Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 2113 del 29/01/2018


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Civile Sent. Sez. 2 Num. 2113 Anno 2018
Presidente: MAZZACANE VINCENZO
Relatore: FEDERICO GUIDO

SENTENZA

sul ricorso 16459-2013 proposto da:
BLINDATO

EFFEPI

S.r.l.,

in

persona

del

legale

rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata
in ROMA, VIA MERULANA 234, presso lo studio
dell’avvocato CRISTINA DELLA VALLE, rappresentata e
difesa dall’avvocato ANTONIO ALUIGI;
– ricorrente contro

BADIOLI S.p.A, in persona del legale rappresentante
pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA
MONTELLO 20, presso lo studio dell’avvocato SIMONA
BARBERIO, rappresentata e difesa dall’avvocato SILVIO

Data pubblicazione: 29/01/2018

CAMPANA;
– controricorrente

avverso la sentenza n. 409/2013 della CORTE D’APPELLO
di BOLOGNA, depositata il 08/04/2013;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale ALBERTO CELESTE
l’inammissibilità,

in

che

ha

subordine per

concluso per
rigetto del

ricorso;
udito l’Avvocato ANTONIO ALUIGI, difensore della
ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.

udienza del 05/12/2017 dal Consigliere GUIDO FEDERICO;

Esposizione del fatto
Con atto di citazione ritualmente notificato, la Blindato Effepi srl,
premesso di aver acquistato, tramite una società di leasing, un immobile

dalla Badioli spa, per cui aveva versato il prezzo di 1.365.264,14 euro,
conveniva innanzi al Tribunale di Rimini la Badioli per sentir accertare
che il bene non possedeva i requisiti richiesti, non essendo conforme alla
normativa anti-incendio e sulla sicurezza, sí da non poter ottenere le
autorizzazioni necessarie all’uso cui era destinato.
Chiedeva pertanto la condanna della convenuta a realizzare le opere in
questione, specificamente indicate o, in subordine, la riduzione del
prezzo di vendita, in misura pari a 100.000,00 euro o in quella diversa
accertata in giudizio.
La società convenuta contestava la fondatezza della domanda, deducendo
che l’immobile era pienamente idoneo all’uso convenuto, come
dimostrato dal fatto che l’attrice lo utilizzava regolarmente.
Eccepiva, in ogni caso, l’intervenuta decadenza dalla garanzia, essendo
decorsi i termini di denuncia dei vizi e chiedeva di essere manlevata dalla
società costruttrice Fabrizioli & c. srl.
La terza chiamata, costituitasi, opponeva, a sua volta, la decadenza dalla
garanzia e l’intervenuta prescrizione.
Il Tribunale di Rimini, acquisita prova documentale, accoglieva la
domanda subordinata dell’attrice di riduzione del prezzo, da determinarsi
in separato giudizio.
Rigettava invece la domanda di manleva formulata dalla convenuta.
La Corte d’Appello di Bologna, in riforma della sentenza di primo grado,
rigettava la domanda proposta dalla Blindato srl, mentre confermava il

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rigetto della domanda di manleva proposta dalla Badioli nei confronti
della Fabrizioli.
Il giudice di appello, in particolare, rilevava che il rogito stipulato il 21

dicembre 2001 dalle parti aveva ad oggetto un “capannone ad uso
artigianale”; nell’atto di vendita non veniva fatta alcuna menzione dello
specifico uso cui detto immobile sarebbe stato adibito; l’acquirente
inoltre dichiarava di accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto,
“come visto e piaciuto”, con eventuali accessioni, pertinenze e servitù.
La Corte territoriale evidenziava che l’attrice aveva omesso di provare
l’eventuale esistenza di accordi precontrattuali intercorsi tra le parti, in
ordine alle caratteristiche che il capannone avrebbe dovuto avere avuto
riguardo allo specifico uso artigianale cui l’acquirente intendeva adibirlo.
Nell’atto di vendita, inoltre, non veniva garantita l’idoneità del fabbricato
per qualunque attività artigianale: tale impegno risultava invece dalla
dichiarazione del tecnico della convenuta.
In assenza di prova di particolari accordi tra le parti e considerato che
l’immobile era stato acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si
trovava, specificamente accettato dall’acquirente, e risultava
genericamente destinato ad uso artigianale, non risultava provato
l’inadempimento del venditore a specifici oneri su sicurezza e
prevenzione incendi né a particolari vincoli diversi ed aggiuntivi rispetto
a quello di conformità alla normativa edilizia ed urbanistica.
Poiché la venditrice aveva alienato un immobile conforme alle previsioni
contrattuali e privo di oneri e vincoli, le sue obbligazioni dovevano
ritenersi pienamente adempiute.

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Sulla base di tali considerazioni, risultava ininfluente la consulenza
tecnica, tra l’altro richiesta tardivamente dall’appellata.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione, con cinque

motivi, la Blindato Effepi srl, cui la Badioli spa ha resistito con
controricorso.
In prossimità dell’odierna udienza entrambe le parti hanno depositato
memorie illustrative.
Ritenuto in diritto
Con il primo motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa
applicazione degli artt. 2909, 1492, 1362 e 1363 c.c., nonché l’omessa
insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e
decisivo del giudizio.
Deve preliminarmente affermarsi l’inammissibilità del vizio di carenza
motivazionale, non più censurabile alla luce del nuovo disposto del n.5)
comma 1 dell’art. 360 codice di rito ( Cass. Ss.Uu. n.8053/2014),
applicabile ratione temporis al caso di specie, essendo stata la sentenza
impugnata depositata l’8 aprile 2013.
Del pari infondate le ulteriori censure.
Appare priva di decisività, in quanto non coglie la ratio della pronuncia
impugnata, la censura afferente la dedotta violazione dell’art. 2909 c.c.,
in relazione alla natura dell’inadempimento della venditrice.
La sentenza della Corte territoriale, riformando sul punto la pronuncia
del primo giudice, che aveva accolto la domanda subordinata della
odierna ricorrente di riduzione del prezzo, ha infatti ritenuto tout court
insussistente un inadempimento, financo parziale, della venditrice
medesima: non viene dunque in considerazione alcuna efficacia

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preclusiva derivante dalla sentenza di primo grado, invocata dalla
ricorrente.
Pure la doglianza sull’interpretazione del contratto di vendita appare

inammissibile, in quanto si infrange contro il consolidato indirizzo di
questa Corte, che riserva al giudice di merito l’interpretazione del
contratto.
Da ciò discende che la parte che, con il ricorso per cassazione, intenda
denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento
nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a
richiamare genericamente le regole di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ.,
avendo l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati ed il
punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato,
non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra
l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata,
e dovendo i rilievi contenuti nel ricorso essere accompagnati, in ossequio
al principio di autosufficienza, dalla trascrizione delle clausole
individuative dell’effettiva volontà delle parti, al fine di consentire alla
Corte di esercitare, nei termini esattamente individuati dal ricorrente, il
proprio sindacato sull’ applicazione della disciplina normativa
(Cass.25728/2013).
E’ stato tuttavia precisato, avuto riguardo alla qualificazione di una
clausola, che il giudice di merito deve comunque presumere che la stessa
sia stata oggetto della volontà negoziale, sicché deve interpretarla in
relazione al contesto (art. 1363 cod. civ.) per consentire alla stessa di
avere qualche effetto (art. 1367 cod. civ. ) e, solo se la vaghezza e la
genericità siano tali da rendere impossibile attribuire ad essa un

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qualsivoglia rilievo nell’ambito dell’indagine volta ad accertare la
sussistenza ed il contenuto dei requisiti del contratto (art. 1325 cod. civ.),
ovvero siano tali da far ritenere che la pattuizione in esame non sia mai

concretamente entrata nella sfera della effettiva consapevolezza e volontà
dei contraenti, può negare ad essa efficacia qualificandola come clausola
di “stile” (Cass.13839/2013).
In assenza di contrari, specifici, elementi, che nel caso di specie non
risultano ravvisabili, non può dunque qualificarsi come clausola di stile
quella con cui la parte dichiari l’accettazione dell’immobile nello stato di
fatto e di diritto, come visto e piaciuto, attesa la specificità ed univocità
della stessa, che dà atto di una attività di presa visione del bene e di
accettazione dello stesso, all’esito della verifica.
Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt.
112 cpc, 1230, 1337 , 2697 e 1218 c.c., censurando la sentenza
impugnata per aver affermato che l’odierna ricorrente avrebbe dovuto
fornire la prova di eventuali accordi precontrattuali sulle caratteristiche
del capannone con riferimento allo specifico uso artigianale che la stessa
intendeva realizzare.
Il motivo è inammissibile per carenza di decisività, in quanto non coglie
la ratio della pronuncia impugnata.
La statuizione sulla mancata prova di accordi tra le parti in ordine allo
specifico uso del capannone, contrapposta alla dichiarazione, successiva
al rogito, del tecnico di fiducia dell’acquirente, costituisce infatti
argomentazione ad abundantiam.
La principale ratio decidendi della pronuncia si fonda infatti sul
contenuto del contratto di vendita e sulla mancata prova

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dell’inadempimento della venditrice alle obbligazioni con esso assunte:
tale ratio non viene specificamente censurata con la doglianza.
Il terzo motivo denuncia violazione degli artt. 112 cpc, 1362 e 1363 c.c.,

e carenza motivazionale per aver erroneamente interpretato la domanda
in relazione al rilievo attribuito alla certificazione del tecnico Balacchi,
presentata al Comune di San Giovanni in Marignano, documento
successivo al rogito, che, nella prospettazione della ricorrente, integrava
un comportamento valutabile ai sensi degli artt. 1362 e 1363 c.c., che
confermava l’esistenza di carenze del fabbricato, ostative all’obbligo di
ottenimento dell’agibilità del bene.
Il quarto motivo denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt.
1362 e 1363 c.c., nonché carenza motivazionale in relazione alla
statuizione della sentenza impugnata, secondo cui, come dimostrato dalla
certificazione del tecnico Balacchi depositata in Comune, la Badioli si
sarebbe impegnata a cedere un capannone utilizzabile per ogni tipo di
attività artigianale ed a farle ottenere l’agibilità.
Il quinto motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112,
184 e 183, 61 e 191 cpc, nonché dell’art. 1218 c.c. e carenza
motivazionale della sentenza impugnata, lamentando l’errata
interpretazione del contratto, avuto riguardo alla valutazione del
comportamento delle parti, nonché la errata applicazione del principi in
materia di responsabilità contrattuale; la ricorrente si duole infine della
mancata ammissione della consulenza tecnica, la cui richiesta non può
mai ritenersi tardiva.
I motivi che, in quanto connessi, vanno unitariamente esaminati sono
infondati.

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Va anzitutto ribadita l’inammissibilità della censura, riproposta in tutti i
motivi, di carenza motivazionale della sentenza impugnata, in contrasto
con la nuova formulazione dell’art. 360 n.5) cpc, come si è già

evidenziato applicabile ratione temporis al caso di specie.
Va altresí dichiarata l’inammissibilità della censura di errata
interpretazione del contratto, in quanto genericamente formulata e tale da
risolversi, di fatto, nella mera contrapposizione tra la prospettazione della
ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata.
Deve poi rilevarsi la novità e conseguente inammissibilità (Cass.
4787/2012) della questione relativa all’inadempimento, in capo alla
venditrice, all’obbligo di garantire l’agibilità del fabbricato, trattandosi di
questione che non risulta prospettata nei gradi di merito, onde nessuna
pronunzia risulta emessa al riguardo dalla Corte di appello.
Come questa Corte ha già affermato, infatti, il ricorrente, al fine di
evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, ha
l’onere, non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione avanti
al giudice del merito, ma anche di indicare in quale atto del precedente
giudizio lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di
controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione, prima di esaminarne
il merito (Cass.2140/2006).
Risulta invece carente di decisività, in quanto non coglie la ratio della
pronuncia impugnata, la censura relativa alla certificazione dell’ing.
Balacchi, in quanto, come già evidenziato, il riferimento al documento
suddetto, il cui contenuto, per gli specifici riferimenti che rilevano nel
presente giudizio, non viene peraltro neppure specificamente riportato in
ricorso, è unicamente volta ad escludere che gli specifici oneri in esso

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indicati, potessero rientrare, in difetto di specifica pattuizione nel rogito
di vendita, tra le obbligazioni assunte dal venditore.
Del pari inammissibili la doglianze relative alla errata applicazione dei

principi in materia di prova dell’inadempimento e di mancata
ammissione della consulenza tecnica, la cui tardiva richiesta è stata
rilevata solo incidentalmente nella sentenza impugnata ed al solo fine di
qualificare la condotta processuale della parte.
Dette censure non colgono infatti la ratio della pronuncia impugnata, la
quale ha affermato l’ininfluenza della consulenza, a fronte del fatto che
non risultava dimostrato l’obbligo della venditrice di assicurare gli
ulteriori specifici requisiti del bene sollecitati dal ricorrente.
Il ricorso va dunque rigettato e le spese, regolate secondo soccombenza,
si liquidano come da dispositivo.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater Dpr 115 del 2002 sussistono i
presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore
importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il
ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Condanna il ricorrente alla refusione delle spese del presente giudizio,
che liquida in 3.200,00 €, di cui 200,00 € per rimborso spese vive, oltre a
rimborso forfettario per spese generali, in misura del 15%, ed accessori di
legge, in favore della resistente Badioli spa.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater Dpr 115 del 2002 dà atto della
sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente,

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dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto
per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

Il Presidente

Cd,ns.

DEPOSITATO IN CANCELLERIA

Roma,

29 GEN. 2013

Così deci in Roma il 5 dicembre 2017

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