Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21264 del 05/10/2020

Cassazione civile sez. II, 05/10/2020, (ud. 04/03/2020, dep. 05/10/2020), n.21264

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente –

Dott. ORICCHIO Antonio – rel. Consigliere –

Dott. ABETE Luigi – Consigliere –

Dott. DE MARZO Giuseppe – Consigliere –

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 33406/2018 proposto da:

M.P., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA BELSIANA

71, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE DELL’ERBA, rappresentata

e difesa dall’avvocato ORONZO DE DONNO;

– ricorrente –

contro

S.G., S.M., elettivamente domiciliati in ROMA,

VIA LAURA MANTEGAZZA N. 16, presso lo studio dell’avvocato SABINA

LORENZELLI, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato

CRISTINA ROGGIA;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1572/2018 della CORTE D’APPELLO di TORINO,

depositata il 11/09/2018;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

04/03/2020 dal Consigliere Dott. ANTONIO ORICCHIO;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

PEPE Alessandro, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito l’Avvocato ROGGIA Cristina, difensore dei resistenti che ha

chiesto il rigetto del ricorso.

Fatto

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. S.G. e M. adivano il Tribunale di Torino al fine di sentir dichiarare l’inadempimento della promissaria acquirente M.P. rispetto al contratto preliminare inter partes di compravendita dell’immobile in atti specificamente individuato. I ricorrenti domandavano, quindi, la condanna ex art. 2932 c.c., della M. al pagamento del saldo del prezzo pattuito, oltre al risarcimento dei danni a titolo di indennità di occupazione.

La M. resisteva all’avversa domanda deducendo la sussistenza di vizi urbanistici dell’immobile, nonchè difformità fra lo stato di fatto e la planimetria catastale, fatti in relazione ai quali la medesima resistente svolgeva domanda riconvenzionale per l’accertamento dell’inadempimento dei promittenti venditori ricorrenti per la mancata produzione di tutta la regolare documentazione necessaria alla stipula del rogito notarile, nonchè per la pronuncia di sentenza costitutiva di trasferimento della proprietà dell’immobile previa condanna dei ricorrenti stessi alla regolarizzazione urbanistica, nonchè ancora per il risarcimento danni (in dipendenza del ritardi nella stipula del definitivo e della mancata disponibilità di posto auto).

Con ordinanza dell’8 maggio 2017 l’adito Tribunale accoglieva integralmente le domande degli S., rigettava le domande riconvenzionali della resistente, che condannava al pagamento delle spese processuali.

La M. interponeva, avverso la suddetta ordinanza, appello resistito dagli appellati S..

L’adita Corte di Appello di Torino, con sentenza n. 1572/2018, rigettava l’appello e confermava l’impugnata ordinanza del Tribunale

Per la cassazione della suddetta decisione della Corte distrettuale ricorre la M. con atto affidato a quattro motivi e resistito con controricorso delle parti intimate.

Quest’ultima nell’approssimarsi dell’udienza, hanno depositato memoria.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo del ricorso si censura il vizio di violazione e falsa applicazione degli artt. 1460 e 1477 c.c., con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Viene, altresì, denunciata una pretesa “carenza di motivazione ex art. 360 c.p.c., n. 5”.

In ordine a tale ultimo profilo di doglianza del motivo non può che rilevarsi ‘inammissibilità della svolta doglianza.

Ai sensi del vigente art. 360 c.p.c., n. 5, la censura, per di più generica, di carenza motivazionale non può essere ritenuta ammissibile, giacchè solo l’omessa valutazione di un fatto determinato e decisivo che è stato oggetto di discussione (e non più la mera carenza o insufficienza di motivazione) può costituire valido motivo di ricorso per cassazione.

Per di più (e tale argomentazione – si noti – vale altresì anche gli analoghi profili di doglianza di cui ai successivi motivi di seguito esaminati) il ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 348 ter c.p.c., commi 4 e 5, non è possibile, allorchè la sentenza di appello confermi – come in ipotesi – la decisione di primo grado – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5.

In relazione alla violazione e falsa applicazione di legge, correlata alla violazione della L. n. 47 del 1985, viene invocata dalla parte ricorrente la pretesa legittimità del suo rifiuto ad adempiere il contratto preliminare per cui è causa.

Ma il riferimento al succitato principio è, nella concreta fattispecie per cui è giudizio, del tutto errato.

La Corte distrettuale, con la sentenza oggi gravata, e – prima ancora il Tribunale di prima istanza hanno evidenziato e correttamente valorizzato il fatto che, in ipotesi, l’immobile oggetto dell’inadempiuto preliminare di vendita risultava realizzato prima dell’anno 1967 (c’era e risultava, addirittura, un contratto locazione del medesimo risalente al 1965, nel mentre non vi era possibilità di reperimento del titolo abilitativo originario).

Non si applicava, quindi, l’invocata disciplina di cui alla L. n. 47 del 1985, nè tantomeno l’art. 40 della stessa legge e non vi era, pertanto, violazione delle norme di cui in epigrafe, ben potendosi nell’ipotesi aversi dichiarazione sostitutiva di atto notorio in sede di rogito.

Per di più ancora va osservato, esaustivamente, quanto segue.

La sentenza impugnata (v.: p. 17) ha accertato, innanzitutto, che era “insussistente ogni ipotesi di abuso” edilizio.

L’eventuale difformità urbanistica parziale di bene condominiale o cantina annessa all’immobile oggetto del preliminare per cui è controversia non poteva mai sostanziare, nella fattispecie, la pretesa ed erroneamente invocata violazione delle norme di cui agli artt. 1460 e 1477 c.c..

Nè tantomeno una parziale difformità rispetto alle non recenti planimetrie catastali reperite nella particolare fattispecie poteva giustificare il rifiuto ad adempiere.

Anzi, a proposito, va rammentato come “l’occupante sine titulo è comunque tenuto al risarcimento al proprietario per aver concretamente utilizzato l’immobile, essendo irrilevante che lo stesso fosse privo del certificato di abitabilità” (Cass. civ., Sez. Seconda, Sent. 15 ottobre 2015, n. 20823).

E tanto a maggior ragione e con specifico riguardo alla fattispecie in giudizio in ragione della l’irrilevanza della accertata rappresentazione planimetrica catastale evidenziata correttamente, nei suoi limiti, dal Giudice del merito che sottolineava come “..l’imprecisa rappresentazione grafica poteva ritenersi superata dalla presentazione di altra (supplementare) planimetria catastale effettuata dall’arch. L. (fin) dal 24.2.2015”.

Infatti ai sensi della L. n. 47 del 1985, art. 29, comma 1 bis, sussisteva la possibilità di sanatoria delle anzidette mere parziali difformità planimetriche catastali, risultate peraltro ampiamente già conosciute dalla odierna ricorrente (che, per di più, risultava aver essa stessa svolto denuncia di abuso edilizio all’Ufficio tecnico comunale come da note prot. 2017/2374 e 1227).

In ogni caso ed esaustivamente non si può che richiamare e ribadire il noto principio giurisprudenziale già affermato da questa Corte (ed – in sostanza – correttamente, nell’ipotesi, applicato) secondo cui “in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della L. n. 47 del 1985, art. 40 (vi è irrilevanza di ogni) vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (Cass., Sez. Seconda, Sent. 14 maggio 2018, n. 11659).

Il motivo è, quindi, infondato nel suo complesso e, pertanto, va respinto.

2.- Con il secondo motivo del ricorso si deduce il vizio di violazione e falsa applicazione di legge (art. 345 c.p.c., comma 2 e art. 194 c.p.c., nonchè art. 2697 c.c.) con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Viene, inoltre, dedotta, ancora una volta e genericamente anche la pretesa “carenza di motivazione” (art. 360 c.p.c., n. 5).

Per tale ultimo profilo di censura non può che ripetersi quanto già analogamente affermato sub 1. E, quindi, ribadirsi l’inammissibilità dello stesso.

Il preteso vizio dell’art. 360 c.p.c., ex n. 3, è insussistente.

I Giudici del merito, grazie al dirimente accertamento della data di realizzazione dell’immobile, hanno deciso la controversia facendo corretta applicazione delle norme e dei principi applicabili nell’ipotesi.

Peraltro nulla viene decisivamente addotto dalla parte ricorrente al fine di confutare, in punto di diritto, esattezza della decisione gravata.

Al riguardo va ribadito il principio per cui “in materia di procedimento civile, nel ricorso per cassazione, il vizio di violazione e falsa applicazione della legge di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3, giusto disposto di cui all’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 4, deve essere, a pena di inammissibilità, dedotto mediante la specifica indicazione delle affermazioni di diritto contenute nella sentenza gravata che motivatamente si assumono in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie o con l’interpretazione delle stesse” (Cass. n. 1317/2004).

Tanto con la conseguenza che spetta alla parte ricorrente l’onere (nella fattispecie non adempiuto) di svolgere “specifiche argomentazioni intese a dimostrare come e perchè determinate affermazioni contenute nella sentenza gravata siano in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità” (Cass., Sez. Sesta, Ord. 15 gennaio 2015, n. 635).

Il motivo è, quindi e nel suo complesso, inammissibile.

3.- Con il terzo motivo parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione della L. n. 47 del 1985, art. 40 e dell’art. 1453 c.c., con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Viene inoltre dedotta anche la pretesa “carenza di motivazione” (art. 360 c.p.c., n. 5).

4.- Con il quarto motivo del ricorso si prospetta il vizio di violazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., comma 3 e art. 1477 c.c., con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Viene inoltre dedotta anche la pretesa “carenza di motivazione” (art. 360 c.p.c., n. 5).

5.- Entrambi i suddetti due ultimi motivi possono essere trattati congiuntamente.

Essi, inammissibili quanto ai comuni profili di doglianza relativi alla addotta carenza motivazionale, devono essere rigettati nel loro complesso per lo stesso ordine di argomentazioni già innanzi svolte sub 1. e 2.

6.- Il ricorso va, pertanto, rigettato.

7.- le spese seguono la soccombenza e si determinano come in dispositivo.

8.- Sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte;

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento in favore delle parti controricorrenti delle spese del giudizio, determinate in Euro 5.500,00, oltre Euro 200,00 per esborsi, spese generali nella misura del 15% ed accessori come per legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 4 marzo 2020.

Depositato in Cancelleria il 5 ottobre 2020