Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 21 del 03/01/2017

Cassazione civile, sez. II, 03/01/2017, (ud. 23/11/2016, dep.03/01/2017),  n. 21

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente –

Dott. FEDERICO Guido – rel. Consigliere –

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 21068-2012 proposto da:

C.S. C.F. (OMISSIS), S.B. C.F.

(OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA DEI GRACCHI 130,

presso lo studio dell’avvocato TERESINA TITINA MACRI’, che li

rappresenta e difende unitamente agli avvocati ELEONORA CANIGLIA,

PIETRO CANIGLIA;

– ricorrenti –

contro

M.R. C.F. (OMISSIS), P.R. C.F. (OMISSIS),

elettivamente domiciliati in ROMA, VIA I. GOIRAN 23, presso lo

studio dell’avvocato GIANCARLO CONTENTO, rappresentati e difesi

dall’avvocato MICHELE CARPANO;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 468/2012 della CORTE D’APPELLO di TORINO,

depositata il 13/03/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

23/11/2016 dal Consigliere Dott. FEDERICO GUIDO;

udito l’Avvocato Macrì Teresina Titina difensore dei ricorrenti che

ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito l’Avv. Contento Giancarlo con delega depositata in udienza

dell’Avv. Carpano Giuseppe difensore dei controricorrenti che ha

chiesto l’inammissibilità, in subordine, il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

SGROI CARMELO che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

ESPOSIZIONE DEL FATTO

Con atto di citazione notificato il 19.4.2007 S.B. e C.S. convenivano innanzi al Tribunale di Torino M.R. e P.R., esponendo:

– di aver acquistato, con rogito del (OMISSIS), dai convenuti un appartamento sito in (OMISSIS), indicando nell’atto il corrispettivo di 108.443,43 Euro, a fronte di un prezzo effettivamente corrisposto di 205.434,43 Euro;

– i convenuti avevano acquistato in precedenza l’immobile da tale D. ed altri, con obbligo di applicazione del regolamento condominiale e della Convenzione con il Comune di Moncalieri di cui al rogito notaio R. del 15/3/1982, comprendente la clausola relativa alla determinazione del prezzo delle compravendite successive alla prima.

Considerato che in base alla menzionata Convenzione edilizia del 15/3/1982, stipulata ai sensi della L. n. 865 del 1971, art. 35, il prezzo dovuto per la vendita dell’immobile, invariato anche per le vendite successive alla prima, ammontava a 108.434,43 Euro, come indicato nell’atto notarile del (OMISSIS), e che essi avevano pagato la maggior somma di 205.434,43 Euro, chiedevano la restituzione della differenza versata, pari a 97.000,00 Euro, importo che costituiva pagamento indebito.

I convenuti, costituitisi, resistevano.

Il Tribunale di Torino rigettava la domanda.

La Corte d’Appello di Torino, confermava la sentenza di primo grado.

La Corte di Appello, in particolare affermava che a seguito dell’entrata in vigore della L. n. 179 del 1982, art. 23, era stata abrogata la disposizione della L. n. 865 del 1971, art. 35, comma 19 e le nullità irrogate dalla norma suddetta, con la conseguenza che erano divenute inefficaci le clausole contrattuali fondate sull’applicazione della norma suddetta ed era venuta meno, per i contratti stipulati in violazione dei limiti di alienazione di cui all’art. 35 legge citata, la nullità prevista da tale norma, non essendo più in vigore il divieto di libera alienabilità post – quinquennale.

Rilevava invece, avuto riguardo alla diretta applicabilità della Convenzione, che la previsione di nullità prevista dalla clausola n. 11 per la violazione dei limiti in relazione alle alienazioni successive, produceva effetti solo tra le parti contraenti e non vincolava dunque l’acquirente nei confronti degli eventuali futuri contraenti.

Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione, con un solo motivo, S.B. e C.S..

M.R. e P.R. hanno resistito con controricorso, illustrato da memorie ex art. 378 c.p.c..

Diritto

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con l’unico motivo S.B. e C.S. denunziano la violazione e falsa applicazione della L. n. 865 del 1971, art. 35, censurando la statuizione della Corte d’Appello secondo cui, in materia di alloggi di edilizia agevolata, l’abrogazione delle nullità previste dalla L. n. 685 del 1971, art. 35, ad opera della L. n. 179 del 1992, art. 23, aveva liberalizzato le operazioni di dismissione, anche avuto riguardo al prezzo delle vendite successive alla prima.

Il motivo è fondato.

Ed invero la recente sentenza della Ss.Uu. n. 18135/2015 ha affermato che il vincolo del prezzo previsto dalla L. n. 865 del 1971, art. 35, non è stato soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alienare, previsto dalla L. n. 179 del 1992, art. 23, ed anzi in assenza di convenzione ad hoc (da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione) segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita.

Secondo quanto affermato dalle Ss.Uu. è dirimente ai fini di tale ricostruzione la disposizione contenuta nel D.L. n. 70 del 2011, conv. nella L. n. 106 del 2011 che ha aggiunto alla L. n. 448 del 1998, art. 31, comma 49 il comma 49 bis in forza del quale:

“I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze, nonchè del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui alla L. n. 865 del 1971, art. 35 e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della L. n. 179 del 1992, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale…”.

La possibilità dunque di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo è subordinata a tre presupposti:

1) decorso di almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento;

2) richiesta del singolo proprietario;

3) determinazione della percentuale del corrispettivo, calcolata secondo parametri legali da parte del Comune.

Sembra dunque evidente che il legislatore ha ritenuto vigenti, anche dopo l’abrogazione della L. n. 865 del 1971, art. 35, ad opera della L. n. 179 del 1992, art. 23, i limiti alla determinazione del prezzo massimo di cessione degli alloggi costruiti sulla base di convenzioni per la cessione di aree in diritto di superficie, ovvero per la cessione del diritto di proprietà se stipulate, quest’ultime, precedentemente l’entrata in vigore della L. 17 febbraio 1992, n. 179.

Da ciò consegue che il vincolo alla determinazione del prezzo si applichi anche agli aventi causa dal primo cessionario e la sua qualificazione in termini di onere reale.

Nel caso di specie, non essendo venuto meno il vincolo, deve dunque applicarsi ex art. 1339 c.c., il prezzo vincolato, con la conseguente nullità ex art. 1419 c.c., comma 2, della sola clausola negoziale contenente il prezzo difforme (Cass. 3018/2010).

Da ciò deriva altresì il diritto degli acquirenti ad ottenere la restituzione del maggior prezzo versato rispetto a quello massimo di cessione, determinato in forza della Convenzione con il Comune di Moncalieri di cui al rogito notaio R. del 15/3/1982, attuativa della L. n. 865 del 1971, art. 35. Va dunque affermato il seguente principio di diritto:

“Il vincolo del prezzo massimo di cessione dell’immobile in regime di edilizia agevolata della L. n. 865 del 1971, ex art. 35, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione la L. n. 448 del 1998, ex art. 31, comma 49 bis, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la “ratio legis” di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita.

La clausola negoziale contenente un prezzo difforme rispetto a quello vincolato è dunque affetta da nullità parziale ed è sostituita di diritto, ex art. 1419 c.c., comma 2 e art. 1339 c.c., con il prezzo massimo determinato in forza della Convenzione per notaio R. con il Comune di Moncalieri del 15/3/1982″.

La sentenza impugnata va dunque cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino, che si atterrà al principio di diritto sopra enunciato e provvederà alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

PQM

La Corte accoglie il ricorso.

Cassa la sentenza impugnata con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Torino.

Così deciso in Roma, il 23 novembre 2016.

Depositato in Cancelleria il 3 gennaio 2017