Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20986 del 06/10/2014

Civile Sent. Sez. 2 Num. 20986 Anno 2014
Presidente: ODDO MASSIMO
Relatore: PICARONI ELISA

SENTENZA

sul ricorso 30360-2008 proposto da:
hL aer52- b 4 °
BaA)T-4(c.. 301-0bog’F
BAIARDI FRANCESCO- DEL VECCHIO GIUSEPE;Érelettivamente
domiciliati in ROMA, LUNGOTEVERE DELLA VITTORIA 9,
presso lo studio dell’avvocato GIOVANNI ARIETA, che li
rappresenta e difende unitamente all’avvocato DEL
VECCHIO MARIANTONIETTA;
– ricorrenti

2014
1422

contro

CONDOMINIO PIAN DEI GOTI 92000110780, elettivamente
domiciliato in ROMA, CIRCONVALLAZIONE CLODIA 82,
presso lo studio dell’avvocato RICCARDO SERGIO

Data pubblicazione: 06/10/2014

CAPPARELLI, che lo rappresenta e difende unitamente
all’avvocato APRILE VINCENZO;
– controricorrenti

–

avverso la sentenza n. 993/2007 della CORTE D’APPELLO
di CATANZARO, depositata il 02/11/2007;

udienza del 03/06/2014 dal Consigliere Dott. ELISA
PICARONI;
udito l’Avvocato ARIETA Giovanni, difensore dei
•
ricorrenti che ha chiesto 44–E’
del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. ALBERTO CELESTE che ha concluso per il
rigetto.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica

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Ritenuto in fatto
1. – È impugnata la sentenza della Corte d’appello di Catanzaro, depositata il 2 novembre 2007, che, in riforma della
sentenza del Tribunale di Paola, ha respinto la domanda propo-

del Condominio Pian dei Goti.
1.1. – Nel 1992 i sigg.ri Del Vecchio e Baiardi avevano
agito per accertare che l’immobile di loro proprietà (villa a
due piani) sito in Sangineto Lido, località Le Crete, non faceva parte del Condominio Pian dei Goti, e che sussisteva una
comproprietà sulla rampa d’accesso al predetto immobile.
Gli attori avevano inoltre chiesto la presentazione del
conto di gestione del Condominio, con deposito della documentazione e delle scritture contabili, e la restituzione degli
oneri condominiali indebitamente corrisposti.
Il Condominio aveva eccepito l’inammissibilità della domanda che, in quanto finalizzata allo scioglimento del vincolo
condominiale, doveva essere proposta nei confronti di tutti i
partecipanti al condominio, e ne aveva chiesto il rigetto nel
merito.
1.2. – Il Tribunale di Paola, dopo avere riunito alla causa così introdotta quella di opposizione a decreto ingiuntivo,
promossa dagli stessi sigg.ri Del Vecchio e Baiardi, avente ad
oggetto il pagamento di oneri condominiali, accoglieva la domanda degli attori dichiarando che l’immobile non faceva parte

sta da Giuseppe Del Vecchio e Francesca Baiardi nei confronti

del Condominio, revocava il decreto ingiuntivo e condannava il
Condominio a restituire le somme percepite a titolo di oneri
condominiali, da quantificarsi in separata sede.
1.3. – Avverso la sentenza di primo grado il Condominio

chiedendo nel merito il rigetto della domanda e la condanna
degli attori al pagamento degli oneri condominiali di cui al
decreto ingiuntivo opposto.
Si costituivano i sigg.ri Del Vecchio e Baiardi per chiedere 1a conferma della sentenza di primo grado.
2. – La Corte d’appello di Catanzaro, in accoglimento del
gravame, rigettava sia la domanda di accertamento della estraneità dell’immobile di proprietà Del Vecchio-Baiardi al Condominio Pian dei Goti, sia l’opposizione a decreto ingiuntivo.
2.1. – Osservava la Corte d’appello che era emerso, dagli
accertamenti disposti a mezzo di CTU, che solo «in minima parte» la proprietà degli attori era servita da impianti locali,
ma ciò non era sufficiente all’accoglimento della domanda,
poiché il titolo d’acquisto dell’immobile, del 1 ° luglio 1991,
indicava che gli attori avevano acquistato

una casa facente

parte del Complesso Immobiliare Pian dei Goti, «con tutti i
diritti e oneri proporzionali di condominio sulle parti comuni
come per legge pari a 39/1000». Pertanto gli attori, se non a
titolo di condominio, dovevano ritenersi proprietari pro quota
delle parti comuni, con la conseguenza che se intendevano
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aveva proposto appello, ribadendo le eccezioni preliminari e

sciogliersi dalla comproprietà, dovevano proporre azione di
scioglimento o di rinuncia alla comunione.
2.2. – La Corte d’appello rigettava anche l’opposizione a
decreto ingiuntivo, rilevando che la stessa non era stata ri-

che gli opponenti, in quanto comproprietari, erano tenuti al
pagamento degli oneri della comunione.
3. – Per la cassazione della sentenza d’appello i sigg.ri
Del Vecchio-Baiardi hanno proposto ricorso, sulla base di sei
motivi.
Resiste con controricorso il Condominio Pian dei Goti.
I ricorrenti hanno depositato memoria in prossimità
dell’udienza.
Considerato in diritto

1. – Il ricorso è infondato.
1.1. – Con il primo motivo à dedotta violazione e falsa
applicazione dell’art. 1117 cod. civ., nonché contraddittorietà della motivazione.
Si assume che la presunzione di condominialità doveva ritenersi superata

in

ragione della mancanza di fruizione, in

concreto, delle parti o servizi comuni, indicati dall’art.
1117 cod. civ.
Diversamente la Corte d’appello, pur avendo affermato

che

l’Immobile di proprietà Del Vecchio-Baiardi non è collegato ai
servizi condominiali, ha poi ritenuto che la comproprietà di
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proposta in appello, e che era comunque infondata dal momento

alcuni beni derivasse direttamente dal titolo d’acquisto della
proprietà, in ragione della formulazione letterale dell’atto,
nel quale, peraltro, non risultano individuate le parti comuni
tra l’edificio acquistato dai ricorrenti e gli altri edifici

In ossequio al disposto di cui all’art. 366-bis cod. proc.
civ., applicabile ratione temporis, i ricorrenti formulano il
seguente quesito di diritto: «se la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 cod. civ. può essere vinta dalla sola circostanza che le parti o i servizi, asseritamente comuni,
menzionati dall’art. 1117 cod. civ., non siano in concreto
strutturalmente e funzionalmente collegati ad un autonomo edificio adiacente ad un complesso di altri immobili autonomi,
tra loro in condominio cd. “orizzontale”, e non siano in concreto fruite dal proprietario di quest’ultimo»; «se, al fine
di escludere la presunzione di condominialità di cui all’art.
1117 cod. civ., sia sufficiente l’accertamento che le porzioni
immobiliari o cose, asseritamente oggetto di proprietà condominiale, non siano in concreto, strutturalmente e funzionalmente, poste al servizio del singolo autonomo immobile adiacente ad un complesso di altri immobili autonomi, tra loro in
condominio cd. “orizzontale”, anche nell’ipotesi in cui il titolo di acquisto della proprietà di quell’immobile faccia generico riferimento al trasferimento di tutti i diritti ed one-

ri proporzionali di condominio sulle parti comuni, senza
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inseriti nel complesso immobiliare Pian dei Goti.

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null’altro specificare in ordine al contenuto dai singoli diritti dominicali asseritamente rientranti nella proprietà condominiale», e «se, pertanto, è privo di effetto giuridico il
trasferimento del diritto di comproprietà su beni condominia-

sia stata superata, in concreto, la presunzione di condominialità».
1.2. – La doglianza è infondata.
1.2.1. – La sentenza della Corte d’appello è basata su una
duplice ratio decidendl, che i ricorrenti non hanno compiutamente censurato.
La Corte distrettuale ha infatti rilevato, per un verso,
che l’atto di compravendita dell’immobile di proprietà dei
sigg.ri Del Vecchio- Baiardi prevede espressamente l’acquisto
della quota di 39/100 dei diritti sulle parti comuni del condominio di cui l’immobile faceva parte, con la conseguenza che
la partecipazione degli attori alla comunione non poteva essere esclusa dall’accertamento che l’immobile non fruisse dei
beni e servizi comuni.
Per altro verso, la stessa Corte d’appello ha sottolineato
come dalla CTU fosse emerso che, seppure per una «minima parte», esistevano al servizio dell’immobile degli attori «elementi locali servizi impianti».
1.2.2. – Quanto al primo profilo, si deve osservare che
l’accertamento della natura non condominiale di un bene – per
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li, ove detti beni non siano indicati nel titolo negoziale e

mancanza del presupposto della relazione di accessorietà strumentale e funzionale con le unità immobiliari comprese nel
condominio

(ex plurimis, Casa., sez. 2^, sentenza n. 4973 del

2007) – non esclude l’eventuale comunione su di esso instaura-

Corte d’appello, sulla base del contenuto dell’atto di acquisto dell’immobile, nel quale si precisa che gli attori hanno
acquistato la casa di civile abitazione «facente parte del
complesso immobiliare Pian dei Goti» con «tutti i diritti ed
oneri proporzionali di condominio come per legge pari a
39/100».
L’argomento non è censurato dai ricorrenti.
1.2.3. – Quanto al secondo profilo, l’individuazione della
percentuale di partecipazione degli attori alle parti comuni,
risultante dall’atto di compravendita, era elemento adeguato e
sufficiente alla determinazione dell’oggetto della comunione
volontaria.
La Corte d’appello ha dunque correttamente ritenuto non
superata la presunzione di condominialità.
2. – Con il secondo motivo è dedotto vizio di motivazione,
in assunto omessa ovvero insufficiente, nella parte in cui la
Corte d’appello ha affermato l’esistenza di «elementi locali
servizi e impianti» in minima parte comuni.
2.1. – La doglianza è inammissibile per carenza di autosufficienza.
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ta per volontà delle parti, come ravvisato nella specie dalla

A fronte del richiamo, contenuto nella sentenza impugnata,
alle risultanze della CTU disposta in primo grado, per
l’individuazione degli «elementi locali servizi impianti» che
«in minima parte» risultano comuni, il motivo diricorso non

assunto, escluso del tutto l’esistenza di beni e servizi comuni (da ultimo, Cass., sez. L., sentenza n. 3224 del 2014).
3. – Con il terzo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 1119 cod. civ., nonché vizio di
motivazione.
Si contesta, in termini sostanzialmente analoghi a quanto
prospettato con il primo motivo di ricorso, la configurabilità
– in capo al soggetto proprietario di un edificio adiacente ad
un complesso immobiliare, ma non in condominio con esso – della titolarità di una quota di comunione divisibile su beni e/o
servizi in rapporto di accessorietà strumentale rispetto ai
soli edifici facenti parte del condominio. Si denuncia, quindi, oltre alla contraddittorietà come già nel primo motivo,
l’omessa motivazione, per non avere la Corte d’appello argomentato in ordine alla divisibilità dei beni asseritamente comuni ex art. 1119 cod. civ.
In ossequio al disposto dell’art. 366-bis cod. proc. civ.,
è formulato il seguente quesito di diritto: «se il proprietario di un edificio adiacente ad un complesso Immobiliare, ma
non in condominio con esso, possa essere titolare di una quota
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riporta il contenuto della CTU nella parte in cui avrebbe, in

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di comunione divisibile su beni e/o servizi afferenti al Condominio del predetto complesso immobiliare (nella specie, si
trattava della rete fognate condominiale, della rete di illuminazione condominiale, e della rete comune di distribuzione

esclusivo di accessorietà strumentale e funzionale rispetto ai
soli edifici facenti parte del condominio».
3.1. – La doglianza è infondata per le ragioni già esposte
con riferimento al primo motivo di ricorso, che si intendono
qui richiamate.
Del pari infondata risulta l’ulteriore censura, di omessa
motivazione circa la divisibilità delle parti comuni, ai sensi
dell’art. 1119 cod. civ. La domanda proposta dagli attori, di
accertamento della inesistenza della loro partecipazione al
condominio, non poneva una questione di divisibilità delle
parti comuni dell’edificio, e correttamente la Corte d’appello
non se n’è occupata.
4.

–

Con il quarto motivo è dedotta violazione e falsa ap-

plicazione degli artt. 24 e 111 Cost., in relazione agli artt.
101, 112 e 346 cod. proc. civ., nonché nullità della sentenza.
Si assume che la Corte d’appello sarebbe incorsa in ultrapetizione nella parte in cui ha pronunciato sulla comproprietà
dei beni, posto che gli attori avevano abbandonato la domanda
inizialmente formulata di accertamento, con effetti ex tunc,
della comproprietà della rampa d’accesso alla loro unità abi-

di acqua potabile), posti, per loro stessa natura, in =apporto

tativa. Ne derivava che ogni questione riguardante la proprietà pro-quota di beni diversi dalla rampa d’accesso avrebbe dovuto essere sottoposta al contraddittorio delle parti, diversamente da quanto era avvenuto.

civ., è formulato il seguente quesito di diritto: «se incorre
in vizio di ultrapetizione, con conseguente nullità della sentenza, il giudice d’appello che si pronunzia su una domanda
senza che essa sia stata riproposta dall’appellato ai sensi
dell’art. 346 cod. proc. civ. (nella specie, non era stata riproposta in appello la domanda di declaratoria della comunione
di beni immobili)» e «se la sentenza d’appello è nulla per violazione del principio del contraddittorio e del diritto dà
difesa delle parti, qualora la Corte d’appello abbia sollevato
e delibato per la prima volta nella detta sentenza una questione non rilevabile d’ufficio (nella specie

inerente

alla

sussistenza di una comunione su beni Immobili).
4.1. – La doglianza è infondata.
A fronte della domanda proposta dagli attori, di accertamento della estraneità dell’immobile dà loro proprietà al Condominio Pian dei Goti, anche a fini di restituzione di quanto
pagato a titolo di oneri condominiali, la Corte d’appello ha
affermato che gli attori partecipano al condominio sulla base
del titolo d’acquisto della proprietà, e che ciò li vincola al
pagamento dei predetti oneri. Il rigetto della domanda è quin9

In ossequio al disposto di cui all’art. 366-bis cod. proc.

di fondato sulla riconosciuta esistenza della partecipazione
al condominio in forza dell’indicazione contenuta nell’atto di
acquisto della proprietà.
5. – Con il quinto motivo è dedotta violazione degli artt.

Si assume che la Corte d’appello avrebbe dichiarato la
sussistenza della comunione sui beni immobili tra il Condominio e gli attori, senza che fossero presenti in giudizio i
proprietari di tutti gli immobili che fanno parte del Condominio, da ritenersi litisconsorti necessari.
In ossequio al disposto dell’art. 365-bis cod. proc. civ.,
è formulato il seguente quesito di diritto: «se la declaratoria di comunione sui beni immobili tra un condominio ed il
proprietario di un edificio ad esso finitimo postuli il litisconsorzio necessario di tutti i proprietari delle singole unità abitative poste all’interno del condominio medesimo».
5.1. – La doglianza è infondata.
Come già detto nell’esame del quarto motivo di ricorso, la
Corte d’appello si è limitata ad accertare l’infondatezza della domanda proposta dagli attori, di accertamento della loro
estraneità al Condominio Pian dei Goti e conseguente restituzione di quanto versato a titolo di oneri condominiali, e ciò
non richiedeva la partecipazione al giudizio di tutti i condomini, come del resto gli stessi attori avevano ritenuto, incardinando il giudizio nei confronti del solo Condominio. Non
lo

102 e 331 cod. proc. civ.

vi era dunque alcuna ricaduta potenziale della pronuncia di
accertamento sulla comproprietà degli altri partecipanti al
Condominio.
5.2. – Su un piano più generale, avuto riguardo a domande

condominiali, si deve rilevare che la giurisprudenza di questa
Corte ha progressivamente ampliato l’ambito della legittimazione dell’amministratore di condominio, per evidenti e condivisibili ragioni di economia processuale (da ultimo, Cass.,
sez. 2^, sentenza n. 28141 del 2013), pur se non mancano arresti di segno contrario (Cass., sez. 2^, sentenza n. 6607 del
2012).
6. – Con il sesto motivo è dedotta violazione e falsa applicazione dell’art. 346 cod. proc. civ.
Si censura il rigetto dell’opposizione a decreto ingiuntivo sul rilievo che, diversamente da quanto affermato dalla che
la Corte d’appello, non sussisteva a carico degli appellati un
onere di riproposizione della domanda, che era stata accolta
dal Tribunale.
In ossequio al disposto dell’art. 366-bis cod. proc. civ.,
è formulato il seguente quesito di diritto: «se le domande accolte dalla sentenza di rpimo grado (nella specie di revoca
del decreto ingiuntivo opposto) sono soggette, ion caso di
proposizione dell’appello, all’onere di riproposizione ex art.
346 cod. proc. civ.».
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finalizzate all’accertamento della proprietà esclusiva di beni

6.1. – La doglianza è inammissibile in quanto censura soltanto una delle due

rationes poste dalla Corte d’appello a

fondamento del rigetto della domanda di revoca del decreto ingiuntivo opposto.

lati, odierni ricorrenti, l’onere di riproporre le domande che
erano state accolte dal giudice di primo grado, ma la Corte
d’appello ha motivato il rigetto della domanda di revoca del
decreto ingiuntivo anche nel merito, rilevando che essa costituiva la conseguenza del rigetto della domanda di accertamento
della inesistenza del condominio e dei relativi oneri. Questa
autonoma ratio, sufficiente a giustificare la decisione, non è
stata censurata.
7. – Al rigetto del ricorso segue la condanna dei ricorrenti alle spese del presente giudizio, liquidate come da dispositivo.
PER QUESTI MOTIVI
•

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti alle
spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi
euro 3.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della II Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 3 giugno

vero, infatti, che non sussisteva a carico degli appel-