Sentenza Sentenza Cassazione Civile n. 20936 del 16/10/2015

Civile Sent. Sez. 3 Num. 20936 Anno 2015
Presidente: RUSSO LIBERTINO ALBERTO
Relatore: STALLA GIACOMO MARIA

SENTENZA

sul ricorso 18091-2012 proposto da:
UNICREDIT SPA e per essa UNICREDIT BUSINESS
INTEGRATED SOLUTIONS S.C.P.A. quale mandataria, in
persona del Dott. MARIO SCALELLA, IDEA FIMIT
SOCIETA’ DI GESTIONE DEL RISPARMIO SOCIETA’ PER
AZIONI quale società di gestione del Fondo Omicron
2015
1670

Plus Immobiliare

Fondo Comune di Investimento

Immobiliare di Tipo Chiuso,

in persona del

procuratore generale e Direttore Affari Legali e
Societari ROBERTO FRANCESCO SCHIAVELLI elettivamente
domiciliate in ROMA, VIALE DEI PARIOLI 74, presso lo

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Data pubblicazione: 16/10/2015

studio dell’avvocato FRANCESCO PISELLI, rappresentate
e difese dall’avvocato RICCARDO DE LODI giusta
procura speciale a margine del ricorso;
– ricorrente contro

PROMOTION CSP DI A. MARINI & C. SAS in persona del
legale rappresentante p.t. e socio accomandatario
ALESSANDRO MARINI, elettivamente domiciliata in ROMA,
VIA TREMITI 10, presso lo studio dell’avvocato
ANNALISA PACE, rappresentata e difesa dall’avvocato
MICHELE DE BONIS giusta procura speciale a margine
del controricorso;
– controricorrente –

avverso la sentenza n. 520/2011 della CORTE D’APPELLO
di L’AQUILA, depositata 6/3/2012, R.G.N. 986/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica
udienza del 14/07/2015 dal Consigliere Dott. GIACOMO
MARIA STALLA;
udito l’Avvocato RICCARDO DE LODI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore
Generale Dott. GIOVANNI GIACALONE che ha concluso per
il rigetto del ricorso;

2

2

Ric.n. 18091/12 rg. – Ud. del 14 luglio 2015

Svolgimento del giudizio.

Nel maggio 2009 Promotion CSP di Alessandro Marini & c. sas
conveniva in giudizio Unicredit Real Estate spa, perché venisse
dichiarata la risoluzione, per grave inadempimento della
convenuta, del contratto di locazione ad uso non abitativo

danni. Esponeva, a tal fine, che la Unicredit Real Estate le aveva
locato un immobile da destinarsi a ristorante, pur sapendo che lo
svolgimento di tale attività era precluso dalla mancanza nei
locali di canna fumaria e, soprattutto, dal fatto che
l’amministrazione del condominio aveva in precedenza negato (con
successivo voto assembleare conforme della medesima Unicredit Real
Estate) l’autorizzazione alla realizzazione di quest’ultima.
Inoltre, la locatrice si era resa inadempiente nel non rimediare
tempestivamente ad infiltrazioni di acqua provenienti dai locali,
anch’essi nella sua disponibilità, posti al piano superiore.
Nella costituzione in giudizio di Unicredit Real Estate – la
quale assumeva che Promotion CSP era stata posta a conoscenza,
prima della stipula, dell’impossibilità di destinare i locali a
ristorante, avendo ciò nonostante essa deliberatamente proceduto
alla conclusione del contratto – veniva emessa sentenza n. 700/10
con la quale l’adito tribunale di Pescara: – dichiarava risolto il
contratto di locazione per grave inadempimento della locatrice
Unicredit Real Estate; – condannava quest’ultima al pagamento, a
titolo risarcitorio, della somma di euro 41.704,90, oltre
interessi e spese.
3

intercorso tra le parti nel luglio 2008, oltre al risarcimento dei

Ric.n. 18091/12 rg. Ud. del 14 luglio 2015

Proposto gravame, veniva emessa sentenza n. 520/11 con la quale
la corte di appello di L’Aquila confermava la prima decisione.
Avverso questa sentenza viene proposto da Unicredit spa e da
Idea Fimit SGR spa (subentrate nel rapporto controverso) ricorso
per cassazione sulla base di cinque motivi; resiste Promotion CSP

Motivi della decisione.
§ 1.1

Con il primo

art.360,

co. n.

motivo

di ricorso Unicredit lamenta – ex

3 cod.proc.civ.

violazione e falsa

applicazione dell’articolo 1578 cod.civ.. Ciò per avere la corte
di appello basato la propria decisione sulla ritenuta conoscenza
in capo ad essa locatrice della destinazione dei locali a
ristorante; mentre l’accoglimento della domanda di risoluzione
proposta da Promotion CSP presupponeva in realtà la prova della
non-conoscenza di tale vizio da parte della società conduttrice,
nella specie resa invece perfettamente edotta della situazione.

5 1.2 Si tratta di doglianza infondata.
Sul piano della corretta applicazione dell’articolo 1578
cod.civ., rileva come quest’ultima disposizione escluda, in
effetti, il diritto del conduttore di ottenere la risoluzione del
contratto qualora i vizi della cosa locata fossero a lui noti,
ovvero facilmente riconoscibili, al momento della stipula.
La previsione legislativa ha trovato costante applicazione
giurisprudenziale nel senso che:

“allorquando il conduttore,

all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia
denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente
4

sas con controricorso.

Ric.n. 18091/12 rg. — Ud. del 14 luglio 2015

riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato
a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al

risoluzione del

e

non

contratto o la

può, pertanto, chiedere la
riduzione del

canone,

risarcimento del danno o l’esatto adempimento, ne’
dell’eccezione di cui all’art. 1460 cod. civ.”

ne’ il
avvalersi

(Cass.n. 3341 del

07/03/2001; in termini, Cass. n. 25278 del 01/12/2009; Cass. n.
12708 del 25/05/2010).
La corte di appello non ha tuttavia violato la disciplina
normativa di riferimento, atteso che quest’ultima presuppone come detto – la prova della conoscenza del vizio della cosa locata
in capo al conduttore; evenienza che, nella specificità del caso,
la corte di appello ha ritenuto di dover escludere (sulla base
delle ragioni che tra breve saranno prese in considerazione nella
disamina delle censure di natura motivazionale).
A giudizio della corte di merito, in altri termini, il regime
giuridico qui invocato dalla ricorrente non poteva trovare
applicazione, stante la obiettiva divergenza tra la fattispecie
legale, come descritta nell’articolo 1578 cod.civ., e quell
concretamente rilevabile; nella quale non era dato di riscontrare
– in assenza di comprovata consapevolezza – la volontà della
conduttrice di rinunciare a far valere la carenza poi contestata,
accettando comunque la cosa nello stato in cui si trovava.
Sicché ci si trova di fronte non già ad un vizio di violazione
o falsa applicazione di legge, bensì ad una tipica valutazione di
merito in base alla quale la fattispecie concreta non poteva
5

momento della consegna,

Ric.n. 18091/12 rg. lld. del 14 luglio 2015

(doveva) essere sussunta in quella legale; e ciò perché dal
compendio probatorio in atti non risultava che la conduttrice
Promotion CSP fosse appunto a conoscenza, al momento della
stipula, della impossibilità (per ragioni riconducibili alla non
installabilità della indispensabile canna fumaria) di destinare i

Su tale presupposto fattuale, dunque, corretta deve reputarsi
la decisione con la quale la corte territoriale ha, da un lato,
ritenuto non applicabile il primo comma dell’articolo 1578
cod.civ.; ed invece rilevante il secondo comma della medesima
disposizione, circa la responsabilità del locatore per i vizi
della cosa a lui noti al momento della consegna.
Su tale presupposto, non può pertanto affermarsi – diversamente
da quanto vorrebbe la locatrice – la totale ininfluenza ai fini di
causa della conoscenza in essa locatrice dell’esistenza del vizio,
e della sua idoneità a precludere l’utilizzo della cosa locata per
lo svolgimento dell’attività prevista.

S 2.1

Con il

secondo motivo di ricorso Unicredit deduce – ex

art.360, 1^ co. n. 5 cod.proc.civ. – insufficiente ed illogica
motivazione in ordine ad un fatto controverso e decisivo per il
giudizio; per avere la corte di appello erroneamente ritenuto che
le e-mail intercorse tra le parti il 31 marzo 2008 non fossero
probanti a favore di essa locatrice, nonostante che da esse
risultasse (come anche confermato dalla deposizione testimoniale
Marchetto) la conoscenza in capo a Promotion CSP (a tempo debito,
perché ancora nella fase delle trattative pre-contrattuali) del
6

locali alla prevista attività di ristorante.

Ric.n. 18091/12 rg. – Ud. del 14 luglio 2015

fatto che tutti i locali (e non soltanto una parte) fossero
inidonei a fungere da ristorante; il che era stato comunque
accettato dalla conduttrice, la quale aveva ritenuto di stipulare
ugualmente il contratto.
Con il terzo motivo di ricorso Unicredit lamenta insufficiente

sostegno del convincimento della sua malafede, il voto contrario
di Unicredit all’istallazione della canna fumaria (delibera
dell’assemblea condominiale 4 aprile 2009), senza considerare i
documenti (verbale assembleare 9 luglio 2009; lettera avvocato De
Lodi 13 maggio 2010) attestanti il fatto che l’espressione di voto
di Unicredit era stata ascritta a contrarietà per mero errore
materiale di verbalizzazione.
Con il quarto motivo di ricorso Unicredit lamenta insufficiente
ed illogica motivazione, non avendo la corte di appello
considerato che la stipula era avvenuta per un uso non già di
ristorante, ma di ‘negozio’; e, inoltre, nella prospettiva che
parte conduttrice destinasse i locali a centro-benessere con snack
bar, così da poter ottenere dall’assemblea condominiale l’assenso
alla creazione di una canna fumaria di portata e percorso diversi
da quelli con riguardo ai quali il condominio aveva già
manifestato la propria contrarietà.
§ 2.2 Si tratta di motivi suscettibili di considerazione unitaria

in quanto tutti basati – nella comune prospettiva della carenza
motivazionale – sull’erronea ricostruzione fattuale della vicenda
da parte della corte di appello.
7

motivazione; per avere la corte di appello dato per scontato, a

Ric.n. 18091/12 rg. – Ud. del 14 luglio 2015

La sentenza impugnata dà compiutamente conto delle fonti del
proprio convincimento circa il fatto che la preclusione alla
realizzazione della canna fumaria – con quanto ne conseguiva in
ordine alla destinazione dei locali all’uso previsto – fosse nota
alla società locatrice, non anche alla conduttrice.

locazione facesse formale riferimento ad
negozio”,

“uso esclusivo di

erano ad esso allegate le planimetrie (controfirmate

dalla locatrice) attestanti la prevista realizzazione nei locali
di

“sala ristorante, cucina

e

bar”;

–

tale evenienza era

richiamata dalla clausola n. 11 del contratto, nella quale le
parti davano atto che:

“sin d’ora vengono comunque autorizzati i

lavori concordati di adeguamento alle attività previste, così come
da planimetria allegata e sottoscritta, per i quali il locatore si
obbliga a firmare le richieste per le necessarie autorizzazioni”;
– la stessa circostanza risultava altresì dalla clausola n. 4 del
medesimo contratto, nella quale le parti stabilivano il canone
locativo (differenziato nel corso degli anni) tenendo conto

“degli

interventi manutentivi, consistenti nella ristrutturazione dei
locali, adeguamenti impiantistici ed installazione di canna
fumarla, concordati con il conduttore”; – dalla mall 31 marzo 2008
si evinceva che la locatrice avesse effettivamente informato l’1
conduttrice della impossibilità di adibire i locali all’uso
richiesto di ristorazione, stante il divieto del condominio di
istallazione della canna fumaria; ma ciò aveva avuto riguardo
“inequivocabilmente (…) a quella parte dell’immobile locato
8

Ciò perché (sent. pag.3-4): – ancorché il contratto di

Rk.n. 18091/12 rg. — Ud. del 14 luglio 2015

insistente nel condominio di via Piave n. 110”,

e non alla parte

insistente nel condominio di via Piave n.96, il cui regolamento
non conteneva (diversamente dall’altro, per tale ragione
menzionato) divieto di canna fumaria (da qui la predisposizione di
una variazione progettuale e di una DIA controfirmata dalla

modalità conformi).
Alla luce di tale articolata e congrua motivazione, non vi è
spazio per dare ingresso in questa sede alle censure in rassegna;
tutte basate su una diversa ricostruzione degli aspetti fattuali
della vicenda.
Ciò vale non soltanto per quanto concerne la mancata conoscenza
da parte della società conduttrice della preclusione alla
realizzazione della canna fumaria in tutti indistintamente i
locali (desunta dal giudice di merito sulla base sia del contenuto
della

mall,

sia del tenore contrattuale, delle planimetrie

allegate e dell’attività progettuale predisposta per ottenere
l’effettivo impiego dei locali; non già come ‘negozio’ ma,
appunto, come ristorante); ma anche per quanto attiene alla
consapevolezza di ciò in capo alla locatrice.
Sotto quest’ultimo aspetto, non rileva quanto, in particolare,
osservato nel terzo motivo di ricorso; atteso che l’argomento
utilizzato dalla corte di merito per evidenziare la ‘malafede’
della società locatrice – la quale aveva essa stessa votato in
assemblea per il diniego di canna fumaria, cercando poi di
alterare il verbale assembleare affinché risultasse, all’opposto,
9

proprietà, volte alla realizzazione della canna fumaria secondo

Ric.n. 18091/12 rg. — Ud. del 14 luglio 2015

la sua volontà favorevole all’installazione – mantiene, pur
nell’ipotetico accoglimento della versione dei fatti ancora qui
offerta dalla parte ricorrente, un suo fondamento logicogiuridico.
Ciò perché, quand’anche fosse effettivamente dimostrato in

operò affatto per alterare il verbale assembleare, avendo
effettivamente votato in assemblea in senso favorevole alla
realizzazione della canna fumaria, la circostanza rilevata dal
giudice di merito sarebbe pur tuttavia rilevante sotto il precipuo
aspetto della ritenuta conoscenza in capo alla locatrice medesima
dell’insormontabile ostacolo costituito dalla volontà di diniego
già palesata dall’amministrazione condominiale. Il che appare
certo non privo di rilievo in un contesto nel quale la gravità
dell’inadempimento della locatrice è stata del giudice di merito
ravvisata non tanto nel comportamento decettivo eventualmente da
quest’ultima posto in essere nel coinvolgimento degli organi
condominiali ed in relazione all’alterazione della verbalizzazione
assembleare, quanto nel contegno (tutto

interno al

rapporto

obbligatorio tra le parti) assunto dalla medesima nel
rappresentare alla società conduttrice una realtà parziale e
fuorviante; inidonea a rendere edotta quest’ultima
dell’impossibilità radicale di realizzare la canna fumaria per l
destinazione dei locali come dedotta in contratto.
In definitiva, va qui riaffermato il principio per cui alla
cassazione della sentenza per vizio della motivazione
10

può

causa (come si assume nel motivo di ricorso) che la locatrice non

Ric.n. 18091/12 rg. – Ud. del 14 luglio 2015

pervenirsi solo se risulti che il ragionamento del giudice

di

merito, come risultante dalla sentenza, sia incompleto, incoerente

ed illogico; non quando il giudice del merito abbia semplicemente
attribuito agli elementi considerati un valore ed un significato
difformi dalle aspettative e dalle deduzioni di parte (Cass. 15

dicembre ’97 n. 13045). Ne deriva che il controllo di legittimità
da parte della corte di cassazione non può riguardare il
convincimento del giudice di merito sulla rilevanza probatoria
degli elementi considerati, ma solo che questi abbia indicato le
ragioni del proprio convincimento con una motivazione immune da
vizi logici e giuridici. Nella fattispecie, non si ravvisano i
dedotti vizi motivazionali, e le censure si risolvono in realtà in
una richiesta di diversa valutazione nel merito delle circostanze;
cosa che non può trovare ingresso in sede di sindacato di
legittimità.
5

2.

Con il

di ricorso Unicredit deduce

quinto motivo

insufficiente motivazione in ordine all’ulteriore profilo di
inadempimento costituito dalle infiltrazioni di acqua dal piano
superiore; dal momento che la corte di appello non aveva
considerato l’inidoneità di tale aspetto a giustificare la
risoluzione del contratto, in quanto concretante a tutto
concedere – inadempimento non grave.
Nemmeno questa doglianza può trovare accoglimento, risultando
finanche ininfluente ai fini di causa.

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aprile 2004 n. 7201; Cass. 14 febbraio 2003 n. 2222; SSUU 27

Ric.n. 18091/12 rg. – Ud. del 14 luglio 2015

Ora, indipendentemente dalla circostanza che anche il giudizio
sulla gravità risolutoria dell’inadempimento integra una tipica
questione di fatto devoluta alla valutazione discrezionale ed
insindacabile del giudice di merito, ove sorretta da motivazione
congrua ed immune da vizi logici e giuridici (Cass. n. 14974 del

qui dirimente osservare come la pronuncia di risoluzione
contrattuale sia stata dal giudice di merito basata, non tanto, o
soltanto, sull’ inadempimento (pur espressamente definito dalla
corte di appello

‘gravemente omissivo’)

infiltrazioni (definite esse stesse

relativo alle

`gravi’) provenienti dal piano

superiore (anch’esso nella disponibilità delle stesse società
locatrici), ma anche – ed essenzialmente – sull’ancora più grave
inadempimento costituito dalla fondamentale ed originaria
preclusione alla destinazione dei locali all’uso convenuto. Sicchè
in nessun modo l’ipotetico accoglimento della presente censura
potrebbe inficiare una

ratio decidendi

che rinviene altrove il

proprio basamento logico e giuridico.
Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte
ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio di
cassazione che si liquidano, come in dispositivo, ai sensi del DM
10 marzo 2014 n.55.
Pqm
La Corte

–

rigetta il ricorso;

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28/06/2006; Cass. n. 7086 del 05/04/2005, ed altre in termini), è

Ric.n. 18091/12 rg. Ud. del 14 luglio 2015

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del
giudizio di cassazione che liquida in euro 8.200,00, di cui euro
200,00 per esborsi ed il resto per compenso professionale; oltre
rimborso forfettario spese generali ed accessori di legge.
Così deciso nella camera di consiglio della terza sezione civile

in data 14 luglio /0,5.