Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2119 del 05/02/2015

Civile Sent. Sez. 2 Num. 2119 Anno 2015
Presidente: PICCIALLI LUIGI
Relatore: SCALISI ANTONINO

SENTENZA
a

sul ricorso 10249-2009 proposto da:
PATANE’

FRANCESCO PTNENC35A13E602K,

elettivamente

domAliciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE
DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli Avv.ti
ANTONINO UBALDO MILANA, GIOVANNI MILANA, FRANCESCO
DIERNA;
ricorrenti

2019
2327

contro

BARLETTA ANTONINA BRLNNN41M69E602Q,

elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA MACHIAVELLI, 25, presso lo
studio dell’avvocato PIO CENTRO, rappresentata e

Data pubblicazione: 05/02/2015

difesa dall’avvocato EGIDIO INCORPORA;
– controricorrente

avverso la sentenza n.

–

1386/2008 della CORTE

D’APPELLO di CATANIA, depositata il 19/11/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica

SCALISI;
udito

l’Avvocato

Guido

Romanelli

con

delega

depositata in udienza degli Avv.ti Ubaldo Milana e
Giovanni Milana difensori del ricorrente che si
riporta al ricorso;
udito

l’Avv.

Incorpora

Egidio difensore della

controricorrente che si riporta alle difese in atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ALBERTO CELESTE che ha concluso per
l’inammissibilità del ricorso,
rigetto.

in subordine,

il

udienza del 13/11/2014 dal Consigliere Dott. ANTONINO

_
•

Svolgimento del processo
Barletta Antonina, con atto di citazione del 19 aprile 1994 conveniva in

..
giudizio davanti al Tribunale di Catania, Francesco Patanè, chiedendo che

..,

venisse emessa sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 cc., previo
pagamento del prezzo con le conseguenti statuizioni sulle spese. Esponeva

l’attrice di aver stipulato con Francesco Patanè un contratto preliminare del
18 gennaio 1987 con il quale il Patanè prometteva di vendere un terreno
esteso in mq 370 siti in Linguaglossa via Pizzo Ferro facente parte di una più
ampia estensione, per la quale era in corso l’approvazione di un piano di
lottizzazione. Le parti convenivano il prezzo di lire 45.000.000 di cui lire
10.000.000 venivano versate a titolo di caparra confirmatoria, mentre il resto
avrebbe dovuto essere versato al momento della stipula del definitivo. Veniva
convenuto tra le parti che il confine tra i lotti A e B (quest’ultimo relativo
all’appezzamento di terreno oggetto del contratto preliminare) avrebbe dovuto
•

essere equidistante

dalle strade dalle quali entrambi confinavano e,

comunque, ad una distanza non inferiore a mt. 16, 75 dalla strada confidante
a sud. Con l’ulteriore specificazione che, ove quella distanza fosse risultata
in sede di esecuzione del piano di lottizzazione inferiore a mt. 16, 75,

il

preliminare di cui si dice doveva ritenersi risolto, tranne che il promittente
acquirente non intendesse accettare una distanza inferiore. Concluso il piano
di lottizzazione, Barletta provvedeva a convocare davanti ala notaio

per il

giorno 16 ottobre 1989 il sig. Patanè per la stipula del contratto definitiva, ma
quest’ultimo non si era presentato e, anzi, aveva richiesto con lettere del 30
settembre 1989 la risoluzione del contratto.
Si costituiva il convenuto, eccependo che l’oggetto del contratto doveva
.

1

lif

.

ritenersi impossibile

perché il lotto

facente parte della lottizzazione era

assolutamente diverso dal lotto promesso in vendita, che la clausola posta
..

nell’interesse del Barletta doveva ritenersi nulla ai sensi dell’art. 1373 cc.,

I.

perché redatta in modo equivoco e non determinata ai sensi dell’art. 1341 cc.,
perché non approvata per iscritto in quanto clausola vessatoria, e ai sensi

dell’art. 1355 cc., in quanto condizione meramente potestativa ed, infine,
annullabile ai sensi dell’art. 1428 cc., perché viziata da errore essenziale.
Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda attorea ed, in via riconvenzionale,
la risoluzione del contratto senza alcun obbligo in capo allo stesso, dato che
aveva restituito

la caparra con gli interessi legali

e dato il rifiuto della

Barletta di averla depositata in libretto bancario.
Il Tribunale di Catania, completata l’istruttoria della causa, accoglieva la
domanda della Barletta e provvedeva a trasferire al Patanè il lotto
dell’estensione di mq. 356 sito in Linguaglossa contrada Pizzo Ferro,
•

subordinando il trasferimento della proprietà al pagamento da parte della
Barletta della somma di lire 35.000.000, oltre al pagamento degli oneri di
urbanizzazione, spese per verde pubblico e parcheggio in proporzione
all’estensione dell’area trasferita in proprietà Condannava il convenuto al
pagamento delle spese di lite
Avverso questa sentenza interponeva appello Patanè Francesco lamentando
che il Tribunale non aveva tenuto conto che, in seguito alla lottizzazione i due
lotti oggetto del preliminare, avevano perso la loro originaria consistenza tale
che il Patanè non poteva dare
de esecuzione al contratto preliminare in quanto il
k
bene andava a ricadere su terreno non di sua proprietà, chiedeva, pertanto, la
riforma della sentenza del Tribunale di Catania.

.

2

_
–

Resisteva Barletta Antonina contestando la fondatezza

in fatto ed in diritto

dell’appello del quale chiedeva il rigetto con la condanna dell’appellante al
..

pagamento delle spese di lite.

,

La Corte di appello di Catania con sentenza n. 1386 del 2008, non notificata,
rigettava l’appello e condannava l’appellante al pagamento delle spese di lite.

termine di ventiquattro mesi così come prevista
circostanza

che

la convenzione

sia

stata

Secondo la Corte etnea: a) il piano di lottizzazione era stato approvato nel
dalle parti laddove la

materialmente

stipulata

successivamente a detto termine appariva ininfluente; b) dal contratto
preliminare emergeva con chiarezza
individuato,

che l’oggetto del contratto andava

non tanto in un determinato e individuato terreno, ma più

esattamente nel tratto di terreno che sarebbe andato a formare il lotto di cui al
,
progetto di piano in corso di approvazione.
‘

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da Patanè Francesco con atto
di ricorso affidato a cinque motivi. Barletta Antonina ha resistito con
controricorso. In prossimità dell’udienza pubblica Barletta ha depositato
memoria ex art. 378 cpc.
Motivi della decisione
1.= Con il primo motivo Patanè Francesco lamenta la violazione dell’art. 360
nn. 3 e 5 cpc., in relazione agli artt. 116 cpc. e 1362 e 1366 cc. anche per
travisamento dei fatti, erronea applicazione delle norme di legge, carenza e
az ione circa un punto decisivo della controversia
contraddittorietà della motivazione
i(_(

prospettato dal ricorrente. Secondo il ricorrente la Corte di Catania avrebbe
errato nel ritenere che il piano di lottizzazione fosse stato approvato nei
termini previsti dal contratto preliminare e che non fosse quindi decorso il
,

3

_
termine di 24 mesi fissato dal preliminare, nonostante come è pacifico l’atto
finale del procedimento costituito dalla stipula della convenzione

tra i

lottizzanti ed il Comune sia stata effettuata ben oltre il detto termine. Ed,
altrettanto erroneamente, la Corte distrettuale

avrebbe affermato che la

volontà delle parti nel preliminare di vendita, oggetto della causa, nel fissare

il termine, facesse riferimento all’approvazione del piano di lottizzazione a
prescindere dalla sua definitiva efficacia, Epperò, a distanza di bene sette anni
dalla stipula del preliminare, il Patanè

non poteva effettuare alcun

trasferimento e il Comune non poteva effettuare il trasferimento del lotto
come promesso in vendita. E’ incontrovertibile, quindi che le parti non hanno
inteso far distinzione tra il preteso perfezionamento e l’efficacia del piano di
lottizzazione, ma hanno inteso riferirsi all’approvazione e definitiva efficacia
del piano stesso, tanto è vero che il preliminare preludeva, come è logico, alla
definitiva realizzazione
•

di quanto stabilito nel preliminare. La Corte, per

altro, ritiene il ricorrente, avrebbe dovuto interpretare il contratto secondo
buona fede e non restando al significato letterale ed è chiaro che, per dare
esecuzione ai patti stabiliti nel preliminare, le parti nello stesso hanno inteso
riferirsi alla sostanziale efficacia del piano di fabbricazione.
Pertanto, conclude il ricorrente accerti la Corte Suprema se vi sia stata
violazione degli arti. 116 cpc., 1362-1366 cc., laddove al Corte di appello a
pag. 5 della impugnata sentenza ha erroneamente rilevato che nella fattispecie
la stipula e la trascrizione della convenzione nel processo di formazione del
pio di lottizzazione urbanistica si è perfezionata con il provvedimento di
piano
approvazione a prescindere dalla stipula e trascrizione della convenzione che
ne costituisce condizione di efficacia ed enunci a mente dell’art. 363 cpc., il

,

4

P

principio di diritto nell’interesse della legge.
1.1.= Il motivo ancorché inammissibile per una formulazione del quesito del
..
diritto non perfettamente corretta ai sensi dell’art. 366 bis cpc., è infondato.
Il ricorrente propone una questione dai profili generali che attiene al rapporto
che intercorre fra un piano di lottizzazione e la successiva convenzione di

lottizzazione. Ora è opinione diffusa nella dottrina e nella giurisprudenza del
Consiglio di Stato che la convenzione sia atto autonomo e indipendente
rispetto al provvedimento di approvazione del piano di lottizzazione, il quale
ultimo diventa un presupposto giuridico (e non necessariamente logico) della
stipula; la convenzione rappresenta soltanto una delle eventuali attività che
possono concretizzarsi dopo l’approvazione del piano. In sostanza, fra piano di
lottizzazione e convenzione di lottizzazione non v’è un reciproco nesso di
logica consequenzialità (la quale, semmai, resiste soltanto “nel caso in cui”
permangano volontà e presupposti della pianificazione approvata per la

_
•

lottizzazione): esiste solo un principio di pregiudizialità giuridica del primo
rispetto alla seconda. Pertanto, correttamente la Corte di Catania afferma “non
appare, invero, revocabile in dubbio anche sulla scorta dell’orientamento
prevalente della giurisprudenza in materia che il procedimento di formazione
della lottizzazione

urbanistica si perfeziona

con il provvedimento di

approvazione, mentre la stipula e la trascrizione

della convenzione ne

costituiscono condizioni di efficacia. Sicché, nel caso concreto le parti, per
una composizione compiuta dei loro interessi,

avrebbero potuto, come in

realtà hanno fatto, fissare il termine di efficacia del preliminare facendo
k
riferimento alla sola approvazione del piano di lottizzazione quale momento
autonomo rispetto alla convenzione. Come si legge nel contratto preliminare,
5

visionabile perché correttamente riportato dal ricorrente, cui fa riferimento
espresso, anche, la sentenza impugnata: “Poiché il prof. Patanè ha in corso di
approvazione da parte della competente Autorità amministrativa il piano di
lottizzazione nel quale è ricompreso il tratto
vendita resta espressamente

di terreno oggi promesso in

convenuto tra le parti che ove detto piano di

lottizzazione non dovesse essere approvato per cause non dipendenti dalla di
lui volontà entro mesi 24 da oggi, il presente preliminare deve ritenersi
espressamente risolto, a meno che l’acquirente non intendesse risolverlo”.
A sua volta, l’espressa indicazione letterale, di significato compiuto, non
consente di identificare altra e diversa comune intenzione dei contraenti,
neppure, interpretando l’insieme contrattuale secondo la regola della buona
fede posto che l’interpretazione secondo buona fede induce ad identificare un
equo e ragionevole equilibrio tra gli obblighi assunti dalle parti e il beneficio
che le stesse avrebbero e, nel caso in esame, l’equilibrio contrattuale sarebbe
rispettato, comunque, identificando il termine di efficacia del preliminare
secondo il solo significato letterale della clausola di cui si dice.
2.= Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 360 nn.
3 e 5 cpc., in relazione agli arti. 116 cpc. e 1362, 1363 e 1366 cc. anche per
carenza e contraddittorietà della motivazione circa un punto decisivo della
controversia prospettato dal ricorrente. Secondo il ricorrente, in conseguenza
del piano di lottizzazione approvato tutti i lotti sono stati traslati verso est ed
in particolare i due lotti di Patanè ricadenti nella particella 361 occupando
parte delle particelle 604 e 606 di proprietà di Sgroi Maria, pertanto è stato
necessario una ricognizione di lotti che è avvenuta 1’8 maggio 1991. Pertanto,
posto che la ricognizione dei lotti è avvenuta nel maggio del 1991 non poteva
‘

6

4

procedere all’atto di trasferimento ed, essendo trascorso il termine dei 24
mesi, il contratto preliminare doveva ritenersi risolto.
D’altra parte e, comunque, l’affermazione della Corte di Catania secondo la
quale “l’oggetto del contratto va individuato, non tanto in un determinato e
individuato terreno, ma più esattamente nel tratta di terreno che sarebbe
andato a formare il lotto di cui al progetto di piano in corso di approvazione”
sarebbe, sempre secondo il ricorrente,

,

una fantasiosa ed illegittima

interpretazione del contratto che prescinde da quanto stabilito e convenuto nel
contratto stesso.
Pertanto, conclude il ricorrente accerti al Corte Suprema se vi sia stata
violazione degli artt. 116 cpc., 1362-1363, 1366 cc., laddove al Corte di
appello a pag. 6 della impugnata sentenza ha rilevato che l’oggetto del
contratto andava individuato non tanto in un determinato ed individuato
terreno, ma più esattamente in un tratto di terreno che sarebbe andato a
formare il lotto di cui al progetto del piano in corso di approvazione ed enunci
a mente dell’art. 363 cpc., il principio di diritto nell’interesse della legge.
2.1= Il motivo è inammissibile perché il quesito di diritto si risolve in una
generica istanza di decisione sull’esistenza della violazione di norme
denunziate nel motivo. In verità, il ricorrente nel denunciare un’errata
interpretazione

del

contratto

preliminare

non

indica

quale

canone

interpretativo la Corte di Catania avrebbe seguito in maniera errata e/o,
comunque , non avrebbe rispettato e quale canone interpretativo avrebbe
dovuto rispettare per conseguire altro e diverso risultato, o il risultato indicato
IP(

dal ricorrente. Piuttosto, da un lettura del contratto preliminare, consultabile
perché riportato dallo stesso ricorrente, ed, in particolare, dalla lettura della
7

clausola : “resta espressamente convenuto fra le parti che il confine fra i due
lotti “B” oggi promesso in vendita ed “A” deve essere equidistante dalle
.strade con le quali i due lotti confinano e, comunque, non inferiori a metri

.•

16,75 dalla strada confinante a sud dovendosi ritenere detta condizione
siccome essenziale. Ove, pertanto, detta distanza dovesse risultare in sede di
16,75 il presente

esecuzione del piano di lottizzazione inferiore a mt.

preliminare deve ritenersi risoluto, tranne che la prominente acquirente non
intendesse accettare una distanza inferiore’, l’interpretazione data dalla Corte
di Catania appare non solo ragionevole, ma possibile. Né può ritenersi idonea
ad integrare valido motivo di ricorso per cassazione una critica del risultato
interpretativo raggiunto dal giudice di merito che si risolva solamente nella
contrapposizione di una diversa interpretazione ritenuta corretta dalla parte.
3.= Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 360 n. 3 in
•
.

relazione all’art.

1418 anche per travisamento

dei fatti, carenza e

contraddittorietà della motivazione circa un punto decisivo della controversia
prospettato dal ricorrente. Secondo il ricorrente, avrebbe errato la Corte di
Catania nell’aver confermato la decisione del Tribunale il quale non aveva
tenuto conto della nullità del contratto preliminare ai sensi dell’art. 1418 cc.,
per non essere stata prevista la clausola con la quale in ottemperanza alla
convenzione stipulata con la PA veniva fatto obbligo al Patanè di trasferire
alla Barletta diritti ed obblighi nascenti per i lottizzanti dalla stipulata
convenzione urbanistica con il Comune, perché la motivazione data dalla
Corte distrettuale sarebbe contraddittoria e carente e si concreta nel lamentato
vizio di carenza di motivazione.
Pertanto, conclude il ricorrente, accerti la Corte Suprema se vi è stata
8

4

violazione dell’art. 116 cpc., 1362, 1363, 1366 laddove la Corte di appello a
pag. 7 della impugnata sentenza ha rilevato che l’oggetto del contratto andava
individuato non tanto in un determinato ed individuato terreno ma più
esattamente in un tratta di terreno che sarebbe andato a formare il lotto di cui
al progetto del piano in corso di approvazione ed enunci a mente dell’art. 363

cpc., il principio di diritto nell’interesse della legge.
3.1.= Il motivo è inammissibile, non solo per incoerenza del quesito di diritto
ma e, soprattutto, per mancanza dei requisiti di specificità, considerato che il
ricorrente afferma che la motivazione della Corte distrettuale sarebbe
contraddittoria e carente, ma non spiega quale sia la contraddizione in cui
sarebbe incorsa la Corte di Catania e quale siano le carenze della stessa
motivazione. Piuttosto, la Corte di Catania, ha adeguatamente e in modo
chiaro spiegato le ragioni per le quali ha ritenuto che la mancata previsione
.1

della clausola di cui si dice non comportava nè invalidità né inefficacia del
contratto preliminare: “in primo luogo perché la convenzione è successiva alla
stipulazione del preliminare, in secondo luogo perché l’art. 7 della
convenzione ne prevede l’inserimento al momento dell’atto di trasferimento
ed, infine, perché nel contratto preliminare era prevista in nuce detta clausola,
essendo nello stesso espressamente previsto a carico della promittente
acquirente una serie di obblighi derivanti dalla lottizzazione (vedi pag. 4 del
contratto preliminare)”.
4.= Con il quarto motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 360 n. 3
in relazione all’art. 116 cpc. e 191 e 196 stesso codice per carenza e

(I/V
contraddittorietà della motivazione circa un punto decisivo della controversia
prospettato dal ricorrente. Secondo il ricorrente, la Corte di Catania avrebbe
9

errato nel rigettare la richiesta di CTU, perché non avrebbe considerato che il
lotto promesso in vendita alla Barletta con il preliminare risultava diverso per
.r

qualità, quantità e conformazione rispetto

a quello di cui al Piano di

lottizzazione approvato.
Pertanto, conclude il ricorrente, accerti la Corte Suprema

se vi sia stata

violazione dell’art. 116 cpc., e 191 e 196 dello stesso codice laddove la Corte,
a pagg. 6/7 dell’impugnata sentenza ha rilevato che l’oggetto del contratto
andava individuato non tanto in un determinato ed individuato terreno, ma più
esattamente in un tratto di terreno che sarebbe andato a formare il lotto di cui
al progetto del piano in corso di approvazione ed enunci a mente dell’art. 363
cpc., il principio di diritto nell’interesse della legge.
4.1.= Il motivo rimane assorbito dal secondo motivo considerato che il
ricorrente ripropone la questione relativa all’individuazione dell’oggetto del
•

contratto preliminare, di cui si è già detto.
5.= Con il quinto motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 360 n. 3
in relazione all’art. 116cpc. e 191 e 196 stesso codice per carenza e
contraddittorietà della motivazione circa un punto decisivo della controversia
prospettato dal ricorrente. Secondo il ricorrente data la complessità delle
questioni affrontate, le spese avrebbero dovuto essere quanto meno
compensate.
Pertanto, conclude il ricorrente, accerti la Corte Suprema se vi è stata
violazione dell’art. 116 cpc., 91 e 96 stesso codice laddove la Corte di appello
a pag. 8 dell’impugnata sentenza si è limitata ad affermare che le spese
andavano poste a carico del Patanè, data la soccombenza, senza tener conto
che le stesse ai sensi dell’art. 92 cpc., avrebbero potuto essere quantomeno
10

P

compensate, ed enunci a mente dell’art. 363 cpc., il principio di diritto
nell’interesse della legge.
r

5.1.= Il motivo non ha ragion d’essere e non può essere accolto.
E’ sufficiente in questa sede evidenziare che in tema di compensazione delle

risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a
carico della parte vittoriosa, esula da tale sindacato e rientra nel potere
discrezionale del giudice di merito la valutazione dell’opportunità di
compensare in tutto o in parte le spese di lite, e ciò sia nell’ipotesi di
soccombenza reciproca, sia nell’ipotesi di concorso di altri giusti motivi.
Sicché, correttamente, la Corte di Catania ha precisato che in ossequio al
principio della soccombenza, vanno poste a carico di Patanè Francesco, anche
le spese del grado del giudizio.
,

In definitiva, il ricorso va rigettato ed il ricorrente in ragione del principio
della soccombenza ex art. 91 cpc., condannato al pagamento delle spese del
presente giudizio di cassazione che verranno liquidate con il dispositivo.
PQM
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese
del presente giudizio di cassazione che liquida in €. 2700,00 di cui E. 200,00
per esborsi oltre accessori come per legge.
Così deciso nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della
Corte di Cassazione il 13 novembre 2014

spese giudiziali, poiché il sindacato della S.C. è limitato ad accertare che non