione del contratto”.

Ancora una volta, il motivo è puramente fattuale, consistendo d’altronde in una, evidentemente assertiva valutazione della vicenda: e quindi patisce inammissibilità.

In conclusione il ricorso deve essere dichiarato inammissibile, con conseguente condanna della ricorrente alla rifusione delle spese del grado – liquidate come da dispositivo – alle controricorrenti.

Seguendo l’insegnamento di S.U. 20 febbraio 2020 n. 4315 si dà atto, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2012, art. 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

PQM

Dichiara inammissibile il ricorso, condannando la ricorrente a rifondere alle controricorrenti le spese processuali, liquidate in complessivi Euro 8000, oltre a Euro 200 per gli esborsi e al 15% per spese generali, nonchè agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 16 giugno 2020.

Depositato in cancelleria il 5 ottobre 2020